自考资产评估.doc

第 四 章房地产评估第一节房地产评估概述一、房地产的概念房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。房地产有三种存在形态：单纯的土地、单纯的建筑物、土地与建筑物合一体的房地产。房地产是实物、权益和区位三者的结合。区位因素是房地产评估过程中需考虑的很主要的部分。二、房地产的特征1.位置固定性2.耐用性3.影响因素多样性4.投资大量性5.保值增值趋势三、房地产的评估程序1.明确评估基本事项2.拟定评估工作方案3.实地勘查搜集资料4.选用评估方法评定估算5.确定评估结果，撰写评估说明和报告第二节土地使用权评估的特点一、土地使用权及其实质土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。注意：土地使用权是无形资产.二、土地资产的分类及其特性（一） 土地资产及分类1.按社会经济用途：土地可分为商业用地、工业用地、住宅用地及其它用地。在明确它的经济特性后确定它的经济用途分类。2.按经济地理位置：土地可分为市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、远郊区等等。按照经济地理位置，越接近城中心的地理位置土地的价值、经济特性表现的越明显，价值量就越高。3.按所有权归属：土地可分为国家所有土地和集体所有土地。城市土地属国家所有；除城市以外的土地属集体所有。但有些集体所有土地经过开发等原因也属于国家所有土地。要注意所有权归属时应如何划分。4.按利用程度：土地可分为高度集约使用的土地、正常使用土地、闲置未使用土地或空地和使用不当土地。5.按开发程度与开发趋势：土地可分为已开发的土地、未开发的土地和列入市镇开发规划的土地。（二）土地资产的特性1.自然特性：（1）土地面积的有限性。（2）土地空间位置的固定性。（3）土地使用价值的永续性和增值性。（4）土地的不可替代性。2.经济特性：（1）用途多样性。（2）经济地理位置的可变性。（3）可垄断性。三、土地资产价格体系（一）土地资产的价格类型1.基准地价：是指城镇国有土地的基本标准价格。从定义中可以看到：（1）它是政府行为，是政府制定出来的；（2）它是区域内的平均价格；（3）它的价格是按经济用途确定的；（4）它表示的是单位土地面积的地价。2.标定地价：是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。从定义中可以看到：（1）它是政府行为；（2）在一般情况下，标定地价不进行大面积的评估，只是在进行土地使用权出让、转让、抵押、出租等市场交易活动或进行股份制企业改制时才进行评估；（3）标定地价也是确定土地使用权出让底价的参考和依据。3.土地使用权出让底价：它是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。4.转让价格：地产转让价格是使用者将已取得的土地使用权转让给第三者，由第三者向转让者所支付的一种价格。5.出租价格：地产出租价格亦称土地使用权租金价格，其价格表现为两种形态。（1）土地使用者之间所形成的租金价格。（2）国家与土地使用者之间形成的租金价格。6.其他价格（土地交易成交价格、抵押价格）了解价格体系后，就会发现，基准地价、标定地价、土地使用权出让底价都是政府行为，也属于一级市场，转让价格和出租价格都是市场行为，属于二级市场。只能评估二级市场。（二）土地资产的价格特点1.土地价格反映的是土地作为生产要素或作为资源的价值，土地价格不是由它的生产成本决定，它是自然资源，它的形成就无所谓生产成本。2.土地价格主要由土地的需求决定3.土地价格具有明显的区域性4.土地价格的上涨性四、影响地产价格的因素主要是一般因素、区域因素和个别因素。（一） 一般因素1.行政因素影响地产评估的主要行政因素有：土地制度、住房制度、城市规划、土地出让方式、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。2.社会因素这些社会因素包括政治安定状况、社会治安程度、房地产投机和城市化等四个方面。3.经济因素（1）经济发展状况（2）居民收入和消费水平。（3）物价变动。（4）储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、利率水平的变化都对房地产市场产生一定的影响。4.其他一般因素如人口因素、心理因素、国际因素等也都对房地产市场产生一定的影响。（二）区域因素区域因素是指因土地所在地区的特性而影响地价的因素。1.影响商业用地价格的区域因素（1）商业繁华程度。（2）交通便捷度。（3）环境优劣度。包括：一是人文环境，即商业区周围人口密度、收入水平等；二是自然环境，即商业区的地质状况、土地承压力、地形和有无洪水淹没威胁等。（4）规划限制。（5）其他因素。2.影响住宅用地价格的区域因素（1）位置。（2）交通便捷度。（3）基础设施保证度。（4）公用设施完备度。（5）环境质量度。包括人文环境和自然环境。（6）规划限制。（7）其他因素。3.影响工业用地价格的区域因素（1）交通便捷度。（2）基础设施完善度。（3）产业集聚规模。（4）环境质量。（5）规划限制。主要指城市规划对工业用地的有关要求，包括建筑物的高度、密度、消防间距以及土地使用的发展前景等。 （6）其他因素。（三）个别因素1.位置因素2.地形地质因素。直接影响土地的使用情况3.面积因素4.地块形状因素5.土地利用因素。主要包括容积率和土地用途。五、土地使用权评估的原则（一） 替代原则替代原则概括如下：1、土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格决定2、土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格来确定3、土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。（二）最有效使用原则 以为土地用途的多样性，所以可以使用这一原则。应用这个原则时，应注意：1.应根据城镇规划中的最适宜用途来确定。其最佳用途应该为商业用地。2.土地的最有效使用原则还包括地块使用强度。3.应用这一原则，必须符合国家法律、法规和政策的规定。（三）变动原则（四）供需原则（五）贡献原则。贡献原则是使用假设开发法的依据。第三节土地权属及处置一、土地权属的类型（一）土地所有权（二）划拨土地使用权（三）出让土地使用权（四）集体土地所有权二、企业资产重组与改制中土地权属的处置（一）土地权属处置的制度规定 评估后的土地资产处置有以下几中方式：1.企业依法办理出让，取得土地使用权，在签订土地使用权出让合同、交纳土地使用权出让金后，其出让土地使用权可以转让、出租或作价入股。土地使用权的取得必须交纳土地出让金。2.国家土地租赁是指土地使用者与县级以上人民政府国土管理部门签订一定年期的土地租赁合同并支付租金的行为。3.国家以土地使用权作价出资（入股），是指国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业。4.授权经营是指国家根据需要，可以将一定年期的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。（二）土地权属处置方式1.出让方式2.直接投资入股方式3.租赁方式第四节土地使用权评估的方法一、市场法（一）市场法及其适用条件市场法也称市场比较法，是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。其公式为：（二）市场法应用的步骤与过程1.广泛搜集交易资料，确定比较案例。还应搜集大量案例，查阅一些国家有关部门对房地产交易的规章制度、房地产的价格信息公布、查阅同行业的交易资料、走访一些土地管理部门得到一些价格信息，为之后的评估打下基础。搜集资产包括两个方面：被评估土地的资料；在市场上土地评估相关的一些交易案例（参照物）的资料。2.进行交易情况的修正。交易情况的修正实际上是要剔除比较案例的交易价格中包含的一些特殊因素。这些特殊因素主要有以下几个方面：（1）有一定利害关系的主体之间的交易。（2）交易时有特别动机，如急于出售或购买。（3）买方或卖方不了解市场行情。（4）其他特殊交易情形。3.进行交易时间的修正。4.进行区域因素修正。 5.进行个别因素修正。要记住书本126页，土地使用年限的修正和容积率的修正公式。6.确定待估土地评估值。一般地，采用市场法至少应选用三个或三个以上的比较案例，经过上述评定估算过程，至少应得到三个或三个以上的初步评估结果。经过处理得出一个评估结果。二、收益法收益法是按照资产未来的收益折现的形式而得到被评估土地价格的一种方法。（一）收益法的应用形式基本公式表示为：式中：P土地使用权评估值；A土地收益；r还原利率；n土地收益年限。当n，P=A/r，即为土地所有权价值。（二）土地收益额及其估算土地的收益可以分为实际收益和客观收益。要区分收益是土地的收益还是房屋建筑的纯收益还是房地合二为一的总收益。注意：房地合一时，土地纯收益的计算，按以下步骤进行1、计算房地合一的总收入2、求取总费用3、求取总收益，总收入减去总费用4、确定房屋纯收益，用房屋的现值乘以房屋还原率5、求取土地纯收益。总收益减去房屋收益。（三）土地还原利率及其估算土地还原利率实际上是土地投资报酬率。1.利用收益还原法公式，通过搜集市场上相同或相似的土地纯收益、价格等资料，反推算出还原利率。2.通过完全利率加上风险调整值的方法求取还原利率。其公式为：还原利率=安全利率+风险调整值（四）土地收益年限及其测算计算收益时，一定要把土地的收益与建筑物的收益区分开。三、成本法（一）成本法及其适用范围成本法亦称成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法。其计算公式为：评估值（土地价格）=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益（二）成本法评估的步骤1.估算土地取得费。（1）征用集体土地。（2）购买和征用城市旧有土地。2.估算土地开发费。（1）基础设施配套费。（2）公共事业建设配套费。（3）小区开发配套费。3.估算税费。税费主要包括耕地占用税、土地管理费和土地增值税等。4.估算利息。（重难点）利息计算公式为：利息=土地取得费土地开发期相应利息率+土地开发费土地开发期相应利息率50%5.估算利润。6.估算土地增值收益。7.估算土地使用权评估值。重点：成本法案例，书本136页到139页。四、假设开发法（一）假设开发法及其适用条件假设开发法，亦称剩余法。这种方法是在评估待估土地价格时，将待估土地预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，从而估算待估土地价格的一种方法。其基本公式为：地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用式中，楼价即土地开发建设后的转让价；建筑费为土地开发的具体产品的耗费成本；专业费用是指按照建筑费一定的百分比来计算，包括测量、设计等专业技术费用；利息是指全部预付资本的资金成本；利润是全部预付资本的机会成本；税费通过地价与税率计算；租售费用是指发生销售、租赁过程中所发生的费用。重点：楼价及各种费用的计算，看懂140页的例题。第五节建筑物评估的特点一、建筑物及其分类建筑物是指与土地组合的建设成果，总体上划分为房屋和构筑物两大类。（一）按建筑物承重结构分类1.钢结构。2.钢盘混凝土结构。3.混合结构。（1）砖混结构。（2）砖木结构。（二）按建筑物使用功能分类建筑物按使用功能划分为两大类，一类为工业用建筑物；另一类为民用建筑。二、建筑物评估的特性（一）建筑物价值的内涵复杂性的特点（二）建筑物产权受土地使用权年限的制约（三）建筑物功能、用途及评估方法三、建筑物评估时需考虑的因素1.物理因素。这是建筑物价格的决定因素。2.环境优劣的影响3.经济地理因素4.新旧程度5.用途6.产权。建筑物的产权形式可分为所有权、使用权和租用权。7.政策因素8.供需状况9.其他因素。如住房制度改革、长期投资贷款利率变化等都直接影响建筑物价格。四、建筑物评估的原则（一）替代原则（二）最有效使用原则（三）供需原则（四）房地合一原则。1.建筑物与土地结合，使房地产成为最终的商品，所以在评估建筑物时，往往只看到了建筑物的价值，没有看到土地的价值，实际体现出来的是房地合一的价值。2.建筑物环境质量的区别是由土地产生的，它在很大程度上影响建筑物的价格。第六节建筑物评估的方法一、成本法（一）建筑物成本的构成1.建筑安装工程费建筑安装工程包括建筑工程和建安工程。2.前期费用一般包括：（1）规划和可行性研究费；（2）工程设计费；（3）人防工程设计费；（4）“三通一平”费；（5）地上附属物拆除费；（6）工程标的编制费；（7）工程招投标费；（8）合同预审费；（9）公正费；（10）鉴证费。3.其他费用包括企业管理费、工程监理费、质量监督费、管理费、白蚁防治费、人防费、消防费、经常地建设费等。4.间接费用主要包括应分摊的职工培训费、联合试运转费、总体设计费等。在计算间接费用时应注意，不应把资金成本和投资方向调节税及合理利润计算在内。5.合理利润是指为开发建设建筑物而应获得的平均利润。6.资金成本是根据额定工期、平均投入资金及适当的贷款利率测算的建筑利息。7.税金是指在房屋开发建设过程中需交纳的各种税项。重点：资金成本的计算资金成本=（综合造价前期费用及其他费用）年限1/2利率（二）建筑物重置成本的估算方法1.预决算调整法根据当地政府公布的预决策的标准，对房屋建筑物采用预决算核算的方法得到它的重置成本。由项目决算资料的完善程度决定。2.重编预算法是指按工程预算的编制方法，对待估建筑成本构成项目重新估算其重置成本。即根据待估建筑物工程竣工的图纸、资料在计算工程量的基础上，按照工程预算价格和费率重新核算的方式。3.价格指数调整法是根据建筑物的账面成本，运用建筑业产值价格指数或其他相关价格指数推算出建筑物重置成本估算。确定建筑物的重置成本=待评估建筑物的账面价值物价变动指数（综合价格指数）。（三）建筑物实体性贬值率及成新率的估算1.使用年限法建筑物的成新率=建筑物的尚可使用年限（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）100%2.打分法采用专家对建筑物的专业技术了解，以及自身的经验对建筑物各个部位进行打分，得到综合成新率的方法。重点：书本成新率计算的公式及例题4-5（四）建筑物功能性贬值的估算是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。（五）建筑物经济性贬值的估算是指由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥，导致其价值贬损。重点：书本162页经济性贬值的两个计算公式，理解书本165页资金成本以及重置全价的计算，成新率的两种 计算方式。二、市场法（一）市场法的原则及其适用范围市场法是将待估房地产与在较近时期内已经发生或即将发生的同类型区域类似房地产交易实例，就交易条件、价格形成的时间、区域因素（外部环境因素）及个别因素（房地产自身条件）加以比较对照，以已经发生了交易的类似房地产的已知价格为基础，作必要的修正后，得出待估房地产评估时点最可能实现的合理价格。一般说来，市场法评估应具备的条件主要有：1.要有一定数量的正常交易的实例，通常交易实例不少于3个。2.选择的交易实例与待估房地产具有较好的可比性。3.交易时间与评估基准日尽可能接近。4.交易应具有透明性、公平性和有效性。5.交易实例与待估房地产在土地出让年限和使用需求方面应基本一致。（二）建筑物评估中市场法的应用1.交易实例比较法（直接法）。此法以待估的房地产状况为基准，在市场上找到相类似房地产的交易实例为参照物。2.基准价格对照法（间接法）。该法先选定标准的房地产和地产，对该标准房产和地产定出一个合理的且最新的基准价格。（三）应用市场法评估建筑物的程序1.资料收集。收集被评估的建筑物的基本情况以及市场和被评估房屋建筑物之间关系的一些数据资料。2.选择作比较的交易