房地产评估行业剩余法例题.ppt

例题1 1 某宗不动产建成于2000年底 此后收益年限为48年 2001年年底至2004年底分别获得纯收益83万元 85万元 90万元 94万元 预计2005年底至2007年底可分别获得纯收益94万元 93万元 96万元 从2008年底起每年可获得纯收益将稳定在95万元 该类不动产的还原率为9 试利用上述资料测算该宗房地产2004年底的收益价格 作业1 2 某宾馆 其土地使用权使用年限为40年 自2000年6月始 该宾馆共有床位300张 平均每张床位每天向客人实收50元 年平均空置率为30 营业平均每月花费14万元 当地同档次宾馆一般床位为每床每天45元 年平均空置率20 正常营业每月总费用平均占每月收入的30 该类不动产的还原率为8 试估算该宾馆在2005年6月的市场价值 作业2 a1 94 万元 a2 93 万元 a3 96 万元 a 95 万元 r 9 n 48 4 44 年 t 3 年 计算公式为 作业解答1 年总收益A 300 45 365 1 20 394 20 万元 年总费用B A 30 118 26 万元 年纯收益C A B 275 94 万元 宾馆市场价值 故该宾馆在2005年6月的市场价值为3215 96万元 作业解答2 基本情况与项目修正情况待估不动产A为一住宅型不动产 今在同一地区或邻近地区搜集了四宗类似不动产作为比较案例 B C D E 待估不动产与四宗比较案例不动产的基本情况及有关项目修正情况见8 1 例题1 3 计算过程 1 项目修正各交易案例均为正常交易 故不作修正 各比较案例交易情况条件指数均为100 时间差异修正根据1999年10月以来的不动产价格指数 各比较案例交易日期之条件指数为 案例B 1 1 12 112 68 案例C 1 1 10 110 46 案例D 1 1 7 107 21 案例E 1 1 2 102 01 土地使用权年期修正因B D E宗比较案例与待估不动产之土地使用权年期相同 故不作修正 C宗比较案例修正系数计算如下 取不动产资本化率为7 5 案例C 容积率修正由表8 2之不同容积率下的条件指数 可对容积率进行直接修正 案例B E 1 8 1 8 案例C 1 8 2 0 案例D 1 8 2 2 区域因素修正各比较案例不动产区域因素和微观因素条件指数可由表8 1资料求得 案例B 100 100 3 2 2 100 103 案例C 100 100 2 3 2 100 107 案例D 100 100 1 2 2 100 103 案例E 100 100 3 2 3 100 98 微观因素修正与区域因素修正相类似 案例B 100 100 2 4 1 100 105 案例C 100 100 0 2 1 100 101 案例D 100 100 1 1 0 100 98 案例E 100 100 2 1 4 100 95 2 修正价格计算 见表8 3 3 价格计算经分析 各比较案例不动产与待估不动产间的替代性较一致 且比较案例的修正价格较接近 故采用算术平均法计算试算价格 V 1250 26 1231 99 1216 60 1205 28 4 1226 03 元 m2 取整数1226元 m2 根据以上计算 可知待估不动产在2000年10月的市场价值为1226元 m2 例题2 为评估某写字楼2004年10月1日的正常市场价格 在该写字楼附近地区调查选取了A B C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例 有关资料见下表 作业 在表的交易情况中 正 负 值表示可比实例的成交价格高 低 于其正常价格的幅度 房地产状况中 正 负 值表示可比实例的房地产状况优 劣 于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度 另假设人民币与美元的市场汇率2004年3月1日为1 8 4 2004年10月1日为1 8 3 该类写字楼以人民币为基准的市场价格2004年1月1日至2004年2月1日基本保持不变 2004年2月1日至2004年5月1日平均每月比上月下降1 以后平均每月比上月上升0 5 试利用上述资料测算该写字楼2004年10月1日的正常市场价格 测算该写字楼2004年10月1日的正常市场价格如下 作业解答 某土地征地 安置 拆迁及青苗补偿等费用为每亩10万元 土地开发成本为每平方公里2 5亿元 土地开发周期为2年 土地征用等费用10万元 亩 在开发期初投入 土地开发费用第1年均匀投入30 其余在第2年内均匀投入 年贷款利率为6 按半年计息 当地土地开发投资的回报率一般为征地等费用及开发成本之和的10 转让税费约为土地转让价的6 5 土地增值收益为10 试评估该土地的单价 例题1 土地价格V 土地征用等费用A 土地开发成本B 利息C 利润D 税费E 土地增值收益F 例题2 某成片荒地面积为2平方公里 取得该荒地的价格为1 2亿元 将其开发成可转让形态熟地的开发成本和管理费用为2 5亿元 开发期为3年 贷款年利率为6 取得该荒地的价格在开发期初一次性投入 开发成本和管理费用在开发期内均匀投入 销售税费为可转让熟地价格的5 5 开发利润为土地取得价格 土地开发成本和管理费之和的15 开发完成后可转让土地面积的比率为60 试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价 新开发土地总价V总 取得该荒地的价格A 土地开发成本和管理费B 投资利息C 销售税费D 开发利润E A 1 2亿元B 2 5亿元C A 1 6 3 1 B 1 6 1 5 1 0 46亿元D V总 5 5 0 055V总E A B 15 0 56亿元 V总 1 2 2 5 0 46 0 055V总 0 56 V总 4 99亿元 例题3 某宗不动产的土地总面积为1000 是10年前通过征用农地取得的 当时的花费为18万元 亩 现时重新取得该类土地需要花费620元 地上建筑物总建筑面积2000 是8年前建成交付使用的 当时的建筑造价为600元 平方米 建筑面积 现时建造类似建筑物的建筑造价为1200元 平方米 建筑面积 估计该建筑物有八成新 试选用所给资料测算该宗不动产的现时总价和单价 解 该题主要是注意重新购建价格应为估价时点时的 在弄清了此问题的基础上 该宗不动产的价格测算如下 1 土地现值 620 1000 620000 元 2 建筑物现值 l200 2000 80 1920000 元 3 估价对象的现时总价 620000 1920000 2540000 元 4 估价对象的现时单价 2540000 2000 1270 元 例题4 有一不动产 其中土地总面积1000m2 是10年前通过有偿出让方式取得 土地使用权出让年限为50年 地上容积率为3 土地出让金每平方米400元 m2 现在该类土地出让金已上涨为600元 m2 地上建筑物为钢筋混凝土结构 于8年前建成交付使用 总耐用年限一般为60年 残值率为0 当时建筑造价为每平方米500元 现时建造同类建筑物每建筑平方米需650元 试用所给资料估计该房地产的现时总价和单价 解 1 土地价格 600 1000 60 万元 2 建筑物重置价格 650 1000 3 195 万元 3 建筑物已提折旧 195 8 48 32 5 万元 4 该房地产现时总价 60 195 32 5 222 5 万元 5 该房地产现时单价 222 5 1000 3 741 67 元 平方米 例题5 某开发区征用土地总面积5k 现已完成了 七通一平 开发区内道路 绿地 水面及其他公共和基础设施占地1 5k 该开发区拟出让一宗工业用地 出让年限为50年 土地面积为10000 根据测算 该开发区土地征地 安置 拆迁及青苗补偿费用为4 5亿元 征地中发生的其他费用为1 5亿元 征地后 土地 七通一平 的费用为2亿元 k 开发周期为两年 且第一年的投资总额占总开发投资的40 总投资回报率为20 土地增值收益率取20 当年银行年贷款利息率为10 土地还原率确定为7 试估算出该宗工业用地的单位面积价格和总价格 例题6 1 计算土地取得费 4 5十1 5 108 5 108 120 元 2 计算土地开发费 2 0 108 1 106 200 元 3 计算投资利息120 1十0 1 2 1 200 40 1 0 1 1 5 1 200 60 1 0 1 0 5 1 25 20 12 30 5 86 43 36 元 4 计算投资利润 120 200 20 64 元 5 计算土地增值收益 120 200 43 36 64 20 85 47 元 6 计算土地价格土地价格 土地取得费 土地开发费 投资利息 投资利润 土地增值收益 120 200 43 36 64 85 47 512 83 元 7 进行可出让土地比率修正开发区可出让土地比率 开发区总面积 不可出让土地面积 开发区土地总面积 100 5 1 5 5 100 70 则可出让土地的平均单价 512 83 70 732 61 元 8 进行土地使用权年期修正以上求取的是土地无限年期的使用权价格 则50年的土地使用价格为 732 61 1 1 1 0 07 50 707 74 元 9 计算土地总价格707 74 10000 7077400 元 采用成本法估算出的该宗工业用地的价格为 单位面积价格为707 74元 m2 总价格为7077400元 某开发区拟出让一宗土地 出让年限为50年 该宗土地征地 安置 拆迁及青苗补偿费用每亩为6万元 征地中发生的其他费用平均每亩为2万元 土地开发费平均每平方公里为2亿元 当地银行贷款年利率一般为10 每亩征地完成后 土地开发周期平均为两年 且第一年开发投资额一般占全部开发费用的40 总投资回报率一般为20 当地土地增值收益率为20 土地还原率为7 试采用成本法估计该宗土地单位价格 作业 解 1 计算土地取得费土地取得费 6 2 万元 亩 120 元 m2 2 计算土地开发费土地开发费 2亿元 平方公里 200 元 m2 3 计算投资利息 土地取得费期初一次性投入 其计息期为2年 土地开发费分段均匀投入 第1年投入的计息期为1 5年 第2年投入的计息期为0 5年 投资利息 土地取得费 1 利率 计息期 1 土地开发费 1 利率 计息期 2 1 120 1 10 2 1 200 40 1 10 1 5 1 200 60 1 10 0 5 1 43 36 元 m2 4 计算投资利润投资利润 120 200 20 64 元 m2 5 计算土地增值收益土地增值收益 120 200 43 36 64 20 85 47 元 m2 6 计算土地价格土地价格 土地取得费用 土地开发费用 利息 正常利润 土地增值收益 120 200 43 36 64 85 47 512 83 元 m2 7 以上求得的是土地无限年期的价格 则50年期的土地使用权价格为 土地使用权价格 512 83 1 1 1 7 50 495 42 元 m2 作业解答 例题1 1 在进行不动产估价时 揭示其价格形成内涵 确定估价技术路线是准确 科学估价的关键环节 估价对象规划 设计明确 掌握的类似房地产市场行情资料比较丰富 且假设开发的技术路线更能体现估价对象的市场价格水平 操作难度较小 因此估价人员最终选择了剩余法的技术路线进行估价 2 采用剩余法进行在建工程估价时 估价相关资料的搜集和整理十分关键 剩余法估价心得 3 现金流量折现法准确 复杂 操作难度较大 传统方法粗略 简单 较易操作 实际估价时尽量采用现金流量折现法 但在估价基础资料不太齐全的情况下 传统方法的准确性更高 4 在估算续建投资利润时要注意计算基数和利润率的对应 从理论上讲 无论采用那种计算基数与其相对应的利润率来计算 结论应是相同的 例题2 某旧厂房的建筑面积为5000平方米 根据其所在地点和周围环境 适宜装修改造成商场出售 并可获得政府批准 但需补交土地使用权出让金等400元 平方米 按建筑面积计 同时取得40年的土地使用权 预计装修改造期为1年 装修改造费为每平方米建筑面积1000元 装修改造完成后即可全部售出 售价为每平方米建筑面积4000元 销售税费为售价的8 购买该旧厂房买方需要交纳的税费为其价格的4 试利用上述资料用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总价和单价 折现率为12 旧厂房的购买价格V 装修改造后商场售价A 补出让金数额B 装修改造费C 销售税费D 购买税费E B 400 5000 200 万元 D 1785 71 8 142 86 万元 E V 4 0 04X 万元 V A B C D E V 1785 71 200 472 46 142 86 0 04V V 933 07 万元 V单 1866 13元 某在建工程开工于2003年3月1日 总用地面积3000 规划总建筑面积12400 用途为写字楼 土地使用年限为50年 从工之日起计 当时取得土地的花费为楼面地价800元 该项目的正常开发期为2 5年 建设费用 包括前期工程费 建筑安装工程费 管理费等 为每平方米建筑面积2300元 至2004年9月1日实际完成了主体结构 已投入50 的建设费用 但估计至建成尚需1 5年 还需投入60 的建设费用 建成后半年可租出 可出租面积的月租金为60元 m2 可出租面积为建筑面积的70 正常出租率为85 出租的运营费用为有效毛收入的25 当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3 同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的8 试利用上述资料测算该在建工程2004年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价 报酬率为9 折现率为13 例题3 需要评估一宗 七通一平 熟地于2004年9月的价值 获知该宗土地的面积为5000 土地剩余使用年限为65年 容积率为2 适宜建造某种类型的商品住宅 预计取得该宗土地后建造该类商品住宅的开发期为2年 建筑安装工程费为每平方米建筑面积800元 勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的12 第一年需要投入60 的建筑安装工程费 专业费用及管理费 第二年需要投入40 的建筑安装工程费 专业费用及管理费 销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2 不动产交易中卖方需要缴纳的营业税等为交易价格的6 买方需要缴纳的契税等为交易价格的3 预计该商品住宅在建成时可全部售出 售出时的平均价格为每平方米建筑面积2000元 试利用所给资料测算该宗土地2004年9月的总价 单价及楼面地价 折现率为12 例题4 解 设该宗土地的总价为V开发完成后的总价值 2000 5000 2 1 12 2 1594 39 万元 建筑安装工程费等的总额 800 1 12 5000 2 60 1 12 0