第四章 市场比较法.pdf

第四章 市场比较法 又称作比较法又称作比较法又称作比较法又称作比较法 市场法市场法市场法市场法 Sales Comparison ApproachSales Comparison ApproachSales Comparison ApproachSales Comparison Approach Market Comparison ApproachMarket Comparison ApproachMarket Comparison ApproachMarket Comparison Approach 第一节第一节第一节第一节市场比较法的基本原理市场比较法的基本原理市场比较法的基本原理市场比较法的基本原理 第二节第二节第二节第二节市场比较法的估价步骤市场比较法的估价步骤市场比较法的估价步骤市场比较法的估价步骤 第三节第三节第三节第三节市场比较法应用举例市场比较法应用举例市场比较法应用举例市场比较法应用举例 第一节 市场比较法的基本原理 一一一一 概念概念概念概念 市场比较法市场比较法市场比较法市场比较法 是将估价对象与在估价时点是将估价对象与在估价时点是将估价对象与在估价时点是将估价对象与在估价时点 的的的的近期近期近期近期发生过交易的发生过交易的发生过交易的发生过交易的类似房地产类似房地产类似房地产类似房地产进行比较进行比较进行比较进行比较 对这些类似房地产的对这些类似房地产的对这些类似房地产的对这些类似房地产的成交价格成交价格成交价格成交价格进行适当的修进行适当的修进行适当的修进行适当的修 正正正正 来求取估价对象价格的方法来求取估价对象价格的方法来求取估价对象价格的方法来求取估价对象价格的方法 类似房地产类似房地产类似房地产类似房地产 是指在所处地区是指在所处地区是指在所处地区是指在所处地区 用途用途用途用途 建筑结构等方面建筑结构等方面建筑结构等方面建筑结构等方面 与估价对象相似的房地产与估价对象相似的房地产与估价对象相似的房地产与估价对象相似的房地产 二 理论依据 市场比较法的理论依据市场比较法的理论依据市场比较法的理论依据市场比较法的理论依据 替代原理替代原理替代原理替代原理 三 基本公式 采用市场比较法评估房地产的价格采用市场比较法评估房地产的价格采用市场比较法评估房地产的价格采用市场比较法评估房地产的价格 需要进行需要进行需要进行需要进行交易情况交易情况交易情况交易情况 交易日期交易日期交易日期交易日期 区域因区域因区域因区域因 素素素素 个别因素个别因素个别因素个别因素等修正等修正等修正等修正 通过修正后通过修正后通过修正后通过修正后 就把可比实例房地产的就把可比实例房地产的就把可比实例房地产的就把可比实例房地产的 实际成交价格变成了估价对象房地产在实际成交价格变成了估价对象房地产在实际成交价格变成了估价对象房地产在实际成交价格变成了估价对象房地产在 估价时点的客观合理价格估价时点的客观合理价格估价时点的客观合理价格估价时点的客观合理价格 一 原理公式 1 百分率下的修正系数百分率下的修正系数百分率下的修正系数百分率下的修正系数连乘连乘连乘连乘公式公式公式公式 估价对象价格估价对象价格估价对象价格估价对象价格 可比实例价格可比实例价格可比实例价格可比实例价格 K1 K2 K3 K4 一 原理公式 2 百分率下的修正系数累加公式百分率下的修正系数累加公式百分率下的修正系数累加公式百分率下的修正系数累加公式 估价对象价格估价对象价格估价对象价格估价对象价格 可比实例价格可比实例价格可比实例价格可比实例价格 1 K1 K2 K3 K4 3 差额法下的公式差额法下的公式差额法下的公式差额法下的公式 估价对象价格估价对象价格估价对象价格估价对象价格 可比实例价格可比实例价格可比实例价格可比实例价格 交易情况修正交易情况修正交易情况修正交易情况修正 数额数额数额数额 交易日期调整数额交易日期调整数额交易日期调整数额交易日期调整数额 区域因素调整数额区域因素调整数额区域因素调整数额区域因素调整数额 个别因素调整数额个别因素调整数额个别因素调整数额个别因素调整数额 二 经验公式 1 直接比较直接比较直接比较直接比较 估价对象价格估价对象价格估价对象价格估价对象价格 可比实例价格可比实例价格可比实例价格可比实例价格 100 100 100 100 二 经验公式 2 间接比较间接比较间接比较间接比较 1 区域因素间接比较区域因素间接比较区域因素间接比较区域因素间接比较 估价对象价格估价对象价格估价对象价格估价对象价格 可比实例价格可比实例价格可比实例价格可比实例价格 100 100 100 二 经验公式 2 个别因素间接比较个别因素间接比较个别因素间接比较个别因素间接比较 估价对象价格估价对象价格估价对象价格估价对象价格 可比实例价格可比实例价格可比实例价格可比实例价格 100 100 100 四 特点与适用范围 1 1 1 1 市场比较法的特点市场比较法的特点市场比较法的特点市场比较法的特点 1 1 1 1 是一种最直接是一种最直接是一种最直接是一种最直接 最有说服力的估价方法最有说服力的估价方法最有说服力的估价方法最有说服力的估价方法 2 2 2 2 在正常情况下在正常情况下在正常情况下在正常情况下 比准价格与收益价格相比准价格与收益价格相比准价格与收益价格相比准价格与收益价格相 当当当当 在非正常情况下在非正常情况下在非正常情况下在非正常情况下 比准价格往往偏离收益比准价格往往偏离收益比准价格往往偏离收益比准价格往往偏离收益 价格价格价格价格 3 3 3 3 要求估价人员要有丰富的实践经验要求估价人员要有丰富的实践经验要求估价人员要有丰富的实践经验要求估价人员要有丰富的实践经验 4 4 4 4 正确选择比较案例正确选择比较案例正确选择比较案例正确选择比较案例 合理确定修正系数合理确定修正系数合理确定修正系数合理确定修正系数 是保证评估结果准确性的关键是保证评估结果准确性的关键是保证评估结果准确性的关键是保证评估结果准确性的关键 2 适用条件 1 1 1 1 要有充足的市场交易资料要有充足的市场交易资料要有充足的市场交易资料要有充足的市场交易资料 不能少于不能少于不能少于不能少于3 3 3 3个个个个 比较案例必须是交易实例比较案例必须是交易实例比较案例必须是交易实例比较案例必须是交易实例 比较实例具有合法性比较实例具有合法性比较实例具有合法性比较实例具有合法性 2 2 2 2 比较实例与估价对象具有相关性和替代性比较实例与估价对象具有相关性和替代性比较实例与估价对象具有相关性和替代性比较实例与估价对象具有相关性和替代性 用途的可分性用途的可分性用途的可分性用途的可分性 3 适用对象 1 1 1 1 交易性房地产交易性房地产交易性房地产交易性房地产价格价格价格价格 租金租金租金租金 评估评估评估评估 如房地产开发用地如房地产开发用地如房地产开发用地如房地产开发用地 普通商品住宅普通商品住宅普通商品住宅普通商品住宅 别墅别墅别墅别墅 商铺商铺商铺商铺 标准厂房标准厂房标准厂房标准厂房 2 2 2 2 其它估价方法中其它估价方法中其它估价方法中其它估价方法中有关参数有关参数有关参数有关参数的求取的求取的求取的求取 如经营收入如经营收入如经营收入如经营收入 经营费用经营费用经营费用经营费用 空置率空置率空置率空置率 资本化资本化资本化资本化 率率率率 开发经营期等开发经营期等开发经营期等开发经营期等 第二节 市场比较法的估价步骤 一一一一 搜集交易实例搜集交易实例搜集交易实例搜集交易实例 二二二二 选取可比实例选取可比实例选取可比实例选取可比实例 三三三三 建立价格可比基础建立价格可比基础建立价格可比基础建立价格可比基础 四四四四 进行交易情况修正进行交易情况修正进行交易情况修正进行交易情况修正 五五五五 进行交易日期修正进行交易日期修正进行交易日期修正进行交易日期修正 六六六六 进行区域因素修正进行区域因素修正进行区域因素修正进行区域因素修正 七七七七 进行个别因素修正进行个别因素修正进行个别因素修正进行个别因素修正 八八八八 求取比准价格求取比准价格求取比准价格求取比准价格 一 搜集交易实例 一一一一 交易实例的搜集途径交易实例的搜集途径交易实例的搜集途径交易实例的搜集途径 1 1 1 1 政府有关部门政府有关部门政府有关部门政府有关部门 房地产交易中心房地产交易中心房地产交易中心房地产交易中心 所所所所 土地交易中心土地交易中心土地交易中心土地交易中心 2 2 2 2 媒体媒体媒体媒体 地方性报纸地方性报纸地方性报纸地方性报纸 网站网站网站网站 3 3 3 3 各类房地产交易展示会各类房地产交易展示会各类房地产交易展示会各类房地产交易展示会 4 4 4 4 房地产交易当事人房地产交易当事人房地产交易当事人房地产交易当事人 四邻四邻四邻四邻 经纪人经纪人经纪人经纪人 金融金融金融金融 机构机构机构机构 司法机关等司法机关等司法机关等司法机关等 5 5 5 5 同行之间同行之间同行之间同行之间相互提供有关房地产交易的资料相互提供有关房地产交易的资料相互提供有关房地产交易的资料相互提供有关房地产交易的资料 和信息和信息和信息和信息 一 搜集交易实例 6 实地调查实地调查实地调查实地调查 方法方法方法方法 1 以学生身份以学生身份以学生身份以学生身份 社会实践的名义进行调查社会实践的名义进行调查社会实践的名义进行调查社会实践的名义进行调查 2 以政府有关部门工作人员的身份进行调查以政府有关部门工作人员的身份进行调查以政府有关部门工作人员的身份进行调查以政府有关部门工作人员的身份进行调查 3 以经纪人身份进行调查以经纪人身份进行调查以经纪人身份进行调查以经纪人身份进行调查 4 以商人的身份进行调查以商人的身份进行调查以商人的身份进行调查以商人的身份进行调查 5 聊天法聊天法聊天法聊天法 一 搜集交易实例 二二二二 交易实例的搜集内容交易实例的搜集内容交易实例的搜集内容交易实例的搜集内容 见调查表格见调查表格见调查表格见调查表格 调查表格编号调查表格编号调查表格编号调查表格编号 调查人调查人调查人调查人调查日期调查日期调查日期调查日期资料来源资料来源资料来源资料来源 建建建建筑筑筑筑 平平平平面面面面 简简简简图图图图 坐坐坐坐落落落落 位位位位置置置置 简简简简图图图图 交交交交 易易易易 情情情情 况况况况 说说说说 明明明明 环境质量优劣度环境质量优劣度环境质量优劣度环境质量优劣度 交通通达度交通通达度交通通达度交通通达度 细分细分细分细分 尽量详细尽量详细尽量详细尽量详细 商服繁华度商服繁华度商服繁华度商服繁华度 区区区区域域域域 因因因因素素素素 说说说说明明明明 地地地地形形形形 形形形形状状状状 面面面面积积积积 个个个个别别别别 因因因因素素素素 说说说说明明明明 付款方式付款方式付款方式付款方式 成交日期成交日期成交日期成交日期货币种类货币种类货币种类货币种类成交价格成交价格成交价格成交价格 买买买买方方方方 卖卖卖卖方方方方 权利状况权利状况权利状况权利状况用用用用 途途途途坐坐坐坐落落落落 名名名名称称称称 一 搜集交易实例 三三三三 建立交易实例资料库建立交易实例资料库建立交易实例资料库建立交易实例资料库 1 必要性必要性必要性必要性 是从事房地产估价及相关咨询业务的是从事房地产估价及相关咨询业务的是从事房地产估价及相关咨询业务的是从事房地产估价及相关咨询业务的 一项基础性工作一项基础性工作一项基础性工作一项基础性工作 也是构成房地产估价机也是构成房地产估价机也是构成房地产估价机也是构成房地产估价机 构和估价师的构和估价师的构和估价师的构和估价师的核心竞争力核心竞争力核心竞争力核心竞争力的重要方面的重要方面的重要方面的重要方面 2 如何建如何建如何建如何建 公司 个人 二 选取可比实例 可比实例可比实例可比实例可比实例 是指与估价对象相类似是指与估价对象相类似是指与估价对象相类似是指与估价对象相类似 成交日成交日成交日成交日 期与估价时点接近期与估价时点接近期与估价时点接近期与估价时点接近 交易类型与估价目的相交易类型与估价目的相交易类型与估价目的相交易类型与估价目的相 吻合吻合吻合吻合 成交价格为正常市场价格的交易实例成交价格为正常市场价格的交易实例成交价格为正常市场价格的交易实例成交价格为正常市场价格的交易实例 可比实例可比实例可比实例可比实例 交易实例交易实例交易实例交易实例 一 质量要求 1 1 1 1 可比实例应与可比实例应与可比实例应与可比实例应与估价对象处在估价对象处在估价对象处在估价对象处在同一供需圈同一供需圈同一供需圈同一供需圈内内内内 2 2 2 2 可比实例的用途应与估价对象的可比实例的用途应与估价对象的可比实例的用途应与估价对象的可比实例的用途应与估价对象的用途相同用途相同用途相同用途相同 小类用途相同小类用途相同小类用途相同小类用途相同 3 3 3 3 可比实例的规模应与估价对象的可比实例的规模应与估价对象的可比实例的规模应与估价对象的可比实例的规模应与估价对象的规模相当规模相当规模相当规模相当 0 52 可比实例规模 估价对象规模 一 质量要求 4 4 4 4 可比实例建筑结构应与估价对象可比实例建筑结构应与估价对象可比实例建筑结构应与估价对象可比实例建筑结构应与估价对象建筑结构相同建筑结构相同建筑结构相同建筑结构相同 小类建筑结构相同小类建筑结构相同小类建筑结构相同小类建筑结构相同 5 5 5 5 可比实例的档次应与估价对象的可比实例的档次应与估价对象的可比实例的档次应与估价对象的可比实例的档次应与估价对象的档次相当档次相当档次相当档次相当 在在在在装饰装修装饰装修装饰装修装饰装修 设备设备设备设备 环境环境环境环境等方面相当等方面相当等方面相当等方面相当 6 6 6 6 可比实例的权利性质应与估价对象的可比实例的权利性质应与估价对象的可比实例的权利性质应与估价对象的可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同权利性质相同权利性质相同权利性质相同 不相同时不相同时不相同时不相同时 不能作为可比实例不能作为可比实例不能作为可比实例不能作为可比实例 目前目前目前目前 主要应注意主要应注意主要应注意主要应注意 以下几个方面以下几个方面以下几个方面以下几个方面 1 1 1 1 国家所有的土地与农民集体所有的土地的权利性质不同国家所有的土地与农民集体所有的土地的权利性质不同国家所有的土地与农民集体所有的土地的权利性质不同国家所有的土地与农民集体所有的土地的权利性质不同 2 2 2 2 出让土地使用权与划拨土地使用权的权利性质不同出让土地使用权与划拨土地使用权的权利性质不同出让土地使用权与划拨土地使用权的权利性质不同出让土地使用权与划拨土地使用权的权利性质不同 3 3 3 3 商品住房与经济适用房的权利性质不同商品住房与经济适用房的权利性质不同商品住房与经济适用房的权利性质不同商品住房与经济适用房的权利性质不同 一 质量要求 7 7 7 7 可比实例的成交日期可比实例的成交日期可比实例的成交日期可比实例的成交日期与估价时点接近与估价时点接近与估价时点接近与估价时点接近 接近接近接近接近 是相对而言的是相对而言的是相对而言的是相对而言的 一般来讲一般来讲一般来讲一般来讲 可比实例的成可比实例的成可比实例的成可比实例的成 交日期距估价时点的间隔不宜超过交日期距估价时点的间隔不宜超过交日期距估价时点的间隔不宜超过交日期距估价时点的间隔不宜超过1 1 1 1年年年年 8 8 8 8 可比实例的交易类型可比实例的交易类型可比实例的交易类型可比实例的交易类型与估价目的相吻合与估价目的相吻合与估价目的相吻合与估价目的相吻合 如果是为抵押如果是为抵押如果是为抵押如果是为抵押 抵债抵债抵债抵债 房屋拆迁补偿等目的而估房屋拆迁补偿等目的而估房屋拆迁补偿等目的而估房屋拆迁补偿等目的而估 价价价价 选择选择选择选择 二手房二手房二手房二手房 买卖交易实例作为可比实例买卖交易实例作为可比实例买卖交易实例作为可比实例买卖交易实例作为可比实例 9 可比实例的成交价格可比实例的成交价格可比实例的成交价格可比实例的成交价格应为正常价格应为正常价格应为正常价格应为正常价格 或可或可或可或可 修正为正常价格修正为正常价格修正为正常价格修正为正常价格 二 数量要求 3 3 3 3 可比实例的数量可比实例的数量可比实例的数量可比实例的数量 10101010 应注意的问题应注意的问题应注意的问题应注意的问题 1 1 1 1 当可比实例较多时当可比实例较多时当可比实例较多时当可比实例较多时 在区域上应在区域上应在区域上应在区域上应 由近由近由近由近 而远而远而远而远 在时间上在时间上在时间上在时间上 也应也应也应也应 由近而远由近而远由近而远由近而远 在类在类在类在类 型上型上型上型上 应优先选择应优先选择应优先选择应优先选择最为类似最为类似最为类似最为类似的房地产的房地产的房地产的房地产 2 2 2 2 可比实例应该是交易案例可比实例应该是交易案例可比实例应该是交易案例可比实例应该是交易案例 不能是评估不能是评估不能是评估不能是评估 案例案例案例案例 更不能是凭空编造的更不能是凭空编造的更不能是凭空编造的更不能是凭空编造的 3 3 3 3 可比实例应该是合法的交易案例可比实例应该是合法的交易案例可比实例应该是合法的交易案例可比实例应该是合法的交易案例 使用上的合法使用上的合法使用上的合法使用上的合法 交易上的合法交易上的合法交易上的合法交易上的合法 对可比实例的说明 现状 一般选择3个可比实例 但没有说明理由 要求 应说明所选的3个可比实例 最具有可比性 三 建立价格可比基础 包括包括包括包括5 5 5 5个方面个方面个方面个方面的内容的内容的内容的内容 1 1 1 1 统一付款方式统一付款方式统一付款方式统一付款方式 一次付清一次付清一次付清一次付清 2 2 2 2 统一币种和货币单位统一币种和货币单位统一币种和货币单位统一币种和货币单位 以中国人民银行公布的市场汇率为准以中国人民银行公布的市场汇率为准以中国人民银行公布的市场汇率为准以中国人民银行公布的市场汇率为准 3 统一面积单位统一面积单位统一面积单位统一面积单位 1 1 1 1公顷公顷公顷公顷 10000100001000010000平方米平方米平方米平方米 1 1 1 1坪坪坪坪 3 305793 305793 305793 30579平方米平方米平方米平方米 1 1 1 1平方英尺平方英尺平方英尺平方英尺 0 09290 09290 09290 0929平方米平方米平方米平方米 4 统一面积内涵 5 统一采用单价 例题例题例题例题 P 43P 43P 43P 43 四 进行交易情况修正 一一一一 交易情况修正的含义交易情况修正的含义交易情况修正的含义交易情况修正的含义 1 修正的含义修正的含义修正的含义修正的含义 1 估价对象房地产的价格估价对象房地产的价格估价对象房地产的价格估价对象房地产的价格 可以看作是可以看作是可以看作是可以看作是 正常价格正常价格正常价格正常价格 2 修正的目的就是要得到估价对象房地产的价格修正的目的就是要得到估价对象房地产的价格修正的目的就是要得到估价对象房地产的价格修正的目的就是要得到估价对象房地产的价格 也也也也 就是说要得到正常价格就是说要得到正常价格就是说要得到正常价格就是说要得到正常价格 修正的基准或者说参照修正的基准或者说参照修正的基准或者说参照修正的基准或者说参照 系系系系 就是估价对象房地产就是估价对象房地产就是估价对象房地产就是估价对象房地产 3 如果可比实例某个因素的条件比估价对象该因素的如果可比实例某个因素的条件比估价对象该因素的如果可比实例某个因素的条件比估价对象该因素的如果可比实例某个因素的条件比估价对象该因素的 条件要好条件要好条件要好条件要好 该因素作用的结果是该因素作用的结果是该因素作用的结果是该因素作用的结果是 可比实例的价格高于可比实例的价格高于可比实例的价格高于可比实例的价格高于 正常价格正常价格正常价格正常价格 在进行修正时在进行修正时在进行修正时在进行修正时 就应该就应该就应该就应该 往下修正往下修正往下修正往下修正 即即即即修修修修 正系数正系数正系数正系数 1 反之则反反之则反反之则反反之则反 2 交易情况修正的含义 交易情况修正交易情况修正交易情况修正交易情况修正 是排除交易行为中的一些是排除交易行为中的一些是排除交易行为中的一些是排除交易行为中的一些 特殊因素所造成的可比实例成交价格特殊因素所造成的可比实例成交价格特殊因素所造成的可比实例成交价格特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差偏差偏差偏差 将其成交价格修正为正常价格将其成交价格修正为正常价格将其成交价格修正为正常价格将其成交价格修正为正常价格 二 造成成交价格偏离正常 价格的因素 1 1 1 1 有利害关系人之间的交易有利害关系人之间的交易有利害关系人之间的交易有利害关系人之间的交易 2 2 2 2 急于出售或者急于购买情况下的交易急于出售或者急于购买情况下的交易急于出售或者急于购买情况下的交易急于出售或者急于购买情况下的交易 3 3 3 3 受债权债务关系影响的交易受债权债务关系影响的交易受债权债务关系影响的交易受债权债务关系影响的交易 4 交易双方或者某一方对市场行情缺乏了解交易双方或者某一方对市场行情缺乏了解交易双方或者某一方对市场行情缺乏了解交易双方或者某一方对市场行情缺乏了解 的交易的交易的交易的交易 5 5 5 5 交易双方或者某一方有特别动机或者偏好交易双方或者某一方有特别动机或者偏好交易双方或者某一方有特别动机或者偏好交易双方或者某一方有特别动机或者偏好 的交易的交易的交易的交易 6 6 6 6 特殊交易方式下的交易特殊交易方式下的交易特殊交易方式下的交易特殊交易方式下的交易 二 造成成交价格偏离正常价格的因素 7 相邻房地产的合并交易相邻房地产的合并交易相邻房地产的合并交易相邻房地产的合并交易 8 交易交易交易交易税费非正常负担的交易税费非正常负担的交易税费非正常负担的交易税费非正常负担的交易 1 1 1 1 卖方应缴纳的税费卖方应缴纳的税费卖方应缴纳的税费卖方应缴纳的税费 营业税营业税营业税营业税 城市维护建城市维护建城市维护建城市维护建 设税设税设税设税 教育费附加教育费附加教育费附加教育费附加 土地增值税土地增值税土地增值税土地增值税 2 2 2 2 买方应缴纳的税费买方应缴纳的税费买方应缴纳的税费买方应缴纳的税费 契税契税契税契税 补交土地使用补交土地使用补交土地使用补交土地使用 权出让金权出让金权出让金权出让金 3 3 3 3 买卖双方都应缴纳的税费买卖双方都应缴纳的税费买卖双方都应缴纳的税费买卖双方都应缴纳的税费 印花税印花税印花税印花税 交易交易交易交易 手续费手续费手续费手续费 武汉市房地产交易税费标准武汉市房地产交易税费标准武汉市房地产交易税费标准武汉市房地产交易税费标准 http www build 三 交易情况修正的方法 1 差额法差额法差额法差额法 可比实例成交价格可比实例成交价格可比实例成交价格可比实例成交价格 交易情况修正额交易情况修正额交易情况修正额交易情况修正额 正常价格正常价格正常价格正常价格 2 百分率法 一般公式一般公式一般公式一般公式 可比实例成交价格可比实例成交价格可比实例成交价格可比实例成交价格 交易情况系数交易情况系数交易情况系数交易情况系数 正常价格正常价格正常价格正常价格 在实践中在实践中在实践中在实践中 交易情况修正系数应以正常价格为交易情况修正系数应以正常价格为交易情况修正系数应以正常价格为交易情况修正系数应以正常价格为 基准来确定基准来确定基准来确定基准来确定 经验公式 如果可比实例成交价格比其正常市场价格高如果可比实例成交价格比其正常市场价格高如果可比实例成交价格比其正常市场价格高如果可比实例成交价格比其正常市场价格高 低的百分率为低的百分率为低的百分率为低的百分率为 S 则有则有则有则有 可比实例的成交价格可比实例的成交价格可比实例的成交价格可比实例的成交价格 正常市场价格正常市场价格正常市场价格正常市场价格 或者或者或者或者 可比实例的成交价格可比实例的成交价格可比实例的成交价格可比实例的成交价格 正常市场价格正常市场价格正常市场价格正常市场价格 1 1 S 100 100 S 交易税费非正常负担的交易情况修正 基本思路基本思路基本思路基本思路 按照税法按照税法按照税法按照税法 中央和地方政府的有关规定进中央和地方政府的有关规定进中央和地方政府的有关规定进中央和地方政府的有关规定进 行修正行修正行修正行修正 无规定的无规定的无规定的无规定的 依照当地习惯进行修正依照当地习惯进行修正依照当地习惯进行修正依照当地习惯进行修正 1 1 1 1 差额法差额法差额法差额法 1 1 1 1 正常成交价格正常成交价格正常成交价格正常成交价格 应由卖方缴纳的税费应由卖方缴纳的税费应由卖方缴纳的税费应由卖方缴纳的税费 卖方实际得到的价格卖方实际得到的价格卖方实际得到的价格卖方实际得到的价格 2 2 2 2 正常成交价格正常成交价格正常成交价格正常成交价格 应由买方缴纳的税费应由买方缴纳的税费应由买方缴纳的税费应由买方缴纳的税费 买方实际付出的价格买方实际付出的价格买方实际付出的价格买方实际付出的价格 2 百分率法 如果卖方如果卖方如果卖方如果卖方 买方应缴纳的税费是正常成交价买方应缴纳的税费是正常成交价买方应缴纳的税费是正常成交价买方应缴纳的税费是正常成交价 格的一定比率格的一定比率格的一定比率格的一定比率 可以采用以下公式可以采用以下公式可以采用以下公式可以采用以下公式 案例之一案例之一案例之一案例之一 某宗房地产交易某宗房地产交易某宗房地产交易某宗房地产交易 买卖双方在合同中写明买卖双方在合同中写明买卖双方在合同中写明买卖双方在合同中写明 买方付给卖方买方付给卖方买方付给卖方买方付给卖方2325元元元元 平方米平方米平方米平方米 买卖中涉及的买卖中涉及的买卖中涉及的买卖中涉及的 税费均由买方负担税费均由买方负担税费均由买方负担税费均由买方负担 据悉据悉据悉据悉 该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的 税费为正常成交价格的税费为正常成交价格的税费为正常成交价格的税费为正常成交价格的7 应由买方缴纳的税应由买方缴纳的税应由买方缴纳的税应由买方缴纳的税 费为正常成交价格的费为正常成交价格的费为正常成交价格的费为正常成交价格的5 试求该宗房地产的正试求该宗房地产的正试求该宗房地产的正试求该宗房地产的正 常成交价格常成交价格常成交价格常成交价格 答案答案答案答案 2500元元元元 平方米平方米平方米平方米 2325 1 7 案例之二案例之二案例之二案例之二 某宗房地产交易某宗房地产交易某宗房地产交易某宗房地产交易 买卖双方在合同中写明买卖双方在合同中写明买卖双方在合同中写明买卖双方在合同中写明 买方付给卖方买方付给卖方买方付给卖方买方付给卖方2625元元元元 平方米平方米平方米平方米 买卖中涉及买卖中涉及买卖中涉及买卖中涉及 的税费均由卖方负担的税费均由卖方负担的税费均由卖方负担的税费均由卖方负担 据悉据悉据悉据悉 该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的 税费为正常成交价格的税费为正常成交价格的税费为正常成交价格的税费为正常成交价格的7 应由买方缴纳的应由买方缴纳的应由买方缴纳的应由买方缴纳的 税费为正常成交价格的税费为正常成交价格的税费为正常成交价格的税费为正常成交价格的5 试求该宗房地产试求该宗房地产试求该宗房地产试求该宗房地产 的正常成交价格的正常成交价格的正常成交价格的正常成交价格 答案答案答案答案 2500元元元元 平方米平方米平方米平方米 2625 1 5 五 进行交易日期修正 一一一一 交易日期修正的含义交易日期修正的含义交易日期修正的含义交易日期修正的含义 将可比实例在其成交日期时的价格将可比实例在其成交日期时的价格将可比实例在其成交日期时的价格将可比实例在其成交日期时的价格 修正修正修正修正 到估价时点时的价格到估价时点时的价格到估价时点时的价格到估价时点时的价格 这就是交易日期修正这就是交易日期修正这就是交易日期修正这就是交易日期修正 交易日期修正实际上交易日期修正实际上交易日期修正实际上交易日期修正实际上是对房地产市场状况是对房地产市场状况是对房地产市场状况是对房地产市场状况 进行修正进行修正进行修正进行修正 二 交易日期修正的方法 一般采用一般采用一般采用一般采用百分率法百分率法百分率法百分率法进行进行进行进行 基本公式基本公式基本公式基本公式 可比实例在成交日期时的价格可比实例在成交日期时的价格可比实例在成交日期时的价格可比实例在成交日期时的价格 交易日期交易日期交易日期交易日期 修正系数修正系数修正系数修正系数 可比实例在估价时点时的价格可比实例在估价时点时的价格可比实例在估价时点时的价格可比实例在估价时点时的价格 经验公式 假设从成交日期到估价时点假设从成交日期到估价时点假设从成交日期到估价时点假设从成交日期到估价时点 可比实例价格涨可比实例价格涨可比实例价格涨可比实例价格涨 跌的百分率为跌的百分率为跌的百分率为跌的百分率为 T 则有则有则有则有 可比实例在成交日期时的价格可比实例在成交日期时的价格可比实例在成交日期时的价格可比实例在成交日期时的价格 1 1 1 1 T 在估价时点时的价格在估价时点时的价格在估价时点时的价格在估价时点时的价格 或或或或 评估实践 在实际评估中在实际评估中在实际评估中在实际评估中 往往通过往往通过往往通过往往通过价格指数价格指数价格指数价格指数或或或或变动率变动率变动率变动率来来来来 进行交易日期修正进行交易日期修正进行交易日期修正进行交易日期修正 1 1 1 1 采用价格指数进行修正采用价格指数进行修正采用价格指数进行修正采用价格指数进行修正 定基价格指数定基价格指数定基价格指数定基价格指数 选择某个固定时期作为基期而选择某个固定时期作为基期而选择某个固定时期作为基期而选择某个固定时期作为基期而 编制的价格指数编制的价格指数编制的价格指数编制的价格指数 环比价格指数环比价格指数环比价格指数环比价格指数 以上一个时期作为基期而编制以上一个时期作为基期而编制以上一个时期作为基期而编制以上一个时期作为基期而编制 的价格指数的价格指数的价格指数的价格指数 1 采用定基价格指数进行修正 公式公式公式公式 可比实例在成交日期时的价格可比实例在成交日期时的价格可比实例在成交日期时的价格可比实例在成交日期时的价格 在估价时点时的价格在估价时点时的价格在估价时点时的价格在估价时点时的价格 估价时点时的价格指数 成交日期时的价格指数 2 采用环比价格指数进行修正 公式公式公式公式 可比实例在成交日期时的价格可比实例在成交日期时的价格可比实例在成交日期时的价格可比实例在成交日期时的价格 成交日期的下一时成交日期的下一时成交日期的下一时成交日期的下一时 期的价格指数期的价格指数期的价格指数期的价格指数 再下一时期的价格指数再下一时期的价格指数再下一时期的价格指数再下一时期的价格指数 估价估价估价估价 时点时的价格指数时点时的价格指数时点时的价格指数时点时的价格指数 在估价时点时的价格在估价时点时的价格在估价时点时的价格在估价时点时的价格 2 采用价格变动率进行修正 房地产价格变动率的房地产价格变动率的房地产价格变动率的房地产价格变动率的类型类型类型类型 逐期递增或递减的价格变动率逐期递增或递减的价格变动率逐期递增或递减的价格变动率逐期递增或递减的价格变动率 期内平均上升期内平均上升期内平均上升期内平均上升 或下降的价格变动率或下降的价格变动率或下降的价格变动率或下降的价格变动率 1 1 1 1 采用采用采用采用逐期递增递减的价格变动率逐期递增递减的价格变动率逐期递增递减的价格变动率逐期递增递减的价格变动率进行交进行交进行交进行交 易日期修正的公式为易日期修正的公式为易日期修正的公式为易日期修正的公式为 可比实例在成交日期时的价格可比实例在成交日期时的价格可比实例在成交日期时的价格可比实例在成交日期时的价格 1 1 1 1 价格变价格变价格变价格变 动率动率动率动率 期数 期数期数期数 在估价时点时的价格在估价时点时的价格在估价时点时的价格在估价时点时的价格 2 采用价格变动率进行修正 2 2 2 2 采用采用采用采用期内平均上升或下降的价格变动率期内平均上升或下降的价格变动率期内平均上升或下降的价格变动率期内平均上升或下降的价格变动率 进行交易日期修正的公式为进行交易日期修正的公式为进行交易日期修正的公式为进行交易日期修正的公式为 可比实例在成交日期时的价格可比实例在成交日期时的价格可比实例在成交日期时的价格可比实例在成交日期时的价格 1 价格变价格变价格变价格变 动率动率动率动率 期数期数期数期数 在估价时点时的价格在估价时点时的价格在估价时点时的价格在估价时点时的价格 六 进行区域因素修正 1 1 1 1 区域因素区域因素区域因素区域因素 区域因素区域因素区域因素区域因素 是指能反映房地产所在区域的特征是指能反映房地产所在区域的特征是指能反映房地产所在区域的特征是指能反映房地产所在区域的特征 并对房地产价格产生影响的因素并对房地产价格产生影响的因素并对房地产价格产生影响的因素并对房地产价格产生影响的因素 影响房地产价格的区域因素主要包括影响房地产价格的区域因素主要包括影响房地产价格的区域因素主要包括影响房地产价格的区域因素主要包括 l l l l 繁华程度繁华程度繁华程度繁华程度 2 2 2 2 交通便捷程度交通便捷程度交通便捷程度交通便捷程度 3 3 3 3 环境优劣度环境优劣度环境优劣度环境优劣度 4 4 4 4 公共设施配套完备程度公共设施配套完备程度公共设施配套完备程度公共设施配套完备程度 5 5 5 5 城市规划限制城市规划限制城市规划限制城市规划限制 6 6 6 6 区域产业集聚程度区域产业集聚程度区域产业集聚程度区域产业集聚程度 2 区域因素修正 区域因素修正区域因素修正区域因素修正区域因素修正 是将可比实例在其区域条件是将可比实例在其区域条件是将可比实例在其区域条件是将可比实例在其区域条件 下的价格调整为在估价对象区域条件下的价格下的价格调整为在估价对象区域条件下的价格下的价格调整为在估价对象区域条件下的价格下的价格调整为在估价对象区域条件下的价格 一般而言一般而言一般而言一般而言 如果可比实例的区域因素如果可比实例的区域因素如果可比实例的区域因素如果可比实例的区域因素优于优于优于优于估估估估 价对象的区域因素价对象的区域因素价对象的区域因素价对象的区域因素 就对可比实例的价格做就对可比实例的价格做就对可比实例的价格做就对可比实例的价格做减减减减 价修正价修正价修正价修正 反之反之反之反之 则应对可比实例的价格做则应对可比实例的价格做则应对可比实例的价格做则应对可比实例的价格做增价修正增价修正增价修正增价修正 3 区域因素修正的步骤 1 1 1 1 确定对估价对象房地产的价格有影响的确定对估价对象房地产的价格有影响的确定对估价对象房地产的价格有影响的确定对估价对象房地产的价格有影响的 区域因素区域因素区域因素区域因素 分用途确定分用途确定分用途确定分用途确定 表表表表12121212 1 1 1 1 酒店单位楼面毛地价因素比较修正系数表酒店单位楼面毛地价因素比较修正系数表酒店单位楼面毛地价因素比较修正系数表酒店单位楼面毛地价因素比较修正系数表 1951 021717 17比准价格 100 100 5100 100 5规划限制 100 100100 100地质状况 100 100100 100宗地形状 100 99100 100临街状况 个别因素 100 100100 100 环境质量状况 100 100100 100 基础设施状况 100 99100 100 交通便捷度 100 98100 100 临路类型 交通状况 100 99100 100 距商服中心距离 100 99100 100 距市中心距离 100 98100 100 商业繁华度 区域因素 100 100100 100价格类型 100 100100 100土地使用年限 100 100100 100交易情况 100 100100 99交易日期 100 100100 100土地用途 100 100100 100位置 18001700交易价格 元 平方米 实例B实例A比较因素 3 区域因素修正的步骤 2 2 2 2 判定估价对象房地产和可比实例房判定估价对象房地产和可比实例房判定估价对象房地产和可比实例房判定估价对象房地产和可比实例房 地产的区域因素状况地产的区域因素状况地产的区域因素状况地产的区域因素状况 实地调查得到实地调查得到实地调查得到实地调查得到 3 3 3 3 将可比实例房地产与估价对象房地将可比实例房地产与估价对象房地将可比实例房地产与估价对象房地将可比实例房地产与估价对象房地 产的区域因素状况进行逐项比较产的区域因素状况进行逐项比较产的区域因素状况进行逐项比较产的区域因素状况进行逐项比较 并确并确并确并确 定区域因素的差别所造成的价格差异程定区域因素的差别所造成的价格差异程定区域因素的差别所造成的价格差异程定区域因素的差别所造成的价格差异程 度度度度 4 根据差异程度对可比实例的成交价根据差异程度对可比实例的成交价根据差异程度对可比实例的成交价根据差异程度对可比实例的成交价 格进行修正格进行修正格进行修正格进行修正 4 区域因素修正的方法 差额法差额法差额法差额法 百分率法百分率法百分率法百分率法 1 1 1 1 采用差额法进行修正采用差额法进行修正采用差额法进行修正采用差额法进行修正 可比实例在其区域条件下的价格可比实例在其区域条件下的价格可比实例在其区域条件下的价格可比实例在其区域条件下的价格 区域因素修区域因素修区域因素修区域因素修 正正正正数额数额数额数额 可比实例可比实例可比实例可比实例在估价对象区域条件下的价在估价对象区域条件下的价在估价对象区域条件下的价在估价对象区域条件下的价 格格格格 2 采用百分率法进行修正 一般公式一般公式一般公式一般公式 可比实例在其区域条件下的价格可比实例在其区域条件下的价格可比实例在其区域条件下的价格可比实例在其区域条件下的价格 区域因素修正区域因素修正区域因素修正区域因素修正 系数系数系数系数 可比实例在估价对象区域条件下的价格可比实例在估价对象区域条件下的价格可比实例在估价对象区域条件下的价格可比实例在估价对象区域条件下的价格 经验公式 评估实践中的方法 1 1 1 1 直接比较修正法直接比较修正法直接比较修正法直接比较修正法 经验公式 1 1 1 1 间接比较修正法间接比较修正法间接比较修正法间接比较修正法 可比实例在其区域条件下的价格可比实例在其区域条件下的价格可比实例在其区域条件下的价格可比实例在其区域条件下的价格 在估价对象区域条件下的价格在估价对象区域条件下的价格在估价对象区域条件下的价格在估价对象区域条件下的价格 区域因素修正系数的确定方法 1 1 1 1 根据定级分值确定根据定级分值确定根据定级分值确定根据定级分值确定 2 2 2 2 采用专家打分法确定采用专家打分法确定采用专家打分法确定采用专家打分法确定 专家打分 直接法1 10310310310310610610610697979797100100100100 总分值总分值总分值总分值 12121212111111111010101010101010 10101010 治安状况治安状况治安状况治安状况 9 9 9 9101010108 8 8 810101010 9 9 9 9 规划限制规划限制规划限制规划限制 11111111121212129 9 9 910101010 8 8 8 8 社会公共设施社会公共设施社会公共设施社会公共设施 8 8 8 8101010101111111110101010 7 7 7 7 城市基础设施城市基础设施城市基础设施城市基础设施 12121212111111111111111110101010 6 6 6 6 景观景观景观景观 9 9 9 9101010108 8 8 810101010 5 5 5 5 环境质量环境质量环境质量环境质量 13131313111111119 9 9 910101010 4 4 4 4 对外交通对外交通对外交通对外交通 10101010121212121010101010101010 3 3 3 3 公交便捷度公交便捷度公交便捷度公交便捷度 11111111101010108 8 8 810101010 2 2 2 2 道路通达度道路通达度道路通达度道路通达度 8 8 8 89 9 9 91313131310101010 1 1 1 1 繁华程度繁华程度繁华程度繁华程度 可比实例可比实例可比实例可比实例C C C C可比实例可比实例可比实例可比实例B B B B可比实例可比实例可比实例可比实例A A A A估价对象估价对象估价对象估价对象 区域因素区域因素区域因素区域因素 专家打分 直接法2 10810810810810010010010087878787100100100100100100100100 总总总总分分分分值值值值 121212125 5 5 53 3 3 35 5 5 55 5 5 5 10101010 治安状况治安状况治安状况治安状况 9 9 9 95 5 5 55 5 5 55 5 5 55 5 5 5 9 9 9 9 规划限制规划限制规划限制规划限制 11111111151515159 9 9 91515151515151515 8 8 8 8 社会公共设施社会公共设施社会公共设施社会公共设施 8 8 8 815151515111111111515151515151515 7 7 7 7 城市基础设施城市基础设施城市基础设施城市基础设施 121212125 5 5 55 5 5 55 5 5 55 5 5 5 6 6 6 6 景观景观景观景观 9 9 9 9101010108 8 8 81010101010101010 5 5 5 5 环境质量环境质量环境质量环境质量 131313135 5 5 59 9 9 95 5 5 55 5 5 5 4 4 4 4 对外交通对外交通对外交通对外交通 1010101010101010101010101010101010101010 3 3 3 3 公交便捷度公交便捷度公交便捷度公交便捷度 11111111101010108 8 8 81010101010101010 2 2 2 2 道路通达度道路通达度道路通达度道路通达度 1313131320202020191919192020202020202020 1 1 1 1 繁华程度繁华程度繁华程度繁华程度 可比实可比实可比实可比实 例例例例E E E E 可比实例可