楼盘SWOT分析-案例.ppt

潼南45亩项目全程策划 初步建议 二 一 年十二月十三日 一项目背景及市场研究 潼南概况 潼南地处重庆西北部 距重庆主城区92公里 东邻重庆合川区 西靠四川安岳 南连重庆铜梁县 北接四川遂宁县 幅员面积1594平方公里 潼南是重庆市规划建设 一小时经济圈 的重要板块 成渝经济圈的桥头堡 遂渝高速公路穿境而过 紧邻渝遂快速铁路 至重庆 成都均只需1小时 南接国道319线 西接国道205线 省道国道四通八达 涪江二桥进一步拉通老城与新城的距离 促进县内发展 一圈两翼 发展战略对潼南县的影响 潼南发展空间无限广阔 潼南是连接四川的桥头堡 潼南经济的发展 分析 潼南在经济危机中所受的影响与发达地区相比较小 经济走势平稳 另外 投资增长未达到重庆市 35 2 平均水平 GDP 潼南人口构成及发展 据公安户籍人口年报统计 2008年末 全县总人口932603人 其中 农业人口812705人 比上年下降0 7 非农业人口119898人 比上年增长6 7 从目前潼南县人口结构来看 潼南的非农业人口主要集中在老城区 而江北新城的非农业人口数量也在逐渐增加 城镇化进程对潼南发展的推动 目前潼南县城市常住人口不到18万 城市化率不足20 根据重庆市城乡总体规划 2007 2020年 将潼南定位为中等城市 到2015年城市人口应达35万人 城市化率应达37 七年时间每年的城市化率必须提高2 4 按全县总人口95万人计算 每年进城人口必须达2 2万人 每人按标准居住面积约27平方计算 每年全县必须竣工住宅面积达59 4万平方米才能满足需求 分析 从潼南的城市化率和城市进程来看 是 一小时经济圈 里比较差的 由于城市化进程势不可挡 因此 潼南的房地产市场有很大的潜力和巨大的商机 潼南县总体规划 2002 2020年 分析 从潼南的现状和未来规划看 潼南的地理位置得天独厚 内外交通衔接通畅 江北新城的崛起为潼南的发展带来了更多的机会 新增的交通为城区内 外的潜在客户提供了便捷的交通 分析 潼南居民消费潜力巨大 有钱人 逐渐增多 主要拉动经济增长的主要还是为批发和零售业 其房地产的领军业尚未显现 房地产业发展空间仍然巨大 潼南发展的推动力 潼南房地产市场发展现状 潼南楼市总体现状 2010年4月份潼南房地产指标 潼南的房地产总体情况可概括为供给与需求两旺 市场交易活跃 呈现出健康均衡发展的态势 近3年房地产开发投资 单位 万元 潼南商品房投资呈上升的趋势 2008年房地产开发投资略减 但是从2009年开始 房地产开发投资增长 潼南的房地产开发投资更上了一个台阶 潼南房地产市场发展现状 近三年商品房施工面积 单位 平方米 从近三年的施工面积走势来看 潼南的房地产市场呈现了一个稳定发展的阶段 但潼南房地产市场尚不成熟 潼南房地产市场发展现状 房产消费市场分析 随着居民收入 购买力的增加 其对生活环境的要求也将提高 届时 对物业的要求自然会提高 潼南房地产市场格局 目前潼南的房地产主要分三大块 第一块是江北新城 现县政府所在地 第二块是凉风垭梓潼镇镇府及一中地块 第三块是规划中的滨江片区 原潼南老街 潼南火车站片区控制性详细规划 功能定位为 以高新技术产业 物资集散为主体功能 配套发展商贸 居住 设施完善的新型城市区 三区 生活配套区 物流园区 高新技术产业区 一轴 景观大道 二 地块解读 项目SWOT分析 项目认知及SWOT分析 地块解读 项目属性及印象 3 2 1 经济指标 位置 潼南县江北新区东一路与东二路之间占地面积 45亩建筑面积 75000 容积率 2 5用地性质 居住用地现状 生地 无需拆迁 项目四至 4 周边配套 地块解读 项目属性及印象 3 项目四至 2 1 经济指标 项目占地面积13975 7 约合45亩 地块形状类似于一个大矩形在东南角切割掉一个小矩形 东西向宽度分别为255m 153m 南北向长度分别为163 5m 53 66m 项目四至 东 东二路 西 临近东一路 与30m 小地块接壤 南 部分紧挨主干道北三路 部分靠近消防中队 北 未开发小区 周边配套 4 地块解读 项目属性及印象 3 项目四至 2 1 经济指标 地形地貌 与主干道及周边道路形成一定高差 地块上部较为平坦 土壤中有大量鹅卵石 土质 地质均较好 地表上无构筑物 附着物 有少数农作物 无高压电线穿过 项目开口位置在主干道一侧 项目红线情况不明 周边道路情况不明 建议开发商尽快落实红线图 地块较为规整 规模较小 有一定的规划设计难度 周边环境 周边建筑物尚未形成 规划情况不明 初步判定西部小地块的构筑物高度不会超过30m 景观资源 周边无景观资源可供利用 周边配套 4 地块解读 项目属性及印象 3 项目四至 2 1 经济指标 周边配套 4 地块解读 项目属性及印象 3 项目四至 2 1 经济指标 周边配套 4 银行 工商银行 重庆银行 三峡银行 邮政储蓄 农村商业银行中小学 重庆潼南小学 潼南县永康小学 潼南蓝天希望小学潼南县卧佛小学 潼南县实验小学校 潼南中学农贸市场 江北农贸市场商业 江北新城中心商业广场医院 潼南中医院 潼南仁义医院 潼南桂林街道社区医院休闲娱乐 江北城中心广场邮局 潼南县邮政局交通车站 江北车站 潼南火车站网球场 羽毛球场 篮球场 健身步道 儿童娱乐设施 项目S W O T 分析 1 优势2 劣势3 机会4 威胁 优势 Strength区位 市政部门的迁入 火车站的建成等催生了江北新城板块的迅速发展 客户对江北新城片区的认可度越来越高 地块较为规整 交通较为方便 与短途汽车站 火车站均较近 物价的飞涨使得地价快速升值 周边市政配套较完善 有潼南中学 小学 幼儿园 潼南中医院等 劣势 Weakness项目规模较小 景观环境等难以形成 与人们越来越追求高品质的生活趋势相背离 项目四周只一侧临近主干道 其余三边均有物业 且项目规模较小 项目的主出入口设计 规划设计及布局等均有难度 周边物业不明 退间距情况不明 项目面积限制 自身配套不易形成 机会 Opportunity潼南返乡群体多 旧城密度大 以及旧城换房城的人群较多 目前周边楼盘销售情况良好 潼南房地产市场发展缓慢 后劲足 刚性需求大 相比其他区县其发展空间大 改善性需求由于国家相关政策受到抑制 产品档次低 多层普遍为一梯四户 普通高层为一梯八户居多 洋房 类洋房 包装成洋房 及各种风格的物业是潼南房地产产品的空白点 可采用创新的营销手段 目前潼南房地产营销水平低 宣传单 售楼部等都不足以提升物业的档次 据统计 好的营销手段至少可提高10 的物业档次 威胁 Threat政府宏观政策以抑制房地产过快发展为主 预计2011年将出台一系列财政政策和货币政策 江北新城片区尚未成熟 周边地块的未开发物业将在1 2年内呈现 在周边