房地产估价中收益法的应用研究.doc

河南建筑职业技术学院 毕业论文题目 房地产估价中收益法的应用研究 系 部 工程管理系 专 业 房地产经营与估价 学 号 2009108101023 学 生 骆宁 指 导 教 师 魏华洁 起 止 日 期 2011年12月8日2011年12月19日34摘要随着我国市场经济的不断完善,房地产评估需求的日益增长,过去使用成本法来评估这些房地产价值的做法已经越来越不适应社会发展的需求,取而代之的是应用收益法和市场法来评估房地产价值。然而,收益法的基本原理比较简单,但操作难度较大,尤其是在我国。目前我国评估准则难以有效地规范运用收益法评估中的参数,致使参数选取受主观人为因素的影响较大。另外,我国尚不完善的市场环境和外界干预也是造成收益法操作不利的重要原因。并且对于纯收益的动态预测问题至今没有建立一个成熟的框架,导致收益法在实际应用中主观性和随意性很大,从而使其在实际应用中被扭曲,这也严重影响了收益法在我国的应用。本文从房地产评估的角度研究了目前我国房地产评估的基本方法-收益法。本文首先概述了我国房地产估价方法的现状、特点。其次本文提出了收益法在房地产估价应用中存在的问题，如：适用范围有一定的局限性、 折旧费是否应该扣除等。最后本文对收益法在房地产估价中的运用进行了探讨并提出了一些的建议，如：健全估价体系、规范估价流程、引入国际评估准则。本文的基本逻辑进程是提出问题到分析问题，然后解决和探讨问题。关键词：房地产估价 收益法 净收益 收益年限AbstractAlong with our country market economy continues to improve, real estate appraisals ever-increasing appetite, used to use cost method to assess the value of the estate practices already more and more does not adapt the demand for social development, to be replaced by application market method to evaluate income method and real estate value. However, the basic principle of income method is simpler, but the operation difficulty bigger, especially in China. At present our country assessment criteria cannot be effectively regulate use of income method was used to evaluate the parameters, cause parameter selection by subjective effect of artificial factor is bigger. In addition, China still is not perfected market environment and intervention is also causes the income method operation adverse important reasons. And for pure income dynamic prediction problem has not been established a mature framework, causing income method in actual application of subjectivity and optional sex is very big, so the distorted in actual applications, which has seriously affected the income method of application in China. This article from the Angle of real estate appraisal studied at present our country estate assessing the basic method - income method. This paper firstly summarizes the real estate appraisal method the status quo, characteristics. Then this paper proposes income method in real estate appraisal and the application problems, such as: applicable scope has certain limitation, whether should deduct depreciation cost, etc. Finally, this paper to income method in real estate appraisal explores the application and puts forward some Suggestions, such as: perfect appraisal system, standardize appraisal process, introduce the international assessment criteria. This paper put forward the basic logical course is to analyze problems, then the problem solving and discuss problems.Key words：valuation Income method Net profit Return period目录摘要IAbstractII1 我国目前房地产估价的概述11.1房地产估价的概念11.2房地产估价方法介绍21.2.1市场法21.2.2成本法21.2.3收益法21.2.4假设开发法31.3估价方法的应用综述32 收益法的理论分析62.1收益法的理论依据62.2收益法适用的估价对象和条件62.3收益法的运用方法62.3.1报酬资本化法62.3.2直接资本化法113 当前收益法应用中存在的主要问题及原因分析143.1 存在的主要问题143.2 问题产生的原因154收益法的改进研究174.1美国房地产估价体系及方法之启示174.1.1美国房地产评估中的收益法174.1.2美国估价方法之启示194.2对现行收益法估价问题的相关对策204.3现行收益法中应注意的问题245.收益法的应用研究255.1收益法在出租型房地产中的应用255.1.1出租收益法的程序255.1.2采用出租收益法的前提条件255.1.3参数的确定265.1.4房地产投资(投机)市场绝对过度的特殊情况下的处理275.2收益法在商业经营型房地产中的应用275.2.1商业经营型房地产的特点275.2.2参数的确定285.2.3商业房地产评估方法的选择及比较285.3收益法在房地产抵押中的运用295.3.1选用收益法的原因295.3.2对通知及指导意见有关条款的分析306 结语32参考文献33致 谢34 1 我国目前房地产估价的概述人们的任何活动都需要空间，房地产正是因为提供这种空间，而为人们所必需。它不仅是最基本的生活资料，也是最基本的生产要素。在市场经济中，房地产还是一种商品，是人们投资置业的良好对象。在一国总财富中，房地产往往占绝大部分，一般为60%70%，房地产通常也是家庭财产的最主要部分。所以，古今中外，房地产都是人们最重视、最珍惜、最具体的财产形式。现实生活中对房地产估价的需要是多方面的。有交易的需要，有抵押的需要，有典当的需要，有房地产保险和损害赔偿的需要，有税收的需要，有房地产征用拆迁补偿的需要，有处理房地产纠纷和有关法律案件的需要，有企业合资、合并、买卖、租赁经营、改制、上市、破产清算的需要等等。这些都离不开房地产估价。1.1房地产估价的概念专业房地产估价的核心内容是为了特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断。为了保障这种分析、测算和判断的客观合理，不仅要求从事这种活动的个人和单位是房地产估价师和房地产估价机构，而且要求遵循公认原则，按照谨慎的程序，依据有关法律法规和标准，在合理的假设下，运用科学的方法去分析、测算和判断房地产的价值，并且这种活动是受他人委托进行的。房地产估价指房地产估价师和房地产估价机构接受他人委托，为了特定目的，遵循公认的原则，按照谨慎的程序，依据有关法律法规和标准，在合理的假设下，运用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。通常把上述定义中的特定目的称为估计目的，公认的原则称为估价原则，严谨的程序称为估价程序，依据的有关法律法规和标准称为估价依据，合理的假设称为估价假设，科学的方法称为估价方法，特定的房地产称为估价对象，特定的时间称为估价时点，特定的价值称为价值类型。上述定义中涉及的房地产估价师、房地产估价机构和估价委托人统称为估价当事人，分析、测算和判断出的特定价值及提供的相关专业意见简称估价结果。因此，上述定义中涉及的估价当事人、估价目的、估价对象、估价时点、价值类型、估价依据、估价假设、估价原则、估价程序、估价方法和估价结果，可以说是房地产估价的要素。随着社会的发展，房地产估价的作用还会越来越大，服务的领域也将越来越广。在我国房地产市场的不断发展与壮大的情况下，房地产交易案例的急剧增加，房地产估价在人们的生活、工作中已成为不可缺少的一项专业性、技术性工作，并且国家实行了房地产估价制度。1.2房地产估价方法介绍在我国房地产估价中有收益法、成本法、市场法、假设开发法、长期趋势法、基准地价修正法、路线价法等多种方法。其中，市场比较法、成本法、收益法是三大基本方法。1.2.1市场法市场法（Market Comparative Method），又称市场比较法、市价比较法、交易实例比较法，是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。市场比较法适用的对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。而那些很少发生交易的房地产，如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场比较法。适用条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。1.2.2成本法成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法的理论依据是生产费用价值论。只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设从新开发建造的房地产，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价，如学校、图书管、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等，成本法也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比较法估价的房地产。在房地产保险及其他损害赔偿中，通常也是采用成本法估价。1.2.3收益法收益法是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法是以预期原理为基础的。收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如商店、商务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、厂房、农地等，但不限于估价对象本身现在是否有收益，只要它所属的这类房地产有收益即可。收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够量化。1.2.4假设开发法假设开发法是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房。1.3估价方法的应用综述每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以互相验证；有时是相互补充的，但不存在替代的关系。在评估一宗房地产的价值时，一般要求同时采用两种或两种以上的方法。在我国各种估价方法都存在一些待完善的问题市场比较法是最常用、最能反映房地产估价的价值标准的方法，比较法的实质也就是房地产估价过程的实质，即：通过大量已经成交的相同或类似房地产的成交价格，来确定估价对象房地产在公开市场上最可能的成交价。存在以下问题： 房地产市场不规范、不成熟，市场环境变动较大市场法的应用是建立在有一个规范、成熟、发达的房地产市场基础之上的，也就是说在房地产市场发育不够充分的地区，采用市场法所取得的评估结果不能够反映房地产的正常价格。而在我国这样的新兴市场经济国家，房地产市场仅有二十余年的历史，目前还处于较低的层次，房地产市场不规范、不成熟、不完善，市场环境变动较大。市场信息不对称，评估师获取成交案例机会少信息流畅市场法的运用前提之一是有足够多的交易案例可供选择，但是任何一个评估机构搜集和整理全社会的房地产信息，在目前的房地产管理体制下都是比较困难的。因为我们根本没有建立一个开放共享的房地产信息系统，就是掌握信息资源较多的政府房地产管理部门不但内部之间相互封锁信息，而且外界要获取他们的信息也非常困难。各个评估机构收集自己的交易案例，互相之间也持保守态度，互不公用交易案例，使得我国的交易案例库比较匾乏，并且时效性较差。由于缺少可比的房地产市场交易信息这种直接反映市场价格的信号，各房地产评估机构不能及时得到想要的交易案例，往往使评结果的正确性受到影响，进而使市场法在我国房地产评估中的运用受到影响。与西方发达国家相比，中国的房地产评估起步很晚，至今不过十几年的历史。正是由于起步较晚，在评估理论、评估方法及指标体系的建立方面基本是借鉴或沿用了发达国家的最新成果，因而起步较高，与国外并无太大差别，在评估理论研究方面与发达国家也基本处于相近水平。因此，对于基本评估方法中市场法的评估原理、指标体系的建立等方面的认识也基本上相同，但是在评估实践中对于市场法的应用却存在巨大差异。成本法是房地产估价中常用的方法,其特点是以房地产的重置成本扣除各种原因造成的建筑物价值损耗而得到估价结论。在实际应用中,成本法被普遍认为是一种估价结果偏低或与市场价值有一定差距的方法,而作为估价常用的三种方法之一,成本法应满足其估价结果接近市场价值的原则。在房地产估价实践中，成本法估价的结果往往受到偏高或偏低的猜疑，使其难于被人们接受，甚至估价师们可能也会因此而怀疑成本法是不是一种有效的房地产估价方法。但是，我们有时又不得不采用成本法来对缺乏市场依据的房地产和特殊房地产进行估价，在某些情况下成本法还可能成为估价所能采用的唯一方法。在估价实践中，假设开发法经常用于评估地价，但实际上假设开发法可以用于评估一切非最终产品的房地产，例如：用于建造房屋的生地、毛地或熟地，用于可改造为新房的旧房，未完成的房地产开发项目或未完工的工程等等。利润的估算是假设开发法的主要难点，另一个难点在于预计估价对象开发完成后的价格。收益法是进行房地产估价工作采用的最常用的最主要的方法之一，它是从房地产的经济效用的角度出发来评估房地产价格的方法，它不但具有充分的学术理论依据，而且具备十分重要的实践意义，在我们国内广泛地应用于收益性房地产、房产、土地等方面价格的估价之中。它在我国现实运用中所存在的问题及相关对策等问题，本文在以下会重点阐述。在运用某一种估价方法时，也常常会引起用别的估价方法。例如，在运用成本法估价时，可能会在评估估价对象的土地价格时采用市场比较法；运用假设开发法估价时，也要采用市场比较法预测开发完成后的房地产价值，而估算开发成本时则要用到成本法；至于收益法中利用土地与地上建筑物共同产生的收益的收益单独求取土地价值时，也要先采用成本法或市场比较法等其他估价方法先求出建筑物的价值，而在利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取建筑物价值时，则要利用其他估价方法先求出土地价值。在房地产估价过程中，由于每种房地产估价方法本身均有局限性，同时也由于估价中做采用的各种数据和资料具有一定的不确定性，在运用各种方法静静估价时，都不可避免地需要进行估算和判定，因此，采用任何一种估价方法都难以确保正真准确地反映估价对象的客观合理价格或价值。2 收益法的理论分析2.1收益法的理论依据收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。具体的说，房地产当前的价值，通常不是基于其历史价格、开发建设已花费的成本或者过去的房地产市场状况，而是基于房地产市场参与者对房地产未来所能带来的收益或者能够获得的满足、乐趣等的预期。历史资料的作用主要是利用推知未来的动向和情势，解释预期的合理性。从理论上讲，一宗房地产过去的收益虽然与其当期的价值无关，但其过去的收益往往是预测其未来收益的参考一句之一，除非外部条件发生了变化使得过去的趋势不再继续下去。由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能够获取收益，而且可以期望在未来持续获取收益。因此，可以将购买收益性房地产视为一种投资：投资者购买收益性房地产的目的，不是购买房地产的本身，而是购买房地产未来所能产生的收益，是以现在的一笔资金去换取未来的一系列资金。即将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获得净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。2.2收益法适用的估价对象和条件收益法也称为收益资本化法、收益还原法，是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以后估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如住宅（特别是公寓）、商店、商务办公楼、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等，它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化（预测）。2.3收益法的运用方法2.3.1报酬资本化法（1）报酬资本化法最一般的公式报酬资本化最一般的公式如下：式中 V房地产在估价时点的收益价格，通常称为现值。 A房地产的未来净运营收益，通常简称净收益。其中，分别为相对于估价时点而言的未来第1期，第2期，第n期末的净收益。 Y房地产的报酬率（折现率）。其中， 分别为相对于估价时点而言的未来第1期，第2期，第n期的报酬率。 n房地产收益年限，是从估价时点开始计算的未来可以获取净收益的时间，通常为收益年限。对上述公式作补充说明如下：1）上述公式实际上是收益法基本原理的公式化，是收益法的原理公式，主要用于理论分析。2）在实际估价中，一般假设报酬率长期不变，即,则上述公式可简化为：（2）净收益每年不变的公式净收益每年不变的公式具体有两种情况：一是收益年限为有限年，二是收益年限为无限年。1）收益期限为有限年的公式收益年限为有限年的公式如下：公式原型为：此公式的假设前提是：净收益每年不变为A；报酬率为Y,Y不等于零；收益年限为有限年n。2）收益年限为无限年的公式收益年限为无限年的公式如下：公式原型为：此公式的假设前提是：净收益每年不变为A；报酬率为Y,Y大于零；收益期限为无限年。3）净收益每年不变的公式的作用净收益每年不变的公式除了可以直接用于测算价格，还有许多其他作用，例如：用于土地使用年限、收益年限等不同的房地产或者租赁期限不同的租赁权价格之间的换算；用于比较不同期限房地产价格的高低；用于市场法中因期限不同特别是土地适用期限不同进行的价格调整。（3）净收益在前若干年有变化的公式净收益在前若干年有变化的公式具体有两种情况：一是收益年限为有限年，二是收益年限为无限年。1）收益年限为有限年的公式收益年限为有限年的公式如下：式中t净收益有变化的期限。公式原型为：此公式的假设前提是：净收益在未来t年（含t年）有变化，分别为,在第t年以后无变化为A;报酬率为Y,Y不等于零；收益期限为有限年n。2）收益年限为无限年的公式收益年限为无限年的公式如下：公式原型为：此公式是假设前提是：净收益在未来t年（含t年）有变化，分别为,在第t年以后无变化为A;报酬率为Y,Y不等于零；收益期限为无限年。（4）净收益按一定数额递增的公式净收益按一定数额递增的公式具体有两种情况：一是收益年限为有限年，二是收益年限为无限年。1）收益年限为有限年的公式收益年限为有限年的公式如下：式中b净收益逐年递增的数额，其中，净收益未来第1年为A，未来第1年为A，未来第2年为（A+b）,未来第3年为（A+2b），以此类推，未来第n年为A+（n-1）b。公式原型为：此公式的假设前提是：净收益未来第1年为A，此后按数额b逐年递增；报酬率为Y,Y不等于零；收益年限为有限年n。2）收益年限为无限年的公式收益年限为无限年的公式如下：公式原型为：此公式的假设前提是：净收益未来第1年为A，此后按数额b逐年递增；报酬率为Y,Y不等于零；收益年限为无限年。（5）净收益按一定数额递减的公式净收益按一定数额递减的公式只有收益年限为有限年一种，其公式为：式中b净收益逐年递减的数额，其中，净收益未来第1年为A，未来第2年为(A+b),未来第3年为（A-2b），以此类推，未来第n年为A-（n-1）b。公式原型为：此公式的假设前提是：净收益未来第1年为A，此后按数额b逐年递减；报酬率为Y,Y不等于零；收益年限为有限年n,n。n和不存在收益期限为无限年公式的原因是：当n年时，第n年的净收益0。这可以通过令第n年的收益0推导出，即：A-(n-1)b0得到n此后各年的净收益均为负值，任何一个“经纪人”在年后都不回再经营下去。（6）净收益按一定比率递增（减）的公式净收益按一定比率递增（减）的公式具体有两种情况：一是收益年限为有限年，二是收益年限为无限年。1）收益年限为有限年的公式收益年限为有限年的公式如下： （递增） （递减）式中g净收益逐年递增的比率，其中，净收益未来第1年为A，未来第2年为A（1+g）/A(1-g),未来第3年为/,以此类推，未来第n年为/。公式原型为： （递增） （递减）此公式的假设前提是：净收益未来第1年为A，此后按比率g逐年递增；净收益逐年递增比率g不等于报酬率Y当g=Y时，；收益期限为有限年n。2）收益年限为无限年的公式收益年限为无限年的公式如下： （递增） （递减）公式原型为：（递增）（递减）此公式的假设前提是：净收益未来第1年为A，此后按比率g逐年递增（减）；报酬率Y大于净收益逐年递增的比率g（Y不等于零）；收益期为无限年。递增公式要求Y大于g的原因是，从数学上看，如果g大于或等于Y，V就会无穷大。但这种情况在现实中是不可能出现的：原因之一是任何房地产的净收益都不可能以极快的速度无限递增下去；原因之二是较快的递增速度通常意味着较大的风险，从而要求提高风险报酬。2.3.2直接资本化法（1）直接资本化法的含义及基本公式直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。未来某一年的某种收益通常是采用未来第一年的收益，而年收益的种类有毛租金、净租金、潜在毛收入、有效毛收入、净收益等。资本化率（capitalization rate,R）是房地产的某种年收益与其价格的比率，即：资本化率=年收益 价格利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本化法的常用公式是式中 V房地产价值 NOI房地产未来第一年的净收益 R资本化率因此，利用市场提取法求取资本化率的具体公式为：收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，即：收益乘数=价格 收益年限利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化公式为：房地产价值=年收益收益乘数（2）几种收益乘数法对应着不同种类的年收益，收益乘数具体有毛租金乘数（gross rent multiplier,GRM）、潜在毛收入乘数（potential gross income multiplier,PGIM）、有效毛收入乘数（effective gross income multiplier,EGIM）和净收益乘数（net income multiplier,NIM）。相应地，收益乘数法有毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法。1）毛租金乘数法毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或某一个月的毛租金乘以相应的毛租金乘数来求取估价对象价值的方法，即：房地产价值=毛租金毛租金乘数毛租金乘数是市场上房地产的价格除以其毛租金所得的倍数，即：毛租金乘数=价格 毛租金毛租金乘数法一般用于土地或出租型住宅（特别是公寓）的估价。但由于它的计算方法比较粗糙，往往作为市场法或其他收益法的一个补充。2）潜在毛收入乘数法潜在毛收入乘数法是将估价对象某一年的潜在毛收入（PGI）乘以潜在毛收入乘数（PGIM）来求取估价对象价值的方法，即：V=PGIPGIM潜在毛收入乘数是市场上房地产的价格除以其年潜在毛收入所得的倍数，即：3）有效毛收入乘数法有效毛收入乘数法是将估价对象某一年的有效毛收入（EGI）乘以有效毛收入乘数（EGIM）来求取估价对象价值的方法，即：V=EGIEGIM有效毛收入乘数是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数，即：4）净收益乘数法净收益乘数法是将估价对象某一年的净收益（NOI）乘以净收益乘数（NIM）来求取估价对象价值的方法，即：V=NOINIM净收益乘数是房地产的价格除以其净收益所得的倍数，即：3 当前收益法应用中存在的主要问题及原因分析3.1 存在的主要问题在目前住宅房地产市场价格居高、出租租金明显偏低的情况下，对收益法的合理运用一直是业界估价师面对的难题，一方面随着市场的逐步发育，住宅房地产市场出租情况非常普遍，收益资料很容易取得；另一方面，采用收益法估算出的住宅房地产价值大大低于正常市场交易价格，运用收益法评估住宅房地产价值似乎显得不切实际。因此，估价师往往会选择放弃选用收益法进行住宅房地产价值评估，即使选用，在作业时通常会先运用市场提取法测算出一个非常低的报酬率，并以其为基础用收益法测算出估价对象住宅房地产价值。按此操作，报酬率的确定与投资者正常的投资思维相背离，致使运用收益法测算得到的住宅房地产价值没有说服力。当前房地产状况下运用收益法评估房地产价值的主要问题有如下几个方面：（1）收益法在适用范围有一定的局限性和限制1）对于收益性房地产来说，收益法是其最有效的估价方法，但是对于非收益性房地产：如居住房地产、政府机关、学校、公园等公用、或公益性房地产的估价来说，就无法运用收益法来进行估价了。在信息资料比较全的情况下，比较案例比较多的情况下，市场法能比收益法更好地评估出该房地产的真实价值。2）收益法在使用范围上有一定限制，以下三种状况下不能使用收益法：无独立收益能力；不是连续性收益；达不到一定的收益水平。（2）折旧费的扣除在实际应用中存在的争议问题 在运用收益法来进行房地产估价的时候，人们的传统观念都会认为折旧费应作为费用扣除，但在实际应用中许多的专家对这样做法提出了质疑：认为把折旧费应作为费用扣除是不恰当的。折旧费应不应该扣除在实际应用中依然存在较大的争议，而且还没有得以解决。（3）在技术方面，难度大，不确定，主观性强预期收益额和折现率的确定难度大，受主观性因素和不确定性因素的影响比较大。（4）以预期的纯收益来确定其价格，脱离实际由于收益法是需要预测未来收益的，而且还要对其收益所承担的风险进行度量以及受房地产市场的发展变化和社会经济条件等各个方面因素的影响，其结果还受到主观判断和未来不可见因素的影响比较大。因此收益法的应用，是需要比较发达和成熟的资本市场的，是需要评估人员具有更加精湛的专业知识的。然而，收益法在我国的评估理论和实践之中都有着薄弱的地方，收益法的推广在理论和实际应用中都遇到了好一些问题，如评估在实践中的各种参数的选取的依据和来源，企业基础财务数据的不完备，行业和市场信息的获取难等。所以：首先，纯收益是购买者所期望的未来的纯收益，是以预测作为基础的；与实际的收益额不一定能相符合。 其次，收益法仅是从预测收益的角度来考虑其价格的，完全忽视其成本费用的大小，这样是考虑不够全面的。3.2 问题产生的原因首先，收益法是一种技术性较强的估价方法，其应用涉及对未来收益，折现系数及收益期限等参数的确定，应用收益法时，参数的选取成为直接影响评估结果的重要因素。然而目前我国评估准则难以有效的规范运用收益法评估过程中参数的选取，致使参数选取随意性大，突出表现在收益额、折现系数等数据上没有科学依据。其次，由于收益法自身的特点决定了其在应用过程中除了受评估技术因素的影响外，受人为主观因素的影响也很大。虽然在房地产估价师职业道德规范中提出了独立性、客观公正性和专业性的原则，并且在中华人民共和国刑法房地产估价规范中都对房地产估价师的职业道德进行了法律约束。尽管这样，在实际的评估操作中，估价人员素质问题依然突出。另外，造成收益法应用困难，除了参数选择依据的不规范、估价师主观因素外，我国尚不完备的市场环境和外界干预也是造成收益法操作不利的重要原因。具体表现在以下几方面：其一，信息资源匮乏制约收益法的应用，及时准确的掌握大量不同行业的经济信息、技术信息和政策是运用收益法的基础，因此大量的收集整理和分析不同的信息是评估机构和评估人员运用收益法的前提。但是由于中国实行市场经济的时间较短，市场发育很不成熟，因此各种信息的来源极为有限，信息发布渠道少，信息资源陈旧，真实程度低，房地产估价市场数据不完备，交易信息获取难等等。其二、外界干预阻碍收益法的发展，外界干预主要来自房地产市场及政府主管部门，为了委托方或地方的利益，委托方或主管部门往往对评估结果有一定的要求，例如企业上市评估，如果评估结果不能满足要求，通常以更换评估机构相要挟，评估机构又会为了自身的经济利益要求评估师放弃原则。由于上述各方面的原因共同作用，使收益法的应用处在了一个恶性循环的怪圈中，使一种本来最能反映企业价值的评估方法无法得到广泛的应用。4收益法的改进研究4.1美国房地产估价体系及方法之启示4.1.1美国房地产评估中的收益法美国房地产估价中，收益法包括两种基本方法：直接资本化法(Direct capitalization)和报酬资本化法(Yield capitalization)。（1）直接资本化法1）直接资本化法的定义及公式直接资本化法是将估价对象未来某一年度的纯收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益成数来求取估价对象价值的方法。直接资本化法的基本公式： 式中，V房地产价值。I未来某一年度的纯收益。在实际估价中，通常使用第一年度的纯收益。R综合资本化率。综合资本化率是未来某一年度纯收益和市场价格的比率。2）直接资本化法的适用条件 评估房地产已处于稳定经营状态房地产在刚刚建成时，其最初的租金会低于同类型的房地产，经过一定时间的经营，租金渐渐上升，达到稳定状态，这时候采用的租金才具有一定的代表性和可比性。 市场上存在大量包括市场风险、收益、费用、物业性质和区位条件等特征都相似的可比案例。3）资本化率的求取方法资本化率是未来某一年收益和市场价格的比率，没有财务上的特殊含义。从比较案例的销售资料中直接计算R，即市场提取法求取资本化率最好的方法是市场提取法。即选取多宗特征与估价对象相似的可比案例，估价师用每宗房地产的净运营收益除以售价，从而得到估价对象的综合资本化率。在应用中，需要注意：a.比较案例的性质、用途与估价对象相类似，并处于同一供需圈中。b.估价对象与比较案例采用的数据必须保持一致性。如都使用第一年的净收益作为比较对象、收益中的收入和费用采用一致的求取过程。c.比较案例中的房地产价格必须能够反映市场条件。d.如果可比房地产与估价对象之间存在差异需要调整的话，这种调整应当与计算综合资本化率的过程相分离，并且应当建立在市场资料的基础上。投资组合方法用抵押贷款和自有资金计算R美国大多数房地产都是用自有资金和借贷资金购买的。综合资本化率必须能满足这两种投资对市场投资回报的要求。因此可以用投资组合的方法计算R。这种方法类似于国内的复合投资收益率法按照公式可以求取估价对象的综合资本化率：综合资本化率贷款占房地产总投资额的比例抵押贷款常数自有资金占房地产总投资额的比例权益资本化率投资组合方法用土地和建筑物分离的方法计算R(band of investment techniques-land and building)与第二种方法类似，但按照房地产实体(土地或建筑物)来划分房地产。按照公式求取估价对象的综合资本化率：综合资本化率土地价值占房地产总价值的比例土地资本化率建筑物价值占房地产总价值的比例建筑物资本化率保险商法(underwriters method)从债务偿还公式求取。应用公式RDCRRMM式中，DCR偿债备付率，即净收益与年贷款本息偿还额的比例。BM抵押贷款常数，年贷款本息偿还额与贷款值比例。M贷款占房地产总投资额的比例在美国，房地产贷款人往往利用偿债备付率作为限制因素来控制贷款，以保证本金的安全，因此通过市场调查可以得到偿债备付率。用偿债备付率乘以抵押贷款常数再乘以贷款占房地产总投资额的比例，可以求出。(2)报酬资本化法 1）定义及公式 报酬资本化法是使用恰当的报酬率将未来的收益 (包括租金收益和转售收益)折算为现值的方法。 式中，PV房地产价值。 CF物业持有期内的现金流。 Y投资报酬率。 N物业的持有期。 2）投资报酬率的求取方法(Yield Rate) 投资报酬率即折现率，是与内部收益率同类性质的比率。理论上，投资报酬率是安全利率通货膨胀率风险调整值。实践中，由于量化各种风险带来的变化值比较困难，估价师在实践中一般不使用该方法。估价师主要通过以下方法求取折现率：预测净租金和房地产价值变化趋势，利用资本化率求取投资报酬率。资本化率和投资报酬率存在一定关系，分析净收益和市场价值变化趋势，根据市场上提取到的资本化率，可以求出投资报酬率。对市场参与者的预期进行调查，根据调查数据来求取投资报酬率。 美国的一些专业机构会定期进行调查，并将预期投资报酬率、综合资本化率、权益资本化率等数据定期公布。估价师可以利用这些数据，结合估价对象的风险特性求取报酬率。运用历史资料，分析房地产的投资报酬率与其他投资报酬率之间的关系，验证已确定的投资报酬率的合理性。首先利用历史数据，确定资本市场报酬率和房地产市场报酬率的差值，接着利用统计资料，获得当前资本市场报酬率，用当前资本市场报酬率加上差值求出当前房地产市场的报酬率。这种方法一般用来验证其他方法确定的报酬率是否合理。4.1.2美国估价方法之启示（1）可以利用美国的收益法相关知识解释评估中碰到的问题 在中国，租售比远远低于社会平均资金成本，资本化率低于投资报酬率，例如上海的住宅租售比目前仅为 3-5，办公仅为5-8，如果估价师混淆资本化率与投资报酬率，在运用收益法计算公式时会感到困惑。这种现象可以通过美国房地产估价(MAI)课程中的相关知识和模型来解释：中国当前处于房地产价格上涨时期，房地产投资者除了希望从租金中获取收益外，更希望在未来转售房产时因为房产涨价而获取收益。即使租金收益比较低且保持不变，将来某一年出售该房地产也能获得不错的收益。（2）建议采用直接资本化法作为报酬资本化法的补充。虽然房地产估价规范采用的是报酬资本化法，但是中房协已将直接资本化法列入房地产估价师培训教材。我们认为在中国可以采用直接资本化法作为报酬资本化法的补充，主要原因是：1）中国具备合适的市场条件使用直接资本化 随着市场经济的发展，房地产不仅仅作为居住的工具，也成为投资的主要途径。在上海等大城市，住宅、办公、商铺等物业类似区位、同样性质的租售案例较多，满足采用直接资本化法的市场条件。2）直接资本化法的可操作性较强 报酬资本化法建立模型是基于对市场长期发展趋势的预期，需要对市场进行细致的分析。但是中国是新兴的市场，房地产价格波动幅度较大。随着人民币升值，汇率发生变化，央行调整利率动作比较频繁，这些都增加了未来房地产价值变动的不确定性，使估价师难以对未来房地产价格进行准确预测。直接资本化率按照收益和价值的比例从市场提取，技术应用上比较简单和直观。因此建议使用直接资本化法作为报酬资本化法的补充。4.2对现行收益法估价问题的相关对策（1）科学的选择收益法评估参数1）预期收益额的选择和确定通常对于房地产收益额的确定是直接计算，这样的计算是不科学的。在确定某房地产收益时，应该以类似房地产的收益作为比较，同时也要对房地产市场的走势作出准确的预测，以便更为准确的确定纯收益，而减少误差。因为正常的纯收益由于实际收益受到多方面的因素的影响的，不能直接用于资产评估的，必须对实际工作中的某些特殊原因如：经营不善、法律上、行政上某些特权或者特殊的限制加以剔除，取得正常的市场条件下的房地产，用于法律上允许最佳的利用方向上的纯收益值。目前，确定收益额的主要有三种：利润总额、净利润、净现金流量，相应的收益额确定方法为利润总额法、净利润法和净现金流量。根据收益法的特征，在收益额选择的正确与否，直接决定了收益法所得出的结论的科学性。在资产评估收益法中，对收益额的定义是指根据投资回报的原理，资产在正常情况之下所能得到的归其产权主体的所得额。其具有两个较为明显的特点：收益额是指资产在未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；应用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的世界收益。目前，中外评估界一致认为应该提倡以净现金流量作为预期收益额。由于净现金流量法相对于其它方法来说，它更为符合资产经营中不断追加投资和回收投资的动态过程，也能比较真实的模拟企业在未来经营中收益的实现途径和过程。并且因为它是以收付实现制为原则的，排除了人们因主观认定的固定资产折旧费的干扰；同时，它不仅考虑到了现金流量的数量，而且也考虑到了收益的时间和货币的时间价值；它也还是税后指标。因此，净现金流量比利润总额和净利润更为能客观的反映出企业或资产的净收益，而且西方发达国家的评估界通常都是用净现金流量作为预期收益额。（2）折现率的确定从收益法的公式中可以看得出，折现率的细微差异，将会导致评估结果的有巨大差异，因此折现率是收益法评估中最为重要的参数之一。折现率是一种期望投资的报酬率；是投资者在投资风险一定的情况下，对该投资所期望的回报率；也是一种将预期收益换算成为现值的比率。通常在确定折现率时，需要遵循四个原则：不低于无风险报酬率；行业基准收益率不能作为确定折现率的依据；折现率要与收益额相匹配；根据世界实际情况确定的原则。（3）资本化率的确定资本化率实质是对未来收益的折现率，其大小对委托估价房地产价格的高低有极大的影响。因此，它指的是在适当合理的资本化率。收益法中采用的适当合理的资本化率，是应该等于与获取房地产上所产生的纯收益具有着同等风险的资本化率。在不同的用途、不同的地区、不同的时间或不同的性质的房地产，由于投资的风险高低不同，因此在实际评估工作之中，必须要依据房地产所依据的环境来确定资本化率。目前，在实际运用收益法来进行房地产估价的时候，通常是采用了直接选取法来确定资本化率的，但是采用这个方法的误差比较大。因此在收益法评估应用中宜采用以下两个步骤：1）利用分析工具和分析技术进行初步确定资本化率：财务分析技术；经济、管理战略分析技术；统计分析工具和技术； 层次分析法。2）采用行业基准收益率加物价指数调整法、安全利率加风险调整值法和收益风险倍数法来确定最终资本化率。根据估价的对象所在的地区现在和未来的经济状况、土地取得的方式、房地产市场的发育状况、物价指数的状况以及估价对象的用途和新旧程度等因素来确定风险调整值再而确定资本化率。通过这样取得的资本化率就较为真实和可靠。因为通过合理的分析工具和技术可帮助评估师对信息的分析更全面和更透彻，这样可以充分挖掘所收集的资料中的有效信息，从而减少由于分析遗漏等问题产生的风险，定性与定量的相结合可以使得分析的过程和结果更为科学、更为客观更具有说服力，同时还可以节省评估的