设计管理体系ppt课件.ppt

房地产设计管理体系培训课件2012 5 前言概述房地产的设计管理工作从前期土地获取中对于意向地块的规划研究分析到设计全过程中的效果把握 技术管理 进度控制 施工期技术支持直到项目竣工投入使用等 基本上贯穿于整个房地产开发过程的始终 房地产开发中的设计管理作为房地产开发中操作管理的重要的组成部分 其管理工作的水平对项目有着举足轻重的影响 此为序 总目录 房地产设计管理的目标和内容 建立精细化市场需求下的规范化设计管理体系 项目后评估 复盘 各设计阶段关注的要点及原则 一 房地产设计管理的范畴与定义 涉及房地产开发的全过程 内容包括 从项目初判的跟踪 到项目决策中的概念草案研究 从概念设计到施工图设计 到施工现场的技术支持配合到营销道具的制作 以至到后期物业客服的维修 整改的技术支持等 房地产设计管理的范畴 一 房地产设计管理的范畴与定义 契合企业的发展战略 锁定项目的经营目标 在符合企业发展的产品策略指导下 通过有效的组织 完善的流程及制度的建立 方法的提升等一系列手段 在产品制造过程中实施的涉及设计内容的管理 房地产设计管理的定义 房地产设计管理的目标和内容 二 房地产设计管理的目标和内容 品质保证进度把握成本控制 设计管理三大目标 二 房地产设计管理的目标和内容 品质保证 设计管理三大目标 品质保证 通过规范化 标准化 科学化的设计管理工作体系实现项目各阶段各类型设计成果的高品质呈现 具体为 最终实施方案能够实现公司的战略发展构想 符合项目的市场产品定位和客户要求 各阶段图纸成果符合法律法规 政府审查及实际使用的深度和要求 与内外部各相关单位部门的合作沟通顺利等 二 房地产设计管理的目标和内容 设计管理三大目标 进度把握 通过规范化 标准化 科学化的设计管理工作体系实现项目各阶段各类型设计工作的进度完全控制在集团公司的各级计划体系内 严格实行计划管理 确保设计工作按时完成 避免因设计工作的延误导致后续工作无法按时开展及整体开发计划的滞后 进度把握 二 房地产设计管理的目标和内容 设计管理三大目标 成本控制 通过规范化 标准化 科学化的设计管理工作体系实现各项目的最终实施总体成本严格控制在集团前期的成本要求范围内及确保成本在项目内部的合理化分配 包含设计管理成本 例如设计单位的选择决定设计费用的多少 工程实施成本 主体 园林景观 装修 等 成本控制 二 房地产设计管理的目标和内容 设计管理内容 任务管理资源管理进度管理技术管理 设计管理是贯穿于房地产开发始末的 针对设计成果的 进行任务管理 资源管理 进度管理 技术管理的系统化的管理工作 二 房地产设计管理的目标和内容 设计管理内容 作为业主方的设计人员 也就是设计管理者 区别于设计院的设计人员最大的一点就是 前者是任务的制定者 后者是任务的执行者 制定合理有效的设计任务要求 是业主方对设计顾问公司管理的根本 我们以概念规划的设计任务要求为例来说明它的组成及其来源 1 规划指标要求 来源于政府给出的规划条件 2 产品配比要求 来源于市场调研及策划分析 成本测算 前期规划研究 3 规划原则 来源于市场调研及策划分析 前期规划研究 4 规划成果要求 来源于该阶段业主对于设计成果的了解 下阶段设计的衔接以及政府的报批要求 5 设计进度要求 来源于项目的总体设计计划 任务管理 二 房地产设计管理的目标和内容 设计管理内容 编写设计任务要求之前有很多功课要做 诸如规划研究 参与到市场调研与策划直至形成产品定位报告 参与到成本测算 在施工图的设计任务要求中可能还需要确定限额设计的限值 编制总体设计计划等 在判断设计成果时 应该站在产品定位的角度 或者说是站在客户的角度 根据设定客户的好恶来判断 好的设计管理并不是只针对设计 而是要跳出设计来谈设计 更多的参与到策划与测算的工作中去 任务编制才能有的放矢 并保证最终成果完美的契合公司战略构想和市场产品定位 任务管理 二 房地产设计管理的目标和内容 设计管理内容 作为设计管理的最大资源就是所聘请的设计顾问公司 资源管理就是针对各设计公司合作伙伴的管理工作 包括资源库的建立 单位的选择与合作方式 协同共作制度 事中及事后相互评价机制等 设计顾问公司一般会有如下组成 规划方案设计单位 建筑方案设计单位 建筑施工图设计单位 园林景观设计单位 室内精装设计单位 审图公司 其余各种二次专业设计单位如幕墙 钢结构 标识等 会依据项目的定位 对敏感点的分析 进行设计单位的组合 配置 资源管理 二 房地产设计管理的目标和内容 设计管理内容 委托原则1 擅长原则 术业有专攻 每个设计院擅长的方向 设计水平是不一样的 有的擅长住宅 有的擅长公建 有的擅长施工图 有的擅长方案 所以会根据项目定位来进行选择 2 成本原则 依据项目定位选择相应的设计单位 而在同等条件下 选择价格低的设计院 3 磨合原则 曾经合作过且配合较好的设计单位的设计团队 沟通成本会降低 4 技术优先原则 应该落实到具体做事的团队的技术能力 而不是光是公司的品牌 即使品牌好 但具体做事的团队不行 也很难补救 尤其在施工图阶段 因为技术问题的改进不是一朝一夕的 由于技术的偏差 很可能对项目造成无法挽回的损失 资源管理 二 房地产设计管理的目标和内容 设计管理内容 如何对这么多的设计顾问团队进行管理 除了自身进行监督管理 通过合同 任务要求之外 更多的工作是在各单位之间的协调 沟通工作 并利用他们自身的技术优势形成冲突 来解决问题 一般来说 一家设计院只对委托范围的环节比较关心 比如方案设计单位可能对结构成本可能就不会特别关心 所以我们要施工图设计单位在方案阶段介入 形成冲突 来把后期可能遇到的技术问题提前解决 资源管理 二 房地产设计管理的目标和内容 设计管理内容 设计成果的完成时间直接影响到房地产开发中的报批 施工 成本等下一步环节 对项目整体开发进度有着重大的影响 因此要对设计工作进行总体及详细分解计划的安排 这是设计管理工作体系中相当重要的组成部分 设计计划出自公司项目的整体开发计划 其本身的制定既受制于相关上游环节又对下游工作有制约 所以必须有其科学性及合理性并会同相关部门认真协商确定 总体设计计划决不是各专业设计计划的简单叠加 要形成相应的时间穿插 让各专业形成有机的结合 比如景观方案 初步设计的时间节点一定要和管网综合的方案 施工图设计发生联系 因为室外可能存在大量的构筑物 与管线井口发生冲突 所以要设计并行发展 增加会审环节 进度管理 建立精细化市场需求下的规范化设计管理体系 二 房地产设计管理的目标和内容 设计管理内容 通常的技术管理分为几类 1 技术研究 比如前期的规划研究 就是要根据地块的规划条件 根据当地的规划管理规定进行排布 得出产品形态等初步结论 以对地块价值进行判断 2 任务要求的编写 通过设计语言将产品定位表达为任务书 同时要结合成本等其他要求 3 技术方案对比 比如结构选型 空调选型等等 这些都要组织技术单位进行技术分析 在多方案中对比成本 时间 施工等综合因素得出方案选型结论 4 设计文件的审核 这是充斥着设计管理工作得各个角落 作为技术管理环节要求从业者有过硬的专业技术 技术管理 三 建立精细化市场需求下的规范化设计管理体系 3 1建立规范化管理体系的意义 规范化设计管理体系能够提高企业内部的设计管理业务水平 规范设计管理制度和流程 以保证项目开发质量 提高项目开发效能 提升公司项目运营能力 打造企业核心竞争力 三 2体系建立的组成要素与核心内容 负责项目设计管理 保证设计质量 进度 成本目标的实现 规划 建筑 结构 水电 景观 室内设计 设计变更管理材料设备选型定版配合成本管理中心建立设计成本基准体系 建立从研发开始的成本控制理念与系统 提高产品综合性价比技术支持 3 2 1设计管理职责 设计管理部门职责 三 2体系建立的组成要素与核心内容 项目发展部门 开发报建 按要求及时向设计管理部提交各设计阶段所需资料条件负责与政府部门就各阶段设计中间过程成果的技术沟通及完成各政府相关部门的申报审批工作 3 2 2其它部门在设计管理过程中的职责 成本管理部门按要求及时向设计管理部提交各设计阶段所需成本目标随着图纸的不断深化 调整成本及控制目标负责招标中的各项与成本有关的工作 市场营销部门按要求及时向设计管理部提交各设计阶段所需资料条件负责对各阶段设计成果地产公司内部技术评审提供市场评价建议负责制定各阶段设计任务书中的市场定位部分的内容 三 3设计管理业务流程 3 3 1设计管理业务流程的意义 梳理设计工作流程 明确设计管理的控制节点和不同阶段的设计输入条件 清晰规范项目设计管理过程中的控制节点 以便提高设计管理效率 保证设计质量 进度 成本三方面均得到有效控制 三 3设计管理业务流程 3 3 2业务流程 总的房地产运营框架图 说明及图例 房地产开发业务划分为六个阶段 项目论证 项目策划 设计管理 工程施工管理 销售管理和入伙管理 工程施工管理阶段和销售管理阶段的时间存在重叠 本示意图中仅列举四个专业的工作内容 其他的专业的工作内容在流程文件中有详细的描述 代表关键里程碑 代表某个阶段的主导的专业任务 即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件 配合专业的任务 项目立项 主体结构开工 开盘销售 入伙 项目论证阶段 项目策划阶段 设计管理阶段 工程施工阶段 竣工 销售管理阶段 入伙管理阶段 工程 拓展 组织项目论证 初步产品定位 营销 组织项目策划 产品 市场及客户定位研究 营销策划 项目推广方案策划 项目前期推广及销售前准备 设计 方案设计 扩初设计 施工图设计 设计配合 供应商考察及招标 施工准备及桩基等工程施工 主体结构施工至具备预售条件 工程施工至竣工验收 销售及入伙配合 销售事务管理 入伙事务管理 成本 估算 测算 预算 标底 合同价 进度款 工程变更 招标采购 结算 设计流程阶段 设计流程框架图 施工图设计 建筑 规划方案 部品设计及定板 扩初设计 拿地节点 概念规划草案 概念规划方案 方案报建 模型研究 施工图设计指引 部品材料调研 部品材料清单 部品材料定板封样 销售配合资料 产品 技术创新研发 销售示范区设计 三 3设计管理业务流程 3 3 3优化的流程带来的管理效率和效益 梳理设计工作流程 明确设计管理的控制节点和不同阶段的设计输入条件 清晰规范项目设计管理过程中的控制节点 以便提高设计管理效率 保证设计质量 进度 成本三方面均得到有效控制 分阶段具体业务流程模板 三 2体系建立的组成要素与核心内容 2 4计划管理 目的 理顺各项工作的衔接关系 明确里程碑点和责任归属 保障开发周期基准的有效实施 实现快速滚动的地产开发模式 2 4 1设计周期基准 地产项目设计周期参考基准值简图 三 2体系建立的组成要素与核心内容 2 5规范化的文件标准 技术标准及产品标准 设计管理阶段及专业的合理划分专业 总图 规划与建筑 景观 室内 二次阶段 概念设计 方案设计 扩初设计 施工图设计 深化设计 2 5 1建立标准的基础 三 2体系建立的组成要素与核心内容 2 5 2设计文件的管理与模板建立 概念规划设计任务书 方案设计任务书 施工图设计任务书 景观概念规划设计任务书 景观方案设计任务书 景观施工图设计任务书 室内设计任务书 2 5 2 1设计文件的内容 2 5 2 1 1任务书类 三 2体系建立的组成要素与核心内容 概念设计咨询合同 建筑方案 扩初设计合同 建筑施工图设计合同 景观方案设计合同 景观施工图设计合同 室内设计合同 销售示范区包装设计合同 2 5 2 1 2合同类 2 5 2 2模板标准化 设计合同 任务书模板 三 2体系建立的组成要素与核心内容 2 5 3技术标准与模板建立 产品配置标准建议书 方案设计指引 及 施工图设计指引 交楼标准 设计总说明 方案 扩初 施工图设计各阶段成果标准及深度要求新技术应用 2 5 3 1技术标准的内容 2 5 3 2模板 配置标准模板 设计指引模板 三 2体系建立的组成要素与核心内容 对每项设计管理工作 除颁布程序 工作的方法 成果标准外 同时根据企业的技术战略 建立相关的评价标准 使设计管理质量保证工作有章可循 2 5 4评审或评估标准 项目投资决策评审阶段概念设计成果评价表 项目经营方案评审阶段方案设计成果评价表 设计巡检评价表 评价表 项目投资决策评审阶段概念设计成果评价表 项目经营方案评审阶段方案设计成果评价表 设计巡检评价表 三 2体系建立的组成要素与核心内容 2 6 1建立成本管理目标及节点 2 6设计管理过程中的成本管理 项目的参考指标 三 2体系建立的组成要素与核心内容 2 6 2建立相关资源部品信息库 2 6 2 1项目设计资源信息库 2 6 2 2项目部品信息库 a 工程 材料分判b 标杆企业主流材料部品品牌及成本基准借鉴c 战略供应商合作及集团采购d 建立信息库共享平台 设计院信息库 三 2体系建立的组成要素与核心内容 2 6 2 3材料部品研究的工作目标a 基于对目标客户的期望值分析 研发满足客户需求的部品b 成本优化 对比c 工艺的研究 2 6 3设计过程中的成本优化的主要手段和方法2 7 3 1结构及基础的形式2 7 3 2窗地比2 7 3 3外墙材料及部品2 7 3 4停车方式及人防方案2 7 3 5主要设备选型2 7 3 6产品附加值对应的成本2 7 3 7合理的景观成本配置 各设计阶段关注的要点及原则 四 各个设计阶段关注的要点及原则 一 概念设计阶段关注的要点项目用地条件分析及规划产品设计建议土地开发强度分析进行土地研究 价值分析 关注在总图上 对经济指标的分析 会做多方案的比选 充分挖掘土地优势 创造产品价值通过策划与设计手段 完善并解决用地条件劣势依据用地条件的详细分析形成匹配的规划布局与产品设计建议 合理的开发强度与面积指标适宜的产品类型组合与面积配比 商业及配套面积 合适的地下室开发面积合理的停车指标 概念方案案例 四 各个设计阶段关注的要点及原则 二 规划方案设计阶段策划报告对应设计要点 项目定位与产品定位项目开发面积与产品配比地下地上建面 住宅 商业及配套面积规划与产品设计建议规划布局 产品设计 景观设计策略分期开发 示范区建设策略 物管方案技术配置建议顾客界面的材料部品标准材料标准和成品标杆 四 各个设计阶段关注的要点及原则 二 规划方案设计阶段成本控制 严格控制可售比控制地下室 人防 交通体 配套设施等不可售项目用地及规模 满足低限即可 保证最大的可售面积 结构方案审核合理 可行 成本匹配材料配置指标材料配置同项目定位匹配材料配置同策划报告匹配高标准的材料配置用在客户感知度高的地方 四 各个设计阶段关注的要点及原则 二 规划方案设计阶段的原则 1 规划设计必须以人为本 以住宅来说以住户的生活舒适方便为本 房地产项目的规划设计管理这应该是最高原则 许多规划设计在简单潦草仓促完成的同时 给住户留下的是长期的隐患 如小区主入口在主干道上 人车混流 细节看起来是小事 其实有大隐患 万万不可等闲视之 规划方案无小事 一个细节留下麻烦 住户会抱怨一辈子 这种细节就显示出设计师有没有从用户的方便舒适角度考虑问题 只是简单地从平面布局的美学效果出发做设计 犯了一条大忌 四 各个设计阶段关注的要点及原则 规划方案设计阶段 2 设计必须符合项目定位 不要偏离定位去追求不切合实际的东西 房地产项目的规划设计管理项目定位是一个项目的根本大纲 框定了规划设计的方向 背离定位就会做出完全不能用的方案 如定位是中小户型的白领社区 价位适中 档次中等 但如设计院做出了一个出人意料的中庭园林景观设计 作出几千上万平方米的中庭 在里面布置什么 地中海 爱琴海 波罗的海 连成一个完整的水系 加上喷泉 叠水 几个水幕墙 这就完全是顶级豪宅的景观设计 每平方米的造价要几百元 而物业管理的运转费用更高得可怕 这样一个中档小区 向业主收取的物业管理费是很有限的 而单只是水景的运转费用 一年就需付出几十万元 谁来承担这笔费用 这就是设计师背离项目定位的情形 四 各个设计阶段关注的要点及原则 规划方案设计阶段 3 规划设计应该充分考虑将来物业管理的方便 现在物业管理已经成为楼盘项目成败的一个重要方面 买不买房看环境 掏不掏钱看户型 满不满意看管理 以前设计方案是不考虑物业管理的 而现在策划项目时就必须提前考虑物业管理的各种问题 如以一个湖为中心 湖周围一圈是洋房 设计师的想法很简单 让洋房的业主最接近湖景 可以从客厅 卧室的落地玻璃窗内直接欣赏湖光水色 他没有考虑到 这个湖不是洋房业主独享的 而是小区全体业主共享的 那些住在高层的业主要去湖边散步游玩时 都要从洋房的花园 门前甚至窗前走过才能到达湖边 洋房的业主经常受到这种门前屋后纷纷来去的干扰 个人隐私无法得到有效保护 四 各个设计阶段关注的要点及原则 规划方案设计阶段 4 设计在条件许可的前提下 应该尽量考虑项目营销的要求 营销在规划设计上有两个基本要求 一个是卖点 一个是卖相 卖点要实在 如最大的卖点是户型设计 所有的户型都必须精心推销 户型面积必须趋向于实用化 中户型基本上以大厅小房为主 大户型通过增加房间数目 强化功能空间的手段达到效果 户内公共走道 室内走道 楼宇边角等公共空间减少 比以前更讲究如何充分利用每一寸空间 功能设计更趋完善 先做卖相 的观点 坚持要求项目开盘时必须完成一个漂亮的小区大门 一条主轴景观商业大道 一处中心园林 一个布置精美的会所