万科年报分析.doc

万科企业股份有限公司（VANKE）2009年年报财务报表分析分析目的：基于企业管理者角度，通过对万科财务报表的有关数据进行汇总、计算、对比和说明，以及对非财务信息的对比分析，借以评价企业的财务状况和经营成果，揭示财务活动中存在的矛盾和问题，为改进经营管理活动提供方向和线索。一 、 万科基本情况以及SWOT分析（一）公司简介以及股权结构1.公司简介万科成立于1984 年5 月, 以房地产为核心业务。1988年进入房地产领域,同年发行股票2800 万股, 资产及经营规模迅速扩大。1991 年开始发展跨地域房地产业务,同年发行新股, A 股在深交所挂牌交易, 是首批公开上市的企业之一。1992 年, 确定以大众住宅开发为核心业务, 进行业务调整。1993 年, 4500 万股B 股发行并在深交所上市,募集资金主要用于房地产开发, 核心业务突显。1997 和2000 年,共增资配股募集资金10.08 亿元,实力增强。2001 年, 转让万佳百货股份有限公司股份,完成专业化。2002 和2003 年, 发行可转换公司债券34.9 亿元,进一步增强了资金实力。1984 至2009 年, 万科营业收入从0.58 亿元到148.6亿元, 增长256倍; 净利润从0.05 亿万元到15.5 亿元, 增长310倍, 业务扩展到28个大中城市, 树立了住宅品牌,分别于2000 和2001 年入选世界权威财经杂志福布斯的全球最优秀300 家和200 家小型企业, 获“2005 中国房地产百强企业综合实力TOP10 评选”第一, 在规模性、盈利能力专项评选中分列第一和第四, 在行业中业绩优异。其良好的业绩、企业活力及盈利增长潜力为投资者带来了稳定增长的回报, 受到市场广泛认可。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。公司致力于不断提升产品品质。至08年，万科共有15个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天津水晶城、广州四季花城、珠司中山城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。2008年，万科集团上海公司荣获由中国质量协会颁布的“2008年全国质量奖”，成为房地产行业内首家获此殊荣的企业。2.股权结构截止2009年3月31日，公司股东总人数为1,019,359户（其中A股988,519户，B股30,840户）。下表为前十名股东的基本情况：报告期末股东总数1,019,359前十名股东持股情况股东名称持股总数持股比例种类华润股份有限公司1,355,094,76612.32%A刘元生133,791,2081.27%A中国工商银行博时第三产业成长股票证券投资基金101,090,2700.92%A交通银行博时新兴成长股票型证券投资基金99,999,8000.91%A中国工商银行博时精选股票证券投资基金99,806,5680.91%ATOYO SECURITIES ASLA LIMITED-A/C CLIENT97,979,2710.89%B中国建设银行博时主题行业股票证券投资基金95,000,0000.864%A中国人寿保险股份有限公司分红个人分红005L-FH002 深94,392,3410.858%A中国工商银行融通深证100指数证券投资基金92,068,0570.837%A博时价值增长证券投资基金75,668,1530.688%A（二）万科报告期内经营情况1. 业务的范围及其经营情况万科为专业化房地产公司，主要产品为商品住宅。报告期内，公司房地产项目结算面积 248.5万平方米，结算收入215.9 亿元，分别比去年同期增长19.4%和26.9%；房地产业务毛利率为23.69%，比上年同期减少5.54个百分点。其中主营业务和其他业务收入以及成本构成如下表所示：行业营业收入营业成本营业利润率金额增减金额增减数值增减1.主营业务其中：房地产2,159,453.9426.92%1,485,410.8148.31%23.69%减少5.54 个百分点 物业12,971.826.81%10,934.280.63%10.27%增加5.16 个百分点2.其他业务8,439.48-29.29%4,385.24-6.89%42.06%减少2.31 个百分点合计2,180,865.2426.39%1,500,730.3347.54%23.69%减少5.54 个百分点2.业务分地区情况说明报告期内房地产的主营业务收入、利润等地区分布2007-2009年万科市场份额示意图3.行业以及SWOT分析机遇2008年全球遭遇历史上罕见的经济危机，居民对经济前景、收入和未来财富的信心滑落至谷底；同时房地产市场进入调整期，房价呈现下跌趋势；大量自住购房者纷纷搁置购房计划，市场累积了大量自住购房需求。2008年底以来，在多重因素作用下，这些累积的需求开始集中释放，这些因素包括：市场深度调整后，部分城市房价明显回调，购房者购买能力相应提升；2008年4季度开始，一系列稳定房地产市场的政策出台，其中包括按揭贷款和购房税费上的优惠，进一步降低了购房者的支付压力；此外，国家振兴经济的一系列举措收效明显，经济预期开始向好，且2009年的经营活动现金流净额首次为正。威胁经济和行业等宏观环境仍存在着诸多不确定性强势万科拥有较强的获利能力, 且这种获利能力有很好的稳定性。在行业沧海桑田变化的十年, 万科一直保持了很高的盈利水平, 除了市场强大需求外, 说明其拥有很高的管理水平和决策能力, 另外, 规范、均好的价值观也是其长盛不衰的秘诀万科在众多一线城市均有关注，特别是珠江三角洲，同时万科持续关注的14个重点城市，一季度成交量均比08年同期有大幅增加，在新房市场成交活跃的同时，万科二手房交易也呈现明显上升，为企业带来了可以运转的资金，可以进行下一步计划。弱势虽然管理费用和销售费用在09年度较08同期有所下降，但是仍然这两笔费用仍然占用费用很大比例，如何节省这两笔费用，是提高毛利率的重要环节。同时存货的大量积存使万科现金回流不通畅，同时万科资金压力过大，影响万科的资本运作。股权较为分散，支持力度不够。二、财务报表分析（一）基本报表分析1.资产负债表分析（1）企业所采用的财务政策和经营政策总负债预收账款 总负债-预收账款200982714986998.6529979748629.6252735238369.03200880418030239.8923945755139.8556472275100.04200745432952146.7513498009337.5931934942809.16200631451590338.658836350970.322615239368.35200511981506045.753113384795.488868121250.27我们可以看到，从2005-2009年，预收账款在总负债中所占的比例越来越大，同时近5年来万科所持有的货币现金流量也出现了逐年递涨的趋势。万科在这些年当中坚持的是较为稳健的财务政策。报告期末，公司持有货币资金268.8 亿元，比08 年末增加69.0亿元。公司的净负债率10.7%，比08 年末下降22.4 个百分点。报告期内公司财务状况更趋稳健。货币资金短期贷款长期借款200926880423542.742141296944.4413439637161.93200819978285929.924601968333.329174120094.83200712085935053.851840000000.0015870312243.31200610743695198.092715470000.009452876950.9120051948545756.651176000000.001449745475.51（2）其他变动特别说明A短期借款降低说明万科在09年上半年偿还之前年度的贷款。B长期借款的增加，说明万科对于前景看好，加大投资，扩大业务所需要的筹资款增加。2.利润表分析营业收入净利润销售费用管理费用200921808652427.823100227254.79551447478.82569032075.09200817255013019.21230667007034816743868.44200711096520946.19180086498069586131153.7620066669718005.021276745766.71217775679.78291180185.8720054334228230.75795052559.21174635021.32212264403.75报告期内，公司实现营业收入218.1 亿元，净利润31.02 亿元，较上年同期分别增长26.4%和22.5%。1-6 月份，公司实现销售面积348.8 万 平方米，销售金额307.6 亿元，同比分别增长31.2%和27.5%。分区域看，珠三角市场实现销售面积110.1 万 平方米，销售金额104.4 亿元，同比分别增长46.3%和38.8%；长三角市场实现销售面积92.9 万 平方米，销售金额98.3 亿元，同比分别增长1.4%和0.5%；环渤海市场实现销售面积102.6 万 平方米，销售金额74.7 亿元，同比分别增长64.2%和59.8%；其它市场实现销售面积43.1 万 平方米，销售金额30.1 亿元，同比分别增长18.7%和40.3%。万科在2009上半年表现出成本明显下降，利润额史上最高。2008年，万科全年利润多年来首次下降，原因除市场调整房价下降和计提存货跌价准备外，其中重要的一条还在于成本大幅上升。报告期内，公司进一步展开成本优化措施，加强标准化规范手段，深入开展成本对标，提高集中采购度水平，以充分发挥规模优势。公司成本优化的努力成果，将在未来逐步显现。报告期初，公司提出年内将管理费用、销售费用占营业收入的比例较08 年降低20%。通过简化管理动作，实行费用预算硬约束和严格监督等措施，以及在营销上加强市场和客户研究、优化广告投放等行动，上半年公司管理费用比去年同期降低30.3%，销售费用比去年同期降低22.2%，管理费用、销售费用合计占营业收入的比例比去年同期降低 41.9%。成本的下降直接导致万科上半年净利润明显增长，达到创纪录的31亿元。3.现金流量表分析房地产行业的现金流量应该列位管理者最为关注的对象，由于房地产行业的特殊性，由于开发项目时，购买商品、接受劳务的付现数额高于销售商品，提供劳务，所以，一般情况下，房地产行业的经营活动非但不能为企业创造现金流，反而耗用了越来越多的现金。因此“现金为王”这个原则仍作为能否在房地产行业得以生存甚至称雄的重要因素之一。（1） 现金流量分析经营活动现金流量净额投资活动现金流量净额筹资活动现金流量净额2009年1-6月9,821,584,634.72443,270,903.1411,039,015,368.52008年1-6月-1,488,888,722.76159,014,800.4210,901,971,749.72007年1-6月-2,978,922,683.9-2,195,058,050.826,522,576,685.162006年1-6月-3,198,738,756.07-477,185,501.663,851,940,596.592005年1-6月-954,516,641.78-517,837,698.56289,248,790.46 从2005-2009年三年的半年报数据可知，万科进行各项活动所提供现金流的贡献存在着较大的差异，即筹资活动几乎承担了全部甚至超过全部的资金来源；而作为企业“造血功能”的经营活动现金流在近5年来对企业贡献不稳定；投资活动提供的现金流贡献率也一直为负，且呈现弱化趋势。经营活动的现金流量：由于房地产行业的特殊性，由于开发项目时，购买商品、接受劳务的付现数额高于销售商品，提供劳务，所以，一般情况下，房地产行业的经营活动非但不能为企业创造现金流，反而耗用了越来越多的现金。万科2007年的迅速扩张后导致出现5年内的最低经营现金流。2008年由于全球金融危机导致“存货”沉淀，从而无法变现，仍旧停留在负数水平，随着08年4季度房地产市场的回暖，大量存货得以变现，出现了万科国内有史以来、且房地产开发商中最强大的现金流。半年报显示，6月末万科持有现金及等价物余额为269亿元，比去年同期增长75%，比2008 年末增加69亿元。同时我们也注意到万科经营活动产生的现金流量净额为98亿元，同比增长760%，多年来首次为正，改变了上市房地产开发商必须依靠大规模融资才能平衡现金流的状况。投资活动的现金流量万科投资活动主要的资金流入、流出是处置和构建长期资产等生产性投资活动所引起的。这一方面是由于2008年以前房地产也快速发展，企业规模日益扩大，要求不断地进行资产投资，这符合万科几年来的发展轨迹和行业地位；另一方面由于房地产行业不同于一般企业，对于像土地等不动产投资均划分到房地产企业的经营活动中，投资活动流出量占流出总量的4%左右，大大削弱了投资活动在房地产企业中的重要性，而且房地产行业对资金的需求使其往往成为被投资对象，很难对外投资。因此投资活动对于万科并不属于重要项目。筹资活动的现金流量 房地产企业属于资金密集型行业，项目开发需要占用大量资金，所以筹资活动对该行业显得尤为重要。2008年之后，凭借着良好的成本控制和品牌优势等，万科销售增长迅速，资金相对充足，居于行业中上游，基本可以满足企业对资金的需求。但2008年整个楼市低迷，万科对筹资活动的依赖程度加大，因此，企业的筹资政策安排是否合理直接影响着企业现金流循环是否顺畅。对万科资产负债表进入深入分析后，我们发现万科的资本结构具有较大的倾向性：主要依靠负债筹资，其资产负债率平均在60%左右。（2）万科盈利质量分析 20092008200720062005净利润3,100,227,254.792,306,670,070.141,800,864,980.151,276,745,766.711,105,017,314.92经营现金流量9,821,584,634.72-1,488,888,722.76-2,978,922,683.9-3,198,738,756.07-954,516,641.78上面的折现图我们可以看出万科近五年来的盈利质量状况，虽然万科近4年来盈利且处于逐步上升态势，但是盈利质量实质并不高。原因在于企业销售商品、提供劳务收现比例较高，但由于其购买商品、接受劳务付现高于前者，使其经营活动非但不能为企业创造现金流，反而好用了越来越多的现金，2007年的迅速扩张使得经营净现金流与净利润的差距跌倒4年来的最低水平，这样的趋势在2008年有所好转。我们认为万科“存货”增速与“营业收入”的增速非常接近，而存货直接将大量“现金”资产“沉淀”，转化为“非流动”资产，从而导致经营现金大量流出。我们分析2005-2009年半年报的存货构成明细可以发现，万科近四年平均只有8%左右为已完工产品，在建和拟开发产品占总存货的90%以上。由于房地产开发周期较长，这些项目占用的资金周转较慢，加之在建项目需要持续的后续资金投入，导致资金耗用越来越多。如果房地产市场持续变强，那么资金会不断回流，正如2009年半年报我们所见一样，但是房地产市场一旦走下坡路，企业必然面临资金周转不灵的困境，因此万科应该密切关注形势，提前相处相应的应对方式。是否将经营方式由激进转为稳健保守，需要管理层自身对经营环境的自身专业判断。（二）财务指标分析1.公司偿债能力分析2009200820072006200508同行业流动比率1.91.752.02.142.061.158速动比率0.550.420.580.640.440.594资产负债率0.660.680.710.640.630.727我们通过比较2005-2009年万科的流动比率和速动比率，并与同行业进行对比发现，在报告期内，万科的流动比率基本保持在正常水平，符合一般企业的评价标准。但是由于房地产行业的特殊性，即存货占资产总额的份额较大，从而速动比率在0.5上下波动。因此如何使存货变现，是万科面临的难题之一。万科的资产负债率这几年一直处于60%-70%之间，中国近年来房地产行业资产负债率高达72.4%，甚至80%，因此万科的资产负债率处于同行业领先水平。由于房地产企业对于资产负债率的目标管理压力巨大，万科可以对自己“开发储备土地投资”进行量化管理，根据实际的资产负债率和目标资产负债率的差值，算出当年还能拿出多少钱来买地，同时提高对项目的管理能力和资金使用效率。使万科资产负债率保持在60%，让这个数值成为万科的经济引擎。2.公司营运能力分析20092008200720062005应收账款周转率21.78516.7224.8618.36.6存货周转率0.2110.1250.120.150.14应收账款周转率在2005-2009年基本呈现上升趋势，原因是主营业务的大幅上升,较严格的信用政策和收账政策的有效实施。由于房地产销售的特殊性，通常是按照按揭付款方式完成购买，所以应收账款占得比重大，时间跨度长都是合理的，万科在2009年半年报反映出来的21.785的应收账款周转率在同行业中具有优势。但2008年全球性金融危机的启发，万科还应继续对应收账款加强管理，建立完善的信用评价系统，从而保证现金正常回流。存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性, 控制失败会导致成本过度, 作为万科的主要资产, 存货的管理更是举足轻重。由于万科业务规模扩大, 存货规模增长速度大于其销售增长的速度, 因此存货的周转率逐年下降，在2009年有较大反弹，是由于2008年经济危机导致的积存房产在政策刺激下的回收，但总体来讲，万科的存货周转表现不佳。若该指标过小, 则发生跌价损失的风险较大。但万科的销售规模也保持了较快的增长, 在业务量扩大时, 存货量是充足货源的必要保证, 且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降, 在建开发产品比重大幅上升, 存货结构更加合理。万科的存货周转率在2009年半年报显示为0.211，与行业同期水平为0.24基本持平，在报告期内，万科存货中的在建楼盘，完工待售楼盘占总存货的90%以上。大量的土地资源储备代表着房地产企业的发展后劲，从现有土地储备和新投资项目来看，万科在未来几年会较2008年有所好转。因此, 存货周转率的波动幅度在正常范围, 但仍应提高存货管理水平和资产利用效率, 注重获取优质项目, 加快项目的开发速度, 提高资金利用效率, 充分发挥规模效应, 保持适度的增长速度。20092008200720062005总资产周转率0.520.600.740.630.72总资产周转率取决于每一项资产周转率的高低, 该指标近年的下降趋势主要是由于存货周转率的下降, 但其毛利率, 应收账款和固定资产利用率的提高使其下降幅度较小, 万科要提高总资产周转率, 必须改善存货的管理。总的来说, 万科的资产营运能力较强, 尤其是其应收账款、固定资产的营运能力非常优秀, 堪称行业典范。但近年来的土地储备和在建工程的增多, 存货管理效率下降较为明显, 因此造成了总资产管理效率降低, 管理层应关注存货的管理。3.公司盈利能力分析20092008200720062005毛利率6881%41%45%39.95%40.48%净资产收益率7.6%6.85%10.46%11.27%11.94%每股收益0.230.1880.1550.310.23由于2009年房地产市场回暖，万科盈利情况一直保持稳定且提高的态势，在报告期毛利率出现了68.81%的跳跃，当然这不仅与万科正确的经营战略有关，也与公司管理层高水平的经营管理有关。但是结算毛利率（此表未列示：2009：23.7%；2008：29.2%）较去年同期出现了5.5个百分点的下降，原因在于房地产市场结算存在着滞后性，结算毛利率下降体现了之前数年土地价格的上升及2008 年调整期内房价的变化。每股收益在2007年后，逐渐回升，每股收益的逐步上升显示了万科企业盈利能力逐渐上升的走向。同时，公司管理层要意识到想提升企业的盈利能力，应随着住宅行业不断凸显出制造业特性，精确把握客户需求变得日益重要。只有更精确把握客户需求，才能更有效地分配建造成本，才能使公司产品的价值在市场中获得更充分的认可。这也是公司由规模速度型增长转向质量效益型增长的最重要努力方向之一。报告期内，公司进一步展开成本优化措施，加强标准化规范手段，深入开展成本对标，提高集中采购度水平，以充分发挥规模优势。公司成本优化的努力成果，将在未来逐步显现。通过以上分析可见, 万科拥有较强的获利能力, 且这种获利能力有很好的稳定性。在行业沧海桑田变化的十年, 万科一直保持了很高的盈利水平, 除了市场强大需求外, 说明其拥有很高的管理水平和决策能力, 另外, 规范、均好的价值观也是其长盛不衰的秘诀三、存在的问题1. 资金需求的压