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资产评估习题集29第一、二章一、单选题1、决定被评资产评估值的最基本的因素是( )。A、资产社会的社会必要劳动 B、资产的预期效用C、资产的历史收益水平 D、资产的账面价值2、把以联营、合资合作为目的的评估对象的作用空间限定在联营企业及合资合作企业中的假设是( )。A、公开市场假设 B、持续使用架设C、清算假设 D、最佳使用假设3、不可确指的资产是指( )。A、那些没有物质实体的某些特权 B、具有获利能力的资产综合体C、不能独立于有形资产之外而独立存在的资产 D、除有形资产以外的所有资产4、评估资产市场价值所适用的最直接的市场条件假设前提是( )。A、在用续用假设 B、公开市场假设C、清算假设D、会计主体假设5、以产权变动为评估目的的有( )。A、资产抵押 B、企业兼并C、财产纳税 D、财产担保6、资产评估结果的价值类型与( )直接相关。A、评估的特定目的B、评估方法C、评估程序D、评估基准日7、采用市场法评估资产价值时，可以作为参照物的资产应该是( )。A、全新资产B、旧资产C、与被评资产相同或者类似的资产 D、全新资产，也可以是旧资产8、折现率本质上是( )。A、期望投资回报率B、无风险报酬率C、超额收益率D、风险报酬率9、某资产年金收益额为8,500，剩余使用年限为20年，假设折现率为10%，其评估值最有可能为( )元。A、85,000 B、72,366C、12,631D、12,36910、采用收益法评估资产时，各指标存在的关系是( )。A、资本化率越高，收益现值越低 B、资本化率越高，收益现值越高C、资本未来收益期对收益现值无影响D、资本化率和收益现值无关11、资产评估是判断资产价值的经济活动，评估值是资产的( )。A、时期价值B、时点价值C、时区价值D、阶段价值12、由发起人共同出资设立，共同经营，对债务承担无限连带责任的资产评估机构的组成形式是( )。A、业主制B、合伙制C、有限责任制度D、股份有限制13、下列资产中，不可确指的资产是( )。A、商标B、专利C、商誉D、土地使用权14、具有过渡性、辅助性的资产评估作用是( )。A、评价作用B、管理作用C、鉴证作用 D、定价作用15、资产评估的一般目的是评估资产的( )。A、价格B、价值C、公允价值 D、公开市场价值16、资产评估交易假设设立的目的在于把被评估对象( )。A、与正在交易的情况相一致B、准备交易的情况相一致C、与以后交易的情况相一致 D、人为置于“交易中”17、资产评估假设最基本的作用之一是( )。A、表明资产评估的作用 B、表明资产评估结果成立的条件C、表明资产评估的性质 D、表明资产评估的价值类型18、整体企业中的要素资产评估主要适用于( )原则。A、贡献B、供求C、替代D、变化19、资产评估最基本的作用是( )。A、管理B、咨询C、鉴定D、定价20、资产评估具有的最基本的内在功能是( )。A、评价和评值B、管理C、鉴定D、定价21、运用市场法时选择三个或三个以上的参照物的目的是( )。A、使得参照物具有可比性B、便于计算C、排除参照物个别交易的偶然性 D、避免张冠李戴22、资产评估三大方法中的评估方法是指( )。A、一种具体方法B、多种评估方法的集合C、一条评估思路D、一条评估思路与实现该思路的各种评估方法的总称23、构成资产的重置成本的耗费应当是资产的( )。A、实际成本B、社会平均成本C、个别成本D、加权平均成本24、用市场法评估资产的正常变现价值时，应当参照相同或类似资产的( )。A、重置成本B、市场价格C、清算价格D、收益现值二、多选题1、资产评估的特点主要有( )。A、市场性B、强制性C、公正性D、咨询性E、行政性2、资产评估的市场性主要体现在( )。A、资产评估是市场经济的产物B、资产评估结论是市场上资产交易的价格C、资产评估的运用是评估人员模拟市场完成的 D、被评估的资产最终要进入到市场流通E、资产评估结果最终要经得起市场的考验3、按照资产的构成以及获利能力划分，资产可以分为( )。A、有形资产 B、无形资产C、可确指的资产D、单项资产E、整体资产4、下列原则中，属于资产评估工作原则的是( )。A、独立公正性原则 B、科学性原则C、替代性原则 D、客观性原则E、供求原则5、资产评估的技术经济原则( )。A、贡献原则B、预期(收益)原则C、替代原则D、供求原则E、独立性原则6、资产评估特定目的在资产评估中的作用表现在( )。A对评估结果的性质、价值类型起约束作用 B是资产评估活动的起点和目标c影响资产评估人员队资产价值类型的选择 d是评估人员首先要求明确的一个基本事项E、是决定资产价值类型的唯一因素7、以非产权变动为评估目的的有( )。A、财产担保B、财务报告C、财产保险D、企业分设E、企业租赁8、持续使用假设又可以细分为( )。A、在用续用假设B、中断后持续使用假设C、转用续用假设D、移地续用假设9、以资产评估结果的适用性质和使用范围来划分资产评估结果的价值类型，具体包括( )。A、继续使用价值B、市场变现价值C、市场价值D、非市场价值E、清算价值10、可以构成资产评估市场价值基础的条件是( )。A、产权变动B、被评资产功能具有通用性或用途多样性C、公开市场条件假设 D、评估对象是特殊空间位置的资产E、清算假设11、按照资产业务的性质来划分资产评估的价值类型，可以划分为()。A、持续使用价值B、拍卖价值C、投资价值D、非市场价值E、保险价值12、属于资产评估非市场价值基础的评估业务是( )。A、企业清算B、资产拍卖C、资产转让D、满足特殊投资者的资产价值判断E、企业长期投资评估13、应用市场法进行资产评估必须具备的前提条件是( )。A、需要一个充分发育活跃的资产市场 B、必须具备参照物C、可以搜集到被评资产与参照物可以比较的指标和技术参数 D、必须有与被评估资产相同或者类似的全新资产E、参照物与被评资产的功能相同14、运用市场法评估任何单项资产都应当考虑的可比因素有()。A、资产的功能B、市场条件C、交易条件D、资产的实体特征和质量E、资产所处的地理位置15、构成折现率的因素包括( )。A、超额收益率B、无风险报酬率C、风险报酬率D、价格变动率E、平均收益率16、收益法涉及的基本要素包括()。A、被评估资产的实际收益 B、被评估资产的预期收益C、折现率或者资本化率 D、被评估资产的总使用年限E、被评估资产的预期获利年限17、运用收益法评估资产价值时，要求资产的收益额应该是资产的( )。A、历史收益额B、未来预期收益额C、现实收益额D、实际收益额E、客观收益额18、成本法涉及的基本要素包括()。A、资产的重置成本B、资产的有形损耗C、资产的功能性贬值D资产的经济性贬值E、资产的获利年限19、从资产评估面临的条件、资产评估执业过程中遵循资产评估准则的程度及其对评估报告披露的要求的角度，资产评估可以分为()。A、评估复合B、完全评估C、评估咨询 D、限制评估E、单项评估20、按企业会计制度及其资产的流动特性分类，资产可以分为()。A、流动资产B、不动产C、固定资产D、长期投资E、无形资产21、按照资产与生产经营过程的关系分类，可以分为()。A、流动资产B、无形资产C、非经营性资产D不动产E、经营性资产22、按照资产能否独立存在分类，资产可以分为(。A、经营性资产B、非经营性资产C、可确指的资产D、不可确指的资产E、无形资产23、运用市场法要求参照物与被评估对象面临的市场条件应具有可比性，具体包括(。A、用途B、供求关系C、性能D、竞争状况E、工艺条件24、收益法中的具体方法通常是按照( )划分的。A、预期收益年限B、预期收益额的形式C、预期收益额数量 D、折现率的高低E、折现率的构成三、简答题3、什么是资产评估的目的？评估目的在资产评估中有什么作用？答案要点：目的是由引起资产评估的特定经济行为(资产业务)所决定的，对评估结果的性质、价值类型等有着重要的影响。资产评估的特定目的不仅是具体资产评估活动的起点，同时也是资产评估活动所要达到的目标。资产评估的特定目的是界定评估对象的基础。资产评估的特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用。4、什么是市场法？市场法适用的前提条件是什么？答案要点：市场法是指利用市场上同样的或类似的资产的近期交易价格，经过直接比较或者类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。基本前提条件是：(1)、要有公开活跃的市场；(2)、公开市场上要有可比的资产及其交易活动。5、折现率与资本化率的关系如何？答案要点：资本化率与折现率本质上是相同的。习惯上人们把将未来有限预期收益折算成现值的比率称为折现率；把将未来永续预期收益折算成现值的比率称为资本化率。6、什么是复原重置成本？什么是更新重置成本？答案要点：复原重置成本指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术和工艺水平等，以现时的价格水平重建与评估对象完全相同的全新资产所发生的费用。更新重置成本指采用新型材料，现代建筑或制造标准，新型设计、规格和技术等，以现时价格购建于评估对象功能同等的全新资产所需的费用。7、选择资产评估方法应考虑哪些因素？答案要点：(1)、评估方法的选择要与评估目的，评估时的市场条件，被评估对象在评估过程中所处的状态，以及由此决定的资产评估价值类型相适应。(2)、评估方法的选择受到评估对象的类型、理化状态等因素的制约。如既无市场，又没有经营纪录的资产，只能选择成本法，对于工艺比较特别且处在经营状态能确认其收益的资产可优先选择收益法。(3)、评估方法的选择受到各种评估方法运用所需资料以及主要经济技术参数能否搜集的制约。8、各种资产评估方法之间的关系如何？答案要点：资产评估的市场法、收益法、成本法，以及由以上三条基本评估思路衍生出来的其他评估方法共同构成了资产评估的方法体系。资产评估方法之间存在联系。评估方法是实现评估目的的手段。对于特定的经济行为，在相同市场条件下，对于处在相同状态下的同一资产进行评估，其评估值应该是客观的。这个客观值不会因为评估人员所选的评估方法的不同而出现截然不同的结果。可以认为正是因为评估目的决定了评估方法间的联系。这种联系为评估人员采用多种评估方法评估同一资产，并作为相互验证提供了理论基础。资产评估方法又相互区别。各种评估方法独立存在本身就说明各种评估方法之间存在着差异。各种评估方法都是从不同的角度去表现资产的价值。不论是通过与市场参照物比较获得评估对象的价值，还是根据评估对象预期收益折现获得其评估值，抑或是按照资产的再取得途径寻求评估对象的价值，都是对评估对象在一定条件下的价值的描述，它们之间具有内在联系，并且可以相互替代，但是，每一种方法都有其自成一体的运用过程，都要求具备相应的信息基础，评估结论也都是从某一角度反映资产的价值。故而各种评估方法又是有区别的。四、计算题1、已知资产的价值与功能之间存在线性关系，参照物与评估对象仅在功能方面存在差异，参照物的年生产能力为1,200件产品，成交价格为1,500元，评估对象的年生产能力为1,000件，问评估对象的价值为多少？2、评估对象在未来五年内的预期收益分别为20万、22万、24万、25万、26万，资产从第6年到第10年每年的收益均保持在27万元，第10年末资产拟转让，变现价约为120万元，假设折现率为10%，用收益法估测资产的价值。3、被评估企业预计未来五年的预期收益为100万、120万、150万、160万和200万，假设折现率和资本化率均为10%，企业永续经营，试用年金法估测企业整体价值。另外假定被评企业从未来第6年开始，企业的年收益维持在200万元水平，试采用分段法估测企业整体价值。4、评估对象为某企业1998年购进的一条生产线，账面原值为150万元，2001年进行评估。经调查分析确定，该生产线的价格每年比上一年增长10%，据估计，该资产还可使用6年，又知道目前市场上已经出现功能更先进的资产，并被普遍应用，新设备与评估对象相比，可节省3人，每人的月工资为650元。此外，由于市场竞争加剧，致使该设备开工不足，由此造成收益损失额每年为20万(该企业所得税税率为33%，假定者现率为10%)。要求根据上述资料，采用成本法对该资料进行评估。5、某企业将某项资产与国外企业合资，要求对资产进行评估。具体资料如下，该资产账面原值为270万，净值为108万，按财务制度规定该资产折旧年限为30年，已经计提20年。经过调查分析，按照现在市场上材料价格和工资费用水平，新建相同构造的资产的全部费用支出为480万元。实际累计利用时间为50,400小时。经专业人员勘查估算，该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产相比，每年多支出营运成本3万元(该企业所得税税率为33%，假定折现率为10%)。要求根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。第三章 机器设备评估一、单选题1、机器设备的净价通常是指设备的( )。A、购买价+运杂费B、建造价+安装费C、购买价+运杂费+安装费D、购买价+建造价2、机器设备评估中的直接法是确定设备的( )最直接的方法。A、更新重置成本B、可修复部分实体性贬值C、净价 D、设备复原重置成本3、物价指数法一般只能用于确定设备的( )。A、复原重置成本B、更新重置成本C、实体贬值D、功能性贬值4、进口机器设备消费税的计税基数是设备的( )。A、FOB+关税B、FOB+关税+增值税C、 CIF+关税D、CIF+关税+增值税5、机器设备评估中的综合估价法是利用了( )之间的比例关系设计的。A、投入与产出B、费用与收入C、重置成本与某项费用D、价值与功能6、设备的( )属于进口设备的从属费用。A、到岸价B、离岸价C、国内运杂费D、国外运杂费7、机器设备重置成本中的直接费用包括( )。A、各种管理费用B、总体设计费用C、人员培训费用D、安装调试费用8、计算重置成本时，不应该记入的费用是( )。A、维修费用B、购建费用C、安装费用D、调试费用9、进口设备的到岸价是指( )。A、设备的离岸价+进口关税 B、设备的离岸价+海外运杂费+进口关税C、设备的离岸价+海外运杂费+境外保险费 D、设备的离岸价+境外保险费10、设备成新率是指()。A、设备综合性陈旧贬值率的倒数 B、设备有形损耗的倒数C、设备有形损耗率与1的差率 D、设备现实状况与设备重置成本的比率11、机器设备经济寿命是指( )。A、机器设备从使用到报废为止的时间 B、机器设备从使用到运营成本过高而被淘汰的时间C、从评估基准日到设备继续使用在经济上不合算得时间 D、机器设备从使用到出现了新的技术性能更好的设备而被淘汰的时间12、鉴定机器设备的实际已经使用的年限，不需要考虑的因素是( )。A、技术进步因素B、设备使用的日历天数C、设备使用强度 D、设备的维修保养水平13、运用修复金额法估测成新率适用于 )。A、所有机器设备 B、具有特殊结构以及可补偿性有形损耗的设备C、具有特殊结构，及在技术上可修复的有形损耗的设备 d具有特殊结构及不可补偿有形损耗的设备14、设备的加权投资年限是( )。A、设备已使用年限更新成本 B、设备更新成本合计C、设备加权更新成本合计 D、设备加权更新成本合计更新成本合计15、进口设备的外贸手续费的计费基数是( )。A、FOB+关税B、CIF+关税C、CIF D、CIF+增值税16、需安装的设备，且安装调试周期很长，其重置成本不仅需要考虑正常费用，且需要考虑( )。A、调试费用B、安装费用C、资金成本D、运输费用17、按照成本法评估设备的重置成本，当评估对象已经不再生产时，评估应当采用( )。A、替代型设备的价格 B、按照被估设备的账面价值C、采用现行市价法估价 D、参照替代设备价格采用类比法估测18、运用使用年限法估测设备的实体有形损耗率，是假设设备在整个寿命期间，其有形损耗是随时间( )变化的。A、指数B、代数C、线性D、递减19、设备的技术寿命与( )。A、使用强度B、使用时间C、技术更新速度D、维修保养水平20、运用价格指数法评估机器设备的重置成本仅仅考虑了( )。A、技术因素B、功能因素C、地域因素D、时间因素21、决定设备成新率的关键因素是( )。A、设备的技术水平B、设备的功能C、设备的购置时间 D、设备的使用程度22、设备的有形损耗率等于( )。A、1-成新率 B、1成新率C、成新率-1 D、1成新率23、对设备使用价值的判断通常建立在( )。A、查账 B、询证C、预测 D、技术检测24、询价法是估测( )重置成本最直接的方法。A、进口设备B、不需要安装的设备C、国产设备D、需要安装的设备二、多选题1、在设备评估中，重置核算法主要适用于( )设备重置成本的估算。A、通用B、进口C、非标D、自制E、了解市场行情2、进口机器设备的从属费用包括(。A、关税B、FOBC、公司代理手续费D、国外运费E、CIF3、机器设备的重置成本应该包括( )。A、机器设备日常维修费用B、机器设备的购置费用C、设备的大修理费用 D、设备操作人员的培训费用E、设备的调试费用4、构成机器设备重置成本的间接费用主要有( )。A、购建设备所发生的管理费用 B、购建设备所发生的运输费用C、购建设备的保险 D、购建设备所发生的总体设计费用5、影响机器设备自然寿命的因素有( )。A、机器设备的使用强度 B、机器设备的经济用途C、同类设备技术更新速度 D、机器设备维修保养水平E、设备的自身质量6、进口设备的重置成本包括( )。A、设备购置价格B、设备运杂费C、设备进口关税D、银行手续费E、设备安装调试费7、从大的方面讲，运用市场法评估设备，比较因素一般包括()因素。P134A、地域 B、行业C、一般 D、交易E、个别8、当利用参照物及比较法估测被评机组的重置成本时，需要考虑的重要参数有( )。A、设备交易的时间差别因素环境等B、设备的生产能力因素，包括年产量、单位时间产量C、设备所在地与参照物所在地的地区自然景观D、被评估设备所在地与参照物所在地同设备供应地的距离和通达条件9、运用使用年限法估测设备的成新率涉及的基本参数是( )。A、设备的总使用年限B、设备的技术水平C、设备的使用时间D、设备的负荷程度E、设备的尚可使用年限10、进口设备的重置成本除包括CIF价外，还包括( )。A、银行手续费B、进口关税C、境外运杂费D、境外途中保险费E、安装调试费11、设备的运输费用通常按照设备价值的一定比例计算，在具体确定取费上、下限时需要考虑( )等因素。A、体积B、重量C、距离D、交通条件12、设备的有形损耗率相当于( )。A、 设备实体损耗程度与全新状态的比率B、设备实体损耗额与全新状态的比率C、设备实体损耗程度与重置成本的比率D、设备实体损耗额与重置成本的比率13、安装周期很短的通用设备，其重置成本一般包括()。A设备购置费B、运输费用C利息费用D、安装费用14、价格指数法可用于( )设备重置成本的估测。A无参照物的B、无现行购置价格的C无财务核算资料的 D、无账面原值的15、进口设备重置成本的代理费是指( )。A海关监管费B、口岸管理费C外贸手续费 D、银行财务费16、设备的使用年限可与设备的( 相互转换。A运行量 B、使用强度C工作量 D、有形损耗17、收益法一般适用于( )的价值评估。A单台设备B、成套设备C通用设备D、生产线三、简答题1、机器设备的三种贬值是什么？ 答案要点：实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值。2、机器设备评估中应用成本法时，其基本思路和基本数学表达式是什么？ 答案要点：评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值3、如何计算机器设备的加权投资年限及其成新率？答案要点：加权投资年限=(更新或复原重置成本*投资年限)/ (更新或复原重置成本)成新率=剩余使用年限/(加权投资年限+剩余使用年限)*100%4、估算机器设备的实体性贬值主要有哪些方法？答：观察法、年限法、修复费用法。5、如何理解和测算机器设备的功能性贬值？答案要点：机器设备功能性贬值是由于技术进步的结果导致的设备价值贬值。包括新技术引起的设计、材料或者加工工艺的改变，从而导致老设备的相对能力不足、结构落后、功能短缺以及可变的运营成本过高等问题。(1)、由于技术进步引起劳动生产率的提高，制造与原来功能相同设备的社会必要劳动时间减少，材料节约，工艺改进，从而带来成本的降低，造成原有设备的价值贬值。具体表现为原有设备中的一个超额投资成本将不为社会所承认。(2)、由于技术进步出现了性能更好的设备，导致原来的设备的功能相对新的设备已经落后，从而引起价值贬值。具体表现在原有设备完成相同的任务，消耗相对增加，形成了一部分超额运营成本。6、应用成本法评估机器设备，如何估算经济性贬值？答案要点：(1)、因为生产能力降低造成经济性贬值的估算。经济性贬值率=1-(实际使用生产能力/额定生产能力)x*100%(2)、因收益额减少导致的经济性贬值经济性贬值额=设备年收益损失额*(1-所得税税率)*(P/A，r, n)(3)、受环境保护法限制而造成的经济性贬值，根据其规定处理。四、计算题1、被评估设备为1995年从英国引进设备，进口合同中的FOB价为了20万英镑。2000年10月进行评估时英国厂家不再生产这种待估设备了，其替代产品的FOB报价为35万英镑，而国内其他企业2000年6月从英国进口同种设备的CIF报价为30万英镑。按照通常情况，设备的实际成交价格是报价的90%，境外运杂费为FOB价格的5%，保险费约为FOB的0.5%，被评估设备的所在企业，以及与之交易的企业均属于进口关税、增值税免税单位，银行手续费按照CIF价格的0.8%计算，国内运杂费按照CIF价格加上银行手续费之和的3%计算，安装调试费包含在设备价格之中不另行计算，设备尚可使用5年，年运营成本比其替代设备每年超支2万人民币，被评估设备所在企业的正常投资回报率为10%，所得税税率为33%。评估时英镑与美元的汇率为1：1.5，人民币与美元的汇率为8：1，2000年6月至2000年10月进口设备价格没有变化。2、被评估生产线年设计能力为10,000吨，评估时，由于受政策调整因素影响，产品销售市场不景气，如不降价销售产品，企业必须减产至年产量6,000吨，或者采取降价措施以保持设备设计生产能力的正常发挥，假设政策调整将会持续3年，降价造成每吨产品净损失100元，该企业正常报酬率为10%，生产线的规模经济效益指数x为0.6。试根据所给的条件：(1)估测所能出现的经济性贬值率；(2)计算该设备的经济性贬值额。3、被评估机组为5年前购置，账面价值为20万元人民币，评估时该机组已经不再生产了，已经被新型的机组所取代。经过调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业所购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8，被评估机组尚可使用8年。假定其他费用可以忽略不计。要求：(1)估测该机组的现时全新价格；(2)确定该机组的成新率；(3)确定该机组的评估值。4、被评估设备购建于1985年，账面价值为30,000元，1990年和1993年进行两次技术改造，主要添置了一些自动控制装置，当年投资分别为3,000和2,000元，1995年对设备进行评估，假设从1985年1995年每年的价格上升率为10%，该设备的尚可使用年限为8年。要求：根据所给条件计算被估设备的成新率。5、某被评估设备计划长期用于租赁。根据该设备当前的状况，估测其尚可使用年限为10年；根据市场调查，估测该设备的预期年收益为7,500元；另外，有搜集了三个类似于被评设备的参照物的销售和租金信息(见下表)。参照物日期售价(元)年收益(元)1上周44,3006,2002上周42,5006,8003上周57,3008,600要求：试用收益法评估该设备的价值。第四、五章 房地产评估一、单选题1、某宗土地2,000平方米，土地单价为1,000/平方米，国家规定的容积率为4，建筑密度为0.5，则楼面地价为( )元/平方米。A250 B、500C、1,000D、2,0002、在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是( )。A交通通达程度B、公共公用配套设施状况C区域的繁华程度 D、城市规划限制3、某宗土地2,000平方米，土地上建造了一栋10层高的宾馆，宾馆的首层建筑面积为1,200平方米，第2层到第10层每层建筑面积为1,000平方米。则由此计算出的建筑容积率为( )。A0.6B5.1C2 D64、在建筑物的评估中，适合于价格指数调整法的评估对象是( )。a大型建筑物 B、价格较高的建筑物C账面成本不实的建筑物 D、单位价值小、结构简单的建筑物5、在资产评估中，土地使用权的评估通常是按照最佳用途为依据进行的，对于土地与建筑物用途不相协调所造成的价值损失一般以()体现出来。a建筑物的经济性贬值B、建筑物的功能性贬值C、土地的经济性贬值 D、土地的功能性贬值6、对于正常的在建工程，一般应当按照在建工程的( )来评估。a市场价格B、账面价值重置成本 D、收益价格7、在在建工程评估中，形象进度法一般适用于( )。A、施工期较短且价格变化较小的在建工程 B、施工期较短且价格变化较大的在建工程C、施工期较长且价格变化较小的在建工程 D、施工期较长且价格变化较大的在建工程8、基准地价修正系数法从评估原理的角度划分可归属于( )。A、收益法 B、成本扣除法C、市场法 D、清算价格法9、在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益时，则运用( )评估较为合适。A、成本法 B、市场比较法C、残余估价法 D、收益法10、下列关于土地的描述，错误的是( )。A、在我国。所有土地的所有权均属于国家 B、国家土地使用权可以转让C、科技、文化、体育类用地的最高出让年限为50年 D、凡是未按照土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。11、土地使用权出让合同约定的期限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前( )个月内申请提出。A3 B、12C、6 D、1812、运用收益法评估房地产时，房地产总费用的公式正确的是( )。A、房地产总费用=管理费+折旧费+保险费+税金 B、房地产总费用=管理费+折旧费+保险费+税金+空房损失费C、房地产总费用=管理费+维修费+折旧费+保险费+税金+空房损失费D、房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费13、有一宗土地，出让年期为40年，资本化率为10%，预计未来5年的纯收益分别为20万、22万、24万、21万、25万元，并从第6年起开始稳定在30万元的水平上，那么该宗土地的收益价格接近于( )万元。A、263.9065 B、266.4212C、373.5815 D、102.22614、有一宗土地，第一年的纯收益为100万，资本化率为5%，若(1)以后个年的纯收益在第一年的基础上逐年递增1%；(2)以后个年年纯收益逐年增加1万元。这两种情况下该宗土地的无限年期价格应分别是( )万元。A、2,5001,600 B、1,667 2,400C、2,5002,400 D、1,667 1,60015、土地“三通一平”指( )。A、通水、通热、通路和场地平整 B、通水、通电、通路和场地平整C、通水、通气、通路和场地平整 D、通水、通讯、通路和场地平整16、在一宗土地上，建有一栋10层的写字楼，每层楼的面积相同，关于容积率和建筑密度的数据，最有可能的是( )。A、9.80.8 B、5 0.5C、5.2 0.5 D、6.5 0.617、下表为搜集到的纯收益与售价的交易实例，则应用纯收益与售价比率法确定评估标的的资本化率为( )。交易实例纯收益(元/平方米年)售价(元/平方米)14195,90024506,00033945,70044606,300A、6.8% B、7%C、7.1% D、7.2%18、某待估房地产，已知建筑物还原利率为8%，土地还原利率为6%，建筑物价值占到房地产总价值的45%，则该房地产的综合还原利率为( )。A、5% B、6.9%C、6.1% D、7.1%19、待估建筑物账面原值150万元，竣工于1995年底，假设1995年的价格指数为100%，从1996年到2000年的价格指数每年增长幅度分别是11.7%、17%、20.5%、6.9%、4.8%，问2000年底该建筑物的重置成本最有可能是( )万元。A、2,650 B、265C、2,410 D、24120、运用使用年限法估测建筑物实体有形损耗率是以( )与建筑物全部使用年限的比率求得。A、已使用年限 B、剩余使用年限C、实际已使用年限 D、已提折旧年限21、采用成本法评估建筑物是以()为依据的。A、预算定额合理B、建筑物客观投入合理C、建材价格变化不大D、人工费率变化不大22、对于建筑物的过剩功能，在评估时可考虑按照( )处理。A、功能性贬值B、建筑物增值C、经济性贬值D、经济性溢价23、不论采用什么方法评估在建工程，其基本前提条件是( )。A、项目仍然在建设中 B、建成后的项目有效益性C、预计项目能够建成D、建成后能够形成生产能力24、城镇土地的基准地价是( )。A、某时点城镇土地单位面积价格 B、某时期城镇土地单位面积价格C、某时点城镇区域性土地平均单价 D、某时期城镇区域性土地平均单价25、某宗土地，土地单价为10,000元/平米，规划容积率为8，建筑密度为0.5，则其楼面地价为( )元/平米。A、5,000 B、1,250c、800 D、20,00026、某待估宗地剩余使用年限为30年，还原利率为6%，比较实例价格为3,000元/平米，剩余使用年限为40年，若不考虑其他因素因素，则评估标的的单价接近于( )元/平米。A、3,279 B、2,250C、2,744 D、4,00027、评估房地产时需要考虑的主要风险是( )。A、不可位移B、不容易变现C、使用时间长D、规划很严格28、若反映宗地地价水平，( )指标更具有说服力。A、楼面地价B、土地单价C、建筑单价 D、基准地价29、有一宗地深度为150米，若标准深度为100米，按照“四三二一”法则，该宗地的单独深度百分率为40%、30%、20%、10%、9%、8%，则其平均深度百分率( )。A、117% B、78%C、58.5% D、19.5%30、土地市场的不完全竞争性是由土地的( )决定的。A、稀缺性 B、位置固定性C、用途多样性 D、价值增值性31、待估土地年总收入为300万元，年总费用为250万元，剩余使用年限为40年，折现率为6%，则其评估价值最接近于( )万元。A、700 B、800C、833 D、75232、我国土地使用权出让的最高年限由( )确定并公布。A、国土资源部 B、建设部C、省、自治区、直辖市政府 D、国务院33、若某房地产的售价为1,000万元，其中建筑物价格为600万元，地价为400万元，该房地产的年客观收益为72万元，建筑物的资本化率为8%，那么土地的资本化率最接近于( )。A、8% B、6%C、7.5% D、5%34、由于土地用途改变而带来的增值收益应当归( )拥有。A、转让人B、占有人C、使用人D所有人二、多选题1、在房地产重置成本的测算方法中，物价指数法比较适合于( )的评估。A、建筑物及其附属设施的复原重置成本 B、建筑物及其附属设施的更新重置成本C、构造比较简单的建筑物的复原重置成本 D、构造比较复杂的建筑物的更新重置成本2、房地产评估收益法公式：房地产价格=纯收益/资本化率，其成立条件是( )。A、纯收益每年不变B、资本化率固定C、收益期限为法定最高年限D、收益年限为无限期3、运用市场法评估地上建筑物部分时，选择的参照物应该在()方面与待估资产大致相同。A、外观B、结构C、用途D、坐落位置4、土地的经济特性是( )。A、供给的稀缺性B、可垄断性C、不可再生性 D、土地利用多方向性E、效益级差性5、地价的各征包括( )。A地价是地租的资本化B、地价是权益价格C、土地具有增值性D、效益级差性E、地价与用途有关6、应用假设开发法评估地价时，从房屋预期租售价中扣除的费用项目有()。A、征地费用B、建筑总成本C、利润 D、税金E、利息7、关于土地使用权正确的表述是( )。A、土地使用权转让时，其地上建筑物、附着物所有权随之转让； B、土地使用权抵押时，其地上建筑物、附着物所有权随之抵押；C、土地使用者通过转让方式获得土地使用权时，其土地出让年限应为法律规定的最高年限； D、土地使用者转让地上建筑物、其他附着物(不动产)所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让。E、抵押地上建筑物及其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。8、房地产评估的原则包括( )。A、供需原则 B、替代原则C、最有效使用原则 D、贡献原则E、合法原则9、影响房地产价格的一般因素包括( )。A、商业繁华程度 B、经济发展因素C、交通因素 D、城市规划及开发战略10、引起建筑物功能性贬值的因素主要有( )。A、政策变化 B、使用强度不够C、市场不景气 D、用途不合理11、建筑物评估中的公共配套设施建设费包括( )等建设费用。A、临时用电 B、附属锅炉房C、自行车棚 D、大型游乐场12、土地使用权出让可以采用( )方式。A、协议 B、招标C、划拨 D、拍卖13、运用基准地价评估宗地价格时，需要修正的因素包括( )。A、土地出让金 B、土地使用年限C、拆迁费用 D、土地等级E、容积率14、不动产指的是( )。A、地产 B、机器设备C、空调 D、房产15、国家征用集体土地而支付给集体经济组织( 包括支付给农民)的费用包括()。A、土地补偿费B、拆迁费C、安置补助费D、地上附着物补偿费E、青苗补偿费三、简答题1、简述土地的经济特性有哪些？ 答案要点：供给的稀缺性、所有权的可垄断性、土地利用的多方向性、效益的级差性2、简述地价的特征有哪些？ 答案要点：(1)、地价是地租的资本化；(2)、地价是权益价格；(3)、土地具有增值性；(4)、地价与用途有关；(5)、地价具有个别性；(6)、地价具有可比性3、房地产评估应遵循哪些原则？ 答案要点：(1)、供需原则；(2)、替代原则；(3)、最有效使用原则；(4)、贡献原则；(5)、合法原则四、计算题1、有一宗土地，出让年期为40年，资本化率为6%，预计未来5年的纯收益分别为30万、32万、35万、33万、38万元，从第6年开始，大约稳定在40万元左右，试评估该宗宗地价格。2、有一宗房地产，假设使用年期为无限，未来第一年年纯收益为100万元，资本化率为10%，若：(1)未来各年的纯收益在上一年的基础上增加1万；(2)未来各年的纯收益在上一年的基础上增长1%。两种情况下该宗房地产的评估值为多少？3、有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%，现搜集到A、B、C、D四宗地交易实例，具体情况见下表，表中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1.52之间时，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加2%。该城市从1998年到2002年，每年地价指数上升1%。宗地成交价交易时间交易情况容积率区域因素个别因素剩余年限标的2002.101.70040A22002001.1-1%1.60-1%38B24002001.101.8+2%040C23002001.101.70039D21002000.1-2%1.60-1%38试根据上述条件评估待估宗地2002年1月的评估值。4、有一宗七通一平待开发建筑用地，面积为1,000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期2年，建筑费用3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米日，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1.5%，保险费用为建筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用和专业费用)之和的20%，试评估该宗地地价。5、某房地产公司于2000年1月以有偿出让的方式取得一块土地50年使用权，并于2002年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0。评估基准日，该类建筑物重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积为1000平方米，建筑面积为1800平方米，现在用于出租，实际每年收到租金为72万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需要支付的管理费为年租金的3%，维修费为重置价格的1.5%，土地使用税以及房产税为每建筑平方米25元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。根据以上资料评估该宗土地2003年1月土地使用权的收益价格。6、某房地产开发公司于1997年3月以有偿的方式取得一块土地50年的使用权,并且于1999年3月在此建成一座砖混结构的写字楼,当时造价为每平方米2000元,经济耐用年限为55年,残值率为0.目前,该类写字楼重置价格为2500元/平方米.该建筑物占地面积为500平方米,建筑面积为900平方米,现在用于出租,每月平均实际收到的租金为3万元.另外据调查,当地同类写字楼的出租租金一般为每月建筑平方米50元,空置率为10%,每年需要支付的管理费为年租金的3.5%,维修费为建筑重置价格的1.5%,土地使用税以及房产税合计为每建筑平方米20元,保险费为重置价的0.2%,土地资本化率为7%,