房屋资产评估报告书相关范本.doc

房屋资产评估报告书相关范本 房屋资产评估报告书相关范本 一、委托方与资产占有方的简介(或评估报告使用者) 主要包括:以机构代码证为准或以企业的营业执照为准 机构代码或注册证号 机构名称地址(住所) 法定代表人 注册资金 机构类型(经济性质) 经营方式及经营范围 注册证号以及登记有效期 二、评估目的 委托方以本次委托评估的主要目的或评估报告的主要用途 三、评估范围与对象 主要涉及对估价对象的概括性描述,委估对象的资产概况.如涉及到土地的则以描述其位置、用途、面积等各项经济技术指标;房屋建筑物的则需描述其区位、用途、楼层、户型、结构类型、建筑面积、建筑类型等;机器设备的则需描述种类、型号、设备维修保养情况等. 四、评估基准日(通常描述如下) 评估基准日是确认资产评估价格的基准时间,本项目所选取的评估基准日是依据经济行为由委托方确定的一个特定会计期间的终止时点,这个时点能反映评估对象的整体状况,而且评估基准日前后没有可能导致被评估资产价值发生重大变化的影响因素,因此评估基准日的选择是合理的. 注:一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准 五、评估原则(按不同的评估目的、方法、对象取舍) A、合法原则B、历史成本原则C、公开市场原则D、持续经营原则E、替代原则F、供求原则G、估价时点原则H、独立性原则I、客观公正性原则J、专业性原则K、科学性原则L、贡献原则M、预期收益原则N、最高最佳使用原则 六、评估依据 主要包括各种经济行为文件、法律法规、采用取价标准的各种资料及其他参考资料.如: 1、国家国有资产管理局国资办发199236号国有资产评估管理办法施行细则; 2、国资办发(1996)23号文件关于转发资产评估操作规范意见(试行)的通知; 3、财政部财评字199991号文件关于印发资产评估报告基本内容与格式的暂行规定的通知; 4、*市建筑工程造价信息标准计价xx年第1期; 5、建筑附属工程造价速算手册; 七、评估的假设及限制条件(无形资产土地使用权评估时) 八、评估方法 其中典型的就是重置成本法，一般描述如下: 根据评估目的和委估建筑物的特点，从企业持续经营、资产持续使用为假设前提，采用重置成本法进行评估。 (一)基本计算公式: 评估价值=重置价值-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 重置价值=建安工程造价+前期及其他费用+管理费用+资金成本+开发利润 式中: 前期及其他费用=建安工程造价各费用系数之和; (二)重置价值的确定 房屋建筑物的重置价值是根据*市现行的工程造价及取费调差文件，对其工程造价指标进行分析测算，结合现场核实及测量的建筑工程内容、建筑物特征(层高、跨度、主墙承重结构、施工方法、装修情况、设备情况等)，对所对应的工程造价指标进行调整，综合确定建筑物的建安工程造价，并摊入建设过程中所发生的工程其他费用(如其他费用、管理费用、合理利润、资金成本等)，确定建筑物的重置单价，再乘以核定的面积，得到房屋建筑物的重置价值。 重置价值中各组成项目按如下方式确定: (1)房屋建筑物的建安工程造价:评估人员根据房屋建筑物的结构形式、构件形式、跨度及其功能等方面，与同一地区同类建筑物进行比较，根据*市定额站发布的xx年第2期*市建设工程造价信息经济指标及有关材料价格计算出建筑物单位面积建安工程造价，并与工程结算书指标对比、分析调整，确定其单位面积建安工程造价。 (2)前期及其他费用:根据*物价局制定房屋建筑工程适用的前期及其他费用，项目包括勘察设计费、工程招投标费、预算定额编制管理费、预算定额费、城建配套费、城市规划管理费、教育附加费、工程质量监督费、消防配套费、白蚁防治费。 (3)管理费用根据目前*市建筑施工企业一般收取的管理费占工程总造价的比例分析确定。 (4)资金成本采用评估基准日适用的中国人民银行公布的建设期贷款利率计算，计算项目包括建安工程造价、前期及其它费用、管理费用。 设定投资在建设期内均匀投入。 (5)开发利润指为开发建设房屋而应获得的平均利润，对于工业用房，开发利润一般为零。 (三)综合成新率的确定 1、实体性贬值率 根据房屋建筑物结构和使用用途，以现场勘察时房屋的外观直观现状以及评估人员的评估经验综合分析后采用年限法计算实体性贬值率，从而确定房屋实体性贬值率。 对其内在的结构性变化和质量变化未作技术测定。 实体性贬值率采用年限法计算，根据建设部门颁布的各类结构房屋建筑物及构筑物耐用年限标准，根据建筑物使用状况及现场勘察记录，综合确定房屋建筑物及构筑物的尚可使用年限，实体性贬值率计算公式为: 已使用年限 实体性贬值率=100% 已使用年限+预计尚可使用年限 预计尚可使用年限加实际已使用年限最长不超过国家规定使用年限，它的确定以技术鉴定作支持。 2、功能性贬值的确定 功能性贬值是由于技术陈旧、功能落后而导致的原有资产的相对贬值。 本次评估的建筑物均不受上述因素的影响，故该项确定为零。 3、经济性贬值的确定 经济性贬值是指由于外部经济和社会环境的变化而导致的资产的贬值。 本次评估的建筑物均不受上述因素的影响，故该项确定为零。 4、综合成新率的确定 综合成新率=1-实体性贬值率-功能性贬值率-经济性贬值率 亦可为:综合成新率=(1-实体性贬值率)(1-经济性贬值率)(1-功能性贬值率) 、其他评估方法的使用 1、成本逼近法 计算公式为: 土地价格=(土地取得费+税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益金)年期修正系数区位修正系数 2、基准地价修正法 计算公式为: 基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格