北京loft项目研究分析报告.ppt

北京loft产品总结报告 2010 03 27 引言 preface 到底是产品催生需求 还是需求召唤产品 loft定义Loft在牛津词典上的解释是 在屋顶之下 存放东西的阁楼 但现在所谓Loft所指称的是那些 由旧工厂或旧仓库改造而成的 少有内墙隔断的高挑开敞空间 Loft的定义要素主要包括 高大而开敞的空间 上下双层的复式结构 流动性 户型内无障碍 透明性 减少私密程度 开放性 户型间全方位组合 艺术性 通常是业主自行决定所有风格和格局 Loft的内涵是高大而敞开的空间 具有流动性 开发性 透明性 艺术性等特征 区分loft与SohoSoho SmallOffice and HomeOffice的缩写 泛指在家办公或小型创业者 实际上就是自由职业或自由职业者的意思 特色是自己掌握 调配工作时间 其实也是过去所谓 自由业 的新诠释 房地产上的soho是指具有自由办公的空间 Loft起源与发展Loft起源于西方 艺术家利用空旷的废旧厂房改造成工作室在里面进行艺术创作 20世纪40年代Loft居住生活方式首次在美国纽约出现 20世纪后期 这种工业化和后现代主义结合的艺术 逐渐演化成为了一种时尚的居住与工作方式 并且在全球广为流传 在我国Loft已作为一种建筑形式 已演化成为一种时尚的居住与生活方式 北京不断推出如美利山 天鹅湾 麒麟社 东阙都 苹果社区 后现代城 立方庭 远洋新干线等Loft项目 Loft公寓已经逐渐走向成熟 北京Loft发展轨迹2000年9月底 中远地产首次推出了基于Loft的项目 现代城紧跟其后 2002 2005年 Loft产品层高没有限制 一般都比较高 最低5 2米 但发展一直比较缓慢 Loft产品供应不多 2006年 北京对Loft产品户型的层高做了明确规范 2008年 2009年 Loft项目集中上市 根据统计 目前北京在售的商业立项的LOFT项目达20多个 Loft政策法规 北京地区 2006年 北京市规划委员会下发的 容积率指标计算规则 市规发 2006 851号 对Loft类型户型的层高做了明确规范 针对不同物业类型对层高有所限制 超出规定高度 不论层内是否有隔层 建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算 研究目的与意义本篇研究报告将对北京十个具有代表性的loft项目进行深入剖析 发掘 探究该产品在产品种类 产品要素 户型特点 户型功能分区 产品价格 产品装修 产品配套 产品适用人群等方面的相似性和共通性 以便对我司A区项目loft产品研讨提供参考 参考样本选取北京作为中国首都 国际化大都市 一线房地产开发市场 房地产发展一直走在全国最前沿 本次样本选取了北京十个最具代表性的loft项目 覆盖了北京各个行政区域 并且项目均处于产品导入期或销售前期 加之开发公司品牌号召力强 所以 选取的样本在广泛性 时效性 代表性均有参考价值和借鉴意义 合生 世界村 物业类别 住宅 景观洋房 loft公馆建筑类别 板塔结合户型 loft主力户型80平米 110平米层高 5 49m价格 住宅价格9500元 平米 LOFT公寓起价15000元 平米 精装成本 3500元 平米 开发公司 北京合生北方房地产开发有限公司项目地址 通州亦庄中关村科技园区马驹桥1号桥南500米 世纪星城 全朝阳 物业类别 住宅 高层 loft等综合业态建筑类别 板楼户型 LOFT面积为101平方米 共60套层高 不详价格 住宅价格22000元 平米 LOFT公寓起价30000元 平米 全毛坯 开发公司 北京顺华房地产开发有限公司项目地址 世纪星城全朝阳位于通州通朝大街323号 杨庄路249号 北京华贸城 物业类别 高层住宅 loft建筑类别 板楼户型 loft主力户型53 67平米层高 4 89m价格 住宅价格22000元 平米 LOFT公寓起价22000 25000元 平米开发公司 北京国华置业有限公司项目地址 北京华贸城位于朝阳北苑站北300米 绿城阳光名苑 物业类别 多层住宅 小高层 loft建筑类别 板楼户型 loft主力户型40平米 70平米之间 共100套左右层高 5 6m价格 LOFT均价20000元 平米项目地址 大兴旧宫镇南小街路口西南角开发公司 北京军建利司达房地产开发有限公司 屯三里 物业类别 平层公寓 LOFT 商业建筑类别 板式高层户型 loft主力户型60 280平米层高 5 5m价格 住宅价格47000元 平米 LOFT公寓起价60000元 平米开发公司 北京京茂房地产开发有限公司项目地址 朝阳工体北路与春秀路交汇处 首开石榴派 物业类别 平层和loft建筑类别 板楼户型 loft主力户型37 48平方米 毛坯层高 5 3m价格 住宅价格18000元 平米 LOFT公寓起价28000元 平米开发公司 北京首开仁信置业有限公司项目地址 丰台石榴庄小区东北角 东阙都 物业类别 1 5层底商 6层平层 7 15层loft建筑类别 独栋高层户型 64 89平方米LOFT户型 精装修层高 5 5m价格 住宅价格26000元 平米 层高4 2 LOFT公寓均价43800元 平米 精装 开发公司 中冶地 北京 房地产开发有限公司项目地址 东城东二环东直门桥往东200米路南侧 UP生活 物业类别 商业 loft建筑类别 塔楼户型 loft主力户型42 82平米 2梯15户 共547套层高 不详价格 均价11000元 平米开发公司 吉人 北京 房地产开发有限公司项目地址 通州位于亦庄新城马驹桥居住组团 青年工社 物业类别 平层 酒店式公寓 loft建筑类别 板塔结合户型 loft主力户型25 57平方米 精装修层高 不详价格 均价25000元 平米 精装 开发公司 新松房地产开发有限公司项目地址 朝阳北路与青年路交口往南100米路西 智地 钻河公馆 物业类别 商业 平层 loft建筑类别 板塔结合户型 loft主力户型30 40平方米 精装 层高 5 49m价格 平层均价28000元 平方米 loft均价40000元 平方米开发公司 北京中原房地产经纪有限公司项目地址 海淀区西直门立交桥西北角 西环广场北侧 以下部分从户型种类 户型要素 户型特点 产品价格 产品装修 产品配套 产品适用人群七个方面对loft产品特征进行归纳总结 一 户型种类Loft产品从户型类别上可分为开敞式户型和楼中楼户型两种 开敞式户型 图一 类似SOHO的概念 空间完全开放 无分隔 层高在2 95米左右 而 楼中楼户型 图二 指室内层高达到4米以上 可自由分割为两层 形成楼中楼形式 但又与复式和错层不同 总有一层控制在2 2以内 不计入建筑面积 图一 图二 二 户型要素1 层高Loft的层高是影响舒适度的重要因素 市规委下发的 容积率指标计算规则 就对此类户型的层高划了一个分界线 其中规定 当住宅建筑标准层层高大于4 9米时 不论层内是否有隔层 建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算 办公建筑 普通商业建筑的标准层高则分别是5 5米和6 1米 超出标准的也要双倍计算建筑面积 也就是住宅立项的Loft 需在4 9米以内 而办公立项和商业立项的Loft 层高需分别在5 5米和6 1米以内 开发商所承诺的 买一层送一层 才合法有效 2 空间Loft结构与平层结构的最大区别就是拥有灵活的空间 独特的挑空设计既节省了实际空间又可以按自己的意愿灵活安排摆设 不必受平层空间的拘泥 3 隔层Loft刚开始在北京出现时 最典型的特点是开间固定 层高5米多 自己去隔 当Loft到纯住宅时 出现了谁去做隔层的问题 购房者又面对怎么隔 隔出来符合不符合安全 最后所有的消费者都委托开发商隔 当层高出现限制的时候 又出现了一个大的问题 就是4 9米怎么分 房子净高也就是4 7米 去掉楼板就是4 5左右 分两层非常的为难 当上层不够2 2米就非常压抑 Loft的隔层如何有效合理处理 是产品品质的重要衡量元素 4 户型功能分区Loft户型上下都要兼顾 首先要考虑的便是上下高度配合问题 现在通行的做法便是客厅挑空 从一层整体来看 户型立体感较强 一层客厅空间挑高一般达3 9米 6米 大部分都为开放式 业主可以把空间随意设计 由于Loft面积小 建筑一般采用点式楼结构 所以Loft的采光通风效果较差 目前新开盘的Loft在户型上都有改进 部分户型设计在板楼里 加强了产品的舒适度 二层一般设有卧室 如果二层面积较大则会独立设计卫生间 保证了私密空间同时又提高了夜间如厕的安全性 5 楼梯Loft空间关系有横向关系和纵向关系 室内楼梯成为衔接横向关系与纵向关系的重要部件 楼梯成为了上下空间很重要的装饰物和必要的交通通道 只有美观和实用结合的楼梯才能体现Loft产品与众不同的产品品质 三 户型特点 合生世界村B2户型2室2厅2卫1厨81 48平 户型面积80 110平方米 三梯9户 5 49米层高 首层层高与第二层层高都是2 45米 180 的使用率 单层40平 买一层送一层 户型方正实用 绝对的动静分区 采用大面宽 短进深格局 全明落地玻璃 南向双卧 客厅采光充足 居住空间内独立双卫设计 达到干湿分离 满足居住者生活要求 精装修交房 装修标准为3500元 首开 石榴派两房两厅两卫建筑面积48 3平使用面积31 46平 户型面积有38 48 两种 三梯9户 5 3米层高 可分隔为两层 首层上层均为2 65米 130 的使用率 单层48平 买一层送一层 户型方正实用 绝对的动静分区 采用大面宽 短进深格局 全明落地玻璃 客厅卧室南向采光 居住空间内独立卫设计 达到干湿分离 满足居住者生活要求 上层敞开式书房 佩带衣帽间 空间利用紧凑 屯三里一室两厅两卫建筑面积单层69 46平套内面积单层52 16平 户型面积60 280平米 3梯9户 5 5米层高 首层层高2 9米 第二层层高2 6米 150 的得房率 户型采用大开间 短进深的格局 能确保居住的舒适度 以超高层高辅以通透的设计手法 达到南北通风效果 大层高 空间利用布局合理 UP生活二室二厅二卫建筑面积50 45平 户型面积42 82平方米 两梯15户 使用率高 买下层 送上层 上层面积大 较合算绝对的动静分区 功能分区明显 上层配备小书房 更衣室 储藏间 大面宽 客厅 卧室尺寸大 设计方正合理 东西向采光 南北不通透 采光面太小 又一卧室为暗窝 通风采光均不佳精装修交房 北京华茂城一室一厅两卫53平米 户型面积53 67平方米 80 以上的使用率 4 89米层高 客厅挑空 楼上能分到更多立体空间 动静分明 生活空间与休息空间分隔明显 东西向采光 南北不通透 采光亦不足 精装修交房 四 Loft产品价格规律 根据市场上在售的Loft项目 普遍呈现高单价 低总价的特征 户型面积小 市场上 有少数Loft项目是以住宅项目立项 绝大多数以商业立项 虽空间使用率比普通产品高 可单价上区别不大 与同区域同品质的普通产品比较 一般要高出1 3 1 5倍左右 所以 Loft产品的产权年限成为了项目价格的分水岭 低总价成为了Loft产品导入市场的有力销售法宝 五 Loft产品装修 精装建议 由于Loft户型面积小 装修设计相对困难 所以开发商通常设计好格局 通过样板间参观来吸引客户 厨房 地面 优质地砖 诺贝尔或相同档次品牌 墙面 优质墙砖 诺贝尔或相同档次品牌 洗衣机 SIEMENS 西门子 或相同档次品牌冰箱 SIEMENS 西门子 或相同档次品牌抽油烟机 SIEMENS 西门子 或相同档次品牌烤箱 SIEMENS 西门子 或相同档次品牌 部分户型 燃气灶 SIEMENS 西门子 或相同档次品牌洗碗机 SIEMENS 西门子 或相同档次品牌 部分户型 消毒柜 国产品牌 部分户型 橱柜 科宝博洛尼或相同档次品牌洗池及龙头 弗兰卡或相同档次品牌台面 日本可乐丽垃圾处理器 安娜海姆或相同档次品牌 卫生间 地面 优质地砖 诺贝尔或相同档次品牌 墙面 优质墙砖 诺贝尔或相同档次品牌 座便器 KOHLER 科勒 品牌洗手盆 KOHLER 科勒 品牌淋浴房 钢化安全玻璃淋浴房浴缸 KOHLER 科勒 品牌面盆 水龙头 KOHLER 科勒 品牌淋浴房龙头花洒 KOHLER 科勒 品牌 卧室地面 优质实木复合地板 墙面 平层户型 高级壁纸 LOFT户型 高级壁纸 局部高档环保涂料 起居室及餐厅地面 实木复合地板 部分户型高档石材墙面 平层户型 高级壁纸 LOFT户型 高级壁纸 局部高档环保涂料 公共区域首层大堂 候梯厅走廊地面 高档石材墙面 高档石材 局部为高档环保乳胶漆 六 Loft产品配套 功能配套由于Loft产品的地理位置优越 周边配套成熟 小区内配套相对较少 一般社区设有会所 运动场所 商业街 少数大规模社区配有学校 医疗 银行等等 楼宇配套采暖方式 地热 集中采暖 户式中央空调建筑材料 面砖 石材外立面 优质断桥隔热铝合金窗 部分户型局部LOW E玻璃 部分户型局部三层中空防噪玻璃 钢质入户门 供水系统 市政自来水管网 自动变频供水热水系统 提供生活热水预留电热水器接口中水系统 小区设有中水处理系统供电系统 双路供电燃气系统 市政燃气管道燃气入户供暖系统 市政热源 地板采暖 部分户型散热片采暖制冷系统 冷暖空调电话系统 预留电话接口电视系统 有线及卫星电视接收系统预留接口网络系统 光纤到小区 宽带入户 预留网络接口 消防系统 自动报警系统 消火栓灭火系统 燃气报警系统安防系统 保安监控系统 主动式红外线防盗系统 巡更自动管理系统 各户均有可视对讲系统及紧急报警按钮电梯 OTIS或同等档次 七 客群分析Loft产品大多享有地理优势 处于人口密集 商业成熟 交通便利的地区 主要客户群是25 35岁的年龄段 一类是首次置业的中等收入的