毕见欢房屋买卖.doc

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书 (2009)穗中法民五终字第3166号 上诉人（原审被告）李容娣，女，1946年11月10日出生，汉族，住广州市花都区新华街商业大道23号之一301房。上诉人（原审被告）宋灼玲，男， 1944年10月1日出生，汉族，住址同上。被上诉人（原审原告）毕见欢，女，1957年1月16日出生，汉族，住广州市花都区赤坭镇田心村六队四巷3号。委托代理人徐志坚，广东信利盛达律师事务所律师。委托代理人龚雪莹，女，汉族，住广州市花都区炭步镇环山村九队五巷18号。上诉人李容娣、宋灼玲因房屋买卖纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2009）花法民三初字第328号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认为，两被告对涉案商铺享有所有权，故其有权对涉案商铺行使处分权。原告与两被告签订的认购协议、原告及案外人毕见欢、伍时毅、伍时校、常桂华与被告宋灼玲签订的协议书均为各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在法律规定的合同无效的情形，故合同合法有效，合同当事人应根据合同的约定享有各自权利、履行各自义务。根据原、被告的最后约定，两被告应于2005年12月28日前为原告办妥涉案商铺的产权证。现两被告未履行其上述办证义务，原告要求两被告办理涉案商铺产权证的请求，理由成立，予以支持。但原告在两被告办理涉案商铺的产权证过程中亦有备齐须由原告提供的资料的义务，原告应积极配合两被告，向两被告提供相应的资料。两被告迟延履行上述办证义务，其行为已构成违约，两被告因此应承担相应的违约责任，至于违约责任的承担方式，因原、被告在商铺购买合同补充协议已明确约定为两被告向原告支付违约金10000元及原告不再向两被告支付剩余购房款29010元，现原告据此要求两被告支付违约金10000元及不再向两被告支付剩余购房款29010元的请求，理由成立，予以支持。为此，原审法院依照中华人民共和国民法通则第一百零六条第一款，中华人民共和国合同法第一百零七条，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条的规定，判决如下：一、被告宋灼玲、李容娣于本判决发生法律效力之日起三个月内为原告毕见欢办妥位于广州市花都区狮岭镇雄狮路89号第一层第1号商铺的房地产权证，办理房地产权证所需税费由被告宋灼玲、李容娣负担；二、被告宋灼玲、李容娣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告毕见欢支付违约金10000元；三、原告毕见欢无需向被告宋灼玲、李容娣支付剩余购房款29010元。案件受理费438元，由两被告负担。上诉人宋灼玲、李容娣不服上述判决，向本院提起上诉认为：案外人陈建成拆毁了讼争商铺以上二、三楼的主楼梯，破坏了楼房的原状，导致房管部门无法办理产权登记。被上诉人以2005年3月25日的协议要求上诉人承担办证的所需的税费是不合理，按2003年11月17日双方签订的认购书的约定，剩余未付房款待上诉人完成工程，交商铺钥匙给被上诉人当天一次性交付给上诉人，现被上诉人尚未交付余款，故上诉人有权对商铺另行处理，定金和房款应不予退还。据此请求：1、撤销原判；2、判令将讼争商铺交还上诉人；3、被上诉人承担一、二审诉讼费用。被上诉人毕见欢答辩称同意原审判决。经审理查明：两上诉人为夫妻关系。2003年11月13日，两上诉人与被上诉人签订认购协议，约定两上诉人为甲方，被上诉人为乙方，由乙方向甲方购买位于广州市花都区狮岭镇雄狮大道145号的第1号商铺，该商铺售价为每平方米5500元；商铺交付日期为2003年12月31日前；乙方确定认购一号商铺须交付90%的首期预付款360000元给甲方，剩余未付款待甲方完成工程，交商铺锁匙给乙方当天一次性交付给甲方；甲方交锁匙给乙方当天起计20个工作日给乙方办理房地产权证（乙方必须备齐有关证件、资料，配合甲方办理过户，办证费各占50，甲方预收乙方每个商铺8000元的办证费）。此外，双方还就商铺设施的装修及商铺的具体情况等进行了约定。在上述认购协议签订当天，被上诉人向两上诉人支付涉案商铺款360000元，并于2004年1月13日支付涉案商铺款20000元、于2004年1月17日支付涉案商铺款30000元。在上述认购协议签订当天，被上诉人向两上诉人支付涉案商铺首期款210000元，并于2004年1月13日支付涉案商铺款30000元。2005年3月25日，被上诉人及案外人毕见欢、伍时毅、伍时校、常桂华与上诉人宋灼玲签订协议书，约定上诉人宋灼玲为甲方、被上诉人及案外人毕见欢、伍时毅、伍时校、常桂华为乙方，乙方同意共同筹资450000元出借给甲方代债务人广州明发化工贸易有限公司向债权人广州市新华农村信用合作社偿还借款本金450000元，并办理雄狮路145号的房产抵押解封手续，雄狮路145号房产的抵押解封手续办理完毕后两日内，甲方应将该房产的权属过户到乙方名下，以保证甲方不得用该房产进行贷款抵押和将该房产过户到其他人名下，所需的过户费用由乙方五人代甲方先行垫付，待甲方偿还该450000元借款时一并偿还给乙方；甲方应当在签订协议书之日起十个月内（即自2005年3月25日起至2006年1月25日止）办妥上述商铺的质检证以及五间商铺的房产权证，使乙方对各自的商铺享有独立的所有权。甲方向乙方所借的450000元款项及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算）也应在该期限内全部偿还。该期间内，甲方对上述商铺第二、三层的房产有权出租或转让给他人；若甲方未能在协议约定的时间内办妥上述商铺的质检证和房产权证的，以及未能在该时间内全部偿还乙方的450000元借款的，则甲方自愿将该五间商铺上面的第二、三层的房产转让给乙方，以抵偿其向乙方的450000元借款。2005年5月10日，被上诉人与上诉人宋灼玲签订商铺购买合同补充协议，约定被上诉人为乙方，上诉人宋灼玲为甲方，甲方应在2005年12月28日前为乙方办妥涉案商铺的产权证，使乙方对该商铺享有独立的所有权，甲方在此期间内，不得将涉案房产用于借款抵押、挂失及办理过户手续；如甲方不能在约定时间内为乙方办妥该商铺产权证的，甲方应承担违约责任，应向乙方支付10000元违约金，同时，乙方未支付的购房款29010元不再支付给甲方。另查明，涉案整栋楼房为自建房，原地址为广州市花都区狮岭镇雄狮路145号，后两上诉人办理产权证时将该地址登记为广州市花都区狮岭镇雄狮路89号，两上诉人将该整栋楼房原用于开办“广州市花都区狮岭镇新星酒店”，后拆分为几间商铺并予以出卖，涉案商铺为该栋楼房的第一层第1号商铺，该商铺因转卖给被上诉人已于2005年11月29日到房地产主管部门办理交易登记。毕见欢遂于2009年1月7日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、李容娣、宋灼玲立即把位于广州市花都区狮岭镇雄狮路89号第一层第1号商铺的产权证过户至毕见欢名下，因过户所缴纳的所有税费由李容娣、宋灼玲承担；2、李容娣、宋灼玲立即向毕见欢支付违约金10000元；3、确认毕见欢不需支付剩余的购房款29010元给李容娣、宋灼玲。一审中，双方对涉案商铺办理产权证所应支付的税费由两上诉人承担的事实均无异议。二审中，上诉人向本院提交了以下证据的复印件：1、2003年7月28日报建申请审批表，以证明上诉人已经就讼争楼宇进行了相关的报建。2、2005年10月26日广州市规划局花都分局出具的违法建设行政告知书，内容是：上诉人在广州市花都区狮岭镇雄狮大道89号擅自加建建筑物，构成违法建设。以证明讼争房屋不具备办证条件。3、2005年11月10日广州市规划局花都分局出具的违法建设行政处罚决定书，内容是：上诉人在广州市花都区狮岭镇雄狮大道89号擅自加建建筑物，构成违法建设，但是，对已办理房屋产权证的建筑物不作处理。以证明规划部门在报批中存在历史原因。4、2006年2月17日上诉人与案外人陈建成签订的调解协议，内容是：陈建成同意恢复花都区狮岭镇雄狮大道89号二楼楼梯原状。以证明因二、三楼楼梯被拆毁，有关部门不接受办证的事实。对于上述证据被上诉人均以是复印件为由表示不同意质证。本院认为，根据双方于2005年5月10日签订的商铺购买合同补充协议的约定：上诉人应当自2005年12月28日前为被上诉人办妥产权证，如上诉人不能在约定时间内为被上诉人办妥该商铺产权证的，上诉人应向被上诉人支付10000元违约金，同时，被上诉人未支付的购房款29010元不再支付。现上诉人至今未能办理讼争房屋的产权证，其行为已经构成违约。被上诉人主张上诉人办妥讼争房屋的产权证书并要求上诉人支付违约金10000元，以及确认被上诉人无需向上诉人支付剩余购房款，具有合同依据，应予得到支持。原审法院对此处理正确，应予维持。上诉人上诉认为由于案外人陈建成拆毁楼梯以及存有加建房屋的原因而导致无法办证，对此，上诉人并无提供证据证实系因被上诉人的过错而导致无法办证，因此，上诉人以此为由抗辩不予办证，缺乏理据，本院不予支持。至于办证费用承担的问题，根据协议书中所需过户费用由被上诉人代上诉人先行垫付，待上诉人偿还借款时一并偿还被上诉人的约定，原审法院判令由上诉人承担办证所需的税费并无不妥，应予维持。关于上诉人提出要求被上诉人将讼争商铺交还的问题。由于上诉人在一审中没有提出上述反诉请求，根据最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见第184条的规定，本院二审中对此不予处理，上诉人可另寻其他途径予以解决。关于上诉人二审提交的证据，由于上述证据均为复印件