加州工业城shopping_mall项目招商计划书.doc

美国加州工业城（中国郑州）California Industrial City (ZHENGZHOU CHINA)加州工业城*Shopping Mall 项目招商计划书非针对性招商计划书美国加州工业城（中国郑州）二六年三月美国加州工业城 Shopping Mall 项目招商计划书（Business Invitation Book）得中原者得天下美国加州工业城（中国郑州）以其先进科学的开发理念、绝对优越的地理位置、宽松优厚的投资环境和齐全的功能设施及良好的配套服务等优越条件，为您和您的企业施展商业抱负，夺取中原辐射全国，跨步发展抢占先机，创造了一个理想的胜地。一、 招商概要 （Executive Summary）美国加州工业城 Shopping Mall项目是加州工业城一期重点项目，由加州工业城（郑州）投资服务有限公司投资管理，由著名的美国派森斯建筑设计公司担纲设计，位置优越：坐落于加州工业城内中心地带；规模巨大：总建筑面积六万平方米，主楼层，裙楼层；业态组合形式丰富：集购物、娱乐、休闲、餐饮、酒店、旅游、会议为一体；是以“美国模式、时尚高端、休闲高雅”为定位标准的一个高标准、高层次的商业综合体，建成后将为中原地区最大的商业及娱乐中心。美国加州工业城 Shopping Mall提供多种经营方式面向全球招商，并以真诚、友善、平等、互利的原则诚邀您的到来抢占中原商业制高点！二、 美国加州工业城（中国郑州）简介 （Brief Introduction To CIC）美国加州工业城（中国郑州）是由美国加州财团及其它美国企业投资300亿美元兴建，由美国加州工业城（中国郑州）投资服务有限公司经营管理，以美国企业家、管理专家、高科技人员等为主体，兼容世界其它国家的企业精英和中国成功人士工作生活的国际化城区。加州工业城位于郑州市东南部，总规划面积46平方公里，由世界知名设计企业派森斯建筑设计公司设计，是一个具有美国加州风格，适合西方人士居住、生活和工作的现代化工业城。其中的入驻产业包括纺织制品、生物制品、新型建材、航天等高端产业，并加入了金融、教育等辅助产业，总工业用地不少于50%。它将成为一个现代、环保、园林，并拥有西方建筑、文化、科技的国际化城区。预计今年年内将完成基础设施布局（截至目前已有20多个产业项目入驻），三年内完成起步区基础设施建设，五年内完成产业项目投资。目前加州工业城总体规划已经确定，各项工作正在按计划有序进展。加州工业城毗邻郑州经济技术开发区，距新郑国际机场约20公里，距铁路货运东站约7公里，距未来的城市中心郑东新区中央商务区约5公里，距规划的中部高速客运车站约5公里，距河南郑州出口加工区、河南省公共保税中心约1公里。500公里为半径的6小时货运范围可以辐射3.6亿人口。2010年中部高速客运铁路网投入使用后，可形成以郑州为核心的3小时中部经济圈，将覆盖全国经济总量的五分之二强，其区位优势十分明显。加州工业城的发展目标是“中国城市化建设和国际合作的样板”，它定位于“建成中国大陆唯一一座美国特色的现代化、国际化新兴城区。”其开发计划分三个阶段，第一期5平方公里为起步区，投资额约3亿美元；二期开发10平方公里，投资25亿美元；三期开发31平方公里，投资270亿美元。加州工业城采取由美国企业家直接投资的方式，同时以此为平台将组织更多的美国企业家到此组团式投资开发，这是个崭新的模式，不仅有利于美国大企业进行投资，更有利于中小企业组团式的开发”。加州工业城投资开发机构拥有招商、规划、开发、建设、管理、运营的自主权，政府将退出工业城的运营管理。加州工业城开发商可以充分利用美国的经营理念，建设一个超越中国现有工业园模式的第二代外商投资工业城。这种全新的合作必将创造新的奇迹！您的选择必将成就理想！三、 Shopping Mall介绍 （Introduction To The Shopping Mall）Shopping Mall招商思路：商圈分析交通条件消费能力竞争状况市场定位目标客户群业态定位规划设计经营方式1、 商圈分析区位优势(Advantage of Area)郑州市地处中国大陆的中心位置，承东启西，联通南北，是中国第二轮改革开放的核心区域，郑州市拥有人口近800万，是具有一亿人口的世界第一大省河南省的省会，被誉为“东方芝加哥”。在以600公里为半径的6小时货运范围内，可以辐射3.6亿人口，北京、天津、上海等大城市众多，出海港口和航空港密集。2010年中部高速客运铁路网投入使用后形成的以郑州为核心的3小时中部经济圈，将覆盖全国经济总量的五分之二强，其区位优势十分明显。郑州市土地资源、税收政策、环境条件得天独厚，已跻身全国综合实力50强，投资环境40优，被世界银行推荐为中国投资环境十优城市。Shopping Mall坐落于郑州市未来的亮点：现代化、国际化新兴城加州工业城内，让您抢占先机，夺取中原，坐拥天下！2、 交通优势(Transportation Advantages)Shopping Mall项目是加州工业城一期重点项目，选址于加州工业城东北角，这里毗邻郑东新区和郑州经济技术开发区，是中国的京广、陇海两大铁路干线交汇点，距新郑国际机场约20公里，距铁路货运东站约7公里，距未来的城市中心郑东新区中央商务区约5公里，距规划的中部高速客运车站约5公里，距河南郑州出口加工区、河南省公共保税中心约1公里，地理交通位置十分优越。从现在起到2020年的15年内，郑州至西安、北京、武汉、徐州铁路客运专线将陆续建成开通，郑州将成为全国铁路唯一的高速客运专线交会点，郑州枢纽将成为中西部地区最大的高速铁路枢纽，届时郑州到北京、西安、武汉、南京等城市将保证在3小时内到达。3、 消费能力(Consumption)河南省经济总量居中西部地区首位，人均GDP在全国居第18位，到2020年将全面实现小康建设目标，人均GDP超过57000元，届时国内区域经济中心城市的功能将会得到充分发挥，初步实现建设外向型城市的目标。郑州市2004年人均GDP为19602元，2006年郑州市GDP总量将突破2000亿元，人均25000元，必将进入全国人均GDP一百强城市，加上郑州市偏低的综合物价水平，郑州市人均GDP达25000元的消费能力将是非常可观的。以加州工业城Shopping Mall为中心，车程20分钟半径10公里的购物范围几乎涵盖了大半个郑州市区潜在消费者人口将超过200万，尤其包括人均可支配收入较高的二七区、金水区、郑东新区和将来的加州工业城。4、 竞争状况(Competitive conditions)郑州市最早的Mall八万多平方米的汇龙城隆重开张后，因多种原因一路败退。2004年初，宇通不动产牵手香港新鸿基，联手打造“百年德化风情购物公园”，总建筑面积6万平方米，成为郑州首条香港街。2004年7月，泰国正大集团、河南广元置业有限公司联手，开发大型商业综合体“正大世纪城市广场CITY MALL”，总建筑面积10余万平方米。同期，位于郑州二七商业区域的大上海城步行街举行盛大奠基，该项目东西连绵430米，南北跨度280米，总建筑面积28万平方米。这些项目的定位都是集购物、休闲、餐饮、娱乐等为一体的大型商业中心，但真正打出“Mall”旗号的只有三个项目：CITY MALL正大世纪城市广场、二七路上的丹尼斯“Shopping Mall”和号称“中原第一MALL”的大上海步行街。 加州工业城Shopping Mall与之相比拥有明显的各种优势，SWOT分析如下：优势机会我们拥有美资公司的运做形式，这使得我们的业务做的更专更精，这样才更能吸引客户，保持长久合作！Shopping Mall位于郑州未来最繁华的东部，在这一区域里我们先入为主！由著名的派森斯建筑设计公司设计！定位准确，功能非常齐全，突出休闲娱乐功能，是真正第二代的Mall业态形式多样，各业态商家互补性强。加州工业城本身就是一个涵盖工作生活的大型国际化城区，Shopping Mall占据先机！在“郑汴一体化”的城市发展目标下，Shopping Mall将面临更加广阔的机会！郑州东区商业地产不足，而且聚集了郑州最好的消费群体！劣势（及解决办法）威胁（及解决办法）开发时机略微显早【本项目的开发需要几年时间，几年之后郑州市的整个东部必将会初具规模，因此若现在开始开发，到项目投入运营时各商家进入时机恰到好处】可能会有后来的进入者【我们运营良好，声誉和影响范围也稳固扩大，潜在进入者考虑到区域市场容量等因素不会贸然进入】5、 Shopping Mall市场定位(Orientation)加州工业城Shopping Mall集购物、娱乐、休闲、餐饮、酒店、旅游、会议为一体；以“美国模式、时尚高端、休闲高雅”为定位标准的一个高标准、高层次的商业综合体，建成后将为中原地区最大的商业及娱乐中心。Shopping Mall加大休闲和娱乐的比例，突出休闲和娱乐功能，引进国际著名的电影城、咖啡吧、溜冰场等以休闲和娱乐为主题的业态。6、 目标客户群(Target Consumer) 郑州市乃至周边地区的私营企业主、白领、金领、“中产阶级”、时尚青少年学生等高档消费品和奢侈品的所有目标客户。7、 业态定位(Business Model) “主力店+次主力店+国际名店、品牌店”的门店组合形式。不同商业业态和类型有不同的市场承受能力和吸引力，对于面积和位置的要求也不尽相同，相匹配的业态类型可以相互促进、共同增值，加州工业城Shopping Mall将对整个购物中心的业态进行专业配比和合理的开发，设计出能够有效吸引人流的主题和业态方案，合理组合租户，吸引人流。Shopping Mall将根据实际情况灵活调整和实施租务政策，根据不同类型的租户提出的不同需求，为您提出度身订做的解决方案，妥善安排好各租户的楼层位置、相互位置，使之相对成行成市、互惠共赢。8、 规划设计(Design)Shopping Mall项目占地亩，北侧大道，西侧为工业城主干道，南侧已规划为米宽的道路，项目由著名的美国派森斯建筑设计公司担纲设计，特别对人流、物流、车流要有前瞻性的安排。项目将于2006年5月动工兴建，主要技术经济指标为：总用地面积为80000平方米，建筑总面积为96000平方米，其中：商业面积为60000多平方米，停车场面积平方米，行政办公及生活服务区用地面积为平米，总容积率为1.2，建筑密度，绿地率为。主楼层，裙楼层，裙楼外墙镶大板玻璃幕墙和铀面砖，整体采用框架结构，便于不同客户规划组合、装饰，同时注重于路标的指引和识别物的布局。整个项目将安装有分层中央空调部，手扶电梯部，升降电梯部，配有物资存放仓库个。是集购物、娱乐、休闲、餐饮、酒店、旅游、会议为一体的最佳营业场所，是郑州市东区乃至整个郑州市唯一的多功能大型购物中心，是商家施展抱负，进取中原辐射全国的理想之地。Shopping Mall基础配套设施标准：供水：铺设供水管径-毫米供电：设立10KV和35KV双路电源排水：铺设雨水管径-毫米排污：铺设污水管径-毫米道路：铺设主干线宽度为车道米通讯：建立宽带网并铺设通讯专用光缆 9、 招商或经营方式(Operating)、合资合作经营：针对主力店或名优品牌店本公司出营业场所、部分管理人员及部分资金，对方出流动资金和商品，共同经营。经营方式、管理方式及利润分享等有关细节问题双方商定。、出租：按楼层、位置和业态分类，具体每平方米月租按租金标准执行，凡承租面积超过1000的商户给予优惠2%-5%，所有商户均纳入公司对整个购物中心的内部总体布局安排。多种租赁政策供您选择： 租金：基本租金；基本租金+浮动租金（按销售额一定百分比浮动） 租期：20年租期+2年免租期；10年租期+1年免租期；5年租期无免租、销售：个别业态部分位置的产权允许销售，担商家仍需服从购物中心的内部总体布局安排。、其它形式：视具体情况再议。地址：中国郑州市农业路东段22号兴业大厦A座15楼电话：037165336336、65336644传真：037165336818电子邮箱: 网址 Address:F15 Xingye Building No.22 Rd.Zhengzhou P.R.CTEL:0086 371 65336336/65336644FAX: 0086 371 65336818Website: E-mail: 一些想法和思路：1、 我们的招商要先招大商家（即主力店、部分次主力店和质优品牌店），中小商家在整体建筑封顶前半年才开始招商。主力店一确定，招商工作才能比较容易地展开。因此我们目前的招商工作，应主要针对沃尔玛、家乐福、好又多、易初莲花、麦德龙、百联集团等大型商家，力邀其入驻一到两家也就是说我们当前的招商工作要有极强的针对性。2、 具体而言就是我们当前要做的工作是：专题研究以上各大商家，研究他们的扩张策略和选址条件，投其所好，有针对性的制作专门的招商计划书并与其洽谈。反过来，一旦他们有了初步意向，他们自己就会进行详细和彻底的市场调查，节省了我们的时间和精力而且对下一步的招商在对外宣传上也很有好处。3、 商家们都知道绝大多数的招商计划书都是“吹得天花乱坠”，只拣好的说，他们在决定前自己一般都还要进行调查，尤其是大型商家如：沃尔玛、家乐福、麦德龙等，他们对选址扩展开新店非常谨慎，因此我们的针对性的招商计划书中除了帮他们分析市场和位置优势之外，也可以提到一些我们的不太重要的小“劣势”（或不是劣势的劣势）及其解决办法，一来显得真实，二来可以促进他们思考有关问题把商家看成聪明人，他们就会更聪明的对待我们的招商。4、 中国前十名大型Shopping Mall的成功招商，其招商前期工作基本都是按一定