第五章 房地产价格.ppt

第五章房地产价格 第一节房地产价格的特点和作用第二节房地产价格的形成和运动第三节房地产价格的构成第四节房地产价格评估 第一节房地产价格的特点和作用 一 房地产价格的特点 一 房地产价格的基本特性房地产价格的基础仍然是价值 基本上也是房地产价值的货币表现 房地产价值是房屋建筑物价值和土地自然资源价值及土地中投入劳动所形成的价值的统一 房地产价格就是这种综合性特殊价值的货币表现 二 房地产价格的具体特点1 房地产价格具有明显的权利价格特征2 作为房地产价格基础的价值具有特殊性3 房地产价格具有特殊的形成机制4 房地产价格具有显著的个别性5 房地产价格具有多种表现方式6 房地产价格总水平具有上升趋势 二 房地产价格的基本类型 一 按权属形态划分房地产所有权价格 特指房地产市场上商品房买卖价格 包括新增商品房 增量房 买卖价格和存量房买卖价格 俗称为 产权价格 房地产他项权利价格可细分为租赁权价格 通常称为租金 抵押权价格 地上权价格 地役权价格 典权价格 二 按物质实体形态划分的房地产价格类型土地价格房屋建筑物价格 连房带地 的房地产价格按房地产物质实体的种类或用途划分为 商品住宅价格工业厂房价格商铺价格办公楼价格 三 按形成方式划分的房地产价格类型价格形成的方式不同从价格形式角度划分 理论价格评估价格实际成交价格 自由市场价政府指导价政府定价 四 按计价单位划分的房地产价格类型按计价单位的不同 房地产价格可以分为总价和单价两种总价是指一套房地产总价格 即每套价格单价是指一套房地产总价分摊到该套房地产面积上所得到的单位面积价格土地单价 楼面地价 容积率容积率 是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率 三 房地产价格的地位和作用 一 房地产价格的基础地位从生产领域的角度分析 房地产是一切商品生产的空间和场所 为使这些房地产所支出的价格能得到价值补偿 必然纳入生产成本 成为商品价格的构成部分 从消费领域的角度分析 住房价格作为劳动力要素价格之一 也就影响到商品的生产成本 最终影响到一切商品的价格 二 房地产价格的主要功能和作用作为基础性价格 房地产价格水平一定程度上决定着市场总体价格水平住房作为重要的消费资料 住房价格对调节居民的生活水平有重要的功能和作用价格作为市场经济最重要的调节机制 还发挥着调节房地产市场供求总量和结构的重要作用 第二节房地产价格的形成和运动 一 房地产价格形成的基本原理在市场经济条件下 任何商品的价格都是由市场形成的房地产的内在价值 是房地产价格形成的基础商品的价格受供求关系影响而上下波动商品的市场价格受到竞争规律的调节预期原理对房地产价格形成也有特殊作用 开发商 成本 利润消费者 物有所值 二 影响房地产价格的因素 一 经济因素国家 地区或城市的经济发展水平经济增长状况产业结构就业情况居民收入水平投资水平财政收支金融状况 洛伦兹曲线和基尼系数 A为不平等面积B为平等面积 基尼系数 A A B 表示不平等程度 如果A为零 基尼系数为零 表示收入分配完全平等 如果B为零则系数为1 收入分配绝对不平等 该系数可在零和1之间取任何值 收入分配越是趋向平等 基尼系数也越小 反之 收入分配越是趋向不平等 那么基尼系数也越大 正方形的底边即横轴代表收入获得者在总人口中的百分比正方形的左边即纵轴显示的是各个百分比人口所获得的收入的百分比 联合国有关组织规定 若低于0 2表示收入绝对平均 0 2 0 3表示比较平均 0 3 0 4表示相对合理 0 4 0 5表示收入差距较大 0 6以上表示收入差距悬殊 二 社会因素人口 家庭城市形成历史城市化状况社会治安文化与时尚 城市人口数量和结构变化对住宅需求的影响 人口因素对住宅需求的影响分为三个方面 城市人口数量 人口结构和家庭结构随着城市人口的增长 对住宅的需求也随之增长随着城市中老年人比例的增加 对住宅的需求会出现下降 住宅市场会萎缩 随着城市中高素质人才的增加 对城市中住宅的需求会大大增加家庭平均人口减少 相对家庭户数增加 对住宅需求增多 三 行政与政治因素行政因素主要是国家或地方政府在财政 税收 金融 土地 住房 城市规划与建设 交通治安 社会保障等方面的一些制度 法规 政策和行政措施 四 房地产内在因素和周边环境因素 指房地产自身及其周边环境状态如土地的位置 面积 形状 建筑物的外观 朝向 结构 内部格局 设备配置状况 施工质量 以及所处环境的地质 地貌 气象 水文 环境污染情况等 一 房地产升值的涵义和特点房地产升值是指在社会经济正常发展的条件下 从长远的发展趋势看 房地产的市场交换价格不断上升的趋势房地产升值的实质是土地的升值 三 房地产升值 二 房地产升值的原因和前提由其特定的供求关系所决定的土地效率提高型升值劳动积累型升值土地用途转换型升值 三 房地产升值的作用和调控作用 1 房地产升值可以给房地产投资者带来额外的收益 2 由于均衡原理的作用 房地产升值可以促使人们对土地进行集约化使用 有利于使日益稀缺的土地资源得以充分利用 3 房地产升值是经济增长和发展的表现 作为一个重要的经济信号 可以增强人们投资 消费的信心 具有稳定经济局势的重要作用 对房地产升值的调控措施 1 控制土地供应量2 控制房地产投资规模3 实施房地产价格管理4 通过税收来合理分配房地产升值收益 5 通过规范房地产交易行为 抑制投机行为 五大因素决定升值潜力 一是地段 影响房产价格最显著的因素是地段 而决定地段好坏的最活跃的因素是交通状况 二是商圈 商圈也是决定房价的关键因素 房产地处的商圈的成长性将决定该房价的增长潜力 三是环境 包括生态环境 人文环境 经济环境等 任何环境条件的改善都会使房产升值 四是配套 配套设施齐全与否 直接决定着该地段房产的附加价值及升值潜力五是品质 小贴士 商圈 1 就业中心区 即一个能吸收大量就业人口的商务办公楼群或经济开发区2 成片住宅区 在离就业中心区三至五公理的地带将形成一个有规模的统一规划的成片住宅区3 大卖场 在住宅区中 有一个以大卖场为中心的商业中心 辐射20分钟步程 第三节房地产价格的构成 一 土地价格和土地使用费房地产价格也是由成本和利润两大部分构成广义的房地产开发物质成本不仅包括建筑安装费用 同时也包括土地取得的费用 一 土地价格的实质 土地价格不是 土地价值 的货币表现 而是土地所提供的地租的购买价格 它是按普通利息率计算的 即一定年数的地租总和 地租 地价的利息收入 地价 利息率地价 地租 利息率从本质上讲 地价同地租是一致的 都是土地所有权为土地所有者带来的经济收八 地租按年支付 而地价则是一次性全部支付 假定平均利息率是5 那么一个每年200镑的地租就可以看作一个4000镑的资本的利息 如果一个资本家用4000镑购买的土地每年提供200镑地租 那么他从这4000镑得到5 的年平均利息 和他把这个资本投在有息证券上 或按5 的利息直接借出去完全一样 二 土地价格的形式土地使用权协议出让方式产生的协议价格土地使用权招投标方式产生的招标出让价格土地使用权拍卖方式产生的土地拍卖价格土地使用权租赁方式产生的土地租赁价格 三 土地价格的差异性土地价格是房地产价格中一个最重要的构成要素 而且越是发达的城市 越是繁华地段 土地价格在房地产价格中的比例也越高 由于土地的空间固定性和土地条件的不均衡性 土地价格在地域空间上具有显著的差异 地价通常在市中心最高 随着距市中心距离的增加而降低 但在距离市中心一定距离的地方 又会出现一个地价的次高峰 各类土地利用付租能力随距离递减示意图 二 房地产开发经营成本 三 房地产开发税费税 营业税 城市维护建设税 其他相关税种费 建设工程设计招标管理费工程定额编制管理费建筑工程执照收费建筑物命名收费房地产登记勘丈收费人防建设费绿化建设费等 四 房地产开发利润房地产开发利润是指按房地产开发行业平均利润率计算 为开发房地产而投入的全部资本所应获得的正常利润 房地产开发利润表现为房地产开发企业年销售收入扣除开发经营成本 包括土地取得费用 以后的余额 由于房地产一定程度的垄断性 有时还可以获得垄断利润 五 中国城市房地产价格的基本构成要素土地取得费用 前期工程费 配套费 建筑安装工程费 管理费 销售费 税费 利息 利润 小贴士 什么是泡沫经济 泡沫经济 是指资产 股票 房地产 价格超常规上涨为基本特征的虚假繁荣 其直接原因是不切实际的高盈利预期和普遍的投机狂热 泡沫经济与经济高涨的区别 经济高涨是以正常的需求与投资为基础的 产且是一种周期性的现象 但泡沫经济是由虚假的高盈利预期和投机行为带动起来的 繁荣往往是昙花一现 经济高涨不仅存在资产价格的上涨 国民收入也同时增长 但在泡沫经济中 资产价格迅速膨胀 但国民收入增长较慢 经济高涨时期交易活动特别活跃 同时生产也很活跃 因而件随着实体经济的发展 而在泡沫经济中交易活跃 但生产停滞 实体经济发展不快 第四节房地产价格评估 一 房地产价格评估的基本概念房地产价格评估 又称房地产估价 是指专业的房地产估价人员 根据特定的估价目的 遵循估价原则 按照规范的估价程序 采用科学的估价方法 并结合经验 通过对影响房地产价格因素的分析 对特定房地产的真实 客观 合理的价格所作的估计 推测和判断房地产估价专业人员 是指经过专业的资质认定并注册登记的房地产估价执业人员 二 房地产价格评估的意义和作用 房地产价格评估的意义专业化劳动公正性 房地产价格评估的作用 1 为房地产交易 投资 开发等房地产经济活动服务2 为建立股份制企业 合资 合营 国有企业转制 企业兼并 破产等经济活动服务3 为信贷 保险等金融活动服务4 为市政建设 城市规划调整等城市建设和管理活动服务5 为政府征税服务6 为处理房地产经济纠纷的司法仲裁活动服务 三 房地产价格评估的基本思路和方法 1 市场比较思路市场比较思路源于房地产价格形成的替代原理 替代原理使存在替代关系的房地产之间出现价格的相互牵引 并趋于一致 因此 一宗房地产的市场价格可以由近期出售的相似房地产的价格来决定 按市场比较思路评估房地产价格的过程中 要对成交实例和评估房地产进行比较 分析两者之中的特性差异 进而定量估测由这些差异影响所可能产生的价格差异 2 成本积算思路成本积算思路就是根据房地产开发所需的成本来评估房地产的价格 它是由市场上 经济人 的替代规律所导致的 开发成本是供需双方都能够接受的价格 成本积算思路在理论上的反映就是 生产费用价值论 成本积算思路是先搞清楚在当前的市场上购买一块与该房地产土地类似的土地的价格 然后确定建