房地产历史及发展.doc

第四节 房地产经纪的产生与发展一、房地产经纪的产生与历史沿革(一)房地产经纪是商品经济发展到一定程度的产物从经纪产生的历史看，经纪是商品生产和商品交换发展到一定阶段的产物。到了近代和现代，一部分掌握各种信息和购销渠道的人为交易双方提供信息介绍和牵线服务，促成交易的实现，由此产生了人类经济活动的全新行业一经纪业。房地产经纪就是在这样的背景下产生的。在我国，战国时代，井田制遭到破坏，土地开始私有，土地买卖也慢慢频繁起来，此时出现了针对土地买卖的管理政策和关于土地契约的法律规定，熟悉土地买卖法律和交易契约的专业人士，开始参与到土地买卖活动中来。汉代有了对经纪人的专业称谓“驵侩”。唐代专事田宅交易的经纪人开始被称为“庄宅牙人”。后周时期有了政府发放牙帖的宫牙人，并出现了牙人的同业组织牙行。宋代田宅等的买卖已离不开牙人，且当时的牙人具有了管理交易、协助征税的职能。元代大量存在从事房屋买卖混合的中介。他们被称为“房牙”。明清时期。牙行是世袭的，“祖父相传，认为世业。1840年鸦片战争以后，我国上海等一些通商口岸城市，出现了房地产经营活动。 到这一时期，房地产经纪活动主要是由个人化的经纪人员来实施的，尚未形成独立的房地产经纪。西方各国房地产经纪活动的起源相对较早。到了近代，随着房地产市场的发展较为规范、完善的房地产经纪业开始形成。（购买联系QQ739371184）(二)房地产经纪业发展的历史进程1中国大陆房地产经纪业的发展(1949年以后)(1)1949年1978年内地房地产经纪业的发展解放初期，民间的房地产经纪活动仍较为活跃。当时整个房地产经纪活动比较混乱。(2)1978年到现在的中国内地房地产经纪业这一时期中国内地房地产经纪业的发展可以分为以下几个阶段：1)复苏阶段：1978年1992年A.复苏的背景我国房地产经纪业复苏是以城镇住房制度改革和房地产市场兴起为背景，以房地产权属登记为条件，以落实私房政策为契机而展开的。20世纪80年代，为解决住房短缺和建设资金不足等问题，国家逐步推行城镇土地使用制度和住房制度改革。B.复苏的表现房地产经纪的复苏主要表现为房地产经纪服务主体的出现和房地产市场的形成。复苏时期的房地产经纪服务主体大致分三类：一类是1985年前后，由各地房地产行政主管部门设立的事业单位性质的换房站、房地产交易所、房地产交易中心或房地产交易市场。第二类是经工商行政管理部门核准、登记成立的房地产经纪企业。第三类是社会上隐蔽从事房产经纪活动的闲散人员。20世纪80年代中后期，随着房地产交易量的上升，一些城市出现了自发组织的半地下的住房交换、租赁市场。复苏时期的房地产经纪呈观规则缺失、行为不规范、组织松散、整体服务水平较低等特点。C.复苏时期的行业管理房地产经纪活动逐渐被认可。房地产经纪逐渐得到了国家和社会的认可。复苏时期，经济发展较早的沿海地区对市场化的房地产经纪活动持开明态度，内陆地区则仍然保守。20世纪80年代中期，各地开始设立房地产交易场所(或房地产交易中心)。建设行政主管部门(房地产行政主管部门)对房地产经纪行管理隐含或包含在对房地产交易所的管理里面。2)初步发展阶段：1992年一2001年1992年邓小平南巡讲活，推进了我国社会主义市场经济发展的进程。1994年城市房地产管理法出台，房地产经纪活动的合法地位得到确立。自此，房地产经纪人成为正当职业，房地产经纪行业走上市场化发展的道路。A初步发展的背景1992年国务院发布关于发展房地产业若干问题的通知，明确要求建立和培育完善的房地产市场体系，建立房地产交易的中介服务代理机构、房地产价格评估机构和对市场纠纷的仲裁机构等。B初步发展的表现房地产经纪机构大量成立，持证从业人员快速增加。1993年2月，第家全国性的房地产中介机构中外合资建银房地咨询有限公司成立。据不完全统计，到2000年全国房地产经纪机构25万家。房地产经纪业务范围扩大，作用明显，业绩显著。港台房地产经纪企业进入内地。房地产交易所纷纷转制。C. 初步发展时期的行业管理国家对房地产经纪的发展进行正面引导和规范成为行业管理的主要内容。2001年8月5日，原建设部令97号修改)发布，明确规定从事房地产经纪的机构，必须有规定数量的房地产经纪人，房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得房地产经纪人资格证的人员。房地产经纪地位合法化，开始得到正面的规范和管理。房地产经纪发展较早的城市陆续出台专门针对房地产经纪管理的地方规章，并对房地产经纪人员实行职业资格准人管理。到2001年全国二十多个省市都相继发布了专门针对房地产经纪的地方规定。房地产经纪行业组织出现。（购买联系QQ739371184）我国房地产经纪行业组织在1990年代中期开始出现。全国性质的房地产中介行业的自律组织中国房地产协会中介专业委员会于1995年成立。3)快速发展阶段：2001年至今2001年之后，房地产需求两旺，存量房市场兴起，商品房价格快速上涨，房地产买卖、租赁市场全面繁荣。房地产经纪行业进入快速发展时期。A快速发展的背景2001年之后，个人成为住宅市场需求的主体，商品房销售稳步增加，存量房市场升温!与此同时，商品房空置率居高不下。B.快速发展的表现房地产经纪队伍空前壮大。据国家工商行政管理总局统计，截至2007年，名称中含有“房地产经纪”字样的企业约29954家。根据中国房地产估价师与房地产经纪人学会统计，取得全国房地产经纪人执业资格的人员队伍也空前庞大，到2010年9月底，全国共有34814人取得了中华人民共和国房地产经纪人资格证书，其中的22024人经注册取得了中华人民共和国房地产经纪人注册证书，房地产经纪机构采用连锁经营扩展模式，规模不断增大，实力不断增强。从业人员的整体素质有所提高。房地产经纪服务向纵深发展，作用不可替代。C快速发展时期的行业管理建立全国房地产经纪人职业资格制度。2001年12月18日，人事部、建没部联合颁发了房地产经纪人员职业资格制度暂行规定)，决定对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统规划。职业资格制度规定：凡从事房地产经纪活动的人员必须取得房地产经纪人员(包括房地产经纪人和房地产经纪人协理)相应职业资格证书并经注册生效。建立全国房地产经纪行业组织。2004年7月12日民政部批准中国房地产估价师学会更名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会，成为唯一的全国性的房地产经纪行业组织。开通房地产经纪信用档案。开展房地产经纪资信评价。为加强行业管理，规范房地产经纪行为。实行房地产交易资金监管。（购买联系QQ739371184）房地产经纪管理办法是整个房地产经纪行业发展多年以后，第一部专门的全国统一管理法规，经纪公司在操作业务时有明确的统一标准，监督、责任部门明确，经纪行业的规范框架有了突破性的进展。2中国香港地区房地产经纪业的发展(1949年以后)地产经纪公司在香港被称为地产代理公司，房地产经纪行业被称为地产代理业。在香港，地产代理起着促进房地产市场兴旺活跃的重要作用，大约70 的房地产交易是由地产代理促成的。20世纪50-60年代，香港的地产代理处于个人代理阶段，以独立个人的方式运作。1968年是香港房地产经纪业发展的一个转折点。香港房地产经纪业，真正意义的由个人为主的经营方式向企业化转变是在20世纪80年代初。20世纪70年代末至80年代初，地产代理公司已经遍布香港各区，其经营业务由专营楼花逐步扩展至现楼市场。1997年5月21日，香港颁布地产代理条例 (1997年第411号法律公告)，标志着房地产经纪纳入了法制化管理的轨道，其运作更加规范、有效、专业。3中国台湾地区房地产经纪业的发展(1949年以后)第阶段：传统时期(1970年以前)。此时，房地产经纪人多为兼职性质的土地掮客，房屋买卖掮客并不多见。第二阶段：中介雏型时期(19711980年)。然而这种中介雏型实际上已由个人跑单帮逐渐发展为有组织的中介机构。第三阶段：零星户时期(19801985年)。这类公司可分为普专、高专两种型态：普专型态：指公司经纪人员的职称为普通专员。普专公司的人员较多，流动率高，员工虽有底薪保障，但奖金较低，并有固定上班时间和业绩要求。高专型态：指高级专员公司，其员工没有底薪，但奖金较高，他们没有固定上班时间和业绩要求，以单打独斗型的中介为主，个人与公司双方可对分佣金收入。第四阶段：中介公司建立时期(19851991年)。1990年以来，台湾房地产中介业的经营模式，由楼面式营业转向店面经营，由直营连锁发展到加盟连锁经营。（购买联系QQ739371184）第五阶段：中介发展时期(199l1996年)。这个时期，行业发展有以下几个特点：拓展项目，全面服务。调整薪奖，注重品牌。同业联盟、交易安全。4.西方国家房地经纪业发展概况美国经纪业一是建立了一个高标准的行业从业人员的职业道德规范。二是建立了房地产经纪行业的信息共享和协作制度，其核心是多重房源上市服务系统(MLS)。从总体上看，西方发达国家的房地产经纪业普遍建立了较为完善的房地产经纪制度。二、房地产经纪业的发展现状(一)房地产经纪行业的规模根据国家工商总局2008年年初的不完全统计，全国企业名称中含有“房地产经纪”字样的机构有3万家。截止到2012年5月，全国房地产经纪行业从业人员约100万人，房地产经纪机构5万余家。全国取得房地产经纪人执业资格的有44 014人，其中24 344人进行了注册，聘用了注册房地产经纪人的房地产经纪机构有19 918家。(二)房地产经纪行业的地位1.房地产业作为一个单独的大类，在国民经济行业分类98个大类中排列在第72类，即第K类。在这一大类中，又包括4个小类：房地产开发经营业、物业管理业、房地产中介服务业及其他房地产活动。而房地产经纪业属于其中的第三类，即房地产中介服务业。2.联合国1971年颁布、1986年修订的全部经济活动的国际标准产业分类索引，将全部经济活动分为大、中、小、细四个层次。它将全部经济活动分为10个大项。其中不动产业属于第8项，该项的内容是金融业、不动产业、保险业和商业性服务业。其中，房地产经纪业属于不动产业。3.在北美产业分类体系(NAICS)中(见表l3)，关于房地产的分类为“房地产与租金租约服务”，这一类的代码为53。这一类又分为两大类：房地产、租金和租约服务。在房地产这一分类中，又分为三个小类：房地产出租、房地产代理和经纪、与房地产相关的其他活动。非常值得注意的是，房地产代理和经纪在房地产这一项目下被单列为一类，而其他中介服务活动如房地产估价则属于与房地产相关的其他服务的下一个分类级别。由此可见房地产经纪业的地位。北美产业分类体系(NAICS)(部分) 表1-353房地产、租金和租约服务5311.房地产5311A房地产出租53111居住性建筑和居所出租531110居住性建筑和居所出租53112非居住性建筑出租(小型仓储用房除外)531120非居住性建筑出租(小型仓储用房除外)53113小型仓储用房和租用储藏房531130小型仓储用房和租用储藏房53119其他类型房地产的出租531190其他类型房地产的出租5312 B房地产代理和经纪53121房地产代理和经纪531210房地产代理和经纪5313C与房地产相关的其他活动53131房地产的物业管理531311住宅物业管理531312非住宅物业管理53132房地产估价531320房地产估价53139与房地产相关的其他活动531390与房地产相关的其他活动5322.租金租约服务三、房地产经纪的发展展望(一)现代服务业的发展与房地产经纪业1.现代服务业主要特征是知识密集、基于网络技术，以及现代化的经营理念与经营模式。2.现代服务业的发展实质上反映了在现代经济发展环境和现代信息技术推动下服务业发展的新趋势。房地产经纪业已经开始向现代服务业转型，主要会在三个方面表现出来：(1)以先进的信息技术为主要依托，信息整合、开发与利用能级大大提高(2)行业知识和技术密集程度提高，专业化分工向纵深发展(3)企业规模扩大，现代企业制度成为龙头企业的发展根本(二)房地产业的发展与房地产经纪业房地产业的形成与发展，是分工不断深化的结果。在这一演进过程中，房地产业内部逐渐产生行业分化，将自发地形成资金和专业实力雄厚的房地产投资业(它们也是最主要的房地产出租人)，和为房地产投资业服务的房地产开发、房地产金融、房地产经纪、房地产设施管理等细分行业。房地产业发展的