2009年房地产估价案例与分析试题及估价理论方法.doc

2009年房地产估价案例与分析试题一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。请问：1复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况?2复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?（二）甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。请问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些?（三）某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000。建设环城公路需占用该小区500绿地，并拆除一幢面积为900的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。请问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面?二、单选题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）某商品住宅开发项目，征收土地面积5000，其中建设用地面积4500，代征地面积500，规划建筑面积为15000。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。至2009年10月18日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/，且按每月1%递增；平均投资利润率为8%，贷款年利率为747%，折现率为10%。1下列关于在建工程抵押的表述中，正确的是（ ）。A在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的35%时才可以设定抵押B在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押C在建工程抵押权实现时，设定抵押权后新增建设的部分不能处置D在建工程抵押权实现时，优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权2若采用成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价，下列关于投资利润率选取的表述中，正确的是（ ）。A成本法和假设开发法采用的投资利润率相同B成本法采用的投资润率高于假设开发法的投资利润率C成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率D成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较3采用成本法估价时，土地部分以基准地价修正法计算的单价为2300元/，则土地总价为（ ）。A10350 B10661 C11500 D118454采用假设开发法中的现金流量折现法估价时，开发完成后的房地产价值在估价时点为（ ）。A97342 B102183 C104075 D104588二、单选题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）某商品住宅开发项目，征收土地面积5000，其中建设用地面积4500，代征地面积500，规划建筑面积为15000。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。至2009年10月18日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/，且按每月1%递增；平均投资利润率为8%，贷款年利率为747%，折现率为10%。1下列关于在建工程抵押的表述中，正确的是（ ）。A在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的35%时才可以设定抵押B在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押C在建工程抵押权实现时，设定抵押权后新增建设的部分不能处置D在建工程抵押权实现时，优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权2若采用成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价，下列关于投资利润率选取的表述中，正确的是（ ）。A成本法和假设开发法采用的投资利润率相同B成本法采用的投资润率高于假设开发法的投资利润率C成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率D成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较3采用成本法估价时，土地部分以基准地价修正法计算的单价为2300元/，则土地总价为（ ）。A10350 B10661 C11500 D118454采用假设开发法中的现金流量折现法估价时，开发完成后的房地产价值在估价时点为（ ）。A97342 B102183 C104075 D104588三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明1处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应1个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）来源：考试大房地产估价师考试四、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 五、估价时点 2009年6月30日 六、价值定义 房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 七、估价依据 （一）有关法律、法规、政策文件和技术规范 1中华人民共和国物权法。 2中华人民共和国担保法。 3中华人民共和国城市房地产管理法。 4中华人民共和国土地管理法。 5中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例。 6城市房地产抵押管理办法。 7房地产估价规范。 （二）委托方提供的有关资料（略） （三）估价方掌握的有关资料 1估价对象所在区域同类型房地产交易资料。 2估价对象所在区域同类型房地产出租资料。 3国家及当地有关税费法规。 4其他政策文件等。 八、估价原则 本估价报告在遵循独立、客观、公正原则的前提下，具体依据如下法则： 1合法原则（略）。 2最高最佳使用原则（略）。 3替代原则（略）。 4估价时点原则（略）。 九、估价方法 因估价对象为经营性物业，周边同类项目市场较为发达，比较容易调查房地产市场同类项目交易价格、市场租金及租赁过程中发生的各项费用，故本次采用市场法、收益法两种方法进行估价。综合两种估价方法的测算结果，最终确定估价结果。 两种估价方法定义如下：（略）。 十、估价结果（略） 十一、估价人员（略） 十二、估价作业日期（略） 十三、风险提示（略） 十四、估价报告应用的有效期（略）房地产估价技术报告 一、 个别因素分析（略） 二、区域因素分析（略） 三、市场背景分析（略） 四、最高最佳使用分析（略） 五、估价方法选用（略） 六、估价测算过程（略） （一）市场法 市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的处理来求取估价对象价值的方法。 计算公式： 估价对象市场价格=可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数 1可比实例选择 区域市场同类项目售价等数据组见下表：（略）。 根据替代原则，结合估价对象实际情况，选取以下三个项目作为可比实例： 可比实例A：银行大厦，位于金融街B区7号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为1097127，建筑面积为9874145，地上二十层，地下二层，交易单价为17272元/（按建筑面积计算，下同），交易时间为2009年4月。 可比实例B：新新大厦，位于金融街C区2号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为569977，建筑面积为3419863，地上十五层，地下二层，交易单价为16700元/，交易时间为2007年10月。 可比实例C：中正大厦，位于金融街D区3号，钢筋混凝土结构，写字楼用途，占地面积为975256，建筑面积为83773，地上二十三层，地下三层，交易单价为17578元/，交易时间为2008年5月。 2房地产比较因素条件说明表 二、附 件（略）四、指出并改正下面估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过四个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣25分。本题最多扣至0分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）。以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。2独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。4房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强。5价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。6区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。估价对象位于商务圈，较繁华，区位状况较好，变现能力较强。综合分析以上影响因素，估价对象房地产变现能力较强。假定在估价时点拍卖或者变卖，受各种因素影响，其最可能实现的价格一般比评估的正常市场价值要低，预计约为评估价值的70%左右。2009年试题参考答案一、问答题 （一）答：1复核估价时，若甲机构在确定估价时点时无误，应以甲机构的估价时点为复核估价的估价时点。估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原估价时点时的状况为准。 2复核估价的估价目的可表述为：受银行委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核；价值定义可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的估价时点时的房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值。 （二）答：1估价时点不同。乙估价机构评估在建工程的估价时点与丙估价机构评估估价对象抵押价值的估价时点相距半年以上，由于时间的变化，房地产市场行情会发生变化，房地产价值也会发生变化。 2估价目的和价值类型不同。乙估价机构的估价目的是转让目的，评估的是估价对象的市场价值，而丙估价机构的估价目的是抵押贷款目的，评估的是估价对象的抵押价值，仅就估价目的和价值类型不同而言，两个价格之间会有差异。 3设计方案变更。由于甲公司修改了原设计方案并经过政府主管部门批准，估价对象用途、规模均有可能发生了改变，仅从改变设计方案角度看，改变前后价值也会有差异。 4购买后投入建设资金。项目购买后投入建设资金建设半年，估价对象价值与购买价值会有差异。 （三）答：1政府应对占用的小区500绿地进行赔偿，依据中华人民共和国物权法第六章第七十三条之规定，建筑区划内的绿地属于小区全体业主所有，即使是市政建设需要占用，也应给予小区全体业主绿地损失赔偿费，同时，由于修建环城公路，给小区业主带来的噪声污染、出行不便也应给予相应赔偿。 2中华人民共和国物权法第四十二条规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。政府应对被拆除的900的住宅楼的业主（或产权人）依法进行补偿。理论上的补偿内容包含：被拆除的住宅楼的房地产补偿费（含被拆除的住宅楼室内业主自行装修装饰的补偿费）、搬迁补助费、过渡补助费，安置补助费（针对住房困难的低收入家庭的）等。 二、单项选择题 1D 2D 3D 4B 5A 6C 7D 8B 9D 10D三、指错题 1致委托人函中缺估价对象的详细说明。 2致委托人函中缺估价报告应用有效期。 3致委托人函中缺估价对象的法定优先受偿款和抵押价值说明（或者说给出了估价对象的市场价值但没有给出抵押价值）。 4估价对象权利状况描述不全，未交代是否有共有权人、是否设立抵押权、缺房屋所有权情况说明。 5估价对象中土地使用权出让起始年份未说明或介绍。 6估价对象中缺区位状况介绍或说明。 7估价对象中缺现状使用情况说明，如是否有出租情形、各层使用情况（含地下第三层）等。 8估价依据中缺房地产抵押估价指导意见。 9估价原则中缺谨慎原则。 10估价结果报告中缺变现能力分析。 11市场法中对可比实例的介绍中缺少是否有地下车库的说明。 12市场法计算中可比实例B交易时间与估价时点相距近两年，不宜选作可比实例。 13市场法计算中可比实例C交易时间与估价时点相距一年以上，也不宜选作可比实例。 14可比实例B成交规模小，与估价对象规模不相当，不宜作为可比实例。 15市场法计算时缺少对距市中心距离的调整（或应对可比实例“距市中心距离”进行调整）。 16周边景观应属于区域因素。 17市场法计算中可比实例B、C的交易日期调整系数分子分母颠倒了，分子应为100，分母分别为102和99。 18市场法计算中缺权益状况说明和调整。 19市场法计算中缺地上楼层和地下楼层不同的调整。 20市场法修正系数计算应说明理由。 21市场法计算中缺地上车位的价值计算。 22地下车库价格仅用收益法一种方法计算未说明不选用其他方法的理由（或在市场法中缺地下车库的计算）。 23估价结果中缺法定优先受偿款和抵押价值说明。 四、改错题 1在通用性表述中，“标准厂房比特殊厂房的通用性差”的说法错误，应为“标准厂房比特殊厂房的通用性强”。 2在房地产开发程度表述中，“由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强”的说法错误，应为“由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较弱”。 3缺少变现时间长短的说明。 4缺少变现费用、税金的种类、数额和清偿顺序的说明。 解 析 二、单项选择题 1根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此选D。 32300元/5000（1+3%）=11845万元。 46650元/（1+1%）12（1+10%）15000=102183万元。2009房地产估价理论与方法试题本套试题参考答案、试题解析一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1一个估价项目中的估价目的，本质上是由（）决定的。A估价机构 B估价师C估价报告使用者 D估价委托人的估价需要2一个估价项目中的价值类型，本质上是由（）决定的。A估价委托人 B估价师 C估价目的D估价对象3下列关于价值类型的表述中，错误的是（）。A在用价值为市场价值 B投资价值属于非市场价值C市场价值的前提之一是继续使用 D同一估价对象可能有不同类型的价值4李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为05%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（）元。A5000 B12574 C12650 D139115下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（）。A了解某宗房地产的出租人权益价值B了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值C了解某地区地震后房地产价值的变化D了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额6任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（）特性决定的。A易受限制 B相互影响 C独一无二 D不可移动7下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。A用途专业的房地产 B价值较大的房地产C独立使用的房地产 D不可分割的房地产8下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。A户型 B楼层 C层高 D装修9对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（）。A谨慎价值 B市场价值 C残余价值 D快速变现价值10某套200、单价4000元/的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为（）万元。A7184 B7447 C7523 D80002009年房地产估价理论与方法考试试题及答案解析来源：考试大2010/10/11【考试大：中国教育考试第一门户】模拟考场视频课程字号:TT11下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（）。A土地总价 B土地单价 C楼面地价D商品房价格12设立地役权通常会使（）。A供役地的价值下降 B需役地的价值下降C供役地与需役地的价值都下降 D供役地与需役地的价值都上升13下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是（）。A在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨B增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨C在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降D严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降14在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的（）。A谨慎原则 B替代原则 C合法原则 D最高最佳利用原则15近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是（）。A在建工程抵押估价 B房地产损害赔偿估价C期房市场价值评估 D房地产估价的复核估价16在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（）。A统一房地产范围 B统一付款方式C统一价格单位 D统一市场状况17估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为（）万元。A7500 B7560 C8360 D860018某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（）万元。A3500 B5629 C8629 D1800019某房地产2009年4月的价格为6500元/，已知该类房地产2009年310月的价格指数分别为10553、10385、10004、9986、9828、9645、9217、9008（均以上个月为基数100），该房地产2009年10月的价格为（）元/。A511051 B530726 C554995 D56381320报酬率是一种与利率，内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。A投资率是投资回收与投入资本的比率B风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高C当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率21对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（）。A建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间B在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间C由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间D剩余经济寿命与实际年龄之和的时间22某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、，保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。A245 B275 C315 D34523某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（）万元。A48999 B49553 C69553 D8000024某房地产开发商开发一幢建筑面积10000的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/，已知取得土地时楼面地价为1000元/，开发成本和管理费用为1200元/，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的55%，开发期为15年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。A790% B1108% C1183%D1373%25某成片荒地面积1k，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为72%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是（）元/A31061 B32160 C47787 D4947726某写字楼的建筑面积为4000，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（）万元。A6760 B81124 C162248 D24337227在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（）。A取得待开发房地产的时间 B开发期间的某个时间C开发完成后的时间 D开发完成之后的某个时间28现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/，其中主体工程900元/，安装及装饰装修工程费为600元/。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为（）元/。A48652 B52174 C55950 D13987629直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由（）决定的。A房地产的历史价格资料 B房地产的未来价格资料C房地产的现实价格资料 D估价师选取的现时和未来的价格资料30某类商品房20042008年的售价分别为6000元/、6300元/、6678元/、7212元/、7645元/。利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为（）元/。A797400 B802300 C805625 D80780031威廉阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc（t）=NPc-C-kc（t）中，表示（）。A单位面积土地上农产品的产量 B市场上每单位农产品的价格C生产每单位农产品的成本 D向市场运输每单位农产品的成本32某工业用地总面积为3000，容积率为05，楼面地价为1000元/。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为40，相应的楼面地价为1500元/。该改变用途理论上应补地价为（）万元。A500 B525 C600 D165033某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（）。A空置率偏小 B运营费用偏大 C收益期限偏短D报酬率偏高34某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（）。A假设开发法和基准地价修正法两种方法B假设开发法和成本法两种方法C假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法D假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法35在估价假设和限制条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应（）。A假定建筑结构是安全的B肯定建筑物是安全的C强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定D说明建筑结构安全难以确定二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选或多选均不得分；少选且选择正确的，每个选项得05分） 1下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是（）。A增加抵押贷款B抵押期间对抵押房地产进行动态监测C抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款D处置抵押房地产E租赁抵押房地产2下列法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁估价依据的有（）。A中华人民共和国物权法 B中华人民共和国城市房地产管理法C城市房地产开发经营管理条例D房地产估价规范E城市房屋拆迁估价指导意见3下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有（）。A对房地产本身进行投资改良 B需求增加导致稀缺性增加C通货膨胀 D外部经济E提高建造成本4在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括（）。A拖欠建设工程价款 B已抵押担保的债券数额C房地产变卖处置费用D诉讼费用E其他法定优先受偿款5下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（）。A完全产权价值 B出租人权益价值C快速变现值 D承租人权益价值E残余价值6下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（）。A建筑平面布置 B朝向、楼层 C环境景观D土地开发程度E房屋完损等级7下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）。A居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升B如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大C如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升D如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大E居民收入水平的变化对房地产价格影响不大8根据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有（）。A土地所有权 B依法承包的荒山的土地使用权C宅基地使用权D固有汽车加油站E乡镇企业用房9下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有（）。A标准厂房 B房地产开发用地 C行政办公楼 D写字楼E在建工程10就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（ ）。A较乐观的估计值 B较保守的估计值 C过高的估计值D过低的估计值E可能的估计值11成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括（）。A土地取得成本 B开发成本 C管理费用 D销售费用E销售税费12某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年，下列选项中，正确的有（）。A利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2009年10月18日B利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2010年4月18日C开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日D建设期为2009年10月18日至2011年10月18日E销售期为2011年4月18日至2012年4月18日13针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，正确的有（）。A理论上适用的估价方法，都必须选用 B在适用的估价方法中，选用两种即可C理论上适用的估价方法因客观原因不能用的，可以不用D必须选用两种以上的估价方法，不能只选用一种估价方法E仅有一种估价方法适用的，可只选用一种估价方法14甲地块临街深度为100ft，临街宽度为15ft，形状为矩形，总价为100万元，相邻的乙地块也为临街宽度15ft的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”，下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（）。A若乙地块临街深度为25ft，则其总价为25万元B若乙地块临街深度为50ft，则其总价为50万元C若乙地块临街深度为75ft，则其总价为90万元D若乙地块临街深度为100ft，则其总价为1 10万元E若乙地块临街深度为150ft，则其总价为117万元15在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估（）。A拟买卖的房地产市场价值 B买方愿意支付的最低价C买方可承受的最高价 D卖方可接受的最低价E卖方愿意接受的最高价二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选或多选均不得分；少选且选择正确的，每个选项得05分） 1下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是（）。A增加抵押贷款B抵押期间对抵押房地产进行动态监测C抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款D处置抵押房地产E租赁抵押房地产2下列法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁估价依据的有（）。A中华人民共和国物权法 B中华人民共和国城市房地产管理法C城市房地产开发经营管理条例D房地产估价规范E城市房屋拆迁估价指导意见3下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有（）。A对房地产本身进行投资改良 B需求增加导致稀缺性增加C通货膨胀 D外部经济E提高建造成本4在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括（）。A拖欠建设工程价款 B已抵押担保的债券数额C房地产变卖处置费用D诉讼费用E其他法定优先受偿款5下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（）。A完全产权价值 B出租人权益价值C快速变现值 D承租人权益价值E残余价值6下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（）。A建筑平面布置 B朝向、楼层 C环境景观D土地开发程度E房屋完损等级7下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）。A居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升B如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大C如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升D如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大E居民收入水平的变化对房地产价格影响不大8根据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有（）。A土地所有权 B依法承包的荒山的土地使用权C宅基地使用权D固有汽车加油站E乡镇企业用房9下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有（）。A标准厂房 B房地产开发用地 C行政办公楼 D写字楼E在建工程10就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（ ）。A较乐观的估计值 B较保守的估计值 C过高的估计值D过低的估计值E可能的估计值11成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括（）。A土地取得成本 B开发成本 C管理费用 D销售费用E销售税费12某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地