自考房地产法模拟试题.pdf

房地产法 1 3 章 第一章 房地产法概述 一 房地产 房地产市场和房地产业 一 什么是房地产 什么是房地产权 答 房地产是土地 房屋财产的总称 房地产权包括房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权 它们是作为统一 的商品而进入交换领域的 二 什么是房地产市场 房地产市场具有哪些特征 答 房地产市场是指国有土地使用权出让 转让 出租 抵押和城市房地产转让 房地产抵押 房屋租赁等交易活动的总称 特征 1 综合功能 2 多级市场 3 法定形式 4 部分限制 5 国家适度 干预 三 怎样认识房地产业在国民经济中的地位和作用 答 1 基础性 土地的开发和利用为人类提供生存 发展的基础性物质条件 2 先导性 包括建筑业在内的广义房地产业的发展 为农业 工业 商业 运 输业等国民经济基本行业的繁荣发展提供先导性物质条件 二 房地产关系的法律调整 一 什么是房地产关系 答 是指人们取得 开发 利用 经营和管理土地 房屋而形成的社会关系 二 两种不同性质的房地产关系的交织与分解 答 1 因对行政机关就土地 矿产 森林的权利归属处理不服而引起的争议应 列为行政管理性质的关系 2a 凡公民之间 法人之间 其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权 益发生争执而提起的民事诉讼 由讼争的房地产所在地人民法院的民事审判庭依 法受理 2b 公民 法人和其他组织对人民政府或者其主管部门就有关土地的所 有权或者使用权归属的处理决定不服 或对人民政府或者其主管部门就房地产问 题作出的行政处罚决定不服 依法向人民法院提起的行政诉讼 由房地产所在地 人民法院的行政审判庭依法受理 2c 凡不符合民事诉讼法 行政诉讼法有关起 诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷 因行政指令而调整划拨 机构撤并分合等引起的房地产纠纷 因单位内部建房 分房而引起的占房 腾房 等房地产纠纷 均不属于人民法院主管工作的范围 当事人提起的诉讼 人民法 院应依法不予受理或驳回起诉 可告知其找有关部门申请解决 3a 公民 法人或者其他组织对人民法院或者城市房屋主管行政机关依职权作出 的有关房屋拆迁 补偿 安置等问题的裁决不服 依法向人民法院提起诉讼的 人民法院应当作为行政案件受理 3b 拆迁人与被拆迁人因房屋补偿 安置等问 题发生争议 或者双方当事人达成协议后 一方或者双方当事人反悔 未经行政 机关裁决 仅就房屋补偿 安置等问题 依法向人民法院提起诉讼的 人民法院 应当作为民事案件受理 三 对房地产关系实行法律调整的必要性 答 1 规范房地产市场秩序的需要 2 巩固和发展房地产改革成果的需要 三 房地产法的概念 体系和基本原则 一 什么是房地产法 答 房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称 二 房地产法调整对象的内容 财产关系与管理关系 三 房地产法的体系 1 综合的法 2 专门的法 3 相关的法 其中最基本 的有两部法 1998 年修改过的 土地管理法 和 1994 年的 城市房地产管理法 四 房地产法的基本原则 1 土地公有原则 2 土地有偿使用原则 3 十分 珍惜 合理利用土地和切实保护耕地的原则 4 房地产综合开发原则 5 城镇 住房商品化原则 6 宏观调控与市场调节相结合的原则 五 房地产法律关系 1a 房地产法律关系的概念 答 房地产关系经过法律的调整 即上升为房地产法律关系 1b 房地产法律关系的构成要素 主体 客体 内容 四 房地产法与规划法 建筑法 住宅法的关系 1a 房地产法与规划法的分工与联系 答 房地产开发必须严格执行城市规划 确定房地产开发项目 应当符合土地利 用总体规划 年度建设用地计划和城市规划 房地产开发年度计划的要求 按照 国家有关规定需要经计划主管部门批准的 还应当报计划主管部门批准 并纳入 年度固定资产投资计划 1b 房地产法与建筑法的分工与联系 答 根据 建筑法 建筑活动应当确保建筑工程质量和安全 符合国家的建筑 工程安全标准 建筑工程竣工经验收合格后 方可交付使用 未经验收或者验收 不合格的 不得交付使用 城市房地产管理法 规定 房地产开发项目的设计 施工 必须符合国家的有关标准和规范 房地产开发项目竣工 经验收合格后 方可交付使用 1c 房地产法与住宅法的分工与联系 答 房地产法调整法房地产开发 经营和管理中发生的经济关系 并不存在一部 包罗万象的房地产法 它涉及的范围有 规划 土地 房产 建筑 住宅等 第二章 房地产管理体制 一 我国房地产管理体制的沿革 1 建国后对房地产管理体制的探索 略 2 改革开放以来的新发展 略 二 我国现行的房地产管理体制 1 国家房地产管理体制的基本架构 a 国务院 b 地方人民政府 c 土地 行政主管部门 d 建设行政主管部门以及城市房地产管理部门 2 对房地两证合一与房地两证分离的利弊比较 答 房地两证合一的优点是便于统一管理 简化手续 提高工作效率 避免几个 管理部门之间不必要的交叉或矛盾 缺点是 由于房证合一 制约 监督可能会 受到影响 房地两证分离的优点是分工明确 程序清楚 缺点是 可能延误办事期限 或者 造成房 地管理脱节 第三章 土地管理法律制度 上 一 土地管理法概述 一 土地管理法的概念 就是国家为实现土地管理目的而制定的法律规范 1 土地基本国策 十分珍惜 合理利用土地和切实保护耕地 2 土地管理法的立法宗旨 加强土地管理 维护土地的社会主义公有制 保 护 开发土地资源 合理利用土地 切实保护耕地 促进社会经济的可持续发展 二 土地法律关系 1 土地法律关系的概念 是由土地法律规范调整而形成的 具有权利义务内容 的关系 2 土地法律关系的种类 一是土地财产法律关系 二是土地行政管理法律关系 三 土地管理法的基本内容 1 土地管理法的基本内容 在土地管理法中 包括有关土地基本制度的规范 土地所有权与使用权的规范 有关土地利用与保护 地籍管理 土地使用与保护 建设用地的规范 以及土地纠纷的调解 土地监察和处理违法行为等方面的内容 2 最新修正的土地管理法及其实施条例的突出要点 突出了保护耕地的指导思 想 修改重点是将土地管理方式由以往的分级限额审批制度改为土地用途管理体 制制度 强化土地利用总体规划的效力 在用途管制的前提下 上收审批权 包 括土地利用总体规划的审批权 占用农用土地的审批权和征地的审批权 充实和 完善法律责任 加大对违法用地的处理和处罚力度 主要内容有 第一 土地用途管制 将土地分为农用地 建设用地和未利用地 以土地利用总 体规划作为管理土地用途的依据 严格限制农用地转为建设用地 严格控制建设 用地的总量 第二 加强耕地保护 首先是突出了保护耕地总量动态平衡 加重 了各级人民政府保护耕地的责任 其次是实行基本农田保护制度 将粮 棉 油 蔬菜等生产基地在内的耕地划为基本农田 实行严格管理 再次是调整土地收益 分配办法 新增建设用地的土地有偿使用费 30 上缴中央财政 70 留给地方 政府 专项用于耕地开发 第四 加大查处土地违法行为的力度 四 土地管理法的效力 二 土地所有权制度 一 土地所有权的概念 特征 土地所有权 是指土地所有人依法对自己的土 地享有的占有 使用 收益和处分的权利 特征 1 土地所有权是一项专有 权利 其权利主体是特定的 而义务主体是不特定的 2 对土地所有权的行使 实行严格限制 无论国有土地 还是集体土地 包括对土地使用 处分 收益等 都受到相应法律约束 3 土地所有权的四项权能一般与所有权人紧密结合 但 也可以分离 二 国家土地所有权 1 国有土地所有权的概念 是指由国务院代表国家行使的对全民所有的土地享 有占有 使用 收益和处分的权利 2 国有土地的范围 1 城市市区的土地 2 农村和城市郊区中已经依法没 收 征收 征购为国有的土地 3 国家依法征用的土地 4 依法不属于集体 所有的林地 草地 荒地 滩涂及其他土地 5 农村集体经济组织全部成员转 为城镇居民的 原属于其成员集体所有的土地 6 因国家组织移民 自然灾害 等原因 农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地 3 国有土地的使用 1 行政划拨 2 国有土地有偿使用 3 国有土地承 包经营 三 农民集体土地所有权 1 农民集体土地所有权的形成 我国的农民集体土地所有权 是在土地私人所 有制的基础上改造而形成的 即经过互助组 初级合作社 高级合作社后逐步实 现的 2 农民集体土地所有权的特征 1 权利主体多样化 2 所有权客体的限制 性 3 集体土地的范围 农村和城市郊区的土地 除由法律规定属于国家所有的以 外 属于农民集体所有 宅基地和自留地 自留山 属于农民集体所有 三 国有土地有偿使用制度 一 国有土地有偿使用的第一种方式 土地使用权出让 1 土地使用权出让的概念 特征 国有土地使用权出让 是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用 者 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 特征 1 土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为 2 土地使用权出让附 有特殊限制 表现为权利的有期性和有限性 居住用地 70 年 工业用地 教育 科技 文化 卫生 体育 综合或其他用地 50 年 商业 旅游 娱乐用地 40 年 2 土地使用权出让的方式 拍卖 招标 双方协议 3 土地使用权出让合同 是指土地所有者或者其代表与土地使用权受让人之间 就土地使用权出让事宜所达成的 明确相互权利义务关系的协议 二 土地使用权转让 1 土地使用权转让的概念 是指土地使用者将土地使用权再转移的行为 包括 出售 交换和赠与 2 土地使用权转让的方式 买卖 赠与和交换 3 土地使用权转让的条件 1 土地使用权是有偿出让取得的 2 按照出让 合同的约定已经支付全部土地使用权出让金 并取得土地使用权证书 3 按照 出让合同约定进行投资开发 属于房屋建设工程的 完成开发投资总额的 25 以上 属于成片开发土地的 形成工业用地或者其他建设用地条件的 以行政划拨取得土地使用权的 发生转让时 必须先报有批准权的人民政府批准 有批准权的人民政府准予转让的 应当由受让人办理土地使用权出让手续 并依 照国家有关规定缴纳土地使用权出让金 有批准权的人民政府决定可以不办理出 让手续的 转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获取收益中的土地收益上 缴国家 转让人因转让土地使用权而取得的收入 如发生增值的 必须依法缴纳土地增值 税 下列土地使用权禁止转让 1 以出让方式取得土地使用权 未达到法定转让条 件的 2 司法机关和行政机关依法裁定 决定查封或者以其他形式限制房地产 权利的 3 依法收回土地使用权的 4 共有土地使用权 未经其他共有人书 面同意的 5 权属有争议的 6 未依法登记领取权属证书的 三 土地使用权出租 1 土地使用权出租的概念 是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建 筑物 其他附着物租赁给他人使用 由他人向其支付租金的行为 2 土地使用权出租的法律后果 1 土地使用权出租后 出租人必须继续履行 土地使用权出让合同 2 土地使用权出租 其地上建筑物及其他附着物亦同时 出租 3 承租人取得租赁权后 享有对土地的占有 使用和收益权 但是 未 经出租人同意 承租人不得将土地使用权再转租 也不得将土地使用权用于抵押 4 如发生转让 在同等条件下 承租人有优先于他人接受转让的权利 即使 承租人不购买出租人的土地使用权 租赁合同对于新的土地使用权人也仍继续有 效 四 土地使用权抵押 1 土地使用权抵押的概念 是指土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为履 行债务的担保的行为 2 土地使用权抵押的生效要件 首先 设定土地使用权抵押的抵押人必须是土 地所有权人或土地使用权人 以出让 转让方式取得的土地使用权可以抵押 行 政划拨的土地使用权 除法律规定的条件外 不得用于抵押 其次 设定抵押必 须由抵押人与抵押权人签订抵押合同 第三 抵押必须办理登记 抵押登记应当 凭土地使用权证书办理 抵押权人可以领取他项权利证书 3 土地使用权抵押的法律后果 土地使用权抵押时 其地上建筑物 其他附着 物随之抵押 房地产抵押合同签订后 土地上新增加的房屋不属于抵押财产 需 要拍卖该房地产时 可以依法将地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖 但对拍卖 新增房屋所得 抵押权人无权优先受偿 五 国有土地有偿使用的第二种方式 国有土地租赁和第三种方式 国有 土地使用权作价入股出资或入股 1 国有土地租赁的概念 是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签 订一定年限的土地租赁合同 并支付租金的行为 2 国有土地使用权作价出资或入股的概念 是指国家以一定年限的国有土地使 用权作价 作为出资或股本投入新设立的企业 六 土地使用权的终止 1 土地使用权终止的概念 是指土地使用者所享有的土地使用权已告消灭 不 再享有这种权利 2 土地使用权终止的原因和后果 1 因土地使用权出让合同规定的使用期限 届满而终止 土地使用权出让合同届满 土地使用者未申请续期或者虽申请续期 但未获批准的 土地使用权及其地上建筑物 附着物由国家无偿收回 2 土地 使用权届满前 国家根据社会公共利益的需要 可以依照法律程序提前收回土地 使用权 并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应 的补偿 3 因土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同而被国 家强制收回土地 超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工的 国家可 以无偿收回土地使用权 但是因不可抗力或者政府 政府有关部门的行为或者动 工前必需的前期工作而造成动工开发迟延的除外 4 因土地的灭失而导致土 地使用权的终止 四 国有土地使用权的划拨 1 土地使用权划拨的概念和范围 1 土地使用权划拨的概念 是指县级以上人民政府依法批准 在土地使用者 缴纳补偿 安置等费用后 将该幅土地交付其使用 或者将土地使用权无偿交付 给土地使用者使用的行为 2 土地使用权划拨的特征 土地使用权划拨是一种具体的行政行为 国家 行使社会经济管理者的行政权力 将土地使用权进行分配或调整 土地使用权 划拨是一种无偿的行为 土地使用者取得使用权无需支付地价 但这并不等于使 用者不需支付任何费用 土地使用权可以是有期限的 也可以是无期限的 划拨的土地使用权 不可以转让 出租 抵押 2 划拨土地使用权的转让 出租 抵押 划拨土地使用权 只有在符合一定条 件情况才可以转让 出租 抵押 条件就是 1 土地使用者必须是企业 公司 其他经济组织和个人 2 领有国有土地使用证 3 具有地上建筑物 其他附 着物合法的产权证明 4 依照有关土地使用权出让的规定签订土地使用权出让 合同 向当地市 县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让 出租 抵押所 获得收益抵交土地使用权出让金 3 划拨土地使用权收回的条件 1 土地使用者因迁移 解散 撤销 破产或 者其他原因而停止使用土地的 市 县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权 2 对划拨的土地使用权 市 县人民政府可以根据城市建设发展需要和城市 规划要求无偿收回 具体的 1 为公共利益需要使用土地的 2 为实现城市规划进行旧城区改建 需要调整使用土地的 3 土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满 土 地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的 4 因单位撤销 迁移等原因 停止使用原划拨的国有土地的 5 公路 铁路 机场 矿场等经核准报废的 无偿收回划拨土地使用权时 对其地上建筑物 其他附着物 市 县人民政府应 当根据实际情况给予适当补偿 对于因第一 第二种收回土地使用权情形而产生 的补偿 应当按照 城市房屋拆迁管理条例 等法律规定予以适当补偿 4 国有企业改革中划拨土地使用权的处理 根据企业改革的不同形式和具体情 况 可以分别采取国有土地使用权出让 国有土地租赁 国家以土地使用权作价 入股和保留划拨用地方式四种办法予以处置 有下列情况之一的 应当采取出让或租赁方式处置 1 国有企业改革或改组为有限责任公司 股份有限公司以及组建企业集团的 2 国有企业改组为股份合作制的 3 国有企业租赁经营的 4 非国有企业兼并国有企业的 国有企业破产或出售 企业原划拨的土地使用权应当以出让方式处置 有下列情形的 可以经批准后保留划拨方式 1 继续作为城市基础设施用地 公益事业用地和国家重点扶持的能源 交通 水利等项目用地 原土地用途不变的 但改造或改组为公司制企业除外 2 国有企业兼并国有企业或非国有企业 以及国有企业合并 兼并或合并后 是国有工业企业的 3 在国有企业兼并 合并中 被兼并的国有企业或国有企业合并的一方属于 濒临破产的企业 4 国有企业改造或改组为国有独资公司的 处置土地使用权的要求 1 土地使用权必须权属合法 无争议 并已办理了土地登记 企业持有土地 使用权证书 2 采取出让 租赁 作价入股方式处置的 必须进行地价评估 3 签订合同和变更土地登记 以出让和租赁方式处置的 应当签订出让合同 或土地租赁合同 并按照规定办理土地登记手续 以作价出资 入股 的 持作 价出资 入股 决定书办理登记 4 土地用途必须符合当地的土地利用总体规划 在城市规划区内的 还应符 合城市规划 需要改变土地用途的 应当依法办理有关批准手续 补交出让金或 有关土地使用费用 第四章 土地管理制度 下 一 土地利用总体规划 一 土地利用的概念 1 土地利用是人类在社会生产 生活中 为了达到一定的目的 对土地进行的 开发 利用 整治和保护等过程 2 土地利用与保护的主要内容 1 十分珍惜 合理利用土地的原则 2 切 实保护耕地原则 3 全面规划 以土地利用总体规划管制土地的原则 4 开 发 利用与整治保护相结合的原则 这些主要内容包括 土地利用总体规划制度 土地开发制度 耕地的特殊保护制度 土地调查和统计制度 二 土地利用总体规划的编制 1 土地利用总体规划的概念 土地利用总体规划是各级人民政府贯彻执行国家 的土地利用政策 根据国民经济和社会发展规划 国土整治和环境保护的要求 土地供给能力以及各项建设土地的需要 编制分配土地资源 合理调整土地利用 结构和布局的较长时间的总体安排和布局 2 土地利用总体规划的任务和目的 任务 1 对土地利用现状和后备土地资 源潜力进行综合分析研究 在预测土地利用变化的基础上根据需要和可能 提出 规划期内的土地利用目标和基本方针 2 协调各部门的用地需求 提出各类用 地的控制指标 3 调整土地利用的结构和布局 4 提出实现规划的政策 措 施和步骤 目的 为了加强国家对土地利用的宏观控制和计划管理 协调各部门的用地需求 充分 合理地利用我国有限的土地资源 为国民经济发展提供土地保障 3 土地利用总体规划的编制原则和内容 1 编制原则 严格保护基本农田 控制非农业建设占用农用地 提高土 地利用率 统筹安排各类 各区域用地 保护和改善生态环境 保障土地的 可持续利用 占用耕地与开发复垦耕地相平衡 2 内容 土地利用现状分析 土地需求量预测 土地适宜性评价 确定规划目标和方针 进行布局与结构调整 土地利用分区规划 制定实施 规划的政策和措施 主要包括各种行政 法律 技术和经济的措施 4 土地利用总体规划的体系 土地利用总体规划是一个多层次的规划体系 按 各级规划的层次可以分为全国性土地利用总体规划体系 省 自治区 直辖市土 地利用总体规划 市级土地利用总体规划 县级土地利用总体规划 乡 镇 级 土地利用总体规划 三 土地利用总体规划的审批与修改 1 土地利用规划的分级审批 全国土地利用总体规划 由国务院土地行政主管 部门会同国务院有关部门编制 报国务院批准 省 自治区 直辖市的土地利用 总体规划 报国务院批准 省 自治区人民政府所在地的市 人口在 100 万以上 的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划 经省 自治区人民政府审查 同意后 报国务院批准 上述以外的土地利用总体规划 逐级上报省 自治区 直辖市人民政府批准 其中乡 镇 土地利用总体规划可以由省级人民政府授权 的设区的市 自治区人民政府批准 2 土地利用总体规划的法律效力 土地利用总体规划一经批准 即具有法律效 力 必须严格执行 使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定 的用途使用土地 不得随意修改 否则应承担相应的法律责任 3 土地利用总体规划的修改 经批准的土地利用总体规划确需修改 须经原批 准的机关批准 未经批准 不得改变土地利用总体规划确定的土地用途 四 土地利用总体规划与其他规划的关系 1 与城市总体规划的关系 1 城市总体规划中的建设用地规模不得超过土地 利用总体规划确定的城市建设用地规模 2 在城市规划区内 城市建设用地的 利用应当符合城市规划 2 与江河 湖泊综合开发规划的关系 在江河 湖泊 水库的管理和保护范围 以及蓄洪 滞洪区内 土地利用应当符合江河 湖泊综合治理和开发利用规划 符合河道湖泊滞洪 蓄洪和输水的需要 五 土地利用年度计划 1 土地年度计划内容 1 农用地转用计划指标 2 耕地保有量计划指标 3 土地开发整理计划指标 2 土地利用年度计划的编制 1 国民经济和社会发展计划 2 国家产业政 策 3 土地利用总体规划 4 建设用地和土地利用的实际状况 二 耕地保护制度 一 切实保护耕地是我国的一切基本国策 1 为什么要把切实保护耕地列为基本国策 切实保护耕地关系到农业的长期稳 定发展 关系到整个国民经济持续 快速 健康发展 关系到全民根本利益 所 以必须列为基本国策 2 耕地总量动态平衡 实现耕地总量动态平衡就是在今后一个时期内 做到我 国耕地面积不再减少 并略有增加 用中国的地养活中国人 同时保证当前建设 对土地的需求 3 土地管理法 中设定哪些制度以实现耕地总量动态平衡 1 从规划上保证 总量平衡 2 实行土地用途管制制度 3 实行占用耕地补偿制度 4 实行 基本农田保护区制度 省 自治区 直辖市划定基本农田保护区应当占本行政区 域内耕地的 80 以上 5 禁止闲置和荒芜耕地 已经办理审批手续的非农业 建设占用耕地 1 年内不用而又可以耕种收获的 应当由原耕种该幅耕地的集体 或个人恢复耕种 也可以由用地单位组织耕种 1 年以上未动工建设的 应当按 省 自治区 直辖市的规定缴纳闲置费 超过 2 年未使用的 经原批准机关批准 由上级人民政府收回用地单位的土地使用权 该幅土地原为农民集体所有的 应 当交回原农村集体经济组织恢复耕种 承包经营耕地的单位或者个人超过 2 年弃 耕抛荒的 原发包单位应当终止承包合同 收回发包的耕地 二 基本农田保护制度 1 基本农田的概念 是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求 依照土地利用总体规划确定的不得占用的耕地 2 基本农田保护区的划定 基本农田保护区以乡 镇 为单位进行划区定界 由县级人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门组织实施 划定的 基本农田保护区 由县级人民政府设立保护标志 予以公告 3 哪些耕地应当划入基本农田保护区 1 经国务院有关主管部门或者县级以 上地方人民政府批准确定的粮 棉 油生产基地内的耕地 2 有良好的水利与 水土保持设施的耕地 正在实施改造计划以及可以改造的中 低产田 3 蔬菜 生产基地 4 农业科研 科学试验田 4 基本农田保护区的实施 基本农田保护区以乡 镇 为单位进行划区定界 由县级人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门组织实施 5 基本农田的保护措施 1 需要占用基本农田应报国务院批准 2 实行基 本农田补充制度 3 禁止破坏基本农田 4 实行基本农田地力等级评定制度 5 实行基本农田保护责任书制度 三 土地开发与复垦 1a 土地开发的概念 土地开发是为扩大土地的可利用面积和提高土地利用深度 通过劳力 技术和资金的投入将土地由自然资源改造为经济资源 1b 土地开发的原则 1 符合土地利用总体规划 2 保护和改善生态环境 防止水土流失和土地荒漠化 3 农业用地优先开发 4 保护开发者利益 1c 开垦的范围和程序 开垦未利用的土地 必须在土地利用总体规划划定的可 开垦的区域内进行 开垦未利用的土地 必须按下列程序进行 1 经过开垦的 科学论证和评估 2 开垦土地要经依法申请批准 2 土地复垦的实施 土地复垦实行谁破坏 谁复垦的原则 三 建设用地制度 一 建设用地的概念和分类 建设用地是指建造建筑物 构筑物的土地 包括 城乡住宅和公共设施用地 交通水利设施用地 旅游用地 军事用地等 分类 按土地所有权性质划分 可分为国家建设用地和乡 镇 建设用地 按建 设项目大小可以分为 大型项目建设用地 中型建设项目用地 小型建设项目用 地 按利用性质可以分为 农业建设用地和非农业建设用地 二 国家建设用地使用权的取得 1 国家建设用地的来源 1 将农村集体所有的土地征用为国有 2 国家依 法收回国有建设土地使用权 3 国有荒山 荒地 2 农用地转用审批 1 市 县人民政府按照土地利用年度计划拟订农用地转 用方案 补充耕地方案 征用土地方案 分批次逐级上报有批准权的人民政府 2 有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用地转用方案 补充耕地方案 征用土地方案进行审查 提出审查意见 报有批准权的人民政府批准 其中补充 耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准 3 农用地转用方案 补充耕地方案 征用土地方案经批准后 由市 县人民 政府组织实施 按具体建设项目分别供地 3 以划拨方式取得建设用地的审批 1 在城市规划区内申请建设用地的 建 设单位或个人应向城市规划行政管理部门提出选址申请 由城市规划行政主管部 门对建设项目进行初步审查 核发建设项目选址意见书 2 建设单位或个人向 计划管理部门申报可行性研究报告或设计任务书 3 建设单位持建设项目批准 文件 包括可行性研究报告或设计任务书 年度基本建设计划等 向建设用地所 在地的市 县人民政府土地管理部门申请建设用地 4 供地方案经批准后 由 市 县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书 5 土地使用者应当依法申请 土地登记 三 国家建设征用土地 1 国家建设征用土地的特征 1 征地主体的唯一性 2 征地行为的行政性 3 征地条件的补偿性 2 征用土地的审批权 征用下列土地的 由国务院批准 1 基本农田 2 基本农田以外的耕地超过 35 公顷的 其他土地超过 70 公顷的 征用前款规定以 外的土地的 由省 自治区 直辖市人民政府批准 并报国务院备案 3 征用土地的补偿安置 贯彻 使被征用土地单位的农民生活水平不降低的原 则 征地费用一般由以下几部分构成 1 土地补偿费 征用耕地的土地补偿 费 为该耕地被征用前三年的平均年产值的 6 至 10 倍 2 安置补助费 征用 耕地的安置补助费 按需要安置的农业人口数计算 需要安置的农业人口数 按 照被征用的耕地数量除以征地前征用单位平均每人占有耕地的数量计算 每个需 安置的农业人口的安置补助费标准 为该耕地被征用前三年平均年产值 但是 每公顷被征用耕地的安置补助费 最高不得超过被征用前三年的平均年产值的 15 倍 3 青苗补偿费 标准由省 自治区 直辖市规定 4 地上附着物 补偿费 5 新菜地开发建设基金 6 土地复垦费或耕地开垦费 四 临时用地的管理 建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农 民集体所有的土地的 由县级以上人民政府土地行政主管部门批准 临时使用土 地的期限一般不超过 2 年 使用期满 应当将土地还给土地所有人 五 乡 镇 建设用地 1 乡 镇 建设用地的对象和范围 是指农村集体投资或农民投资兴办的乡镇 企事业 村办企业 农村村民住宅 乡 镇 村公共设施 公益事业建设所使用 的土地 2 乡 镇 企业建设用地的管理 乡 镇 企业用地的审批权 在县级以上地 方人民政府 3 村民宅基地 农村村民一户只能拥有一处宅基地 其宅基地的面积不得超过 省 自治区 直辖市规定的范围 宅基地的使用 应当符合乡 镇 土地利用总 体规划 并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地 农村村民出卖 出租住房后 再申请宅基地的 不予批准 4 集体土地使用权的转让及抵押问题 农民集体所有的土地使用权 不得出让 转让或者出租用于非农业建设 符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企 业 因破产 兼并等情况而导致土地使用权依法发生转移的 不受集体土地使用 权不得转让的限制 集体土地使用权也可以设立抵押 可以抵押的集体土地使用权 既包括乡镇企业 建筑物所占有的集体土地使用权 也包括乡镇企业在抵押自己的建筑物时 该建 筑物占有范围内的集体土地使用权 集体荒地抵押的前提是土地使用权已经进行 登记 已经实行了承包经营 同时经发包方同意 乡镇企业集体土地使用权的抵 押仅限于建筑物涉及所占用的集体土地 第五章 城市房地产权属及其管理法律制度 一 城市房地产权属关系 一 房地产所有权 1 房屋所有权的概念 是指所有人依法对自己所有的房屋享有占有 使用 收 益和处分的权利 2 房屋所有权的种类 1 国有房屋所有权 2 集体房屋所有权 3 私有 房屋所有权 4 外产房屋所有权 5 中外合资房屋所有权 6 其他性质的 房屋所有权 3 房屋共有的概念和特征 共有的形式 房屋共有是指两个以上主体对同一房 屋共同享有所有权 特征 1 主体有两个或两个以上 单一主体不构成房屋共有 2 客体是同一 项房产 3 房屋共有存在着对内 对外两种关系 房屋共有的形式有两种 即共同共有和按份共有 二 土地使用权 1 土地使用权的概念和特征 是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收 益及一定处分的权利 特征 1 权利的派生性 2 客体的有限性 3 目的 的特殊性 4 取得的法定性 5 使用的期限性 2 土地使用权的内容 使用权 收益权 处分权 在经济生活中可具体表现为 对土地的利用权 出租权 转让权 抵押权和物上请求权等 3 土地使用的取得 变更和终止 1 取得 原始取得 主要是有偿出让和 行政划拨 传来取得 包括通过转让 抵押权的实现或民事执行 变更国有土 地使用权的主体等方式 转让方式是指根据当事人双方自愿达成的协议 一方 将其拥有的土地使用权转移给另一方的行为 包括买卖 交换和赠与 抵押权的实现是指依据抵押合同 按照担保法规定的条件和方式 将抵押人拥有 的国有土地使用权转移给抵押权人或依法拍卖给第三人 民事执行是指依照民事诉讼法或破产法的有关规定 将被执行人或者破产人拥有 的国有土地使用权以拍卖 变卖或者其他方式用于债务清偿 2 变更 主体变更 通常有以下几种情况 买卖 互易 赠与 继承 共 有权分割 法人合并 法人分立 投资等 限制 一是限制国有企业与机关 事 业单位之间流转 二是限制公民与法人 非法人组织之间流转 三是限制中国人 与外国人之间以及外国人相互之间流转 内容变更 是指土地使用权各项权 能的变更 其他事项变更 是指列入土地使用权登记项目的其他事项的变更 3 终止 土地使用权人由于某种法定事由的出现而丧失土地使用权 三 建筑物区分所有权 1 建筑物区分所有权的概念 是指由区分所有建筑物专有部分所有权 共用部 分持分权以及因共同关系所生的成员权所构成 2 建筑物区分所有权的特征 1 复合性 2 专有所有权的主导性 3 一 体性 4 权利主体身份的多重性 3 建筑物区分所有权的专有部分和共有部分 专有部分是指建筑物中具有构造 上和使用上的独立性的部分 共有部分是供区分所有人共用 属于区分所有人共 有的部分 分为法定共有部分和约定共有部分 四 住房部分产权 1 住房部分产权的概念 是指城镇居民对按标准价购买的公房享有的权利 包 括占有权 使用权 有限的收益权和处分权 并可以继承 2 住房部分产权的法律性质 是部分所有权 是财产所有权的一种 甚至可以 说已逐步形成为一种新的物权形式 3 住房部分产权与物权法定主义 略 五 房地产相邻权 1 房地产相邻权的概念和特征 是指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人 或使用人在行使房地产的占有 使用 收益和处分权时 相互之间应当给予便利 或者接受限制而发生的权利义务关系 特征 1 房地产相邻权的主体是两个或两个以上的房地产所有人或使用人 2 房地产在地理位置上必须是相邻的 3 相邻关系的客体是相邻房地产所有人或 使用人行使其权利时所体现的利益 而非房地产本身 4 房地产相邻关系的内 容是相邻人之间的权利义务 2 房地产相邻权的种类 1 因使用邻地 通道 或通行而发生的相邻关系 2 因相邻环境保护而发生的相邻关系 3 因险情危害而发生的相邻关系 4 因相邻通风 采光 管线设置而发生的相邻关系 3 异产毗连房屋关系 是指结构相连或具有共有 共用设备和附属建筑物而为 不同所有人共有的房屋 4 处理房地产相邻关系应注意的问题 1 是否有利于生产发展 2 是否有 利于方便人民生活 3 是否有利于团结互助 4 是否公平合理 二 城市房地产权属登记 一 房地产权属登记的功能 1 房地产权属登记的概念 是指房地产行政主管部门代表政府对房地产所有权 和使用权以及由上述权利产生的抵押权 典权等房地产他项权利进行登记 依法 确认房地产权属关系的行为 2 房地产权属登记的功能 1 产权确认功能 2 公示功能 3 管理功能 二 房地产权属登记的效力 1 房地产权属登记的效力模式 德国法模式 托伦斯模式 法国法模式 2 我国房地产权属登记的效力 为成立要件主义 3 登记与公信力 德国法模式与托伦斯模式均承认登记的公信力 公信力是指 在登记为房地产权利变动的公示方法的情况下 即使登记簿的记载与实质的房地 产权利不符 但对信赖记载表征的善意第三人也予以保护 我国房地产立法承认登记具有公信力 但规定得不明确 三 房产权属登记 1 房产权属登记的种类 总登记 转移登记 变更登记和其他登记 2 房产权属登记的程序 登记收件 勘丈绘图 产权审查 绘制权证和税费发 证等五道程序 四 地产权属登记 1 地产权属登记的种类 初始登记和变更登记 2 地产权属登记的程序 1 初始登记的程序 申报 地籍调查 权属 审核 注册登记 颁发土地证书 2 变更登记的程序 变更申报 变 更调查 变更审核 变更登记注册 发证 三 城市房屋管理 一 城市私房管理 1 城市居民私房的概念 是指城市居民个人所有 数人共有的自用或出租的住 宅和非住宅用房 2 城市居民私房管理的主要内容 1 所有权登记 2 买卖管理 3 租赁 管理 4 代管制度 3 私房继承 私房继承方式有法定继承 遗嘱继承 遗赠及遗赠扶养协议 二 城市公房管理 1 城市公房的概念 是指座落于直辖市 市 建制镇的国有房屋和集体所有的 房屋 2 城市公房管理的主要内容 1 所有权登记 2 使用管理 3 租赁管理 4 买卖管理 5 修缮管理 第六章 城市房地产开发法律制度 一 城市房地产开发概述 一 房地产开发的概念和特征 1 房地产开发的概念 是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施 房屋建设的行为 2 房地产开发的特征 1 涉及面广 2 工程项目多 3 投资量大 4 建设周期长 二 房地产开发的类别 1 单项开发 小区开发和成片开发 2 经营性开发 和自用性开发 3 新城区开发和旧城区拆迁改造 三 房地产开发应注意的事项 1 总体效益开发 2 严格按用途 期限开发 3 设计 施工规范 4 居民住宅优先开发 二 房地产开发用地 一 房地产开发用地制度 1 房地产开发用地的概念 即进行基础设施和房屋建设的用地 2 房地产开发用地制度的确立 略 3 我国现行房地产使用制度的特点 1 国家实行国有土地有偿出让及保持少 量必要的行政划拨 2 土地使用权已成为具有相对独立意义的一种物权 3 国家垄断城镇土地一级市场 同时加强土地二级市场的管理 4 建立系统的登 记制度 明确登记是确认土地使用权的要件 二 土地使用权出让与划拨 见第三章 三 房地产开发企业 一 房地产开发企业的概念 是指以营利为目的 从事房地产开发和经营的企 业 房地产开发企业的种类 1 专营企业 2 兼营企业 3 项目公司 二 房地产开发企业的设立 1 设立条件 1 有自己的名称和组织机构 2 有固定的经营场所 3 有 符合国务院规定的注册资本 4 有足够的专业技术人员 5 法律 行政法规 规定的其他条件 2 设立程序 1 申请登记 2 发给营业执照 30 日内 3 备案 30 日 内 三 房地产开发企业的管理 1 房地产开发企业的设立管理 1 房地产开发企业的总量控制 2 房地产 开发企业设立的资质审批 2 房地产开发企业的行业管理 1 规定设立房地产开发企业的必要条件 2 建立房地产开发企业工商登记后的备案制度 30 日内 3 对房地产开发企业 实行分等定级 4 对房地产开发企业的开发 经营活动进行监督 检查 3 房地产开发企业的资质管理 1 资质一级企业 自有流动资金 2000 万元 以上 注册资金不低于 2000 万元 有职称的建筑 土木工程 财务管理 建 筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于 40 人 其中具有中级以上职称的管 理人员不得少于 20 人 设有高级工程师职称的总工程师 高级会计师职称的 总会计师 经济师以上职称的总经济师 工程技术 经济 统计 财务等业务负 责人具有相应专业中级以上职称 具有 5 年以上从事房地产开发的经历 近 3 年累计竣工 30 万平方米以上的房屋建筑面积 或与此相当的房地产开发投资 连续 4 年建筑工程质量合格率达 100 优良率达 20 2 资质二级企业 自有流动资金 1000 万元以上 注册资金不低于 1000 万 元 有职称的建筑 土木工程 财务管理 建筑或房地产经济类的专业管理人 员不得少于 20 人 其中具有中级以上职称的管理人员不得少于 10 人 工程技 术 财务负责人具有相应专业中级以上职称 具有 3 年以上从事房地产开发的 经历 近 3 年累计竣工 15 万平方米以上的房屋建筑面积 或与此相当的房地 产开发投资 连续 3 年建筑工程质量合格率达 100 优良率达 10 3 资质三级企业 自有流动资金 500 万元以上 注册资金不低于 500 万元 有职称的建筑 土木工程 财务管理 建筑或房地产经济类的专业管理人员不 得少于 10 人 其中具有中级以上职称的管理人员不得少于 5 人 工程技术 财务负责人具有相应专业中级以上职称 其他业务负责人具有相应专业助理以上 职称 配有初级以上职称的专业统计人员 具有 2 年以上从事房地产开发的经 历 累计竣工 5 万平方米以上的房屋建筑面积 或累计完成与之相当的房地产 开发投资 建筑工程质量合格率达 100 4 资质四级企业 自有流动资金 200 万元以上 注册资金不低于 200 万元 有职称的建筑 土木工程 财务管理 建筑或房地产经济类的专业管理人员不 得少于 5 人 工程技术负责人具有相应专业中级以上职称 财务人员具有相应 专业初级以上职称 配有专业统计人员 5 资质五级企业 自有流动资金不低于 30 万元 具体标准由省 自治区 直 辖市建设行政主管部门制定 四 房地产中介服务 一 房地产中介服务的概念 是指为房地产开发和交易提供各种媒介活动的总 称 二 中介服务机构及其管理 1 房地产中介服务机构的种类 1 房地产咨询机构 2 房地产价格评估机 构 3 房地产经纪机构 2 房地产中介服务机构设立的条件和程序 设立条件 1 有自己的名称 组 织机构 2 有固定的服务场所 3 有必要的财产和经费 4 有足够的专业 人员 5 法律 行政法规规定的其他条件 设立程序 1 资质审查 2 注册登记 3 登记备案 3 年检与其他法定义务要求 1 遵守有关的法律 法规和政策 2 遵守自 愿 公平 诚实信用的原则 3 按照核准的业务范围从事经营活动 4 按规 定标准收取费用 5 依法缴纳税费 6 接受行业主管部门及其他有关部门的 指导 监督和检查 三 中介服务人员资格管理 1 对从事房地产咨询业务人员的管理 从事房地产咨询业务的人员 必须是具 有房地产及相关专业中等以上学历 有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技 术职称并取得考试合格证书的专业技术人员 2 对从事房地产价格评估人员的管理 房地产评估师必须是经过国家统一考试 执业资格认证 取得 房地产估价师执业资格证书 并经注册登记取得 房地 产估价师注册证 的人员 3 对房地产经纪人的管理 房地产经纪人必须经过考试 注册并取得 房地产 经纪人资格证 四 中介业务管理 1 中介服务合同的内容 1 当事人姓名或名称 住所 2 中介服务项目的 名称 内容 要求和标准 3 合同履行期限 4 收费金额和支付方式 时间 5 违约责任和解决纠纷方式 6 当事人约定的其他内容 2 中介业务活动中的禁止行为 1 索取 收受委托合同以外的酬金或其他财物 或者利用工作之便 牟取其他不正当的利益 2 允许他人以自己的名义从事房 地产中介服务 3 同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务 4 与一方 当事人串通损害另一方当事人利益 5 法律 法规禁止的其他行为 第七章 城市房屋拆迁法律制度 一 城市房屋拆迁概述 一 房屋拆迁的概念和种类 房屋拆迁是指根据城镇建设规划和国家专项工程 的迁建计划及当地政府的用地文件 拆除和迁移建设用地范围内的房屋及其他设 施的行为 种类 1 市政动迁和社会动迁 2 征地拆迁和非征地拆迁 3 统一拆迁 自行拆迁和委托拆迁 二 房屋拆迁应注意的事项 1 服从国家利益 2 符合城市规划 3 保护 合法权益 4 谁拆迁 谁安置补偿 三 房屋拆迁的程序 1 申领规划用地许可证 2 编制拆迁计划 3 申领 房屋拆迁许可证 4 发布拆迁公告 5 签订拆迁补偿 安置协议 二 城市房屋拆迁的补偿和安置 一 拆迁补偿 1 拆迁补偿的对象和范围 对象是被拆除房屋及其附属物的所有人 在此 包 括产权人 代管人和国家授权的国有房屋及其附属物的管理人 范围是被拆除的房屋及其附属物 但拆除违章建筑 超过期限的临时建筑不属拆 迁补偿范围 未超过批准期限的临时建筑属于补偿的范围 如进行拆除 应给予 适当的补偿 2 拆迁补偿的方式 产权调换 作价补偿和产权调换与作价补偿相结合 3 拆迁补偿标准 产权调换的补偿标准是按照被拆除房屋的建筑面积计算 1 非住宅房屋的产权调换 其价格的结算按以下办法进行 偿还面积与原面积相 等的部分 按重置价格结算结构差价 重置价格是指现在重新建造与被拆除房 屋相同结构 相同标准 相同质量的房屋的造价 该造价由政府按年公布 偿 还面积超过原面积部分 按商品房价格结算 偿还面积不足原面积部分 按 重置价格结合成新结算 2 住宅房屋的产权调换 其价格结算的办法由省 自 治区 直辖市人民政府规定 作价补偿的标准是按照被拆除房屋建筑面积的重置 价格结合成新计算的 4 拆迁补偿的几种特殊情况 1 拆除出租住宅房屋 应当实行产权调换 原 租赁关系继续保持 因拆迁而引起变动原租赁合同条款的 应当作相应修改 2 拆除有产权纠纷房屋 在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内纠纷未解决的 由 拆迁人提出补偿安置方案 报县级以上人民政府房屋拆迁主管部门批准后实施拆 迁 拆迁前房屋拆迁主管部门应当组织拆迁人对被拆除房屋作勘查记录 并由公 证机关办理证据保全 3 对拆除设有抵押权的房屋实行产权调换的 由抵押权 人和抵押人重新签订抵押协议 抵押权人和抵押人在房屋拆迁主管部门公布的规 定期限内达不成抵押协议的 由拆迁人参照有产权纠纷房屋的拆迁补偿规定实施 拆迁 拆除设有抵押权的房屋实行作价补偿的 由抵押权人和抵押人重新设立抵 押权或者由抵押人清偿债务后 再