重庆市二手房发展存在问题、成因及对策分析.doc

重庆市二手房发展存在问题、成因及对策分析 以沙坪坝区为例引言：随着房产市场的快速发展, 全国房产“ 涨”声一片, 主观上的市场经济不够完善、市场信息不够对称、市场主体行为不够规范以及客观上土地的稀缺、消费者对房产的投机行为、地方政府的变相鼓励, 使得房产市场泡沫现象逐渐凸现并发展起来, 造成房价飞涨, 而人们购买力的相对下降, 开发商处于永恒的利润最大化,都使得住房一级市场供需失衡, 从而使越来越多的关注投人到了房产的二级市场, 通过积极挖掘二手房市场的巨大潜力来满足住房主体的住房需求。随着人们对房产市场需求的急剧增加, 在市场的规则下逐渐形成一种阶梯消费, 即住房者根据经济收人的变化来逐步提高改善自己的居住品质, 从住宅市场的供给来看, 由租赁市场, 二手房市场到新增商品房市场, 从“ 安置型” 、“ 实用型”再到“ 舒适型” , 形成了产品的梯级供给。二手房在住宅梯级消费中起到承前启后的关键作用, 链接住房者不同阶段的物业形态, 也关系着房地产一、二、三级市场的联动效应, 为房地产市场的繁荣和整个国民经济的增长发挥着作用。一：“二手房”的基本概念 基本定义“二手房”即旧房。“二手房”是相对开发商开发销售的商品房而言，它是房地产产权交易二级市场的俗称。凡产权明晰、经过一手买卖之后再行上市的房屋均可称之为二手房。二手房的种类：二手房主要包括私房和已购的政策性住房2种房屋类型。 二手房交易的基本理论1二手房国家及地方政策11国家政策（一）加大保障性住房建设力度。争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。（二）进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。1.2地方政策重庆城市居民2007年人均住房建筑面积为27.3平方米，如果人均居住面积低于27.3平方米，便可以按首套房政策给予优惠。国务院新政只对普通住房有优惠，高档住房如别墅等则不在优惠之列。普通商品住房主要是指住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、套内面积在120平方米以下的住房。 ；如果2年后出让，只需要缴纳1%的个人所得税、万分之五的印花税及每平方米3元的交易手续费。就目前而言，国家对二手房的政策还是不够完善的。一些政策的负面性直接导致二手房交易量的下降。2二手房开发商、供应商与消费者的关系二手房市场交易是买方、卖方以及中介三方的博弈。由于并不能有效地获得二手房的房源信息，加上有时考虑不周，大多购房者不能选购到称心如意的房子。许多购房者对二手房交易心存顾虑，一方面由于交易手续繁杂，易引起纠纷；另一方面是由于二手房定价的不确定性，一些购房者觉得二手房价难以捉摸，担心高价买人物非所值的房产。因此就产生了二手房买方(租入方)、卖方(出租方)和中介公司之问的三方博弈。二手房买卖双方在房价等影响选购二手房的因素方面存在博弈，买方希望以低价获得较好的房屋，而卖方希望以高价售出房屋。由于信息不对称，二手房买卖双方在与中介公司的博弈中处于劣势。受巨大的利益驱使，“赚取差价”成为房地产经纪行业的潜在规则。甚至一些公司主要赢利就是“赚取差价”。3二手房中介机构二手房中介公司对二手房交易业务的办理十分专业，而一般客户则很难通晓目前尚较为复杂的二手房交易过程。委托中介公司后，买卖双方可以省去好多的麻烦。更重要的是，中介公司所起的居间担保作用，能够站在公正的立场上，为买卖双方的交易安全起着十分重要的保证作用，保证双方的利益不受损害。目前二手房产中介存在的问题3.1中介公司的信用缺失由于受资金、人才、管理、理念等诸多因素的影响，一些中介公司缺乏营造公平、公开、公正市场氛围的意识，欺诈现象依然存在，比如参与炒房、吃差价、臆造虚假信息，骗取看房费等等。3.2从业资格准入门槛低中华人民共和国建设部第50号令发布的城市房地产中介服务管理规范规定：房地产经纪人必须经过考试，注册并取得房地产经纪人资格证，未取得房地产经纪人资格证的人员不得从事房地产经济业务。然而，由于近年来房地产市场发展迅猛，房地产中介公司发展过快，很多中介公司没有达到上述要求。有人甚至将某些中介形象地描述为“一间房子十一张桌子十一部电话”。许多中介公司的房产经纪人素质良莠不齐，人员流动频繁，直接导致服务水平低下，甚至利用客户对二手房交易规则的不熟悉，欺诈客户，非法牟利。3.3存在大量黑中介当前对房地产中介企业的管理还存在一定的漏洞，黑中介利用管理的漏洞和部分客户贪图收费低廉的心理，得以生存的发展。部分地区黑中介的数目达到了令人触目惊心的程度。用户遭遇黑中介而蒙受巨大损失的案例屡见不鲜。4二手房合同二手房虚假买卖合同登记是我国目前二手房买卖中普遍存在的严重损害国家税收利益的行为。，买卖双方签订二手房虚假买卖合同，是二手房产权变更虚假登记实现的关键条件。我国物权法第9 条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”可见，房屋所有权的转移，以双方办理产权变更手续为要件。买卖双方要实现房屋的产权转移，必须办理产权变更手续。物权法第11 条规定：“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。”买卖合同做为双方房屋所有权转移的重要材料，必须提供给房产局。但是，卖方出卖房屋要交纳营业税，纳税总额为房屋交易额乘以税率。为了降低房屋交易额、少交税，卖方设法与买方签订虚假合同。买方也可因此偷税。于是，双方签订虚假买卖合同。5二手房资金管理从2003 年的“坚石案至今，经纪公司卷钱逃跑的事件从未间断，最近一起较严重的事件即天津“汇众”事件，该公司一夜之间全线停业，高达1.5 亿元的房产交易资金不翼而飞，该事件成为了天津实行强制性资金监管的导火索。所以最终的结论，二手房交易资金监管业务应该是势在必行了。专家建议有有四种监管的方式：第一种，就是政府强制性的监管，和在天津由政府操作的业务模式差不多，就是政府下面会出一个专门的监管机构，他会有统一的各个银行的账户，所有交易资金全都存入到这个银行里面。第二种，就是采用第三方执行资金监管。第三种，就是存入买或者是卖方账户。第四种，这也是建议整个资金监管里面是最为合适市场操作，就是银行和合作的资金监管方，就是这里面指的是房地产经纪机构开设一个专用账户，这个专用账户只能存入资金监管的款项由银行来把控。6二手房消费者权益保护交易安全是二手房买卖双方最重视的问题。对于消费者来说为了能使自己的权益的到保障，除了相关的法律，自己在交易中也必须注意几点事项：1 精心挑选诚信中介如果交易通过中介公司完成，必须选一家资信可靠的中介公司是保证安全的前提。所选的中介公司须是有品牌的大公司，这些公司不仅有经验丰富的正规执业经纪人员，而且操作也比较规范。要看中介公司的营业执照和业务范围。2 了解房屋使用情况首先，一定要确保房屋的产权证是真的，而不是伪造的。另外，下家可到房屋所在地的房地产交易部门查到房屋有无被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制权利，是否已设定抵押。若房屋已出租，下家应要求上家提供该承租人出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。3 明确中介收定性质定金纠纷占二手房交易纠纷的比例较高。若下家把定金交给中介公司，一定要明确中介公司收取定金的性质是代收，还是转交。如果是代收，则中介公司收取定金时应当出具上家的委托书。否则，下家要在居间合同中明确中介公司的转交责任，如约定几天内转交，未能按时转交需承担的违约责任等。为了防止上家收了定金之后提高房屋总价，上下家要在书面的定金协议中对购房合同的主要条款达成一致意见，这样下家就会有保障。4 上下家当面谈合同即使是通过品牌中介公司交易，也不能完全排除个别素质不高的业务员从中做手脚。在交易过程中，上下家不要擅自与业务员签订买卖协议，避免业务员将公司业务转化为个人业务，使得上下家无法享受中介公司的担保。在签订二手房买卖合同时，上下家一定要坐下来当面谈好房价、过户时间等条款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以杜绝被赚差价的情况发生。二：重庆二手房市场现状分析重庆二手房市场环境二手房有两大明显优势：1)现房优势，目前新建商品房基本为期房，而且开发周期在1年2年，甚至更长，二手房具有即买即住的现房优势；2)低总价优势，目前二手房市场主要供应来源除了比例渐增的次新房外，房改房依然占有一定比重，这些房改房尽管房龄较长，但是地段好，面积小，是二手房市场低总价房源的主要来源。重庆市是中央确立的城乡统筹一体化改革试验区；并且着手大力发展房地产二、三级市场，以期通过促进二手房市场发展，吸引购买力不足的人群将置业目光从一手房市场转向二手房市场，对于有购房需求而一时还没有支付能力的家庭可以先租后买，达到“人人有房住”的政策；和关于出售不足5年的房屋加收营业税等的政策规定，使重庆市的二手房房源数量大大增加、市场活跃、潜力巨大重庆二手房经营现状及特征1 重庆二手房价格指数走势分析 8月重庆二手房价格指数为765点，连续三个月出现下跌，并且下降的幅度有逐月提高的趋势，本月下降21点，幅度为2.67%，较上月下降点数增加了12点，下降幅度较上月再扩大了1.54个百分点；同比增长幅度出现了快速的下滑，为15.56%，该指标较上月下降了12.24个百分点,下降的速度也呈现出逐步加快的特点，这表明二手房价格趋势进入快速回抽的调整行情。从连续三月同比和环比看，连续下跌使得后期价格指数进一步回落的趋势更加明朗，同时从八月的政策看对整体房地产市场都呈现出紧缩利空的消息，因此政策面的负面带动将是二手房调整的主要原因。 8月，重庆二手房挂牌均价4547元/平方米，环比下降约121元/平方米，下降幅度为2.59%，变化幅度为一年以来的最大幅度，出现了四连阴，同时在四个月中下降幅度一次提高，同比增长也下降到了15.64%，增长幅度较上月大幅度放缓约12.12个百分点，同比增长的下降速度也逐步加快。数据表明，本月二手房价格在经过上月向下突破4700元/平方米后，本月更是大幅下挫，连续跌破了4600元/平方米和4550元/平方米，同时同比增长趋势快速回落。从数据看，7月和 8月二手房市场已经从横盘状态进入了快速回抽的调整趋势，进入了价格的下降通道。从同比和环比的趋势特点看，都呈现出下降速度逐步提高的趋势，形成了同比和环比下降速度的双下降，预期后期还将延续这一特点。 整体上看2008年1-6月二手房价格呈现出强烈的僵持特点，但7月和8月不断创出了环比下降幅度的新低，打破了连续6个月的横盘走势，从环比的变化趋势看，呈现出较强的下降趋势。2008年上半年房地产市场开始进入资金链紧张的局面，2008年房地产将正真面对资金链断裂的残酷现实，在6月到7月房地产曾期待政府救市，然而8月相继出台的各种政策将这一唯一的希望彻底的粉碎，房地产进入调整不可避免，下半年价格战将成为市场的主流，而现阶段新房市场上仍然存在各种试图阻碍这一调整的各种力量，显然作为供应更加分散的二手房市场更容易形成调整的趋势，作为单个供应主体的二手房散户市场，对市场应变能力更强，这也是二手房市场近2月迅速下探的主要原因，同时由于单个供应量的损失较低，其承受度更大也是二手房市场更能够适应调整的重要原因。2重庆二手房市场特征综合分析 价量齐跌 快速调整 8月重庆二手房价格指数与上月相比呈现下降及下降幅度增大的趋势，表现量能减小价格回抽的趋势，整体上看走势逐步回归理性，与新房市场的比较看，二手房的调整起点晚于新房市场，但其调整的速度也快于新房市场，这主要由于相对于新房，二手房投资主题更加分散，对风险的应变能力更强，对市场的反映更加敏捷。在进入2008年后，政策对地产紧缩的信号更加明显，尤其是信贷紧缩十分显著，在2008年6月，准备金率再次上调1个百分点，这表明已经加大了对流动性过剩的重视和紧缩的信号进一步加强，同时加息的预期也推高，这些都将直接和间接的作用于二手房市场。资本市场对地产的谨慎态度导致了地产业资金链的巨大压力，也导致了购房者强烈的观望态度，这些因素导致了贷款成本不断增长的同时，风险也进一步提高。这些因素的叠加致使在去年暴涨过程中投资性购房有了巨大的放盘的需求，二手房市场供应量开始放大，在租金价格平稳的形式下，供应的放量形成了对价格增长的压力。8月又出现了一系列面对新房市场的金融政策，而这些政策必然对新房市场产生较大的影响，从而影响到二手房市场，在市场预期悲观的情况下，相信该传导作用将会更快的体现，后期仍然还有调整的空间，但二手房市场或将进入小幅调整，走出一轮小波动整理的行情。三：沙坪坝区二手房市场分析沙坪坝区二手房市场现状、问题、特征沙坪坝区8月二手房指数为725点，较上月22点，环比下降幅度为2.95%，该区在1-7月中走出了一轮文件的增长趋势，但本月下降幅度较大，回到了1季度的水平，在上月创出新高后本月价格迅速回落，表现出空方力量在政策等因素的作用下迅速打压的特点，但该区各方面的条件都在逐步完善，其居住的特色比较突出，从新房看该区价格增长较为迅猛，因此预期后期该区二手房市场必将迎来良好的发展。该区域主要卖点是其浓郁的文化特色，同时交通方面近有也有了大幅度的提高，但商业等配套还有待进一步发展，现阶段该区新房发展形式十分良好，这势将对二手房市场起到积极的推动作用。沙坪坝区二手房利弊分析1良性因素1.1人文因素沙坪坝区有文物点430余处，其中国家级重点文物保护单位1处，市级文物保护单位12处，区级文物保护单位36处，登记在册未定级的366处。作为著名的科教名区，这里集中了西南著名的重庆大学、西南政法大学、西南师范大学等高校，近年还建设了云集了十余所高校、目标为西部领先、全国一流的高级人才培训中心、科学研究与创新中心、国际科技教育交流中心的重庆大学城，有前身为“国立罗斯福图书馆”的重庆图书馆。 这些都为沙坪坝营造了极好的人文环境。许多购房者多是为了让自己的子女能够上名校或者是为了让自己的子女便于学习而在沙坪坝购置第二房产的。这也是沙坪坝区主要的二手房市场的主要卖点。1.2工业因素沙坪坝区工业基础雄厚，是重庆重要的工业基地。区内工业门类齐全，有嘉陵集团、西南药业、康明斯等国有大中型企业42家，占全市的四分之一。有力帆集团、渝安集团、华洋集团等知名的民营科技型企业，已形成汽摩配件、电子电器、生物化工三大产业支柱。如此众多的企业为那些刚出社会的大学生构建了一个良好的就业环境。这样极大的推动了新房和二手房的交易。2制约性因素2.1交通因素沙坪坝区交通通讯欠畅达，是西南地区人流、物流、信息流要道。全国铁路集装箱网络重庆中心站、西南地区最大铁路编组站和国家二级火车站等七个火车客货站棋布于此；国道、省道等高等级公路五条，成渝、渝长、上界高速公路纵横域内。 这么密集的交通线，带来了庞大的客流量，时常造成交通堵塞。这给当地居民带来了不便，这也是制约沙坪坝区二手房市场发展的主要因素。2.2商业因素沙坪坝区第三产业发达，市场潜力巨大，是重庆重要的物资集散地和商贸区。可是这些主要是集中在以三峡广场为中心的商业圈。这也是制约沙坪坝二手房交易的一个因素。四：对重庆二手房市场发展趋势的分析通过对二手房经营模式现状分析，我们认为适合重庆市目前发展的二手房经营模式应该是：直营连锁+经营+品牌。41 直营连锁经营411 重庆市二手房房源信息分析我们通过对已成交的二手房房源调查发现，二手房的房源信息主要来自于：网络信息、门店信息、亲朋介绍、老顾客和贴条等信息。房源来自于门店的信息占30，所以在不考虑门店位置等影响因素的情况下，以认为门店的增加会带来更多的二手房交易量。因此，连锁经营模式明显优于单店经营模式。412 直营连锁经营模式与特许加盟连锁经营模式的比较据我们调查，特许加盟连锁经营模式加盟费在每年几万元至几十万元之间，有的甚至上百万元。除少数具有明显品牌优势的二手房中介公司能够带来房源的较大增加外，其余加盟的二手房中介公司房源也不会有很大变化。目前重庆市的二手房交易处于起步阶段，量还不是很大，且较大数量的加盟费增大了中介公司的经营成本。42 经营二手房中介公司应该扮演比较公正的角色，承担一定的责任，才能树立诚信的经营理念，立于不败之地，公司也才能做大做强。二手房中介公司的具体做法可以采用合适的价格直接租入房屋，再租出，承担租金不稳定和租期不连续等风险。这种二手房经营模式实际上就是二手房中介公司对出租的二手房进行经营和管理。变暗“吃差价”为明“吃差价”。承担一定的风险，获取一定的收益，二手房中介公司这种明“吃差价”应该是合理的。出租方可以将房屋出租给任何一个中介公司，既可以是出租方获得较大收益的公司，也可以是出租方认为合理的中介公司。同样地，中介公司既可以选择租人该顾客的房屋，也可以选择租人其他顾客的房屋。因此，在这种模式下，双方的博弈是公平的。43 品牌经营431 品牌的定义美国市场营销学会(AMA)将品牌定义为：“用以识别一个或一群产品或劳务的名称、术语、象征、记号或设计及其组合，以和其他竞争者的产品或劳务相区别。”品牌往往代表特定的产品品432 品牌经营战略品牌战略就是企业为了提高自身市场竞争力，围绕产品的品牌所制定的一系列长期性的、带有根本性的总体发展规划和行动方案。它是关系到一个企业兴衰成败、长治久安的根本性决策，是企业品牌经营的提纲和总领，是实现持续发展的前提与保证。如果缺乏一个对品牌整体运作的长远