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文档简介

1 商业价值体系与销售方式 2 商业铺面的价值体系 1 一步差三市 各层天地别 3 商业铺面的价值体系 2 处理不好就成为烫手的山芋 案例 番禺信业的转变 清远项目 番禺石基项目 番禺商业街 番禺石楼项目 4 分3套体系 3个方案进行经济测算 其中建安成本随楼层增加而增加 对于每套方案 还将针对不同的租金增长率再做测算 单方开发建设成本1500 1800元 平米 单方开发建设成本2000 2300元 平米 单方开发建设成本1100 1400元 平米 案例 5 基于以上信息与意见 对第二次汇报稿的部分指标进行修改 案例 6 经济测算前提和假设条件 一 基本指标 各项基本指标 项目关键时序节点假设 案例 7 经济测算前提和假设条件 二 关于租金 出租第一年 2010年 租金假设 年租金增长率假设 3 5 8 出租截止年份 2027年 租金峰值 案例 8 经济测算前提和假设条件 三 关于税费 净利润 总利润 所得税 收入 成本 财务费用 出租税金和运营成本 收入 成本 财务费用 出租税金和运营成本 25 收入 成本 财务费用 75 出租税金和运营成本 75 出租经营税及附加 出租运营成本两项综合税率为19 2 25 6 75 案例 9 层数越高 利润率越小 累计净现值越小 投资回收期越长 建安成本1100 1400 年租金增长率5 年租金增长率8 年租金增长率3 案例 10 层数越高 利润率越小 累计净现值越小 投资回收期越长 建安成本1500 1800 年租金增长率5 年租金增长率8 年租金增长率3 案例 11 建安成本2000 2300 年租金增长率5 年租金增长率8 年租金增长率3 层数越高 利润率越小 累计净现值越小 投资回收期越长 案例 12 以年租金增长率5 为例比较 建安成本越低 利润率及累计净现值越高 两层 三层 四层 案例 13 从经济测算来看 项目做两层最合适 利润最大 结论 控制建安成本是项目盈利的关键举措 案例 14 商业铺面的价值体系 3 致命的观念 1 商业约做多越赚钱2 商业价值一定比住宅高 15 商业铺面的分割方式 本质是为了解决低价值区的销售 主要分割方式 垂直分割 标准单元面积400平米 两层 可进行灵活的组合 800 1200 2000等 按经营面积分割 主要针对自营客户 且需求面积在1200平米以上 案例 东城十三碗 金地国际城 16 商业
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