论房地产企业施工阶段的工程造价管理及控制.doc

论房地产企业施工阶段的工程造价管理及控制王忠孝 （北京首政置业集团有限公司 北京101500）【摘要】： 从施工阶段影响工程造价的主要因素、设计变更和设计变更引发的工程量变更签证、施工阶段材料费用的控制 、施工阶段加强对承包商施工管理控制、竣工决算阶段控制等方面对施工阶段工程造价管理的实施要点进行了阐述，使工程造价符合实际情况，科学的利用建设资金，最大程度地发挥业主的投资效能，从而获取满意的经济和社会效益。 【关键词】：房地产开发 施工阶段 造价管理及控制引言：在房地产开发业市场激烈竞争的大潮中，如何求生存、促发展是房地产开发企业面临的一个重要课题。工程造价控制贯穿于开发项目决策、设计、招投标、施工、竣工验收、竣工结算等阶段的全过程。其中，施工阶段是有效控制工程造价、防止施工超预算，取得效益的重要阶段。工程造价控制的目的是把工程造价控制在合理的范围和核定的造价限额以内。工程造价是项目决策的重要依据、是制定投资计划和控制投资的依据，是提高企业竞争力的关键，施工阶段造价管理的核心是有效控制成本，在工程造价由货币形态向实物形态转化的过程中，通过科学组织，提高效率和降低成本，实现企业的经营目的。所谓控制就是指行为主体为保证在变化的条件下实现其目标,按照事先拟定的计划和标准,采用有效方法,对被控对象实施中发生的各种实际值与计划值进行对比、检查、监督、引导和纠正的过程，如何降低工程成本，增大效益，提高企业工程投资收益，科学的利用建设资金，最大程度地发挥业主的投资效能，有效地控制施工阶段工程造价是关键。一、施工阶段影响工程造价的主要因素 施工阶段影响工程造价的主要因素有地质条件、物价浮动、工程量以及天气气候。物价浮动的变化不是以人的意志为转移的，是人力所不能控制的，气候的变化一般情况下也是有规律的，唯有工程量的变化大多来源于工程变更。工程变更的多少直接决定了施工阶段的工程造价的变化数量。所以施工阶段的造价控制重点是工程变更。因为设计阶段是工程造价的形成阶段，而施工阶段是工程造价的实现阶段。如果施工中不发生工程变更，造价就不会超出施工图预算的范围。 在施工过程中，如果发生设计变更，将对施工进度产生很大的影响。因此，应尽量减少设计变更，如果必须对设计进行变更，应尽量提前，变更发生得越早损失越小，反之就越大，尤其对造价影响较大的设计变更，更要用先算账后变更的方法解决，多年来在房地产开发建设领域内还没有或极少有不发生设计变更的现象，关键是怎样变更最合理、最经济，又能达到设计功能，所以应重点加强设计变更的管理，才能使工程造价得到有效控制。二、如何控制设计变更和设计变更引发的工程量变更签证（一）认真做好图纸的设计与审查工作做好图纸设计与审查工作，可以减少图纸中的错漏现象，使设计阶段的施工图预算更为准确。各专业图纸本身不完善、专业之间配合不当或设计深度不够，将导致在施工阶段的设计变更增加，从而导致工程造价增加。设计单位要提高设计深度，完善图纸设计，在设计单位向业主提供非正式施工图前开发建设单位应组织相关部门的相关专业技术人员对设计图纸进行全面会审，对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核,从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作,以求得提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误给施工带来变更,造成经济损失，各专业设计人员加以完善，确定最终施工图纸，避免或减少在施工阶段提出更改。通过招标选择合适的设计单位，合理的设计费用；在设计合同内对因设计单位的原因造成设计变更而产生的投资失控，明确其应承担给业主造成的经济损失和法律责任。（二）运用价值工程优化设计方案价值工程，是通过各相关领域的协作，对所研究对象的功能与费用进行系统分析，不断创新，使之以最低的总成本，可靠地实现产品的必要功能，从而提高产品价值的科学的技术经济方法。应用价值工程进行设计方案的优化是控制工程造价最有效的途径。设计师应通过与业主及各利益相关者充分的沟通,考虑建造成本与寿命周期内维修费用的合理分配,从研究对象的功能出发弄清哪些功能是必要的,哪些功能是辅助的,在改进方案设计中使项目的功能结构更加合理。最终,使工程项目的功能与工程项目的成本之比达到最优值。 价值工程的主要特点是以功能需求为出发点,对所研究对象进行功能分析,使设计工作做到功能与造价统一,在满足功能要求的前提下,降低成本，所以房地产开发单位可以要求设计人员针对变更项的使用功能设计出几套变更方案并作出技术、经济分析，在科学分析的基础上,对变更方案实行科学决策,选择技术可行、施工方便、经济合理的变更方案。（三）设计变更引发的工程量变更签证控制签证的关键在于建立工程签证管理制度，明确甲方、监理、预算等代表人员的职权范围和分工责任，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确，我们首先强调办理工程签证的及时性。一道工序施工完，时间久了一些细节容易淡忘，如果第二道工序又将其覆盖，客观的数据资料就难以甚至无法证实。其次，对签证的描述要求客观、准确，要求隐蔽签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况，如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明几何尺寸，并附上简图，施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、几何尺寸、参加计量人员等的原始数据，不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同约定及时审核签认增减价值，开发建设单位造价管理人员要掌握建材行情，如果对材料市场价格不清楚，就无法进行工程造价管理。所有设计变更、工程洽商最好由设计师、开发建设单位和承包商双方主管技术工程师、造价工程师和监理单位的专业监理工程师在会商后集体签证，避免技术工程师不管或不懂经济，造价工程师不管或不懂技术，相互专业不精通，造成经济浪费现象。三、施工阶段材料费用的控制 加强材料、设备的采购供应管理，控制材料价格。材料费用是构成工程造价的主要因素。一般建筑工程中土建材料费用约占造价约60-70%左右，安装工程的材料或设备费占造价约75%左右，且呈上升趋势。由此可见，选用材料或设备是否经济合理，对降低造价起着十分关键的作用。在施工前，对工程所需材料不仅要进行货源的调查研究，广泛收集供货信息，尽量寻找货和价的最佳结合点。在施工阶段开发建设单位应采用与国际接轨的市场价形式确定造价，直接按市场价进行工程组价。对于项目采用北京市建筑材料信息价格进行优化：在保证工程质量的前提下，全部材料价根据安装季度、时段采用市场询价，保证货比三家，质优价廉地购买材料，建设单位、监理单位、承包单位三方在事前签订认价单，作为结算依据，同时也充分体现材料价的真实性，做到减少工程成本，提高企业利润，该项管理与控制可节约开发项目资金达到工程总造价约15-20%。四、施工阶段加强对承包商施工管理控制 加强对施工方案的技术经济比较，把好施工管理关，也是控制造价管理的有效办法。施工方案是施工组织设计中的一项重要工作内容，合理的施工方案，可以缩短工期，保证工程质量，提高经济效益。对施工方案从技术和经济上进行对比评价，通过定性和定量分析，通过对质量、工期、造价三项技术经济指标比较，选择合理的施工方案。所以对于承包商做的组织设计方案建设单位应组织相关专业人员对工序搭接、技术保证、经济分析、质量约束等进行有效论证与整合，使其具备工序合理、节约人力、物力、在合理的造价内通过技术手段制定详细的施工保障措施，建立健全质量管理体系，达到施工组织设计方案实施的最佳效果，从而降低工程成本,减少工程变更和现场签证,加强投资管理与控制。开发建设单位督促和协助承包商在保证安全和质量的前提下，利用成熟的技术手段控制或缩短工期，使得开发项目及早上市交易，回收资金，降低投资费用，使其产生更大经济效益和社会效益。五、竣工决算阶段控制在工程竣工决算时，开发建设单位的造价师应依据合同条款约定办理工程竣工结算，造价师必须深入工程现场，调查施工图与工程实际是否相符，对工程预算外的费用严格控制；对于未按图纸要求完成的工作量及未按合同约定执行的施工签证或签证不符合事实或签证与竣工图不符的进行费用核减；同时凡是合同条款明确约定包含的费用，未按合同条款履行的违约费用等一律进行核减。重点核减工程变更或施工中建设单位取消或减少的施工项及造价。工程量的审核应根据施工承包合同约定，对施工过程中出现的设计变更、工程洽商等现场签证进行审核，不能多算或不按规则计算，开发建设单位和施工单位都要做相应的结算书、工程计算式和材料用量明细表，双方进行逐项核对，这样才能做到客观、公正、合理、准确。同时，在结算审核中，还应注意审核项目的单价、结算书中分项的正确性及套用定额的适用性，结合现场的实际情况分析计算。在取费标准审核时主要从工程项目的二个主要方面入手：其一是将结算书与施工合同约定核对。看其资质等级、承包内容、承包方式是否与合同约定相符，有的是施工图预算加系数承包，一次性包死，即闭口合同，所有签证均作为技术洽商，有的是施工图预算加签证或工程量清单加签证承包，前者承包在竣工决算时不得出现经济签证，后者承包竣工决算时允许有签证，重点是审核签证的真实性、有效性、合法性、量和造价的准确性，其二是审核工程费用的计算过程。重点是审核各项费用在计算时所确定的基数是否符合地方性造价文件或指导文件规定，取费系数是否与工程类别一致、费用内容有无重复计算的问题等。在材料差价审核时对于按系数法计算的材差部分，注意材差系数的变化和材差计算的基数规定，以地方有关主管部门每季度下发的文件为审核标准，注意材差系数计取的时间与施工进度是否一致。对于按实结算的材料在审核其价差时，以审核材料用量和材料的实际价格为主。对那些可以据实调整的材料直接审核施工单位的原始票据或经建设单位、监理单位、施工单位三方签认的确认单。在工程量清单招标工程的结算时，投标人的综合单价一次包死不作调整。在工程量调整时的结算中，工程量清单中原有的项目，应按报价中的综合单价确定；工程