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青年创业基地 思路探讨 湖南置业通地产顾问有限公司2012 8 追求共赢 共同发展 青年湘军 梦想平台 项目背景与意义 项目选址建议 项目定位 物业建议 案例参考 目录 开发 营销 运营 项目背景与意义 宏观趋势 为整合青年创业资源 健全青年创业体系 解决青年创业融资难 共青团在全国范围内广泛建立了青年创业基地 通过提供就业导航 信息服务 技能培训 资金支持等 扶持青年创业发展 国民经济发展的需要填补市场空白的需要缓解就业困难的需要活跃市场经济的需要构建和谐社会的需要 团中央肩负起带领全团为实现中国梦而奋斗的时代重任 中国梦 里 只有每个人都充满激情 中国梦 才够美丽 才够坚实 党中央历来十分关心青年成长 重视共青团工作 党的十八大报告对广大青年和青年工作提出专门要求 今年五四青年节 习近平总书记对青年工作发表重要讲话 这次团十七大上 全体中央政治局常委出席开幕式 刘云山同志代表党中央向大会致祝词 昨天 习近平总书记和中央书记处全体同志与团中央新一届领导班子集体谈话 历史使命 区域价值 滨水新城区 幸福新望城 望城区金星大道沿线已树立多个精品大盘 高尚生活居住区的发展见证了由 望城 到 融城 再到现在的 变城 大势所趋 区域形象提升生态新城 居住环境和谐资源聚合 发展活力无限齐力造城 品质地产勃兴房价适中 尚有上升空间 近年来 望城掀起了一场惊天动地的建设发展风暴 一座座住宅楼盘在项目带动的趋势下 建成了以精品楼盘为重点 以交通干道为依托 以湘江沿线人文风光景点为支撑 对接长株潭板块的现代物流中转区和高尚生活居住区 形成与城乡一体化互相配套 房地产 旅游业 物流业等竞相发展的现代服务业体系 在创业拼搏过程中 很多青年创业人群还存在资金短缺 人脉不足 方向迷糊 项目短缺等困境 他们需要一个能够提供交流学习和业务合作的平台 能够找到一个能共享资源的合作圈子 广大青年创业者需要一个平台来促进和协调他们发展 他们需要这样一个强有力的平台扶持 市场基础 随着长沙快速发展和长株潭两型社会建设 长沙市逐步成为青年创业者的栖息地 长沙市出台系列优惠政策鼓励青年群体创业 长沙有趋势发展成为全国青年的创业基地 长沙市拥有青年创业致富的客观环境 经济 政策 交通 文化等具备符合青年创业的条件 因此 成立长沙青年创业基地是客观发展的趋势和必然 可以说是应运而生 市场前景 项目选址建议 项目选址建议 地块二选址理由 1 距离长沙岳麓区最近 易吸收更多创业或投资人士 2 周边配套发展较为成熟 更便捷更宜居 3 交通四通八达 金星大道 普瑞大道 绕城高速主干道交叉 星月路 银杉路 王家湾路等小路环绕 4 正临地铁四号线 口岸物业升值无限 5 正临湘江月亮岛 江景视野很好 生态资源丰富 6 周边已开发勤诚达新界 南山苏迪亚诺 天园地芳 浩龙音乐界 恒大名都 富基世纪公园 明发商业广场 金泽园 新奥家园等社区 开发商和大盘云集 区域前景无限可观 7 已有成熟基础 项目销售招商的市场接受度会更高 选址二周边楼盘一览 金星大道沿线楼盘一览 金星大道沿线楼盘均价仍为长沙内六区楼市的价格低洼 随着长沙城镇化进程和望城融城的快速发展 金星大道路段的房地产产品仍有很大升值空间 长沙已有类似项目 新闻链接 大学生零租金入驻创业大厦 2012年10月12日 长沙县大学生创业大厦开始起用 首批19家大学生创业企业正式入驻 享受 零租金 孵化3年的优惠政策 据介绍 该创业大厦可容纳50家大学生创业企业入驻 凡毕业3年内的大学生在长沙县县域内创业 其创业项目属于年度扶持重点创业产业范围的 均可享受此待遇 市委常委 统战部长文树勋 市政协副主席彭继球出席起用仪式 长沙县大学生创业大厦位于万家丽北路与湘龙路交会处的湖南机电职业技术学院内 两公里范围内有10多所高校 长沙县创业办负责人介绍 创业大厦将为大学生提供标准办公场所与设施 提供公用文印设备 多媒体会议室等共享设施 以有效降低创业成本 同时 还将组织创业富民专家团队 成功企业家开展 手牵手 一帮一 活动 结对帮扶入驻企业 会上 首批入驻的创业大学生获赠 创业金钥匙 并签订了帮扶协议 长沙县大学生创业大厦拟定6层 总规划建筑面积为1932平方米 大学生创业的办公场所占据其中4层 能满足25 40家企业进驻 另外两层中 一层将作为公共办公活动区域及对外媒体会议室 接待室 另一层将作为 长沙县青少年活动中心暨长沙市青年企业家协会星沙分会 会址 由团县委负责管理 提供阅览 资料查询等服务 为青少年提供与优秀大学生交流的平台 项目定位 集写字楼 公寓 商业于一体的小型综合体 底端5层规划超市 中端餐饮 休闲娱乐 健身室 员工食堂等业态 写字楼和公寓进行合理配比 保持以写字楼为主驱动的业态模式 在楼栋高层区规划面积在200 500平米的大办公室 办公室之间可自由分割和搭配 其余楼层规划可自由组合的80 250平米不等的小型办公室或公寓产品 长沙一站式创业服务综合体 物理属性定位 长沙梦工场创业先锋地 形象定位 长沙梦工场SOHO尚都梦想之城众望城 案名建议 产业定位 文化创意 总部办公 科技研发 金融服务 广告服务 电子商务 物流服务 咨询服务类企业群 这里是一个总部办公群 大中型企业 办公自用型客户 标杆客群 投资客 资产转移型和商务投资型客户 地县市实力买家 辅助客群 主要都是一些实力雄厚企业的企业总部 多集中在金融 能源 高科技 信息技术 咨询 物流上下游服务企业及各类培训机构 生活所需智力型服务机构等为主的行业 主要关注要素 项目整体形象 面积 总价 办公便捷度 物业长期增值空间 区域发展前景等成交面积 500平米以上 这里是一个微小企业城 按经济规模划分微小企业 微小企业定义为每户年产品销售收入低于500万元的企业和个体户 按组织规模划分微小企业 欧盟委员会划分标准为第一类是没有雇员的企业 第二类是 非常小企业 雇员人数为1 9人 第三类为 小企业 雇员人数为10 49人 微小企业基本涵盖了所有技术服务类行业 投入成本低 风险小 更可以享受 中华人民共和国企业所得税法 的税收优惠 第二十八条符合条件的小型微利企业 减按20 的税率征收企业所得税 这里是一个电商城 过去因为消费型电商的用户基数大 客户接受度高而备受投资者关注 流量提升快速 模式轻 体量小 经营成本低也是风投看重消费型电商的原因 目前 电子商务的发展正如火如荼 越来越多的消费者选择足不出户解决各种需求 同样 也有越来越多创业者选择网络这一个起点低 投入少的平台 涉及有服装 饮食 家居 设计 策划等各种领域 这里是一个艺术城 长沙市高校林立 许多高校均设有艺术专业 因此每年高校都培养出许多准艺术家 这些毕业生在毕业后 很多都还在坚持艺术创作 走纯职业艺术家之路 近年高校毕业生的就业形势越来越严峻的情况下 读艺术专业 走艺术之路 成了很多年轻人的首选 一年比一年火爆的美术联考能证明如此 这里将是长沙青年艺术创业基地 物业建议 总部办公 建筑塔楼 沿街商业及地下空间能够有效地衔接 正方体造型的建筑在板块中能够立即脱颖而出 独树一帜 办公楼通透明亮 简约现代 各单元均有独立入口 配合灵活的室内空间分割方式 适合不同公司对于办公环境的个性化需求 SOHO办公 SOHO意为小型家庭办公室 如同家庭办公的出现并不会影响社会原有的结构 更不会破坏原有的社会功能空间一样 建筑设计并不会因小型家庭办公室而改变 SOHO一族的生活的方式重新构架室内外的空间环境 是基础适应社会进步的未来型住宅 这是一种新建筑类型的创造 也是为未来实际房子的一种全新的空间探索 户型设计 对于户型设计来说最困难之处是使住所兼容居住和办公两重功能 特别是在中国目前电子网络发展水平较低的情况下 很多职业 很多人还不能完全摆脱原有的面对面办公的模式 因此可能会有来访者 也可能还需要聘用秘书 等等 公寓 我们的公寓是混合的 在这里可以办公可以居住 这里的房子可以是一个书吧 一个花店 一个艺术工作室 也可以是一个幼儿园 这里的生活有无数种可能性 标准单元 中小户型单元 大户型单元 公寓 小书吧 艺术家画室 公寓 标准单元每一层六户 一户复式 面积分别120 130 132 161 165 170 复式 平方米 交通空间在中间 方便周围各户使用者入户 120 132 130 161 165 170 公寓 中小户型单元每一层有六户面积分别97 97 133 137 138 159平方米 133 159 97 97 137 138 公寓 大户型单元单体平面一梯三户 面积分别200 300平方米 237 288 236 复式户型 复式户型户型大都设计为复式 即卧房部分设计在二楼 二楼是由卧房围绕的家庭活动空间 庭院的设计 不仅为SOHO一族可以保持经常性的户外的面对面的问候和接触 增进感情交往 而且每一户型中有房间朝向内庭院 甚至包括厨房的操作间 使居住在高层建筑中的人们直接接近自然环境 也可以推开门走进绿色之中 复式户型 公共空间由于SOHO的特性 一层起居室往往摆脱不了原有的办公模式 可能经常会有来访者 也可能需要聘用秘书 所以将起居空间放在了距离入口最近的地方 并且引入了用推拉活动隔墙灵活分隔的手法 这样就使得办公室与其他功能空间形成可分可合的关系 当你需要安静或有客来访时 你可能封闭办公空间 不去干扰家人生活 而当你闲暇之余 也能敞开隔墙使办公空间与居室融为一体 复式户型 住宅的公共部分是一种流动的空间形式 这种流动空间围绕起居 客厅和办公三个功能 人置身于此 将深感办公的自由和乐趣 生活的方便和安逸 再加上室内环境的设计 无疑使SOHO住宅空间充满个性化的表现 闲置区域 这是一个位于白昼活动区域和夜晚活动区域之间的过渡地段 它的重要性在于确保每个卧室的秘密性 外立面 颜色鲜明 时尚 动感 快速建立区域标杆形象 公共会议室 节省各企业办公空间 提供公共会议室租赁 户型和样板房示例 园林和配套设施示例 案例参考 SOHO相关案例分析 现代城总占地面积7 9公顷 总建筑面积约为48万平米 分为现代城公寓区和SOHO现代城两个区 公寓区由6栋28层高的塔楼组成 总建筑面积21万平方米SOHO现代城占地面积2 6万 总建筑面积近21万 共分为A B C D独立的四座 地上部分约17万 一 二层为近2万平方米的商场 内设步行街 艺术庭院 B C座为4万平方米的写字楼 A D座为10万 的SOHO公寓 绿色生态建筑设计 每隔四层的一个空中庭院 面朝南 作为这四层住户的公共交流场所 将四合院带到了高楼 北京SOHO现代城 基本概况 开发背景 1997年 SOHO中国预见到中小公司的迅速崛起以及他们对居住和工作空间混合的需求越来越大 便首次向市场推出 小型办公 居家办公 SOHO 这一概念 给业主提供了灵活多功能的空间 市场效果 从1998年4月3日起 到1999年11月30日历经近20个月的时间 销售工作已经全部完成 成交额18亿元人民币项目总销售额40亿元 1999年 现代城成了京东名盘 销售速度一日千里 曾出现过夜间排队领号购买的热烈场面 创下了北京市销售楼盘的最高记录 并且连续两年 1999 2000 获得北京市房地产单体项目的销售冠军 北京SOHO现代城 北京SOHO现代城 建筑效果 公建化建筑 设置厨房功能 设置烟道 烟道设置在卫生间的功能区 使得厨房可进行功能改造利用 全为4 2米 4 2米的方格空间 可灵组合分割 户型面积90 190平米的区间 部分设置复式结构 复式户型作为办公 楼上楼下均很好的利用 作为居住 动区与静区功能清晰 大堂 复式 复式 复式 复式 小复式 小复式 烟道 烟道 产品设计 作为办公用途 A座首层 三层 产品设计 作为住宅用途 A座首层 三层 厨卫功能完备 但作为住宅的功能空间如客厅 卧室的分布舒适性难保证 标准层高3 1米 大堂 作为办公用途布局 D座首层 三层 产品设计 大堂 作为住宅用途布局 D座二层 四层 产品设计 大堂 一房二厅 134 三房二厅 191 户型方正 可自由分割作不同用途 居住办公皆宜 厨房办公空间进行设置 但可进行改造 不设置烟道 产品设计 烟道 厨房灶台 SOHO 尚都占地面积约2 2公顷 总建筑面积约17万平方米 商贸用地 用地年限50年 写字楼建筑面积为6 1万平方米 商业建筑面积5 6万平方米 其中地上11万平方米 地下6万平方米 北京SOHO尚都 商贸用地 物业功能转换的代表 基本概况 SOHO 尚都功能分区 南塔 SOHO办公 西区裙房 商业 北区裙房 商业 南区裙房 商业 北塔 办公 西塔 商业 整个项目按地域划分为西区 北区和南区 西区一栋8层商业楼 北区一栋24层办公楼 南区一栋29层公寓 同时还包括4层裙房 从地下一层至地上四层均为商铺 项目设计风格和设计理念参考澳大利亚联邦广场 产品规划 单层面积约1860平米 由2个核心筒组成 每部分约930平米 每个核心筒单元3部电梯 户型面积115 195平米 SOHO 尚都平面户型设计 SOHO 尚都平米户型设计 全框架结构 户型可任意分割 按照居家户型功能设计 但卫生间和厨房位置分布在户型边缘 便于作为办公利用 公建化设置 小型阳台也含在整体幕墙内 不影响建筑的整体外观 SOHO尚都纯办公裙楼标准层平面 精装修分户式空调 方便出租 使用灵活 150个办公3 5米层高 90个SOHO办公3 1米层高 70年产权 面积在252平米 500平米 南塔标准平面 地下一层至地上四层商铺 单个商铺面积110 400平米黄色餐饮区面积300 400平米2个大的采光中庭 6个下沉花园 可以做餐饮 采光中庭 下沉花园 空中商业走廊 SOHO尚都商铺裙楼 SOHO尚都商铺裙楼产品特点 425个商铺 23部自动扶梯和13部电梯贯穿上下5层商场 2个大的采光中庭可举办推广活动 聚人气 6个下沉花园 可以做餐饮 4500平方米屋顶花园 480米沿街商铺 150米朝南花园店面 每个商铺面积小 总价低 容易出租 北京建外SOHO 概况 地址 朝阳区东三环中路39号 紧邻建外大街和东三环 位于CBD金十字的西南角占地面积 12 28万平方米建筑面积 70万平方米 包括地下停车场 物业类型 18栋公寓楼 2栋SOHO写字楼 4栋SOHO别墅 300个临街小铺 20个空中花园 16条步行小街建筑风格 纯白外立面 北欧风情 通体透明 简约时尚SOHO公寓楼1 3层为临街商铺 4层以上为SOHO公寓单元 户型面积120 165 每户设一个卫生间每户设置厨房 但厨房为开放式 沿墙体布置烟道 办公 居住空间可灵活分割 单层面积793平米2部电梯设置标准层高3 2米 户型设计 1 3 4号楼户型 户型面积97 160 户型由4 4米的方格空间组合 少量4 2米的方格空间 进深12米 开间随房间分割的单元格而定 单层面积761平米 每层2部电梯 2 5号楼户型 户型设计 236 288平米大户型 12米进深 开间随户型大小分割的单元格数量而定 单层面积761平米 两部电梯 7 8号楼户型 户型设计 1 CBD内混合的开发理念 功能混合 可以办公可以居住 房子可以是无数种生活的可能性 2 办公空间布局开阔 分割适合 以满足不同的需求 3 在公寓的空间打造商务的配套 全北京第一个拥有宽带无线上网的社区 数字化社区环境 电视频道的新增 4 混合就是活力 的建筑理念 建外SOHO的精神是无中心 多层次 混合就是活力 multi center multi layer multi entrance multi view 以小的环境打造大的空间感 北京建外SOHO借鉴点 创造公寓领域的新市场 SOHO 借鉴点 关于SOHO产品的介绍 解决居住空间和工作空间混合需求的公寓物业 一 SOHO的定义 小型办公 居家办公 二 SOHO的性质 公寓的细分物业 物业类型属于公寓 居住商务化提升价值 也有少量商务用地建设的SOHO物业 三 SOHO的作用 解决居住空间和工作空间混合的需求四 SOHO的特点 空间富有弹性 房间多功能化五 SOHO的户型 1 北京 建外SOHO 简述 单套面积85 288平方米 主力面积97 159平方米 其中85平方米为复式房型 为了照顾到办公的需要 厨房被牺牲 仅配备了电磁炉 卫生间面积被设计得非常紧凑 除了壁橱 衣帽间和储藏室等公寓构成基本元素均被舍弃 卧室和工作室被简易分隔 可方便地分割组合 评价 点式布局 户型方正 朝向 采光和通风不佳 追求使用面积最大化 居住舒适性被舍弃 大房型比例占多数 并出现了200平方米以上的房型 总价较高 2 上海 创智天地 创智SOHO简述 单套面积70 180平方米 大面积房型均为复式 部分复式房型的办公区域为二层挑空 房型设计上兼顾办公与居住两方面的需求 设置了面积比常规略小一些的厨房和卫生间 以走道或楼梯来自然分隔办公和居住空间 动静结合 功能区分明确 部分空间可自由分割组合利用 评价 板式布局 户型方正 朝向 采光和通风较佳 办公和居住两种功能并重 房型接近普通公寓 面积控制较好 关于SOHO产品 SOHO是针对SOHO族推出的公寓物业 五 利弊分析1 有利点兼顾了居住与办公两方面的需求 房屋空间可自由分割组成 灵活性较高 房型方正 利用率高 房价 物业管理费以及其他使用成本均低于纯写字楼 2 不利点虽有办公的用途 但不能注册公司和挂牌 牺牲了居住空间和舒适性以满足办公需求 为满足空间分割组合需求以及功能分区等要求 户型上会存在很多缺陷 作为居住适合单身人士或两口之家 只能是过渡性产品 租金回报很低 短期投资受政策限制 六 综合分析SOHO公寓对于产业和周边环境的依赖度极大 一般位于CBD 高等院校或商业中心附近 由于客户对于办公和居住的需求各不相同 所以要求SOHO公寓的空间具有很大的伸缩性和变化性 房型的个性化要求应得到充分满足 购买SOHO公寓的客户分为两类 一类是自用 一类是投资 对于自用客户来说 SOHO公寓牺牲了部分居住功能 舒适性差 只能是过渡性产品 对于投资客户来说 租金回报较低 与写字楼处下风 但对使用者来说办公成本低 因而出租率高 SOHO公寓的面积一般都比较大 以居住的成本来实现办公 纽约SOHO 关于SOHO族 经济发展与现代服务业发展的自然产物 SOHO族 它代表的是最先进的生产力 代表的是最活跃的新经济 能够按照自己的兴趣和爱好自由选择工作的 不受时间和地点制约的 不受发展空间限制的白领一族 最常见的SOHO职业有信息服务 音乐创作 产品销售员 平面设计 广告制作 服装设计 商务代理 做期货 炒股票等等 SOHO跟传统上班族最大的不同是可不拘地点 时间自由 收入高低由自己来决定 SOHO对于人的素质要求会更高 最重要的是自制力 按照SOHO族的工作方式大致可分为四种 SOHO 自组1 10人的小公司 或经营一个小店面 或加盟某个连锁体系 这种SOHO规模虽不大 员工们也未必天天见面 但是通过互联网保持着高效的联系 在经营和管理上具备很大的灵活性 自雇SOHO 在家工作或个人工作室 一人身兼老板及伙计 如文字 艺术工作者 顾问 中介 保险等 他们大多爱好自由 工作富有创造性 兼差SOHO 利用下班时间在家兼差的上班族 是保守型过度到创业阶段的人的选择 在职SOHO 在家工作的上班族 即在家利用现代通讯科技与所属公司连线进行工作的电子通勤族 与其他SOHO的区别在于他们有固定的工作单位 只是部分时间在家上班 在上班过程中要不断和本公司联络以便协调工作 关于SOHO族 国际上这一群落的人数呈现出增加的趋势 SOHO SmallOfficeHomeOffice 意思为小型家庭办公 起源于美国80年代中后期 然后迅速风靡全球经济发达地区 1998年 美国 在家办公SOHO一族 为840万 但市场分析家普遍认可的数字是2100万 3000万 占美国劳动力市场的40 左右 目前在美国已有1 5的工作人员是SOHO族 且以每年5 的速度增长着 日本 韩国和香港也在鼓励个人创办SOHO型公司 在中国 国内特别是大中城市已拥有相当一部分中青年追 新 族们加入SOHO的世界 现在有40 的美国劳动力是受雇于自己 他们大多具备如下特点 有经营头脑 趋利性 良好的组织性 有文化 有雄心壮志 有事业心 多面手 据估计 目前中国SOHO族超过500万 上海的在家办公SOHO一族有70万 在北京 在家办公SOHO一族 已经超过100万 朝外SOHO SOHO尚都 国内外发达城市已经重点关注这类人群 并提供了很多优秀的SOHO物业 并不断提升SOHO公寓物业的功能和品质 SOHO族对建筑空间的需求特点 SOHO的建筑空间除