房地产行业现状及发展趋势.ppt

房地产行业现状及发展趋势 房 回首改革开放30年中国老百姓的住房变迁 就会发现 房地产记载的既是一部中国30年的建设史 又是一部浓缩了我国社会主义建设的改革开放史 各个阶段 1978年 1991年 中国房地产市场萌芽阶段1992年 1999年 调整阶段2000年 2007年 房地产快速发展阶段2008年 2013年 房地产行业全面调整阶段 房地产快速发展阶段 在这一个阶段里面也是中国经济快速发展的阶段 像中国正式成为 的成员 北京申奥成功 于是投资投机也就快速开始 2002年 土地市场规范化政策出台2003年2月 国土资源部叫停别墅供地 低密度住宅成 抢手货 年 3 26国八条 4 27新八条 房地产行业是中国重要的支柱和民生产业 其发展态势关系整个国民经济的稳定发展和金融安全 中国房地产行业呈现周期性 资本密集型 政策敏感度高 地域性明显的特点 房地产行业具有周期性特征 短周期主要体现与宏观经济互为因果影响 长周期主要体现在人口变化 迁移规律及城市发展规律上 房地产行业具有资金密集型特征 具有土地支出资金总量大 建安成本支付复杂及大额特征 这对企业的资金规模 流动性 资金运营水平有较高要求 房地产行业具有政策敏感性特征 政府既可以通过金融等间接手段影响房地产市场 也可直接通过行政干预的方式调控市场 同时 中国各级政府控制了全国土地 作为市场唯一卖方 房地产企业对各类土地政策高度敏感 房地产行业还具有显著的地域性特征 房地产产品为特殊商品 价值主要取决于所处区位 区位涵盖不同城市 同一城市不同区域 土地对各类稀缺资源 教育 医疗 休闲等 的占有等不同要素 房地产行业是中国重要的支柱和民生产业 其发展态势关系整个国民经济的稳定发展和金融安全 2016年 中国房地产市场处于调整期 住宅库存量高企 对市场预期转变进一步影响新开工节奏 房地产投资增速明显下滑 自2016年下半年开始 连续的放松限购 限贷及降息降准 降首付 330新政 全面放开二胎等政策出台 市场出现缓慢回暖迹象 但由于前期大量刚性需求的提前释放导致了有效需求不足 市场难以呈现爆发式增长 2017年房地产开工面积增速和房地产投资增速依然低位徘徊 全国房地产市场区域分化严重 库存高企依然是行业内面临的首要问题 国房景气指数低位震荡 2017年以来 房地产销售的区域化差异有所体现 布局一线城市为主的企业 其盈利能力得以持续 而且融资渠道的放宽 很大程度上起到了降低融资成本的效果 但以二 三线城市及商业地产 园区开发等为主的企业 已经显露下滑态势 后续商品房投资价值的减弱将抑制投资人群消化库存的动力 不利于开工新建回暖 长期看 宏观调控将逐步回归市场化 长效机制逐步取代短期调控手段 不动产统一登记配套制度将进一步健全 土地节约集约利用将继续加强 以保障房地产市场长期稳定发展 房地产供应步入调整阶段 中国城镇化进程的发展使房地产市场仍存增长空间 但中长期需求面临结构性调整 人口老龄化背景下中国房地产可能将开始长周期调整 投资价值的进一步弱化不利于房地产库存的去化 国内房地产市场的发展情况取决于供需各因素的相互作用 从中国房地产发展历程来看 房地产发展的各个阶段受政府政策影响较大 主要分以下阶段 1 1999年至2003年 国家提出 住房市场化改革 明确房地产支柱地位 等政策支持房地产行业发展 中国商品房销售面积持续增长 特别是2003年房地产销售面积同比增长29 10 达到1999年以来的最大增长幅度 2 2004年至2007年 调控供需 抑制房价 是房地产调控的主旋律 政府陆续提出了2004年 831 大限 2005年的 国八条 2006年的 国六条 和 国十五条 2007年多次加息等政策 房地产销售面积依然延续增长态势 3 2008年金融危机直接影响房地产行业销售面积增速同比下降19 70 为近十年来首次增速下降的年份 为此 政府提出 重申支柱产业调节投资 的政策 且国家加大了固定资产投资力度 2009年房地产市场迅速回暖 销售面积和增速均大幅提升 2010年和2011年房地产市场销售情况保持良好 房地产价格增长较快 4 房地产深度调控 促进房价合理回归 是2010年至2013年期间调控重点 政府陆续于2010年提出 国十一条 2011年提出 新国八条 等政策 但受宏观环境影响 房地产销售波动上升 2013年房地产销售面积增速达到17 30 5 2016年宏观经济增速放缓 房地产销售面积和增速下滑明显 2016年下半年开始 930 新政 330 新政 降息降准等政策陆续提出 以及近期中央提出放开二胎政策 习主席首次提及去库存等 带动2017年以来房地产市场呈现出回暖迹象 2016年在全国房地产行业整体降温的大背景下 宏观调控理念正在逐步发生变化 首先 新常态下中央调控更注重市场化 以金融手段鼓励自住性住房消费 同时监管层允许已上市房地产企业在银行间市场发行中期票据 表明监管层对于房地产融资的态度从原来的单向打压转为双向调节 中型房企的资金压力得到缓解 此外 支持自住性刚需 差别化信贷政策自2010年以来首度放松 2017年以来 330 新政 降息降准 全面二胎 等政策密集提出 提振了市场信心2017年以来 在延续2016年经济下行压力加大 楼市库存高企 市场信心不足的背景下 宏观政策层面进一步导向稳增长 调结构 房地产方面则积极聚焦于促销费 鼓励自住和改善性需求 央行实行灵活适度的货币政策 连续降准降息 降低二套房首付 构建宽松的金融信贷环境 减轻购房压力 提升消费能力 整体来看 在经济下行压力加大 楼市库存高企 市场信心不足的背景下 政府支持房地产行业的政策密集提出 短期内将提振市场信心 利于房地产行业发展 3住房价格上涨的成因分析 3 1商品住房供不应求是房价上涨的首要原因3 2土地资源严格控制且价格上升 推动房价和地价互动上涨3 3利益主体的分配需求3 4投资性需求火上浇油3 5人口的高速增长 资本和劳动力向中心城市流动3 6住房供应结构不合理3 7建筑开发成本上涨3 8住房周边硬件条件的完善 三 行业运行情况 1 房地产需求有所放缓房地产市场需求包括刚性需求 柔性需求和弹性需求 刚性需求是房地产市场需求主力 柔性需求是为了改善和提升居住品质 弹性需求以房地产投资为主 中国16至59岁劳动年龄段人口自2012年起开始出现下降 人口红利逐步消退 中国人口老龄化趋势逐步显现 在一定程度上会造成房地产的需求放缓 但对国内尚不成熟的养老地产领域可能带来一定机遇 全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策 家庭对住房的居住功能需求和住房的升级需求有望上升 相对于前十年高速发展的房地产市场 目前支撑房地产市场高速增长的因素正在逐步减弱 房地产行业需求放缓 2 房地产投资增速下降 但库存依然高企习近平主席在中央财经领导小组第十一次会议上对楼市提出了 要化解房地产库存 促进房地产业持续发展 指出化解库存高企是目前房地产行业重要任务 2017年12月21日中央经济工作会议强调要 化解房地产库存 提出消化去库存的五大措施3 房地产开工面积下降 国房景气指数低位震荡4 行业竞争激烈 区域分化严重 中国房地产区域分化严重 从近年来各区域房地产销售情况来看 一 二线城市房地产市场活跃 销售金额持续领跑 三四线城市销售额规模远低于一二线城市 且销售额增长幅度远低于一 二线城市 一线城市供需矛盾依然突出 且房价畸高 部分二线城市及三 四线城市住房市场呈现不同程度供应过剩 库存较高 房价下行压力较大 长期看 宏观调控将逐步回归市场化 长效机制逐步取代短期调控手段 不动产统一登记配套制度将进一步健全 土地节约集约利用将继续加强 房地产供应步入调整阶段 化解房地产库存成为关键问题 中国城镇化进程的发展使房地产市场仍存增长空间 但中长期需求仍面临结构性调整 人口老龄化背景下中国房地产可能将开始长周期调整 投资价值的进一步弱化不利于房地产库存的去化 国内房地产市场的发展情况取决于供需各因素的相互作用 地产行业与社会固定资产投资 居民消费水平 财税政策 货币政策等宏观经济因素关系密切 其中房地产行业是资金密集型行业 房地产需求端 购房者 和供给端 房地产企业 均对国家金融政策依赖较强 土地政策会影响房地产企业拿地规模和成本 税收政策对房地产企业成本控制带来直接影响 中国房地产行业长期处于政府 调控 状态 调控政策主要分为金融政策 行政政策 土地政策 税收政策四大类 金融政策包括存贷款基准利率 公积金贷款政策 存款准备金率等 行政政策包括限购限贷政策 购房补贴政策 各类别保障房政策 土地政策包括土地供应政策 土地开发规划控制政策等 税收政策包括营业税 增值税等各类政策 房地产行业开发周期与产业链条均较长 开发周期长主要体现于房地产开发包括前期拿地 房地产项目建设 房地产销售 物业管理等多个环节 产业链条长主要体现在纵向上与钢铁 水泥 建材等上游行业及下游家装 家电行业均有极高的关联度 此外 房地产行业的横向关联度也较高 开发周期与产业链条中涉及政府 开发商 消费者 金融机构等多个群体 各类政策变化对房地产企业均会产生影响 目录 房地产在中国发展所经历的阶段与特点中国房地长的现状中国房地产的未来发张趋势个人看法 2017年房地产政策盘点 坚持房子是用来住的 不是用来炒的定位 加快建立多主体供给 多渠道保障 租购并举的住房制度 让全体人民住有所居 特别要提醒各位的是 党的全国性代表大会提及房地产政策 只有两次 第一次在十七大 十七大报告在提及房地产政策时并没有谈及全部 而只是在社会保障部门提到了廉租房制度 具体表述是 健全廉租住房制度 加快解决城市低收入家庭住房困难 第二次就是在这次举世瞩目的大会上 而本次大会报告关于房地产的表述之所以在我看来意味着中国房地产政策的巨变 关键在于 报告涉及的房地产政策不仅仅是保障房 而是住房的总体定位 以及未来的长效机制问题 提及房地产政策的部分不是出现在社会经济领域 而是出现在 提高保障和改善民生水平 加强和创新社会治理 这一部分的 加强社会保障体系建设 这一小部分 什么意思 意思很大 最大的意思是房地产已经由过去的经济政策转变成民生政策 住房的民生属性已经占据最重要的位置 这是中国房地产政策真正迎来了历史性的制度纠偏和嬗变 问题的形成 众多经济学家多次抨击 中国房地产政策的最大问题 是偏离了住房的民生和社会属性 而过于注重其对经济增长的作用 长期把房地产作为支柱产业 以至于形成了对房地产的过度的依赖 每一次经济下行 房地产都首当其冲 成为对冲经济下行风险的首要工具 同时 土地出让金也逐渐成为地方政府收入的主要来源 很多地方 土地出让收入占财政收入的比重超过了50 对土地财政和房地产的过度依赖 一方面导致房地产行业的种种乱象 同时 随着房价的上涨 房子也逐渐脱离了居住的基本功能 成为资产配置的主要工具 在这种思维下 中国房地产承担了过多的脱离房子基本功能的 任务 使得中国的房地产政策越来越偏离主题 为什么要盖房子 盖房子为什么 为什么要买房子 这些几乎不是问题的问题 因为房地产政策过于 经济化 和功利化而成了中国社会和中国经济的大问题 在2016年 中国房价在政策刺激下的再一次暴涨 引发了对房地产政策的反思 无论是2016年 权威人士 的讲话 还是中央经济工作会议 都明确 房子是用来住的 这一定位 开始对中国房地产政策的定位进行纠偏 这次报告 等于宣告了房地产政策长期作为经济政策的历史的终结 房地产政策重回民生领域 房子的居住属性再次回归 大会报告的这个定位 必将对下一步构筑中国房地产市场的长效机制和制度建设产生重要影响 房地产政策动态中 第二个值得关注的是10月19日 住建部部长王蒙徽在回答有关 房地产长效机制有无时间表 的一系列表示 王蒙徽重申了报告对于 房子是用来住的 定位 以及未来房地产政策的重点是以满足新市民需求为主要出发点 以建立购租并举的住房制度为主要方向 以市场为主满足多层次需求 以政府为主满足基本保障 综合运用金融 土地 财税 立法等手段推进房地产长效机制的建立 王蒙徽特别提及最近在住房租赁市场 以及保障房建设中的共有产权房等问题 王蒙徽的话透露出的最大信号 就是中国住房投资最为最好的投资的历史已经结束 在房地产政策回归民生 房子回归居住属性的情况下 高层势必在房地产调控政策与长效机制之间慎重研究衔接问题 避免给市场再次释放错误的信号 导致市场再次反弹 这应该是明确无误的 以上两大信号 对中国房地产市场短期 中期以及长期的走势都有很大的影响 就短期而言 房地产政策在今年年底到明年年中出现明显松动的可能性不大 从今年市场来看 变天已是定局 一线量价出现了明显的松动 二线热点城市除少数外 整个市场也在悄然变化 国家统计局9月份70个大中城市房价数据也证明 9月70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市为44个 8月为46个 持平的8个 下跌的18个 市场已经明显表现出了疲势 各位可以研究一下70个大中城市房价数据 这个数据虽然我一再说是中国最假的统计数据 不要纠缠数据本身 但这个数据基本可以反应房地产市场的强弱对比 当环比上涨的城市数下降为35个以下时 市场基本确立了下行态势 从中期和长期看 中国房地产和房价的态势 一方面取决于宏观经济周期下 包括货币政策等的取向 另一方面 也取决于中国城镇化的方向和人口发展的态势 大家不妨注意一下本次大会报告对中国社会主要矛盾变化的表述 这个表述符合房地产市场的变化 经历2016年的去库存 以及2017年四五六的上涨之后 无论是基本居住需求 改善需求以及投资需求在这两年都得到了极大的释放 住房短缺的历史基本结束 供需平衡的基本面差不多形成 未来中国房地产市场的主要矛盾已经是住房不能满足老百姓基本居住需求 而是转换为住房供应的不均衡不平衡问题 也就是未来热点城市住房的不足 高品质住房的短缺等不均衡不平衡的问题 这个问题 意味着 由于住房短缺引发的房地产投资热潮会告一段落 未来 在中国具有价值的住房 将集中在笔者未来会归纳提炼的一些城市以及物业类型中 从中国经济大周期和货币政策而言 笔者从去年一直强调货币政策回归常态 超高速印钞时代的终结等问题 这意味着 助推房价上涨的主要工具 货币超发问题逐渐将不复存在 中国的M2已经连续三个月停留在个位数 这将成为未来货币政策的常态 货币的不超发 宏观经济大周期的转折 已经经济从高增长阶段到高质量阶段的几大转换 都意味着 投资房地产高收益低风险时代 正在慢慢终结 买房不需要智商的时代基本退出历史舞台 2017年上半年中国房地产政策盘点 2017年上半年 在强调坚持住房居住属性背景下 地方调控政策差异化明显 热点城市政策不断收紧 限购限贷力度及各项监管措施频频加码 开启 限售 模式且范围不断扩大 同步加强房地产金融监管 着力抑制投资投机性需求 中央出台住房租赁市场管理条例 加快购租并举住房制度建设 深化土地 人口改革 加快长效机制的建立 为房地产平稳健康发展构建良好的环境 1 中央坚持住房居住属性 加强房地产金融监管 1 中央坚持住房居住属性 加强房地产金融监管1 1两会明确房地产调控目标和方向 继续加强房地产市场分类调控坚持住房居住属性 分类调控 因城施策仍是2017年房地产政策主基调 今年房地产市场的三项重点工作 加强房地产市场分类调控 因城施策去库存 坚持住房居住属性 扎实推进新型城镇化 深化户籍制度改革 今年实现进城落户1300万人以上 加快居住证制度全覆盖 对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应 调整结构 提高住宅用地比例 对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应 因城施策 继续落实好差别化住房信贷政策 切实防范化解金融风险 分类实施房地产金融调控 综合运用金融 土地 财税 投资 立法等手段 加快研究建立符合国情 适应市场规律的基础性制度和长效机制 完善区域协调发展和新型城镇化政策组合 推进农村产权制度改革 深入推进财税体制改革 1 2中央严控房地产金融业务 加大监管力度防范金融风险 保持货币政策稳健中性 综合运用多种货币政策工具 调节好流动性闸门 保持流动性基本稳定 因城施策 继续落实好差别化住房信贷政策 稳定和完善宏观经济政策 继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策 加强金融管控 防范金融风险 2 地方因城施策 调控政策分化明显2 1地方调控政策逐步深化 片区联动施策稳楼市多城市政策密集出台 调控城市进一步扩容 2017年上半年 在因城施策的导向下 各地政府积极深化房地产政策调控 多城市楼市政策调整密集出台 调控城市持续增加 地级市 县市 政策区域联动性 创新性增强 截至6月底 有60个地级以上城市和31个县市出台调控 海南 河北从省级全面调控 京津冀城市群 环京 环雄安限制力度不断升级长三角城市群 中心城市调控再升级 调控收紧趋势向周边持续蔓延珠三角城市群 环广州深圳 海西城市群 海南等几大城市圈协同调控雄安新区坚决严禁大规模开发房地产中西部地区出台调控措施的城市数量进一步增加 中心城市中上海加强商住管理 南京将限购范围扩至六合 溧水 高淳 杭州提高非本市户籍居民社保或个税缴纳年限 2 2地方楼市限售政策扩围 成新一轮调控升级主要手段创新限售模式蔓延至三四线城市 2017年上半年 地方调控密集出台 继限购 限贷后 部分城市开启 限售 模式 抑制短期投机需求稳定市场预期 2 3热点城市严控商改住 加强市场整顿监管2 4去库存政策仍持续 商办库存去化重点推进 3 深入推进住房制度改革 加快长效机制建设3 1加快发展住房租赁市场建设 推进住房 土地 人口制度改革中央深入研究房地产长效机制 推动市场平稳发展 住房租赁市场管理条例出台 加快购租并举住房制度建设 住房租赁市场的发展 是深化住房制度改革的重要内容 有利于加快推进房地产长效机制建设 对保障性住房用地应保尽保 对商品房根据供需形势因城因地施策 建立住宅用地供应分类管理制度 推动人口均衡发展 国务院印发 国家人口发展规划 2016 2030年 提出优化人口空间布局 加快推进以人为核心的城镇化 引导人口流动的合理预期 畅通落户渠道 到2020年实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户 全面提高城镇化质量 规划明确提出要实施人口均衡发展国家战略 强调注重人口内部各要素相均衡 人口与经济发展相互动 人口与社会发展相协调 人口与资源环境相适应的战略导向 房地产行业畸形原因 房地产行业多年畸形发展催生了畸高的房价 两个重要原因就是地方政府对 土地财政 的过度依赖和房地产持有环节几无税负 当前 我国实体经济既有上扬动力 也有下行压力 总体处于稳中有进 稳中向好的态势 在房地产野蛮生长的时期 投资 投机住房一度成为快速致富的捷径 投资投机性需求兴风作浪 造成正常的住房供需关系被扭曲 令房地产业偏离了居住的本质属性和改善民生这一目标 大量资金 脱实入虚 加剧泡沫 又进一步助长了 一夜暴富 的浮躁社会心态 提高了企业经营成本和城市居民的生活成本 也加剧了社会贫富差距 绑架了中国经济 疯涨的房价已严重脱离了中国的人口结构变化和经济的基本面 潜藏巨大风险 后地产时代的来临 土地出让金占地方财政收入50 以上 房地产业贡献60 以上的地方税收等现象比比皆是 地价和房价一路高歌猛进 华丽的经济增长数据背后是地区产业结构失衡 城乡收入差距拉大等重大社会经济问题 我国住宅经历了从20年前商品房市场起步时期的春暖花开 到2000年以后的楼市供需两旺的火红盛夏 再到2008年后的秋风肃杀乃至隆冬速冻 政策调控干预也是 从无到有 从松到紧 面对风光不再的住宅市场 房地产业面临全面洗牌 曾经过分依赖住宅开发拉动经济的地方政府不得不开始面对没有房地产的日子 即后地产时代的来临 预计中国房地产市场将告别暴涨时代 但告别暴涨时代不意味着房价会出现普跌 房价下跌原因房价在一定时间内不会出现普跌 一是货币政策出现较大幅度的骤然收紧 货币政策如果出现较大幅度的骤然收紧 可能就会改变楼市长期以来形成的持续上涨的预期 预计我国货币政策不会主动进行大幅度转向 即使在汇率贬值 跨境资金大幅流出倒逼下 货币政策也会尽量避免对房市产生过大影响 二是房产税出台 我国一旦明确开征房产税等增加房屋持有成本的政策 预计住房有效需求将明显减少 但从当前实际情况来看 房产税的推出基础条件还不成熟 预计短期内推出房产税的可能性仍很小 三是经济增速超预期下行 房地产市场始终与经济基本面息息相关 经济增速超预期下行将从整体上引致房价进入下跌通道 从我国经济运行情况来看 经济尽管下行压力较大 但超预期下行的可能性比较小 房地产暴涨的时代已经过去 一是宽松的流动性货币环境正在逐渐改变 受制于自身经济要求以及国际货币环境制约 我国从2017年开始 宽松的货币政策也在悄然转向 迄今为止已两次提高央行操作利率 而金融去杠杆将在一定程度上改变国内货币市场的宽松态势 不难预期 这将使得推动房价上涨的货币动力出现衰减 二是导致房价暴涨的根本症结 土地供给政策将发生改变 强化住宅用地供应 五类 调控目标管理 住房供求矛盾突出 房价上涨压力大的城市 要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模 去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应 十九大地产干货 1 坚持房子是用来住的 不是用来炒的定位 加快建立多主体供给 多渠道保障 租购并举的住房制度 让全体人民住有所居 2 覆盖城乡居民的社会保障体系基本建立 人民健康和医疗卫生水平大幅提高 保障性住房建设稳步推进 3 巩固和完善农村基本经营制度 深化农村土地制度改革 完善承包地 三权 分置制度 保持土地承包关系稳定并长久不变 第二轮土地承包到期后再延长三十年 深化农村集体产权制度改革 保障农民财产权益 壮大集体经济 3 以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局 加快农业转移人口市民化 疏解北京非首都功能 推动京津冀协同发展 高起点规划 高标准建设雄安新区 4 深化供给侧结构性改革 支持传统产业优化升级 加快发展现代服务业 瞄准国际标准提高水平 5 坚持去产能 去库存 去杠杆 降成本 补短板 优化存量资源配置 扩大优质增量供给 实现供需动态平衡 6 保障和改善民生要抓住人民最关心最直接最现实的利益问题 不断满足人民日益增长的美好生活需要 加快房地产长效机制的建立 提升人民幸福感 获得感 农村集体用地入市 农村集体建设用地是指符合村镇规划 经国家审批的乡 镇 村建设用地 农村集体建设用地直接入市的利益动因 1 城市化 工业化客观上需要增加土地要素供给 2 节约和集约利用土地资源的内在要求 3 农村集体建设用地直接入市 增加农民收入 实现资本的原始积累 4 地方政府获取经济收益与社会收益 5 对于地方政府 流转能够减轻征地制度带来的巨大压力 缓解征用土地引发的社会矛盾 同时它们还通过积极介入和加强管理 可以更好地分享土地流转带来的增值收益 新土地法 农村集体建设用地直接入市的作用和意义 一 优化资源配置承认了集体土地的商品性质 是一个迟到的农村的重大改革 农地直接入市 有利于降低中国工业化 城市化成本 二 推动制度创新农村集体建设用地直接入市确立了集体建设用地有偿使用的原则 有利于解决所有权虚置的问题 可以促进农村民主制度的完善 促进市场体制完善 真正做到同地 同权 同价 三 促进社会公平 和谐和可持续发展使土地收益更公平地分享 可以消除征地腐败 促进社会和谐 能加强耕地保护 促进社会可持续发展 房地产税 中央经济工作会议指出 要坚持 房子是用来住的 不是用来炒的 的定位 综合运用金融 土地 财税 投资 立法等手段 加快研究建立符合国情 适应市场规律的基础性制度和长效机制 既抑制房地产泡沫 又防止出现大起大落 房价的虚高 金融风险的增大 社会的稳定客观上要求发挥好税收宏观调控功能 近几年税收高速增长的条件下 地方财政增长潜力越发匮乏 地方税体系残缺不全 地方依赖土地财政 造成地价不断攀升 催生了地产的泡沫 对经济的发展带来了负面影响 通过对房屋普遍征收房产税 一方面能够保证地方财政收入的稳定增长 脱离对土地财政机制的依赖 化解地方政府债务风险 另一方面是充分发挥税收杠杆调节经济的职能 促进房地产业的健康发展 我国现行的房产税作为财产税中的一个税种 是以经营性房产为征税对象 按房屋的计税余值或租金收入为计税依据 向产权所有人征收 未用于经营的居民住房免征房产税 此项房产税制度已经实施了20多年 开征房地产税的目的和意义 1 开征房地产税是缩小贫富差距 优化资源配置的需要 2 开征房地产税是健全财产税体系 规范财产税制度的需要 3 开征房地产税有利于促进地方政府克服短视行为 为保证其长期收益而注重改善投资环境 从而为促进中国房地产业的发展创造条件 4 开征房地产税是公平税负 促进房地产业发展的需要 5 开征房地产税可以合理利用土地 抑制 炒房 行为 6 开征房地产税 有利于深化城市经济体制改革 理顺城市资金运行渠道 降低金融风险 7 房产税是政府最大的做空工具 投资者的收益将通过房产税成为政府的收入 是抑制房地产资本利得的重要工具 房地产后开发时代 从2000年以后的楼市供需两旺的火红盛夏 再到2008年后的秋风肃杀乃至隆冬速冻 政策调控干预也是 从无到有 从松到紧 面对风光不再的住宅市场 房地产业面临全面洗牌 曾经过分依赖住宅开发拉动经济的地方政府不得不开始面对没有房地产的日子 即后地产时代的来临 区域经济发展进入后地产时代并非意味着 去地产化 因为任何产业生存与发展都无法离开土地的支撑 所谓后地产时代归根结底是产业结构的调整和优化 各产业之间平衡发展 经济的发展离不开产业的支撑 房地产本身并没有生命 关键是服务于谁 服务于什么 让房地产对经济的发展产生支撑的作用 这也是地区经济在后房地产时代所面临的核心问题 总之 在区域经济发展过程当中 城市没有产业的支撑前景是暗淡的 城市如果没有高端产业的载体和产业的升级和聚集是虚无的 后地产时代的历史使命在于 以地产服务产业 以产业繁荣城市 开发 建了卖运营能力 出租资产管理能力 机电 材料 物业 房住不炒后 房市变化 1 保证有住 强调房子居住属性 不一定有产 租购同权将促进购房与租房市场的步入新一阶段的平衡 将有更健康的房地产市场 2 房价不一定永远涨 政府的手以稳为主 可能稳中有降为主 稳中有升 房产暴涨的时代过去了 3 租购并举 长租房 长租公寓将是常态 4 一二线城市不平衡 不同5 开发 持有 租赁行业将迎来新一轮的洗牌 运营能力 出租 资产管理能力 机电 材料 物业 强的企业将会脱颖而出 6 未转型结束前 限价限售将是常态 3 5年 7 普遍居住类型 房产税箭在弦上 不久即将正式落地 会健全地方财政体系 让地方财政更稳定 长租公寓的未来发展趋势 政策对长租公寓等房地产租赁市场倾斜明显 1 简单情况 卖地1 8万亿 开发金额10 2万亿 租赁市场现在8000亿 大概是销售市场的1 15 2 租赁