大型住区治安安全隐患分析和对策.doc

Xxx花园治安问题分析及对策*处于城乡结合部，起步之初，定位偏低，硬件相对落后，随着周围市政配套的逐步成熟，加上*的品牌效应，*推出的产品定位不断走高，目前，*凭着占地面积排广州市区第一以及得天独厚的自然环境，已经成为除凯旋*之外*地产内地楼盘当中当仁不让的旗舰楼盘，因此，*在硬件方面特别是小区安防方面必须有根本性的改良，方能与目前和未来发展同步，但目前小区安防工作尚未真正实现智能化，无论车辆管理还是治安管理，基本以人工操作为主，虽然楼盘开发成本稍有节约，但后期管理上人员投入成本较大，且因区域分散，区内环境复杂，工地与居住区混杂，小区四周有工地，小区里面还有工地，区内各楼宇之间四通八达，管理人员巡查难度太大，接连不断的治安案件令整个管理团队身心俱疲，也给*的品牌蒙上了阴影。根据*发生窃案的特点分析，作案分子几乎都在光天化日之下登堂入室，表明对*的人防、技防已经是视若无物，作为管理者，我们不免担忧：当老鼠不再惧怕猫的时候，那将是一个极端危险的信号。但是从*的特点来看，老鼠不怕猫，也许存在种可能：1、猫的尖牙利爪坏掉了，成了病猫；2、老鼠做了整容手术混进了猫的行列；3、猫和老鼠相爱了；、屋主动辄打骂猫，猫心存怨气，消极怠工，老鼠在偷着乐。为此，个人坚定的认为，以目前广州同行业的惯常做法运作*安保工作已经不大合适，为了扭转*的治安形势，也为了配合*区域的不断扩张，公司必须把*的安保工作提升到更高的层次进行全面考虑和论证，在过去，经费问题和体制问题始终是*物管各项工作的瓶颈，所以*连续换了十一任项目经理和无数部门主管，至今治安和消防等问题依然严峻，如果在现在和以后，上述两个问题继续成为瓶颈制约着*的发展，不但*物管存在的很多问题难以根治，开发和销售等方面的工作也将受到影响。公司领导是否可以考虑投入和产出的关系，假如进行一次全面深入的改良，却能起到长治久安的效果，那么投入稍微多一点又何妨？*目前已开发和交付使用的产品不到总规划的三分之一，如果能够从改良中提升楼盘的整体价值，提升客户对小区安全的信任度，旧产品增值了，已入住的业主高兴了，新产品的开发和推广还是问题吗，以小博大的事情，何乐不为？第一部分 分析一、*小区目前客观存在的治安压力：1、外围环境：在*南、*北周围，盘踞着形形色色的不法之徒，其中部分为原*小区因违反纪律被辞退的员工，离开*后继续活动于上述范围，一方面周边社会不法之徒混在一起，另一方面跟我处个别员工仍有来往，对小区环境及硬件缺陷、治安盲点均非常了解。此类人曾在*作案多宗，近半年来相对稳定，但不排除有死灰复燃的可能。同时，不排除这类人对管理处个别员工进行拉拢、腐蚀和教唆，达到其内外交结的目的。2、区内工地：小区内外工地较多，与小区之间的隔墙形同虚设，不少工地更是以小区道路为施工通道，工人进出缺乏有效控制。同时，因为民工普遍素质较低，不能自觉配合和遵守小区各项管理规定，甚至经常出现管理处人员在实施管理的过程中遭受民工的恶意对抗以至发生冲突的情况，而项目工程师与施工单位之间因为长期接触培养出了深厚感情，不能真正发挥作用有效督促施工单位配合我处工作，给我处在治安防范和小区秩序的正常管理方面造成了相当大的压力。3、外判单位：*小区的清洁、绿化、装修淤泥清运等项目实行外判，此类外包单位人员素质偏低，其中以淤泥清运队为甚，该单位负责人及员工身份均相对比较复杂，更值得担忧的是，该批人员对小区日常安全管理和设备缺陷都相当熟悉，且几乎每天都与我处各部门员工打交道，甚至存在请吃请喝的现象，假如有意作案，管理处部分员工很容易对这些人放松警惕。4、出租单元：小区内租户较多，而大部分业主为了避税，出租房屋的时候几乎无一走正规途径，因此管理处难以掌握相关资料，无法全面配合警方对出租屋实施有效管理和清查。根据未经证实的信息，应该已有盗窃团伙选择在*小区租房，利用租户的身份作为掩护进行踩点，伺机作案。假如情况属实，对小区的治安管理无疑是一个最大的威胁。二、*小区硬件上存在的治安隐患：1、房屋结构：*小区各栋楼宇基本存在一种通病，就是容易攀爬，除雨水、污水、煤气等管道外，尚有很多支撑楼宇结构的柱子。而很多楼宇的首层单元，只要有心作案，任何人都可以跨过高不过一米二的阳台围栏，轻松扭坏简陋的球形锁进入厨房并登堂入室。2、园林绿化：小区的园林绿化设计上满足了美感，但忽略了安全感，高度、密度、浓度均超出普通标准，很大程度上影响了路灯、园林灯、草坪灯甚至是监控探头的的覆盖范围，也影响了保安人员的巡查视野，给有心作案的人提供了较为有利的掩护。3、监控设施：小区有A、B、C三个区域的监控中心，A区监控中心于今年5月底整改后基本正常，但线路老化造成信号互相干扰严重，B、C两区监控中心存在问题较多，需要全面整改（已有报告呈公司领导）。目前情况比较严峻，往往发生盗窃案件，警方无法从监控中心调阅有价值的资料。4、地下车库：地下车库也是治安盲点之一，B、C两区地下车库防火门直通楼宇电梯，尽管每个防火门都加装密码电磁锁，但因防火门质量较差，大部分变形，无法自动闭合，尽管5月底已更换一批，但至目前为止已无一完好。5、门禁系统：各楼宇大堂门都采用加密电磁门锁，管理处也定期更换密码告知业主，但实际操作中安全性和保密性仍然缺乏，目前几乎大部分外判单位及施工人员、送外卖人员都能进出自如，密码锁几乎丧失了存在的意义。而且，所有大堂玻璃门被推到90度角之后便没有自动复位功能，业主往往缺乏自律意识，出门时把玻璃门大角度推开后就置之不理，没有随手关门的习惯，导致很多大堂门洞开，管理处巡楼人员顾此失彼。三、其他因素对*治安所可能造成的影响：1、架构调整：架构调整往往是因为某种架构似乎已经无法适应要求，于是进行了变革，变革后短期效果不错，但持续性不强，很快又流于形式，于是再次调整，这样反复数次，管理者精疲力竭、江郎才尽，基层员工也无所适从、疲惫不堪，造成管理上的混乱，也破坏了上层决策的严肃性，容易造成员工对新举措漠不关心。2、人员流动：兵无常形，水无常态，人员流动是任何企业无法避免的问题，但*的人员流动情况一度非常严重，小区保安部正常编制76人，目前只有43人，其中一半以上员工入职不到半年，而监控中心几乎所有员工入职时都是中专院校尚未毕业的新手，因为人员频繁的流动，造成培训工作根本达不到应有的效果，而以目前员工的平均素质，根本无法适应*的工作需要。3、中层变动：*的中层管理人员变动频率在行业中应该可以排第一位，项目经理一年几换，部门主管也是频频变动，每位主任、主管到任都曾经踌躇满志，但三个月后就大多心灰意冷，最后选择放弃，下属员工才刚刚学会适应新领导，新领导就又离职，如此情况，造成*至今无法形成一支稳定而有凝聚力的团队。4、员工心态：小区出入口岗既有保安部所属的保安员，也有客服部所属的礼宾员，都有查证责任，但手工查证抵触太大，大多数业主不理解，查证人员心理素质不强，受不了业主的脸色，很难坚持下去，因此查证工作往往无法有效持续。小区内经常有未经办理施工许可证就擅自动工的小型工程和没有办理临时出入证而硬闯小区出入口的施工人员，工作人员进行询问和干涉，施工人员常常出言不逊，深究下去，项目部工程师包括主管经理几乎每次都以工期紧张为由要求管理处“全力配合”，偶尔发生冲突，管理处工作人员几乎每次都是处于弱势。（有例为证：9月7日晚上，因为实施正常管理与中建四局发生冲突，中建四局某工头手持汽车防盗锁带民工追打一名保安员，保安员受轻伤，其他民工起哄，并从工地上往小区扔水泥块等物，气焰嚣张，影响恶劣。次日，根据项目部意见，事件最后低调处理，不了了之。9月25日下午，森维园林民工不配合查证强闯小区出入口，与巡查保安发生冲突，冲突中一民工脖子破皮出现轻微血迹，森维园林几十名民工在工头煽动下手持木棍沿小区道路追打一名保安员，此次事件得到了项目部个别领导的意外重视，高调处理，强硬要求开除我处当事员工，物管公司领导出面协调后，事件勉强平息。）我提到上面这两件事并非有意打文字官司，只想阐明一个事实：类似事件的发生和处理结果，都给管理处各级员工的自尊心和积极性造成了极大的挫败，部分员工滋生了“多一事不如少一事”和得过且过的心态，互相感染，越来越多的员工在巡查小区的时候遇到无证人员都日渐麻木，间接给了不法分子可乘之机。第二部分 建议一、群防群治：1、加强与派出所、街道、城管、居委的沟通：我入职*至今，感觉*物管与这些地方单位几乎没有沟通，因为特有的体制和审批流程限制了这种应有的沟通，所以我们往往在需要人家帮忙的时候才依赖某个员工的个人关系去协调，这样的关系很不健康，因为人家只是给某个员工“面子”，员工等于垄断了我们所需要的社会资源，等于说我们很多时候不能没有这类员工，这是值得担忧的，再者，这类员工离职了怎么办？所以，希望公司支持我们以管理处的名义定期与上述单位进行应有的沟通，以保持良好的社会关系，我们平时需要上述单位配合采取某些治安行动，操作起来也会快捷方便很多。况且，国内的地方“衙门”与地方势力的关系是相当有中国特色的，我们有必要深入的考虑这一方面所可能牵涉的很多问题。2、在区内宣传防盗意识：除了定期贴出温馨提示，还可以联合派出所、街道办、居委会开展防盗知识讲座，以此加强住户防盗意识，也可以借讲座机会由上述单位向住户阐述物业公司的有限责任原则，尽量减少住户在防盗工作方面对管理处的依赖心理，减轻管理处防盗工作压力。3、控制小区房屋出租业务：在几次配合警方对出租屋的清查工作当中，我感觉到，由于信息缺乏，清查工作根本无法全面展开，效果不好，因此，我建议，一方面管理处利用年度业主征询活动对小区内房屋出租情况进行秘密摸查，另一方面尽快启动二手中介经营方案，承揽区内房屋出租业务，以管理处的优势控制甚至垄断该项业务，不但增加物管收入，也能更加全面掌握区内出租屋数量和分布情况以及租户基本情况，有利于从源头上消除不法分子利用租户身份行窃的可能。4、放开对首层业主加装防盗网的限制：很多楼宇首层防盗性非常差，过去曾一度禁止业主加装防盗网，这是不现实的，我们应该放开此种限制，允许首层业主按统一款式统一颜色加装，而对于新推出的楼宇，我们建议发展商充分考虑这一方面，以期在防盗性能上更有保障。5、鼓励业主加装家居安防报警系统：目前很多新建小区已经全面引入智能化，在开发过程中把家居安防系统作为房屋配套的一部分，*应该也可以借鉴此种方式，在新产品中引入此套系统，以加强*社区整体防盗能力，对于已入住的住户，我们是否可以鼓励他们尝试加装此套系统，尽量减少我方防盗压力。6、成立*中老年人协会：*中老年人很多，大部分为离退休人员，其中又有一大部分为老党员，这部分老同志原则性强，做事认真，为人热心，绝大多数人在单位有过管理经验，离开工作岗位之后难免孤独无聊，个人建议把这部分老同志组织起来，成立一个中老年人协会，在协会内部设置几个小组，如协会领导小组、中老年艺术团、社区风气纠察队等等，让老同志们发挥余热，装点精彩的晚年生活，同时，中老年协会的成立，有五个作用不容忽视：能够帮助管理处维持小区正常秩序，纠正不正之风；能够作为一种积极、正面的力量督促管理处各级员工时刻保持良好个人形象和工作状态；能够在管理处和业主沟通当中充分发挥桥梁作用，使管理处的客户沟通工作事半功倍；能够对发展商、物管公司、管理处的各项工作进行正面的宣传；能够以丰富的社会经验和工作阅历带动管理处逐步做好安防工作。所以，中老年协会的成立很有必要。二、改良客观环境：1、设备改良：小区围墙及区内盲点需要大量加装红外监控设备；各区监控设备需要下决心进行全面整改和增加设备甚至更新换代；各区地下车库必须引进先进的智能车管系统；地库与楼宇连通的防火门必须进行一次没有猫腻的全面更换，免得换了一个月后又陆续变形；小区IC卡系统必须尽快进入启动程序，业主刷卡进出小区出入口和楼宇大堂，来访者在出入口直接可通过门口机与区内业主对话。2、管道改造：到香港采颐花园参观的时候，发现他们的管道都加装了简单而美观的防盗设施，带刺的铁丝网和带刀片的环形网，这一点值得借鉴（要考虑的是必须选用不生锈的材料，以免对外立面造成污染）。假如能够做到，攀爬性偷盗将不再值得担心。3、绿化修剪：要求绿化公司对各区域太过浓密的绿化进行修剪，将绿化生长高度和密度控制在一定标准，确保灯光及监控设施能够覆盖，宁可牺牲一定美感也不能在客观上制造治安盲点。三、改变操作模式：1、分组团管理：*花园总占地面积约120万平方米，总规划建筑面积近180万平方米（不含教师新村），应该是广州市旧八区最大的楼盘，这么大规模的楼盘，分组团管理很有必要。目前已有业主入住的2A、2H、2B1、2B2、2B3、2BD、2C1、2C2、2C3、2C4共10个组团没有明显划分，你中有我我中有你，任何人只要进得了小区，就可以在各个组团中畅游无阻，是小区秩序管理和治安防范工作的一大难题。因此建议借鉴丽江花园、南国奥园、万科四季花城等楼盘经验，对各组团采取围蔽的方式实行有效分隔，每个组团有独立门岗，设门岗礼宾员和专区物业助理，真正实行专区服务和专区管理，既方便物业助理与业主交朋友，也方便管理处对*各个组团的治安工作更进一步的实施全面控制。当然，分组团围蔽也许会有客观环境上存在的障碍，但只要细心分析和研究，相信我们可以完成这项工作，最主要的，还是资金问题。2、合理布岗：*地形复杂，工地林立，在目前这种硬件环境下，我们只能暂时从人防方面多下功夫，例如环小区道路四个转角处设四个岗。流动交叉巡逻，四个岗每二十分钟互相确定位置，不断循环，每到一个点休息停留10分钟，这样可以增加岗位放射性效果，巩固第一道防线，也可以避免个别员工长时间停留一个点造成麻痹和偷懒心理。另外，在小区内围各治安盲点，以便衣保安为主，设置暗哨和伏击岗，客服人员协助巡查，部门与部门之间既互相帮助又互相监督，同时也能够对队伍内部有心作案的害群之马起到一定的吓阻作用。当然，无论如何布岗，都有赖于执行人员的工作责任心和积极性，所以有效的监督机制是强化布岗效果的有力保证，个人建议公司在品质督导部中设置总巡小组，总巡小组有权采用突击检查的方式检查和监督各楼盘管理处各大业务部门日常工作，检查结果报督导总监，抄呈总经理助理，抄送项目经理，以此促成各管理处完善自查机制。很多情况下，不管是集体还是个人，都需要外力促动，没有外力的促动，个人和集体都容易养成惰性。四、抓好队伍建设：1、确定组织架构：*管理处架构一直处在不断的调整过程中，每个调整都需要一定的过渡期，架构难定，则招聘工作很难跟进到位，造成各部门缺编严重。建议：速度大于完美，尽快确定组织架构，确定后尽快按人员编制从各渠道补充人员，确保满编。这是目前最急迫的工作之一。但是，这里有一点值得注意，对于保安部人员的补充应该严格把关。白云区有一家市公安局所属的保安服务中心，侨鑫、富力等单位的很多保安员就是从这里批发出去，此单位接收了全国各地很多退伍军人，经过一个月的军事和职业道德培训，很多人都具备了一个保安员的起码素质，而且相对于其他途经来说提高了纯洁度，试用不合格可以向此服务中心退人和更换，针对目前我们招聘渠道相对有限的问题，不妨在这方面考虑一下。 2、重视基础培训：*目前欠缺技术专才、专业人才，但更为严峻的是部分管理层人员起码的管理技巧、管理经验、培训帮教能力严重不足，造成基层员工普遍岗位知识、突发事件应急处理常识等日常工作基本知识严重缺乏，所以，对于*日益庞大的管理团队来说，基础培训迫在眉睫。建议：把我目前正在进行的员工入职培训手册、员工岗位培训手册以及主管培训手册编写工作提升一个高度，由公司人力资源部主导，以*为试点，成立“*管理处员工培训教材编写小组”，组织*管理处骨干力量，尽快编写一套统一的培训手册，作为培训*团队的教材，试点成功，则在公司其他楼盘推广。3、调整员工待遇：*保安员工资标准几年来基本上没有变过，跟兄弟楼盘凯旋*相差甚远，凯旋的档次是很高，但*的工作量和工作压力却比凯旋要大得多，员工因此心理难以平衡。另外，与*附近楼盘相比，同样是当保安，“托斯卡纳”的标准高出一百多块钱，压力反而没有*大，*已经有几名保安员过档后回来游说原来的同事一起跳槽。建议：对于待遇，可从两个方面予以考虑，一方面是称谓，“保安”这两个字已经越来越敏感，业主一提到“保安”就联想到“打手”、“看更”，有些人会认为“保安”就是穿着制服的流氓，在*，甚至有很多业主已经把“保安”跟“贼”连在一块，所以，我建议把“保安部”改为“综合管理部”，增加部分工作内容，职责范围包括小区治安、道路交通、消防以及环境卫生、绿化等方面，“保安员”改为“综管员”，任何岗位的“综管员”都必须对岗位范围内的治安、交通、路面、卫生、绿化负责，以此更为充分的利用原“保安部”的人力资源，更为充分的调动队员积极性，也让业主从意识上将“综管部”与原“保安部”区别开来；另一方面，可考虑按服务工龄及绩效考评结果将“综管部”员工分为初、中、高三个级别，工资待遇稍有不同，以此激励员工不断进取、自我提升。4、改善居住环境：目前*员工宿舍即污水处理厂的办公楼，多个污水池环伺周围，苍蝇蚊子以及很多不知名的昆虫严重威胁着员工健康，6、7月份，大热天，晚上到宿舍查房，几乎找不到人，一经了解，很多人分布在大区园林纳凉，因为根本没办法睡觉，窗户一开则臭虫满屋，窗户一关则势同蒸笼， 7月份，宿舍装了空调，情况稍有好转，但毕竟不是长久之计，当这个楼盘越来越大，员工越来越多得时候，员工住到哪去？尽管女员工宿舍即将搬到B26栋首层，但是男员工怎么办？是否到时候再在楼盘内遍地开花搞很多个员工宿舍？建议：考虑在适当时机，以物管公司应有的姿态，在管理用房和员工用房方面向发展商提出合理要求，争取发展商按行业标准和*未来发展需要，综合规划和建设物管处管理用房和员工宿舍。5、完善饭堂管理：在6月份饭堂更换承包商之前，饭菜质量相当低劣，员工怨声载道，很多人宁可在外面花钱也不愿意在饭堂享受免费午餐，造成恶性循环，员工三五成群，与外界接触太多，容易惹事生非，且养成乱花钱的习惯，生活拮据，容易受煽动铤而走险，更换承包商后也有一段时间没多大起色，8月底*更换行政部主管，行政部在这个问题上做了大量工作，饭菜质量才慢慢有了保证。所以，在此之前，员工离职大部分源自于此。建议：充分重视对饭堂承包商的监管，把员工吃饭问题作为头等大事和长期工作来抓，让员工吃得放心且吃出营养，而对于在管理饭堂方面有所建树的*行政部，应该给予应有的肯定，充分调动该部门积极性，慎防出现反复。6、丰富业余生活：过去，很多员工包括保安部大部分员工都不住宿舍而在楼盘周围的*租房，员工过于自由，三五成群吃宵夜、喝啤酒、聚众赌博甚至参与色情活动的现象比较普遍，员工收入不高，意志薄弱，自控能力较差，很容易被周边环境所腐蚀，破坏队伍纯洁性。为此，今年4月份，我们在整肃队伍的同时采用半军事化模式对宿舍进行管理，勒令保安部全体员工限期搬回宿舍，效果不错，但随后出现了新问题，宿舍业余生活相当枯燥，*员工个个年富力强，精力充沛，没有适当的娱乐和休闲，甚至连看书学习的机会都没有，有不少员工提出辞职。我们在6、7月份开始尝试增加一些简单的娱乐和休闲设施，但受宿舍硬件环境所限，效果不佳。建议：适当增加娱乐和休闲设施，甚至可以建立员工图书馆，定期召开员工民主生活会，定期举办简单的员工生活聚会，公司领导和管理处管理层多出席这样的聚会，给员工提供自我增值、自我推销的机会，让员工从心理上感觉受到尊重，增加团队的凝聚力。7、整肃团队风气：年4月份更换了保安部主要负责人，并进行了一次大面积的整肃，但依然无法根除，从去年到今年的3、4、5、6月份，有保安部内部个别人员参与和主导