金盏乡长店居住组团项目估算与分析.doc

金盏乡长店住宅组团项目估算与分析贰零零柒年玖月概 述长店住宅组团大型房地产项目位于号称北京CBD后花园的朝阳区金盏乡北部，现状东苇路西侧，向北距首都机场高速公路约2公里，东侧为金盏村和小店村，南侧为规划绿地，西侧紧邻北小河，北侧为蟹岛绿色生态度假村。长店住宅组团对外交通十分方便。小区东侧为温榆河大道，可方便的与李天高速公路、京密公路、首都机场高速公路、机场第二通道等城市快速路相联系。小区北侧为规划长店北路，向西穿过南皋小区并通往东郊农场、马泉营、黄港等地区。长店住宅组团是北京市中心城的一部分，位于第二道绿化隔离地区内，该地区的规划是控制建设强度，营造自然和谐的生态环境，为中心城区提供优美舒适的绿色空间。紧临小区南侧是27洞的天安假日高尔夫俱乐部，姣妍的郁金香花园就在本小区的东南侧；西侧紧临小月河和将台农场、西北门鱼场；东侧隔温榆河大道紧临新鸿基集团投资的大型一类住宅项目，其东面是北京唯一一条长年不断流的自然河道温榆河；北侧紧临著名的蟹岛渡假村；京港汽车俱乐部就在周边，地下有温泉。还有香港富华集团的陈丽华将投资在朝阳区金盏乡兴建世界国际大学。更令人兴奋的是北京市批准规划面积3.38平方公里的区域建设金盏乡金融服务区，为国际金融机构向亚太地区转移后台服务，将有很多金融机构数据中心、呼叫中心、灾备中心，金融卡中心，培训服务中心等落户金盏高科技金融产业园区。 “长店住宅组团项目”是北京东北方向距机场较近罕有的大型中心城景观社区，项目总用地190.17公顷(2853亩)，规划建设用地151.78公顷(2277亩)，其中住宅用地总面积为116.34公顷(1745亩)，建筑限高18米，容积率1.2，总建筑面积为151.3万平方米，其中住宅面积139.6万平方米，小区配套服务公共建筑面积11.7万平方米。根据北京市城市规划设计研究院2007年3月编制的朝阳区金盏乡长店居住小区控规实际指标的容积率为1.0，申请调整控规可能提高到容积率为1.6，争取实现容积率为2.0。三种容积率下的估算结果汇总如下：容积率分别为1.0、1.6、2.0时的预期售价(元/)容积率为1.0时容积率为1.6时容积率为2.0时开盘价均价最高价开盘价均价最高价开盘价均价最高价一期120001400016000800010000120006000800010000二期130001500017000900011000130007000900011000三期15000170001900011000130001500090001100013000四期160001800020000120001400016000100001200014000平均14000160001800010000120001400080001000012000容积率分别为1.0、1.6、2.0时的资金成本 (万元)容积率为1.0时容积率为1.6时容积率为2.0时启动资金一类成本总成本启动资金一类成本总成本启动资金一类成本总成本310745106947212605423542451270601151296139975314173471682448容积率分别为1.0、1.6、2.0时未扣所得税前的投资收益 (万元)容积率为1.0时容积率为1.6时容积率为2.0时价位期末净现值投资收益率(%)5年期投资收益率(%)期末净现值投资收益率(%)5年期投资收益率(%)期末净现值投资收益率(%)5年期投资收益率(%)开盘425758137.0127.40623439175.9935.20527353131.9226.38平均657858211.7042.341045439295.1259.021075953269.1553.83最高889958286.4057.281467439414.2482.851624553406.3981.28容积率分别为1.0、1.6、2.0时扣所得税后的投资收益 (万元)容积率为1.0时容积率为1.6时容积率为2.0时价位期末净现值投资收益率(%)5年期投资收益率(%)期末净现值投资收益率(%)5年期投资收益率(%)期末净现值投资收益率(%)5年期投资收益率(%)开盘28525891.8018.36417704117.9123.5835332788.3917.68平均440765141.8428.37700444197.7339.55720889180.3336.07最高596272191.8838.38983184277.5455.511088451272.2854.46从上述汇总表看出：容积率应当根据市场需求的实际状况确定，容积率太低不好，容积率高了如果价格降低较多也同样不好。从以上汇总表的结果表明，容积率为1.6时的投资效益是最好的。实际运作该项目时，必须快速取得土地，适时开工建设。建设进程必须特别关注金盏高科技金融产业园的进展状况，以合适的建设进度发挥高档区域房屋价格优势。一、长店住宅组团项目位置示意图及主要技术经济指标1-1. 长店居住组团项目位置示意图项目位置1-2. 朝阳区金盏乡长店居住小区控制性详细规划说明(部分内容摘录)一、概况按北京市规划委员会市规函（2006）104号关于朝阳区东三乡地区规划审查意见的复函文件批复“根据朝阳区东三乡地区控制性详细规划先行启动道路、市政、环境、部分产业和新村建设等，并根据分期实施计划对拟启动的建设项目深化控制性详细规划”，在朝阳区金盏乡范围内，拟先行启动金盏乡组团长店小区的旧村改造项目，以改善农民居住条件，解决历年来形成的就业安置问题，本规划以朝阳区东三乡地区控制性详细规划为依据进行编制。二、现状用地情况朝阳区金盏乡位于北京市朝阳区东北部，乡域面积13.42平方公里。乡辖区内现有13个行政村，在册常住总人口为27198人，11784户。规划长店居住小区位于朝阳区金盏乡北部，现状东苇路西侧，向北距首都机场高速公路约2公里。用地以东为金盏村和小店村，南侧为规划绿地，西侧紧邻北小河，北侧为蟹岛绿色生态度假村。规划长店居住小区主要位于现状长店村的位置，用地范围内以长店村的农村住宅用地为主，村庄西侧分布着乡镇企业，东侧有现状郁金香公园。现状长店村村域面积为523公顷，其中企业占地约42公顷，居住占地约166公顷。三、现状存在问题四、规划依据1、北京城市总体规划（2004年2020年）2、朝阳区东三乡地区控制性详细规划3、北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设指标4、关于朝阳区东三乡地区规划审查意见的复函市规函（2006）104号五、朝阳区东三乡地区及孙河乡规划情况朝阳区东三乡地区包含孙河、崔各庄、金盏三个乡，东侧紧邻温榆河，是北京市中心城的一部分，位于第二道绿化隔离地区内。对该地区的规划控制原则是在妥善安排当地农民、居民居住及就业的前提下，控制建设强度，努力营造自然和谐的生态环境，为中心城中心地区提供优美舒适的绿色空间。为了加快东三乡地区的经济发展，创造良好的生态环境，朝阳区政府提出在温榆河沿线建设“温榆河绿色产业带”。先后编制了温榆河绿色生态走廊规划（2002年）、温榆河绿色生态走廊超越区段控制性详细规划（2003年）、并进行了温榆河超越端控制性详细规划的国际招标。六、用地布局规划长店居住小区规划用地总面积为190.17公顷。1、道路系统长店居住小区对外交通十分方便。小区东侧为温榆河大道，可方便得与李天高速公路、京密公路、首都机场高速公路、机场第二通道等城市快速路相联系。小区北侧为规划长店北路，向西穿过南皋小区并通往东郊农场、马泉营、黄港等地区。2、用地功能布局长店居住小区内用地功能以二类居住用地为主，住宅用地总面积为116.34公顷。由于长店居住小区用地位于北京市中心地区外围，属于第二道绿化隔离地区，因此建筑高度不宜过高，限定为18米以下。为了营造良好的居住环境，增加居住区内的开敞空间，可采用高低错落的空间布局形式，容积率应不高于1.2。住宅总建筑面积为139.61万平方米。按照居住面积50平方米/人，2.8人/户的建设标准，可容纳人口约27922人，9972户。七、规划实施策略长店居住小区建成后，可将金盏乡长店、马各庄、沙窝、小店共4个自然村进行旧村改造，共有4189户、9471人将拆迁到长店居住小区居住，改善了当地农民的居住生活条件，有利于建设温榆河沿岸良好生态环境，落实东三乡规划。长店居住小区由金盏乡自筹资金建设，先期利用东北角的空地进行建设，滚动开发，目前前期资金已落实到位。待旧村改造完成后，将剩余住宅采取合作开发的方式进行建设，以平衡农民拆迁上楼的资金。1-3. 朝阳区金盏乡长店居住小区控制性详细规划指标_长店住宅组团项目规划简图_依据一：北京市城市规划设计研究院2007年3月编制的朝阳区金盏乡长店居住小区控规依据二：关于朝阳区东三乡地区规划审查意见的复函市规函（2006）104号各地块指标(依据一)：用地编号用地性质用地面积(公顷)容积率建筑面积(万)建筑高度(米)绿 地率(%)建筑密度停车位备 注CD-01二类居住5.711.26.85183525489CD-02二类居住6.761.28.11183525579CD-03隔离绿化2.170001000CD-04二类居住8.221.29.86183525705CD-05二类居住7.461.28.95183525639CD-06托幼用地0.420.80.3493030位置可随详规调整CD-07二类居住7.241.28.69183525621CD-08公共设施3.221.03.22123530209社区服务用地及邮局CD-09二类居住8.271.29.92183525709CD-10二类居住4.791.25.75183525411CD-11二类居住2.781.23.34183525238CD-12二类居住6.911.28.29183525592CD-13托幼用地0.420.80.3493030位置可随详规调整CD-14公共设施4.191.04.19123530272社区配套服务用地CD-15中学用地2.420.81.94183020位置可随详规调整CD-16小学用地1.450.81.16183025位置可随详规调整CD-17二类居住4.861.25.83183525417CD-18二类居住6.011.27.21183525515CD-19二类居住6.331.27.60183525543CD-20集中绿地18.040001000CD-20隔离绿化2.390001000CD-21二类居住6.461.27.75183525554CD-22二类居住4.601.25.52183525394CD-23二类居住5.241.26.29183525449CD-24托幼用地0.420.80.3493030位置可随详规调整CD-25二类居住4.411.25.29183525378CD-26二类居住4.361.25.23183525374CD-27二类居住3.371.24.04183525289CD-28二类居住3.461.24D-29二类居住9.101.210.92183525780CD-30市政用地0.300.60.1893530燃气调压站合 计151.78151.3010454规划指标(用地平衡表) (依据一)：用地性质名称用地面积(公顷)占总用地(%)建筑面积(万)公共服务设施7.413.97.41二类居住用地116.3461.18139.61中学用地2.421.271.94小学用地1.450.761.16托幼用地1.260.661.01市政用地0.30.160.18隔离绿地18.049.490集中绿地4.562.40道路占地38.3920.190区域总用地190.17100151.31-4. 技术经济指标(依据一):1 总用地190.17万（2853亩，含道路占地）1.1 规划建设用地151.78万（2277亩，不含道路占地）2 总建筑面积 151.3万2.1 住宅建筑面积 139.6万2.2 公建建筑面积 11.7万3 建筑限高 18米4 容积率 1.2(按上述指标计算，实际容积率仅1.0)注：以上建筑面积均为地上建筑面积，未考虑地下车库、地下设备间、地下人防等所需的建筑面积1-5.征地及拆迁费共72亿元，单位地价、单位楼面地价1-5-1 金盏乡长店、沙窝、马各庄面积、居民及企业建筑面积明细表(依据一)行政村村域面积(亩)居民占地()居民建筑()企业占地()企业建筑()人口总数户数总数劳动力总数超转总数残疾人总数长店784516572152042041568845067737221823175972478沙窝37551128909100025190167387110445653225236马各庄827132422925650048095657196530261291149260786合计198716028408679201148545109002978523570378315832001-5-2 农民回迁房面积：39.6万7852人50/人=39.2639.6万(回迁面积暂按50/人计)1-5-3 征地补偿费：64200万元2853亩22.5万元/亩=64192.5万元64200万元(征地补偿费暂按22.5万元/亩计，有待具体测算和谈判确定)1-5-4 规划建设用地土地费用：72亿元2277亩314万元/亩=714978万元720,000万元(规划建设用地土地费用暂按达到“七通一平”标准为314万元/亩计，有待具体测算和谈判确定)1-5-5 单位地价与单位楼面地价总用地单位地价：72亿元/190.17万=3786元/（252万元/亩）规划建设用地单位地价：72亿元/151.78万=4744元/（316万元/亩）总建筑面积单位楼面地价：72亿元/151.3万=4760元/(仅地上)二、经济效益分析方案一（容积率为1.2(实际为1.0)）2-1 项目容积率为1.2(实际为1.0)时的经济效益分析整体用地面积暂按2277亩考虑，设想规划技术经济指标如下：总用地面积：151.78万（2277亩）；总建筑面积：151.3万（地上）；其中：农民回迁住宅：39.6万；可售商品住宅：100.0万；可经营公共建筑：10.0万；配套公建面积：1.7万；实际容积率：1.0；首期启动规模：占地50亩，建设回迁楼39.6万；商品住宅11.7万。2-1-1 土地成本估算拆迁补偿成本及土地出让金：806058万元拆迁补偿(314)+土地出让金(1.2500元/666.67/亩)=354万元/亩2277亩354万元/亩=806058万元小区内部设施建设费按每建筑平方米50元计：151.3万50元/=7565万元土地总成本:806058(拆迁补偿+出让金)+7565 (内部设施)=813623万元商品房开发用地单位土地成本:813623万元/151.3万=5378元/（总建筑面积单位楼面地价）813623万元/110万=7397元/（不含回迁楼的可售建筑面积单位楼面地价）813623万元/2277亩=357万元/亩（总规划建设用地单位地价）2-1-2 财务分析以实际容积率为1.0，土地成本为813623万元计，财务分析如下:2-1-2-1财务分析假设条件规划总建筑面积151.3万规划商品住宅及经营公建面积110.0万配套公建面积1.7万土地成本813623万元首期启动规模：占地50亩，建设回迁楼39.6万；商品住宅11.7万。2-1-2-2主要经济指标预期售价(元/)开盘价均价最高价一期售价120001400016000二期售价130001500017000三期售价150001700019000四期售价160001800020000平均售价140001600018000注：由于容积率(1.0)较低，可在沿区域西侧、南侧设计容积率为0.60.8的高档住宅，其余区域容积率为1.21.6，充分利用周边绿化环境和引入区域的水流营造溪流湖泊，以提高住宅品质，增加销售价格。回迁楼售价按4000元/计，销售收入为4000元/39.6万=158400万元成本与收益分析主 要 指 标万元元/可售面积元/建筑面积一、预期收入1698400开盘价:14000元/110万+158400万元1918400平均价:16000元/110万+158400万元2138400最高价:18000元/110万+158400万元二、项目总投资149.6151.31、一类成本1069472.007148.887068.552、公司费用管理费用(一类成本2.5%)26736.80178.72176.71销售费用(一类成本2.5%)26736.80178.72176.71不可预见费(一类成本3%)32084.16214.47212.06销售税金(预期收入5.5%)105512.00705.29697.37公司费用小计:191069.761277.201262.85总成本1260541.768426.088331.41三、营业利润开盘价425758.242845.982814.00平均价657858.244397.454348.04最高价889958.245948.925882.08最大启动资金：310745期末净现值投资收益率(%)5年期投资收益率(%)四、投资收益率(未扣除所得税)开盘价425758.24137.0127.40平均价657858.24211.7042.34最高价889958.24286.4057.28五、投资收益率(扣除所得税后)开盘价285258.0291.8018.36平均价440765.02141.8428.37最高价596272.02191.8838.38注：因未做现金流量表，利息费用为估算，动态投资回收费未计算。成本核算见2-1-3投资概算。2-1-3 投资概算2-1-3-1概算依据：根据工程概算定额（暂缺）。按151.78万土地，建设151.3万住宅及公建(容积率1.0计算)2-1-3-2单位面积投资概算每建筑折合地价5378元(含土地出让金约500元/)；每建筑平方米建安费1200元（依照标准暂无）。每建筑平方米市政(150)、四源费(51)元；每建筑平方米园林景观、河流整治及绿化50元(自定)每建筑平方米12项税费共计145元（为建安费的12.11）以上五项合计为每建筑平方米综合造价6824元贷款利息每建筑平方米245元；以上各项总计为每建筑平方米综合造价70697070元。附：12项税费的取费标准建设单位管理费： 2投资方向调节税： 5（住宅项目无此项）建设工程许可证： 1竣工图费： 2.1设计费： 3勘察费： 5建筑工程合同鉴证费： 2标底编制费： 1合同审查费： 5质量监督费： 2.5工程监理费： 6招投标管理费： 6概算中各项取费标准均按平均取费计算。2-1-4 投资回报：可售建筑面积每平方米平均售价16000元减去综合总成本7070元，余营业利润：8930元/。销售收入总额：1140700万元（8930元/110万+158400万元）扣除公司费用后收入：992403万元 (1140700-148297)10694722.5%(管理费)+10694722.5%(销售费用)+10684723%(不可预见费)+11407005.5%(销售税费)=26737+26737+32084+62739=148297投资回报率：319.36；按5年期年投资回报率为63.87%（按实际投资310745万元计算,且未扣除所得税）扣除所得税后的利润总额：664910万元（992403(1-33%)扣除所得税后投资回报率：213.97;按5年期年投资回报率为42.79%(此结果仅供参考，以2-1-2-2 成本与收益分析为准)2-1-5 投资总额：土地购置费：806058万元(含土地出让金)；小区设施费： 7565万元；十二项税费： 21939万元(145元/151.3万)；建安费： 196841万元(含园林、绿化等，1301元/151.3万)；贷款利息： 37069万元(245元/151.3万)合计： 1069472万元；2-1-6 分期投资资金计划：2-1-6-1 首期资金计划：首期土地购置费：256058万元（806058万元分四期付清，第一期付256058万元，第二期付200000万元，第三期付200000万元，第四期付150000万元）小区设施费：2616万元(首期按开工51.3万计算)十二项税费：7439万元(首期按开工51.3万计算)建安费： 32063万元(首期按开工51.3万付施工款50计算)贷款利息： 12569万元(首期按开工51.3万计算)首期实投资金：310745万元30亿元首期销售收入：298400万元10万14000元/+39.6万4000元/=140000+158400=298400万元扣除公司费用后收入：257128万元 (298400-41272)3107452.5%+3107452.5%+3107453%+2984005.5%=7769+7769+9322+16412=41272万元期末余额：225065万元 (257128-32063)2-1-6-2 二期资金计划：土地购置费：200000万元小区设施费：1530万元(二期按开工30万计算)十二项税费：4350万元(二期按开工30万计算)建安费： 18750万元(二期按开工30万付施工款50计算)二期投资总额：224630万元二期销售收入：450000万元30万15000元/=450000万元扣除公司费用后收入：407279万元 (450000-42721)2246302.5%+2246302.5%+2246303%+4500005.5%=5616+5616+6739+24750=42721万元期末余额：388964万元 (225065+407279-224630-18750)2-1-6-3 三期资金计划：土地购置费：200000万元小区设施费：1530万元(三期按开工30万计算)十二项税费：4350万元(三期按开工30万计算)建安费： 18750万元(三期按开工30万付施工款50计算)三期投资总额：224630万元三期销售收入：510000万元30万17000元/=510000万元扣除公司费用后收入：463979万元 (510000-46021)2246302.5%+2246302.5%+2246303%+5100005.5%=5616+5616+6739+28050=46021万元期末余额：609563万元 (388964+463979-224630-18750)2-1-6-4 四期资金计划：土地购置费：150000万元小区设施费：2040万元(四期按开工40万计算)十二项税费：5800万元(四期按开工40万计算)建安费： 25000万元(四期按开工40万付施工款50计算)四期投资总额：177040万元四期销售收入：720000万元40万18000元/=720000万元扣除公司费用后收入：666237万元 (720000-53763)1770402.5%+1770402.5%+1770403%+7200005.5%=4426+4426+5311+39600=53763万元期末余额：1073760万元 (609563+666237-177040-25000)所得税前投资回报率：345.5%=1073760/310745(此结果仅供参考，以2-1-2-2 成本与收益分析为准)方案二（容积率为1.6）（申请调整控规后可能实现的方案）2-2 项目容积率为1.6时的经济效益分析整体用地面积暂按2277亩考虑，设想规划技术经济指标如下：总用地面积：151.78万（2277亩）；总建筑面积： 242.8万（地上）；其中：农民回迁住宅：39.6万；可售商品住宅：180.0万；可经营公共建筑：20.0万；配套公建面积：3.2万；容积率：1.6；首期启动规模：占地50亩，建设回迁楼39.6万；商品住宅23.2万。2-2-1 土地成本估算拆迁补偿成本及土地出让金：835659万元拆迁补偿(314)+土地出让金(1.6500元/666.67/亩)=367万元/亩2277亩367万元/亩=835659万元小区内部设施建设费按每建筑平方米50元计：242.8万50元/=12140万元土地总成本:835659(拆迁补偿+出让金)+12140 (内部设施)=843224万元商品房开发用地单位土地成本:847799万元/242.8万=3492元/（总建筑面积单位楼面地价）847799万元/200万=4239元/（不含回迁楼的可售建筑面积单位楼面地价）847799万元/2277亩=372万元/亩（总规划建设用地单位地价）2-2-2 财务分析以实际容积率为1.6，土地成本为847799万元计，财务分析如下:2-2-2-1财务分析假设条件规划总建筑面积242.8万规划商品住宅及经营公建面积200.0万配套公建面积3.2万土地成本847799万元首期启动规模：占地50亩，建设回迁楼39.6万；商品住宅23.2万。2-2-2-2主要经济指标预期售价(元/)开盘价均价最高价一期售价80001000012000二期售价90001100013000三期售价110001300015000四期售价120001400016000平均售价100001200014000注：在沿区域西侧、南侧设计容积率为0.60.8的高档住宅，其余区域容积率为1.41.8，充分利用周边绿化环境和引入区域的水流营造溪流湖泊，以提高住宅品质，增加销售价格。回迁楼售价按4000元/计，销售收入为4000元/39.6万=158400万元成本与收益分析主 要 指 标万元元/可售面积元/建筑面积一、预期收入2158400开盘价:10000元/200万+158400万元2558400平均价:12000元/200万+158400万元2958400最高价:14000元/200万+158400万元二、项目总投资239.6242.81、一类成本1270601.005303.015233.122、公司费用管理费用(一类成本2.5%)31765.03132.58130.83销售费用(一类成本2.5%)31765.03132.58130.83不可预见费(一类成本3%)38118.03159.09156.99销售税金(预期收入5.5%)140712.00587.28579.54公司费用小计:242360.081011.52998.19总成本1512961.086314.536231.31三、营业利润开盘价623438.922602.002567.71平均价1045438.924363.274305.76最高价1467438.926124.546043.82最大启动资金：354245期末净现值投资收益率(%)5年期投资收益率(%)四、投资收益率(未扣除所得税)开盘价623438.92175.9935.20平均价1045438.92295.1259.02最高价1467438.92414.2482.85五、投资收益率(扣除所得税后)开盘价417704.08117.9123.58平均价700444.08197.7339.55最高价983184.08277.5455.51注：因未做现金流量表，利息费用为估算，动态投资回收费未计算。成本核算见2-2-3投资概算。2-2-3 投资概算2-2-3-1概算依据：根据工程概算定额（暂缺）。按151.78万土地，建设242.8万住宅及公建(容积率1.6计算)2-2-3-2单位面积投资概算每建筑折合地价3442元(含土地出让金约500元/)；每建筑平方米建安费1400元（依照标准暂无）。每建筑平方米市政(150)、四源费(51)元；每建筑平方米园林景观、河流整治及绿化50元(自定)每建筑平方米12项税费共计170元（为建安费的12.11）以上五项合计为每建筑平方米综合造价5113元贷款利息每建筑平方米150元；以上各项总计为每建筑平方米综合造价52635300元。附：12项税费的取费标准(详2-1-3-2)2-2-4 投资回报：可售建筑面积每平方米平均售价12000元减去综合总成本5300元，余营业利润：6700元/。销售收入总额：1498400万元（6700元/200万+158400万元）扣除公司费用后收入：1314340万元 (1498400-184060)12706012.5%+12706012.5%+12706013%+14984005.5%=31765+31765+38118+82412=184060投资回报率：371.03；按5年期年投资回报率为72.21%（按实际投资354245万元计算,且未扣除所得税）扣除所得税后的利润总额：880608万元（1314340(1-33%)扣除所得税后投资回报率：248.59;按5年期年投资回报率为49.72%(此结果仅供参考，以2-2-2-2 成本与收益分析为准)2-2-5 投资总额：土地购置费：835659万元(含土地出让金)；小区设施费： 12140万元；十二项税费： 21939万元(170元/242.8万)；建安费： 364443万元(含园林、绿化等，1501元/242.8万)；贷款利息： 36420万元(150元/242.8万)合计： 1270601万元；2-2-6 分期投资资金计划：2-2-6-1 首期资金计划：首期土地购置费：285659万元（835659万元分四期付清，第一期付285659万元，第二期付200000万元，第三期付200000万元，第四期付150000万元）小区设施费：3140万元(首期按开工62.8万计算)十二项税费：10676万元(首期按开工62.8万计算)建安费： 45530万元(首期按开工62.8付施工款50计算)贷款利息： 9420万元(首期按开工62.8万计算)首期实投资金：354245万元35亿元首期销售收入：358400万元20万10000元/+39.6万4000元/=200000+158400=358400万元扣除公司费用后收入：310349万元 (358400-48051)3542452.5%+3542452.5%+3542453%+358405.5%=8856+8856+10627+19712=48051期末余额：264819万元 (310349-45530)2-2-6-2 二期资金计划：土地购置费：200000万元小区设施费：3060万元(二期按开工60万计算)十二项税费：10200万元(二期按开工60万计算)建安费： 43500万元(二期按开工60万付施工款50计算)二期投资总额：256760万元二期销售收入：450000万元60万11000元/=660000万元扣除公司费用后收入：599859万元 (660000-60141)2567602.5%+2567602.5%+2567603%+7200005.5%=6419+6419+7703+39600=60141万元期末余额：564418万元 (264819+599859-256760-43500)2-2-6-3 三期资金计划：土地购置费：200000万元小区设施费：3060万元(三期按开工60万计算)十二项税费：10200万元(三期按开工60万计算)建安费： 43500万元(三期按开工60万付施工款50计算)三期投资总额：256760万元三期销售收入：780000万元60万13000元/=780000万元扣除公司费用后收入：716555万元 (780000-63445)2567602.5%+2567602.5%+2567603%+7800005.5%=6419+6419+7703+42904=63445万元期末余额：980713万元 (564418+716555-256760-43500)2-2-6-4 四期资金计划：土地购置费：150000万元小区设施费：3060万元(四期按开工60万计算)十二项税费：10200万元(四期按开工60万计算)建安费： 43500万元(四期按开工60万付施工款50计算)四期投资总额：206760万元四期销售收入：840000万元60万14000元/=840000万元扣除公司费用后收入：777259万元 (840000-62741)2067602.5%+2067602.5%+2067603%+8400005.5%=5169+5169+6203+46200=62741万元期末余额：1507712万元 (980713+777259-206760-43500)所得税前投资回报率：425.6%=1507712/354245(此结果仅供参考，以2-2-2-2 成本与收益分析为准)方案三（容积率为2.0）（申请调整控规后争取实现的方案）2-3 项目容积率为2.0时的经济效益分析整体用地面积暂按2277亩考虑，设想规划技术经济指标如下：总用地面积：151.78万（2277亩）；总建筑面积： 303.6万（地上）；其中：农民回迁住宅：39.6万；可售商品住宅：240.0万；可经营公共建筑：20.0万；配套公建面积：4.0万；容积率：2.0；首期启动规模：占地50亩，建设回迁楼39.6万；商品住宅34万。2-3-1 土地成本估算拆迁补偿成本及土地出让金：865260万元拆迁补偿(314)+土地出让金(2.0500元/666.67/亩)=380万元/亩2277亩380万元/亩=865260万元小区内部设施建设费按每建筑平方米50元计：303.6万50元/=15180万元土地总成本:865260(拆迁补偿+出让金)+15180 (内部设施)=880440万元商品房开发用地单位土地成本:880440万元/303.6万=2900元/（总建筑面积单位楼面地价）880440万元/260万=3386元/（不含回迁楼的可售建筑面积单位楼面地价）880440万元/2277亩=387万元/亩（总规划建设用地单位地价）2-3-2 财务分析以实际容积率为2.0，土地成本为880440万元计，财务分析如下:2-3-2-1财务分析假设条件规划总建筑面积303.6万规划商品住宅及经营公建面积260.0万配套公建面积4.0万土地成本880440万元首期启动规模：占地50亩，建设回迁楼39.6万；商品住宅34万。2-3-2-2主要经济指标预期售价(元/)开盘价均价最高价一期售价6000800010000二期售价7000900011000三期售价90001100013000四期售价100001200014000平均售价80001000012000注：在沿区域西侧、南侧设计容积率为0.60.8的高档住宅，其余区域容积率为1.62.2，充分利用周边绿化环境和引入区域的水流营造溪流湖泊，以提高住宅品质，增加销售价格。回迁楼售价按4000元/计，销售收入为4000元/39.6万=158400万元成本与收益分析主 要 指 标万元元/可售面积元/建筑面积一、预期收入2238400开盘价:8000元/260万+158400万元2758400平均价:10000元/260万+158400万元3278400最高价:12000元/260万+158400万元二、项目总投资299.6303.61、一类成本1417347.004730.804668.472、公司费用管理费用(一类成本2.5%)35433.68118.27116.71销售费用(一类成本2.5%)35433.68118.271