八十年代美国不动产评估业的缺陷与不足.pdf

中介 一 评估师的专业基础知识 要求不高 与其他行业相比 美国的评 佶师通常需要的正式教 育程度较 低 根据1 9 9 0 年不动产评估师学 会的调查 在所有 已经取得评估 行 称号之 一评估学会会员 MA I 的评估师中 仅有6 8 的 凡具有本科以上学历 而这些会 缺陷与不足 员中许多人所学 的专业与不动产 评估的关系并不 紧密 直到 1 9 7 0 年大学学 历才成 为获得评 估学会 专业 称号的条件 之一 现在评估 行 业的新成 员更 多的是大学金融 专业的毕业生 评估教 育家 的观 点认为 目 前大 多数评估师 的背景知识仍然 很欠缺 他们主 张扩展评 估的学 爿领域 将金融学 微观经济学 建筑学 城市地理学 经济法 统 计学 英文写作甚至行为科学的 教育综合进评估教育中 根据专 家的建议 评估学会已开始推荐 使用由不动产法 建筑与设计学 金融学 数学及其他有关学科构 成的知识体系课程 然而 这些 学科的学习并没有成为进入评估 咬丽蔷 编 译 4 州 Q 惘 业的必要条件 F I RR E A规定评 佶师在获准从事不动产评估资格 之前必须完成1 6 5 课时的学 但 是 并没有对其他有关课程如金 融学 经济学 统计学及英文写 作等的学 习提 出要求 尽管学历要求在不断提 高 但评估行业如何吸引最优秀人才 却是问题 评估行业的收八不高 只与教师行业相当 许 多有能力 的评估师后悔从事了评竹业 不 少素质较高并具有高学历的评估 怖纷纷另曝高就 而许 多进 入新 评估行业的评估师却义没有币动 产评估的经验 二 后续教育不够 评估行业在综台能 和学术 背景方而的不足 是评估 土蚓 协会 需要通过后续教育和培训 予以弥补的东西 虽然评估社团 组织大学的学者和有经验的评估 专家编写了后续教 育教材 但是 多数社团的后续教育课程强调评 估理论知识多 而如何将理 沦运 用于实践则谈的很少 甚至对评 估实务的考试 其评价标准也多 十 文献 来源 V e r n o n Ma r t h l I K A p p r a i s i n g Th e P r o f e s s i o n MOR T G E G E BA NKI NG MA YI 9 9 1 国有 资产 管理 5 5 维普资讯 中介 强调传统评估理论方法的使用而 非评估结果的准确性 以商用不动产评估中厂 泛使 用的折现现金流量法 DCIZ 的 教学为例 后续教育中 评估师只 到了折现现金流量法的基本理 结构 却并不知道该如何住现 戎中应用 很少有人教他们如 日 殳计需要许多假设的折现现金流 量模型 比如 很少有评估师清楚 地认识到随着资产的老化 资产 0 起费用增D r l fl 速度要比资产带 来收益增加的速度要快 即费用 比率是递增的 而许多评估师任 使用折现现金流量法进行评估分 析If 使用的费用比率却是不变甚 至是递减的 这与大部分资产使 的事实显然是相互矛盾的 三 缺乏与市场的沟通和认 识 由于依据的不是当时的市场 信 自 许多评估结果公布时就已 经过时 这 一方面是评估师普遍 j 不动产市场主体缺乏交流 而 更重要的原因则是使用历史数据 当 评估帅们普遍固守着 历史 性评估 方法 即通过研究先前的 受制f羊群心理的大众购买数据 进行竹价 他们缺少微观经济学 一靠 场周剃性行为 评估对象市场 预期等方面的知识 住市场销售 I 赶乏的情况下 仍然把 自 局限 订 过去的以销售数据解释将柬市 场行为的圈子里 在整个市场城 软 l u l i 将开始的经济衰退的状况 r 仍有币少的评估师过早地预 期商用不动产将要升值 这显然 足与市场需求下降 产品价格下 降的微观经济规律相悖的 F I RRE A发布后 新的评估 准则要求评估师在进行商用不动 5 6 国有资 产管理 产评估时需报告市场走向和促销 周期 然而 问题在于评估师并 未掌握 市场分析的相关知识 四 传统的评估理论需要发 展和 完善 美国的评俯学会等行业组织 多年来形成了 种只看方法和证 明过程 不看结果正确与否的评 价机制 传统的评估基本方法包 括市场法 收益法和成本法 稍 不法意 i种方法在应用中都会 发 生错 误 市场法是将评估对象与 已经 卖出的类似资产进行比较从而得 出砰估值 然而 市场情况是千 变万化的 评估基准 日以前的数 据很可能 已经过时了 另外 在 对复杂的资产进行评估时 完垒 将评估对象与参照物等 同起来而 根本不考虑它们在交易动机上的 区别显然也是不可取的 收益法是根据投资参数将资 产的收益资本化为评估价值 许 多评估师在使用收益法的过程中 采用的是根据以前年度的净运营 收人计算出参照物的资本化率 然后将该资本化率应用于评估标 的计算它 一 年的收益或固定收 益率 当收益在每年之间变化较 大时 这种方法就会脱离事实 以过时信息为推导基础的市 场珐和收益法会 导致在上升的市 场行情中低估评估对象的价值 相反 刚在下降的市场行情中高 估评估对象的价值 成本法是通过分圳计算折 旧 成本得出资产的 置价值 大多 数商用资产都是以低于重置成本 的价格成交的 许 多评估师使用 绎济性贬值这个名词来概括解释 这一差值 佩经济性贬值却难以 准确估计 而相对来讲较为丌 丁 靠 的重置或重建成本的估计 即实 体性贬值和功能性贬值也同样令 人难以捉摸 现存的评估文献在 理论上虽然正确 但却总足 与实 际有差距 五 重形式而轻实质 评估师要获得专业资格就必 须通过地方专业资格委员会的工 作考核 未通过考核的大部分原 因是工作没有达到标准 而不是 评估值不准确 囡为考棱 I 作只 是严格按 专业职业标准 的要 求执行 任何地方专业称号委员 会并没有把评估的正确性列为标 准之一 评估报告不能通过的原 因经常是 由于责任范围没有界 定 没有正确填写声明书等 注 重外在形式而忽视内在实质将那 些敢于把评估方法 与评估统 一 起 来的不动产分析师 不动产评估 师被拒之门外 六 评估资证的误导 MA I 专业资格通常被认为是 评估师的最高资历证明之 评 估学会的准则是严密的 就其规 定而言 足以剔除那些能力欠缺 或不按规定方法 评估的评估师 而许多有用的经验并不能 用米增 加经验得分以获取 专业称 c 其 巾包括为机构投资运仵的投资组 合评估 是坪估报告太短 以纳税为 日的的税基评估 娘 是几乎没有独立的资产 动 投资分析 原因是没有使 Y l M准 的 三种方法 事变上 那些从事 不动产的工 商管理颐 f 难以获得 i 平 估学会会员资格 MAI 中的许 多人又连大学程度的商业 曝崔都 没 过 然而 许 多需要评估师 的雇主却坚持雇佣M A I 去避行 维普资讯 投资组合评估 税基评估及投资 分析 而没有意识到大 多数具有 争业称号的评估师缺乏这方面的 经验 七 注重数量而忽视质量 在收费的lL平估行业中值 存 在着数量 与质量这一对矛盾的斗 争 当一个评估师的业务增加时 他就要增加雇 员 最终评估师成 为管理者 代表的是那些经验不 足的下属们的工作 使评估成了 脑力集成生产线的产物 而并非 由评估师独立完成 评估师们在 数量的压力下尽量缩短单位评估 报告的 作时间以便开始新的工 作 赚取新利润 评估报告中大量相关资料和 标准用语的使用给人造成刻苦努 力的假象 花哨的外表和 图表说 明掩盖了研究和分析 的不充分 众多的表格和公式计算使得报告 使用者通常不注意其中的分析部 分 这些都给评f 占 师草率粗心创 造了条件 八 利益驱动使评估 师放弃 职业道德 人们普遍具有 好客户的倾 向 许 多贷款人对评估师施加压 力 要评估价值为交易服务 特别 当评估师的个人收入 与贷款额度 相关联时 这种倾向就更加明显 在提供全面不动产服务的经 纪人公司里 评估师通常受到来 自高级台伙人的压力 特别是当 该合伙人在收购 租赁及经营评 估对象的业务中负有一定责任时 压力会更大 而在对客户的投资 组 合收 购或 经营项 目评 估过程 中 由于评估师的个人收入与评 估值直接相关 同样也要承受很 圈瞳 中介 大压 周期性的投资组合坪估 如果由同一评估师来做 他就会 怕 自己或客户丢面子而不去改正 先前的错误 由于害怕投资组合 计划不被批准 评估师更愿意让 客户的财产升值而 是贬值 九 组织管理与领导不利 上述问题说明美国的评估行 业还缺乏有效的领导和管理 虽 然评估学会的领 导们都有 良好的 初衷 但是 评估学会在权力上 的分割成为它进步的最大阻力 代表学会行使权 力的地方权力机 构具体 对评估 师的 工作进行 砰 价 却不重视现代评估技术的发 展 结果就成了学会总部力图去 除不合格的评估师 而地方委员 会却剔除了合格的评佶师 咬丽蔷胡楠中国注册会 计师协会 书讯 欢迎订阅 2 0 O 0机 电产品报价手册 系列产 品 详细地址 I l 联 系 人 电 话 订阅单位 I l 邮 编 传 真 图 书 资 料 名 称 定价 数量 金额 l 2 0 0 0 机电产品报价手册 上中下 6 6 0 元 套 2 2 0 0 0中国机电产品成套设备购销手册 2 1 8元 册 3 I 9 9 9机 电产品报价手册 共 4册 8 0 0 元 套 4 1 9 9 8机电产品报价手册 上中下 3 0 0 元 套 5 1 9 9 8国外机电产品市场价格 目录 上中下 2 7 0元 册 6 1 9 9 0 1 9 9 7 机电产品价格评估指数 1 O 0 元 册 7 1 9 9 9中国中小型成套机械设备购销手册 2 0 0元 册 8 2 0 0 1年 中国机电产品价格商情 周刊 8 0 0元 年 9 2 0 0 1 年 中国机电产品评估价格信息 双月刊 3 0 0元 年 1 0 2 0 0 1 年 工程造价信息 双月刊 3 0 0 元 年 金额 合计 地 址 北京市西城百万庄大街 2 2 号产业 所 1 0 0 0 3 7 电话 叭 0 6 8 3 2 6 6 4 3 6 8 3 2