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中国房地产行业信息化白皮书赛迪顾问股份有限公司2009年1月 2008年中国房地产行业信息化白皮书目 录前言1相关定义2第一章 中国房地产行业发展概况3(一) 宏观环境分析3(二) 房地产行业发展特点3(三) 未来发展趋势4第二章 中国房地产行业信息化概况6(一) 房地产行业信息化历程6(二) IT投资规模及结构分析7(三) 房地产行业信息化存在的问题91、房地产企业存在问题92、企业信息系统存在的问题9(四) 中国房地产企业信息化典型模式分析111、“专业规划专业集成模式”112、“整体规划整体实施模式”133、“整体规划分步实施模式”14(五) 用户需求特征分析15(六) 房地产行业信息化趋势分析161、项目管理一体化162、财务管理一体化163、客户管理一体化164、集团业务管控管理一体化17第三章 中国房地产行业软件应用研究18(一) 主力提供商分类分析18(二) 典型提供商竞争优劣势分析191、明源192、嘉码193、金蝶194、用友20(三) 软件细分市场竞争格局201、财务软件市场222、项目管理软件市场233、售楼管理软件市场244、物业管理软件市场25主要结论及建议26(一) 主要结论26系统整合将是未来房地产企业面临的主要问题26一体化建设模式是房地产行业信息化必然趋势26(二) 对房地产企业建议26加强重视，全面提高信息化水平26抓住时机，充分发挥信息系统潜能27(三) 对系统提供商建议27深入用户业务，提升服务水平27加强战略合作，共同为一体化目标努力27表目录表1 2008年中国房地产行业应用软件品牌市场结构21表2 2008年中国房地产行业财务软件品牌市场结构22表3 2008年中国房地产行业项目管理软件品牌市场结构23表4 2008年中国房地产行业售楼管理软件品牌市场结构24图目录图1 房地产行业信息化历程6图2 2006年2011年房地产行业信息化投资额7图3 2008年房地产行业信息化投资结构8图4 2006年2011年房地产行业细分投资增长率变化8图5 房地产行业信息化过程中存在的主要问题影响力11图6 专业规划专业集成信息化模式12图7 万达集团信息化规划14图8 2008年房地产行业应用软件投资结构21图9 2008年房地产行业财务软件品牌结构22图10 2008年房地产行业项目管理软件品牌结构23图11 2008年房地产行业售楼管理软件品牌结构24赛迪顾问股份有限公司版权所有。未经协议授权，禁止提供给其它单位或个人。前言我国房地产行业的发展从上世纪七十年代开始大致经历了四个阶段：理论突破与试点起步阶段（1978年至1991年），其中七十年代提出住房商品化等观点，八十年代在小范围试点开发，到九十年代才开始有了真正的房地产开发；非理性炒作与调整推进阶段（1992年至1998年），这一阶段房地产经历了大起大落，从最初的高速增长以至出现混乱，到宏观调控后的回落复苏；高速发展阶段（1998年至2002年），经过住房制度改革的不断深化调整，房地产行业发展迅速，成为经济的支柱产业之一；价格上扬与国家宏观调控并举阶段（2003年至今），这个阶段中，房地产价格快速上扬，房地产市场异常活跃，国家出台了多项宏观调控政策。回顾三十年的房地产行业发展史，目前的房地产行业正在发生一系列的转变：由卖方市场向买方市场转变、由以投资主导向以消费主导转变、由短期投资向中长期投资转变、由以土地为中心向以产品为中心转变、由以增量市场为主向以存量市场为主转变、由普涨普跌现象向有涨有跌现象转变、由笼统市场向细分市场转变。市场环境的转变，迫使房地产企业转变经营思路，提高管理效率，更加注重自身综合实力的提高。从市场竞争来看，由于最初的土地交易往往暗箱操作，房地产与当地政府的关系在交易过程中起到很大的作用，政府关系优越的区域性房地产开发商在市场竞争中占据主动地位。随着市场竞争的加剧，竞争环境的进一步规范和透明，最初的地方割据式竞争逐渐被打破，资金实力强、技术领先的房地产开发商逐渐占据了优势，加上宏观调控政策对市场环境的影响，房地产开发商之间的竞争不再仅仅是某一区域、某一个项目的竞争，演变成了房地产开发商综合竞争能力的对抗。房地产行业信息化的脚步与房地产行业的发展紧密相关，在地方割据的竞争形势下，信息化的手段最主要的功能就是代替人工操作，提高准确性，后来发展到部门系统的应用，包括企业财务、项目管理等系统，当房地产开发商的竞争演变为跨地域、跨部门、跨领域的竞争时，一体化的信息化系统受到房地产企业的重视。相关定义房地产行业：包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务以及其他房地产活动，其中房地产开发经营指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。物业管理指物业管理企业依照合同约定，对物业进行专业化维修、养护、管理，以及对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务的活动。房地产中介服务指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。其他房地产活动主要指房地产交易管理、房屋权属登记管理、房屋拆迁管理、住房及房改积（基）金的管理以及其他未列明的房地产活动。房地产企业一体化管理系统：财务管理系统：本报告中财务管理软件指在房地产行业应用的各类专门为财务管理而设计、开发的计算机软件，包括财务核算、资金、预算等系统，不包含ERP软件、商务管理软件以及其它管理软件中的财务管理模块；项目管理软件：本报告中项目管理软件指在房地产行业应用的辅助项目管理的软件，它通过IT技术运用系统的方法和理论对项目涉及的全部要素进行有效的管理，对项目从计划到结束的全过程进行组织、协调、控制和评价，以在规定的时间、预算和质量要求下实现项目目标。CRM售楼管理软件：本报告中售楼管理软件指房地产企业市场营销、销售/租赁、客户服务等一系列业务活动中所使用的软件系统，包括售楼管理、租赁管理、客户服务管理等子系统。CRM-物业管理软件：本报告中物业管理软件指物业管理企业在对物业进行管理时所使用的辅助计算机系统。主要包括物业收费管理、物业客户管理等子系统。持有物业经营管理软件：本报告中的持有物业包括商业地产、工业地产、旅游地产、文化地产等，本软件主要是指对业主对所持有的物业长期管理经营的计算机辅助系统；HR管理系统：本报告中HR管理系统软件是指企业人力资源计算机管理系统；协同办公OA软件：本报告中协同办公OA软件是指办公系统和业务系统协同业务处理的办公自动化系统软件，实现办公自动化和企业业务处理一体化管理；商业智能软件：本报告的商业智能系统是指利用计算机商业智能技术，通过对业务数据的汇总，利用专家智能系统分析业务数据，最终为企业管理层提供决策支持数据。第一章 中国房地产行业发展概况(一) 宏观环境分析政策环境 从房地产的政策环境来看，最初很多地方对房地产行业的政策目标主要是为了地方GDP，看中地方短期政绩，那时政策主要以投资商、开发商的经济利益为中心，在土地、规划、税收、金融等许多方面，随意性、无序性十分明显，造成的后遗症也比较多。目前，国家对房地产行业的宏观调控力度加大，已经开始着手开始营造新的政策环境，把房地产和科学发展观、构建和谐社会结合起来，和谐优先。市场环境 整体市场环境比较复杂，目前整个市场正经历巨大的转型：由卖方市场向买方市场转变、由以投资主导向以消费主导转变、由短期投资向中长期投资转变、由以土地为中心向以产品为中心转变、由以增量市场为主向以存量市场为主转变、由普涨普跌现象向有涨有跌现象转变、由笼统市场向细分市场转变。从市场竞争主体来看，房地产行业高昂的利润率吸引了众多投资机构的涌入，竞争主体鱼龙混杂，未来在政府的干预以及市场的严峻形势考验下，竞争主体必将经历一个优胜劣汰的洗牌过程，整个市场将呈现由乱到治，从低门槛到高门槛，从信用匮乏到信用为上的转型过程。社会环境 房地产行业作为国民经济的支柱行业，其发展直接关系到社会稳定、人民生活，从这一点来讲，房地产市场受到各界的广泛关注。2007年住房价格的迅速攀升造成房地产市场的快速升温，2008年以来，在国家宏观调控的干预下，对住房的需求逐渐回归理性，需求逐渐由投资向刚性需求转化，房地产价格也逐渐回落。(二) 房地产行业发展特点房地产行业是我国国民经济的支柱产业，在现代社会经济生活中具有举足轻重的地位。经过近三十年的发展，中国房地产正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，其增长方式正从偏重速度规模向注重效益和细分市场转变，从主要靠政府调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。房地产市场出现新拐点 经过一系列的宏观调控，目前房地产市场出现了增长的拐点，拐点指房价稳定，调控到位，是房价涨幅从加速上升转为减速上升的分界点。2007年中国房地产行业产生了一个飞速的增长，全国各主要城市房价迅速升温，同时吸引了众多投资机构向该行业投资，2008年，一系列宏观调控措施过后，住房价格有所回落，房价涨幅从加速转为减速，甚至在有些地方出现了下滑，这是房地产回归理性的表现，是积压房地产泡沫的过程，房地产竞争市场将经历一个洗牌的过程。政府在房地产市场调控效果渐弱 过去的一年房地产调控的主基调依然是从严从紧，调整住房结构、稳定住房价格是两大重点，对房地产的调控仍然会从土地、财税、金融政策三方面着手。从2004年至今，调控的步伐始终没有停止，从供给到需求再到结构，调控力度一步步提高，单独从利率来看，从最初的一步步调高到如今一步步降低，利率变化对市场的影响力在一点点的变弱，这与整个市场的发展变化密切相关。房地产市场正从政府调控为主导向供需变化为主导转型，政府在其中所起到的作用将越来越弱。行业发展呈现规模化竞争趋势 随着竞争的进一步加剧，房地产厂商之间的竞争不再仅仅是某一区域范围内或是某一个项目的竞争，而变成为全国范围内市场的全面竞争关系。面对更加激烈的竞争、庞大的中国市场，充分利用信息技术带来的巨大生产力，提高自身的信息化应用水平和管理水平，无疑成为提高房地产厂商竞争力的重要手段。(三) 未来发展趋势房地产开发商将面临洗牌 原材料价格上升导致的利润率下滑、价格高速增长引起销售速度放缓以及信贷的收缩将使房地产开发商面临巨大的资金压力，从而在行业内部形成一个优胜劣汰的淘汰机制。可以预见，未来两三年以获取资源为目的的资产重组在房地产开发企业中将更加广泛深入。一些资金实力雄厚的房产商将更多的采取兼并重组占据更多的市场份额，而那些缺少土地和资金支撑的小开发商、不具备专业素质而只是凭借有利时机以资金合作方式投资房地产的企业以及那些高负债公司将面临被兼并的危机。目标市场将向二三线城市转移 国内的大型房地产企业主要都活跃在一线城市，因此目前北京、上海、广东、浙江、山东、天津等省市的一线城市基本主导了中国房地产市场的发展。随着一线城市土地供应量的减少，获取土地门槛的逐渐提高，以及地方政府对房地产开发商资质与土地出让金的支付条件等限制更加严格，一线城市的竞争将更加激烈。在这样的发展环境下，部分房地产开发商将投资重点向二三线城市转移，开拓市场并向全国延伸，未来将带动这些城市房地产市场的发展。房地产投资增速将减缓 在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，房价过高甚至超出消费者购买能力的状况导致大量住房滞销，价格增幅减缓等迹象引起消费者观望情绪渐浓，造成了房地产投资风险的加大。预计未来几年房地产市场投资风险会一直较高，投资增速将进一步放缓。市场供需不平衡矛盾将长期存在 我国居民居住水平普遍较低，房地产市场需求主体正由投资向以首次购房与改善住房等真实需求转变。随着房地产投资增速的放缓，刚性真实需求将成为房地产市场需求主力。从供求总量来看，在国家紧缩“银根”、“地根”的影响下，房地产供应总量增速将有所减缓，这与刚性需求迅速上升趋势是不相适应的；从供求结构来看，在利益因素影响下，目前所开发房地产结构高端住宅比例高，与广大住房者收入水平相对低的现状不相适应。第二章 中国房地产行业信息化概况(一) 房地产行业信息化历程我国房地产步入信息化的时间并不长，大致经历了四个阶段：1997年以前主要是硬件应用为主，这一阶段主要是企业购买所需要的计算机等设备，对信息化的投入逐步提高；1997年到2002年间，房地产行业在完成了硬件的基本配置后，逐步使用一些通用的部门级软件来提高业务操作的准确性、提升计算的效率，这一阶段各个业务系统之间缺乏沟通，对企业整体管理效率的提升影响很有限；2002年到2007年，随着网络技术的成熟、网络平台的搭建，信息化在房地产行业内开始普及，很多专业的房地产行业应用软件发展起来，在这阶段的后期，信息系统的解决重点开始向“决策支持”发展；2007年至今，房地产行业信息化进入了一体化发展阶段，全面整体的解决方案成为市场主流，促使房地产信息化应用进入“系统整合”阶段。图1 房地产行业信息化历程部门级系统2功能丰富并关注集成性的整体解决方案精细化管理的行业化软件，全生命周期全价值链服务2007年-1997年之前1997-2002房地产企业信息化程度硬件应用1自动化处理的工具性软件系统一体化3提高效率准确性创建商业价值支持成长技术创新全面管理集成决策支持降低成本加强管理IT与业务互动关注服务能力战略合作前瞻性规划2002-2007专业系统4信息化初始阶段模仿消费分散应用简单应用投入较大计算机服务器等硬件购买数据来源：赛迪顾问 2009，01目前，国民经济的持续增长和居民消费结构的提升，为房地产业提供了高速发展的机会，也使房地产业面对着更加激烈的竞争。充分运用信息技术所带来的巨大生产力，尽快提高自身的信息化应用水平和管理水平，无疑成为提升房地产行业竞争力的重点。(二) IT投资规模及结构分析赛迪顾问研究显示，2007年房地产行业信息化总投资额为23.37亿元，其中硬件投资仍占主要部分，2008年投资额达到28.62亿元，同比增长达到22.5%。未来三年房地产行业信息化投资总额增速会一直保持在20%以上。图2 2006年2011年房地产行业信息化投资额数据来源：赛迪顾问 2009，01从投资结构来看，房地产行业主要投资仍集中的硬件领域，2008年投资中硬件达到57.6%，相对2007年所占比例有所下滑，在房地产行业应用软件增长的带动下，软件投资增长速度明显高于硬件和服务，2008年软件投资所占比例达到36.5%，预计2011年，这一比例超过40%。图3 2008年房地产行业信息化投资结构数据来源：赛迪顾问 2009，01未来三年，房地产行业主要投资中尽管硬件仍占一半以上，但其比例将逐年下滑，投资增长速度将有所放缓，而软件在未来三年将成为市场投资热点，其增长一直高于整体投资增长，未来投资重点主要集中的应用软件领域。图4 2006年2011年房地产行业细分投资增长率变化数据来源：赛迪顾问 2009，01(三) 房地产行业信息化存在的问题房地产行业信息化起步较晚，对信息化的认知程度相对较低，发展过程中遇到了许多问题，这些问题有房地产企业认识的问题，也有信息系统本身存在的问题。1、房地产企业存在问题企业对IT系统重要性认识不足 房地产的产业因素决定了该行业对于土地资源以及资金资源的依赖性，因此有多数房地产企业觉得信息化实施对于企业发展作用不大，既不能解决土地问题，也不能缓解资金周转压力。在信息化投入方面，这种意识直接造成了投入不够，重视程度不高，势必造成信息化仅仅浮于表面，仅仅购买服务器、计算机等硬件设备，而无法使其真正发挥提高管理效率的作用。缺乏组织保障 房地产企业建立信息化部门也是近几年才有的事情，起步阶段往往是业务主管兼任信息化主管，其理论认识以及信息化业务能力都有差距。不仅如此，信息化过程中往往需要协同企业各个部门资源、梳理业务流程，其成功实施离不开企业“一把手”的支持和参与，而仅仅设立部门配备人员远远不能保证信息化效果。阶段性投资，缺乏规划 信息技术的发展对于企业业务流程以及生产效率有着很大的提高，业务与信息化系统之间互相促进，房地产行业的发展呈现出一定的阶段性，同时也直接影响了房地产行业在信息化方面的投入。目前房地产行业的信息化发展起伏与房地产行业的本身的起伏密切相关，投资规模缺乏长期的规划和定位，在一段时间的投入之后，有时会出现一定时期的“断供”。IT技术与业务关联度不高 在房地产信息化过程中，专业的房地产行业解决方案出现较晚，房地产行业最初的应用主要是通用系统的实施，缺乏对房地产专业性的响应。尽管目前许多专业房地产行业信息系统开发商在该领域已经具备了开发实施能力，但也存在着行业性体现不足等问题。2、企业信息系统存在的问题(1) 企业各个系统间缺乏沟通，信息孤岛严重由于企业中各种应用系统种类繁多，包括办公自动化、项目管理、财务管理等等，系统的建设都是分阶段的，软件提供商也各有不同，造成了企业内部各个系统的集成困难，形成了一个个独立的信息孤岛，系统之间的数据异构现象严重。不仅如此，地域性系统、项目型系统的存在企业的地区公司、各个项目之间造成信息的失真、滞后，带来管理成本的提高。目前房地产行业急需一个能够满足房地产开发企业需求的集成管理应用平台，实现多业务系统、业务与财务系统的集成，实现公司级和项目级对房地产项目全过程的监控，满足房地产企业跨项目、跨单位、跨地域的管理需求。(2) 财务和业务系统信息实时关联度不够导致其决策支持效果不高目前房地产行业信息系统主要是以财务为核心进行管理，由于目前房地产行业企业信息化缺少对业务数据和财务数据实时关联的要求，导致财务数据的核算对业务的反应只能是事后的，而且也无法从财务管控的要求上对项目的状况进行实时的反应，而目前房地产行业所处经济环境变化迅速，无法实时的反映企业经济状况，也意味着对于企业制定下一步的决策参考价值不高。房地产企业目前对成本缺乏有效的管理手段，一方面由于信息化数据的关联度不够导致成本管理基本还停留在事后核算反映的阶段，无法实时获得成本执行数据，另一方面不能在满足财务核算对成本管理要求的基础上实现成本线对房地产行业全成本管理的要求，也就无法真正落实项目预算的执行控制作用，无法通过预测分析实现事前的预防控制，因此房地产企业迫切需要通过建立企业全面成本管控体系和责任成本体系来实现对项目全过程的成本监控和财务核算，实现真正的项目动态成本预测和分析管理。通过对行业内房地产企业与系统提供商进行调研，目前房地产企业信息化过程中存在最大的问题是信息孤岛的问题，系统整合成为信息化第一要务。同时房地产企业对信息化的投资规划也需要进一步加强，将信息化作为企业运行的常规投入。图5 房地产行业信息化过程中存在的主要问题影响力数据来源：赛迪顾问 2009，01(四) 中国房地产企业信息化典型模式分析目前我国房地产企业信息化经过了初期的硬件系统建设、初级工具类应用以及基础系统建设进入到系统整合，建设一体化应用平台的阶段。分析国内众多房地产企业信息化模式，根据系统整合程度不同大致可以分为三类：“专业规划专业集成模式”、“整体规划整体实施模式”以及“整体规划分步实施模式”。1、“专业规划专业集成模式”(1) 模式分析这类应用中，房地产企业按照专业线的分工，分别进行信息化的选型，实现了专业线信息系统的一体化，将业务管理流程分为基础管理和业务管理两大部分，其中基础管理主要指企业的财务管理、人力资源管理、办公自动化等基础系统管理，在房地产企业中，基础管理是常规投资，通常选择能够提供多类软件的通用管理软件厂商，而房地产企业的业务管理领域，通常是以项目管理为核心，围绕项目进行项目周期管理，这部分软件产品通常有在房地产行业有很强经验的专业厂商提供。“专业规划专业集成模式”信息化方式就是在每个专业领域分别选取一家专业厂商提供管理系统。这类应用模式中，由于专业领域均由一家厂商提供，其系统整合程度较高，比较容易实现。缺点就是很容易形成信息孤岛，专业线之间的信息集成通常非常困难。(2) 典型案例万科作为房地产行业的领军企业，其信息化意识也同样走在行业的前列。万科一直以来都非常重视信息系统的建设，将信息化作为打造企业核心竞争力的重要途径。万科在选择信息化建设合作伙伴时，遵循实用主义的原则，首先强调伙伴必须有现成产品，其中至少70以上是可以直接为万科所用，早期选择的明源售楼模块和思源的物业模块等都体现了这一指导思想，高峰期万科的信息化有13个子系统，由多达8家供应商提供。随着集团规模的快速扩张，这些子系统之间的不集成开始拖了集团发展的后腿。在08年10月，万科专门从宝洁挖来了CIO，开始着手进行信息化的整合工作。所谓船大掉头难，由于这些系统已经深入到企业管理的每一个角落，想要一步达到整体规划对万科是有困难的，所以万科目前只能以专业线为基础进行整合，万科把信息系统划分为产品线、客户线、财务线、管理线、人事线等五条线。经过多年的辛勤建设，目前每条线均集成了多套管理软件。例如目前应用了金蝶的财务、明源的售楼、SAP人力资源、用友的物业系统、P3项目管理系统等等。(3) 存在主要问题由于这类应用中，各个系统选择不同的提供商，造成系统之间整合难度加大，需要房地产企业自身在信息化方面有很好的把控能力，往往需要付出更多的系统整合成本。目前看来，多系统组合式应用尽管在初期建设效果方面，各个系统自身能够为提高企业的管理效率尤其是所应用部门的效率能起到很好的效果，但随着企业的发展，系统之间数据沟通、信息沟通的越来越频繁与深入，房地产企业所付出的成本也会不断提高。图6 专业规划专业集成信息化模式财务系统物业管理售楼管理人力资源项目管理数据来源：赛迪顾问 2009，012、“整体规划整体实施模式”(1) 模式分析整体规划整体实施模式要求房地产企业委托一家系统提供商来完成企业信息化的各个系统和环节，对房地产企业自身以及系统提供商都提出了很高的要求。首先房地产企业自身必须拥有一套成熟的业务流程管理制度，并且对信息化有比较深刻的理解和重视，其次系统提供商要同时精通基础系统建设和专业的房地产业务系统建设，对各个子系统之间业务的逻辑性具有很高的掌握能力。(2) 典型案例目前，所能提供一体化模式建设的系统提供商比较少，这方面的案例也屈指可数，最为典型的是万达地产的项目。2006年万达选用用友的房地产行业解决方案进行整体规划整体实施的实施，通过用友提供的开放平台技术，万达集团建立起了各类业务协同运作、统一监控的信息化统一管理平台。通过信息化管理解决方案的实施，推行了基于办公自动化、财务、人力资源与业务系统协同运营的系统大集中管理。(3) 存在主要问题由于整体规划整体实施模式对两者要求很高，要求房地产企业具有雄厚的资金实力、丰富的信息化经验，要求系统提供商能够全面把握房地产企业业务逻辑。因此这类应用模式前期投资高、实施风险大，相应的投资回报也非常大，如果信息化双方能高层挂帅、骨干主导，则能有效减少实施周期，同时业务系统也能快速上线。图7 万达集团信息化规划数据来源：赛迪顾问 2009，013、“整体规划分步实施模式”(1) 模式分析整体规划分步实施模式要求房地产企业委托一家系统提供商来完成企业信息化的各个系统和环节，同时为了降低风险，具体的实施过程是分步进行的，这样就很好的结合了前两种模式的优点，同时又避免了系统间不集成和房地产企业一次投入过大的风险。(2) 典型案例这类应用模式在房地产企业中比较常见，其对房地产企业管理水平要求不高，便于IT组织管理，实施成功率也相对较高。应用这一模式的企业包括卓越、远洋等等。下面介绍卓越的信息化历程，卓越总部在深圳，业务分布在深圳、长沙、武汉、海南等地，早期卓越为了满足部门和专业线管理的需要，选择了深圳当地三家供应商的财务系统、售楼系统和成本系统。随着企业规模的扩大，这些孤立的IT系统已经不能满足卓越发展的需要，在08年6月，卓越选择了国内最大软件商的房地产行业一体化解决方案，内容包括财务管理、营销管理、会员管理、成本管理、招投标、企业绩效管理、人力资源管理、物业管理、商业智能等。由于模块众多，涉及企业管理的方方面面，为了控制风险，卓越采取了分步实施的策略，由于财务、营销和成本三个系统涉及企业的资金链，对企业最重要，所以卓越第一期选择这三个系统进行实施，其他模块则放在第二期。目前实施进展良好，第一期的三大模块都已经上线运行。(3) 存在主要问题这类应用中，房地产企业信息化过程对软件系统提供商的依赖性更强，而且信息化的成功实施和应用与信息系统提供商的实力密切相关，客户选择系统提供商时需要谨慎，对市场标杆企业以及成熟应用有较深的了解，选择在通用或者房地产行业具有丰富经验的提供商。另外，由于分步进行实施，相应的实施周期也会比较长。(五) 用户需求特征分析用户需求中的“标杆效应”信息化在龙头企业中的实施更能体现出其优点。因此，龙头企业在行业信息化应用中的带动效果明显，主要表现在：一是龙头企业信息化已经全部完成了硬件平台和网络环境的搭建；二是其投资规模在业务收入中占有较大比重，每年用于信息化维护和升级方面的支出较为稳定，以期为公司日常运营提供可靠的信息化支撑。基于“标杆效应”，行业中的追随者在信息化中的往往借鉴龙头企业的信息化实施模式，以此作为本企业信息化战略的参照，而影响到产品的采购、信息化部门的设计等。用户需求中的决策因素信息化部门作为房地产企业的辅助部门，其非核心业务的地位决定了采购实施的独立性受到影响。对去全国性的房地产企业信息化过程中，规划和运行往往由信息部门负责，采购过程、渠道多数通过集团企业总部进行，在一些大型的跨区域的企业中，分子公司具有一定的独立采购权利，但依然要报批总部，这能有效降低采购中的成本。但这往往影响总公司和分公司的最优规划方案，实施效果也因此受到影响。对于区域性的房地产企业，成本是信息化实施中优先的考虑的因素，信息化过程中的各种决策由公司相关部门联合参与，不构成公司战略层面的规划之一。不同规模企业的需求特点对于大型企业而言，信息化正处于从内部应用向业务渗透的阶段，需求呈现出多样化，从基础业务系统到专业系统；信息化中对软件和服务的比重要求比较高。对于中小型企业而言，信息化实施以提高部门运营效率为主，因此，针对不同部门的各种管理软件成为信息化实施中的核心。(六) 房地产行业信息化趋势分析房地产企业信息化经历了硬件建设、工具类应用、基础系统建设，已经进入到系统整合一体化信息系统建设阶段。系统整合将是未来房地产企业信息化的主要任务，一体化的发展思路将成为房地产信息化的必然趋势。一体化趋势可以从两个层次进行理解，低层次的一体化是局部或专业线的一体化，包括1)项目管理的一体化，信息化的实现首先是为房地产企业更好的掌控项目运作过程；2)财务管理一体化，作为资金密集行业，房地产对财务部分管理的需求很高；3)客户管理一体化。最终的一体化则是集团业务管控一体化，包括项目管理、财务管理、客户管理一体化以及企业管理的一体化，等等。1、项目管理一体化对于房地产企业来讲，主要业务多是围绕项目来开展，以项目的形式存在，项目从决策初期到项目运作再到一个项目的结束，有着完整的生命周期，并且对于房地产企业来讲，往往是多项目运作，如何对项目进行完整有效的掌握，将项目存在的各个环节进行一体化的管理成为关键。项目管理一体化是将控制的触点深入到项目运行的各个环节，从投资决策、计划管理、进度管理、采购管理、质量管理、成本管理、售楼管理等各个环节进行监督管理，实现项目开发管理的实施监控，真正做到事前预测、事中控制、事后核算的管理模式，实现从粗放管理向精细化管理的转变。2、财务管理一体化财务管理是实现企业全面一体化的重要方面，尤其是房地产这样的资金密集行业，资金作为企业的第一资源，统一的调配利用才有可能实现最大化的价值。房地产企业通常涉及的的业务非常广，往往不仅仅有住宅房地产，还涉及商业地产，甚至还有建筑施工、酒店等业务。解决房地产企业跨行业、跨地域、多组织的财务集中核算问题，就要利用信息系统的手段建立科学的财务核算流程，以财务管理一体化为纽带和切入点，对企业整个业务总体把握和管理。3、客户管理一体化客户管理也是房地产企业信息化的一个重要方面，不管是物业管理还是售楼管理最终都要面向房地产企业的最终用户，提高房地产企业客户管理信息化水平一方面要为最终客户提供更加个性化的产品和方案，另一方面从客户角度获得市场信息，进一步监测市场变化，为房地产企业决策发展提供依据。4、集团业务管控管理一体化采用统一的先进一体化技术平台、统一的大型关系型数据库，从服务于企业发展战略出发进行系统规划，完全整合集团财务管理、资金管理、全面预算管理、办公自动化、人事管理、项目管理、楼盘销售、客户关系管理、物业管理、租赁管理等专项业务管理功能，彼此之间实现完全的融合，数据间直接交换与运算，减少了信息流转中间环节，形成企业办公、信息交流、业务管理、资金管理的统一信息化大平台。 l 企业可实现从传统职能管理转变为面向流程管理，避免由于职能分割而造成的管理上的真空；l 打通时间和空间的限制，缩短信息沟通的渠道和时间，从而提高对顾客和市场的反应速度，提高工作效率；l 通过业务流程优化，消除不增值作业，促使成本降低；l 信息共享，消除由于信息孤岛、信息不对称带来的弊病；l 通过一体化系统的标准设计，知识收集、筛选、沉淀、传播实现全面的企业知识管理；l 真正提高工作效率与管理水平，降低成本，增强企业核心竞争力。第三章 中国房地产行业软件应用研究(一) 主力提供商分类分析根据软件提供商所提供产品的应用类别，目前房地产软件市场主要提供商可以分为三类，工具类软件厂商主要指以提供办公协同类软件的软件企业；部门级应用软件厂商主要指能为房地产企业提供具有某一特定行业应用的系统的软件企业，包括财务管理、项目管理等；一体化软件厂商最为全面，能够提供房地产企业所需的全面信息化解决方案。工具类软件厂商工具类软件厂商主要以提供办公自动化软件为主要卖点，解决方案集中在行政审批、人力资源、知识管理、绘图、预算编制等。这类软件厂商在其业务领域具有丰富的经验，能够提供较为成熟的产品和解决方案，该类厂商往往都拥有成熟的工作流，产品性能稳定，市场策略清晰，销售渠道完善，但同时，该类软件厂商多重视产品覆盖广度，而深度不够，因此行业特性不够，产品经过多年的研发积累，对行业的需求特性存在不够灵活适应的缺陷。这类软件厂商的典型代表包括用友致远、泛微、中科软、金和等软件厂商。行业部门/项目级应用功能软件厂商以明源、金蝶、嘉码、思源为代表的部门级软件提供商主要为房地产企业提供专业化的解决方案，这类软件厂商立足于房地产行业，往往具有丰富的行业经验，在房地产专用软件领域占有很高的市场份额，尤其是在房地产部门级别的应用和以每个楼盘项目的专业管理为主的成本管理、售楼管理、物业管理等功能软件领域。对于不同业务领域的此类厂商，在为房地产企业提供服务的时候往往是合作关系，共同为房地产企业打造统一的应用平台，但由于各自系统单独开发，各自拥有自身的产品和技术体系，因此会付出较多的数据交换成本和整合成本，而业务流程的整合由于技术发展限制导致无法整合。全面解决方案厂商目前能提供一体化解决方案的厂商主要是以用友为主要代表，提供基于统一平台的包含项目管理、招投标管理、成本管理、售楼CRM管理、商业地产管理、物业管理、财务资金管理、人力资源管理、协同办公、决策支持等各专项应用为一体的集团型整体系统解决方案，并在解决项目全生命周期一体化管理的同时，实现集团架构多组织的管控和协同，均为成熟解决方案，并能在提供软件系统的同时具有能够为客户进行流程梳理、体系优化的管理咨询服务能力。在其并购部门级应用软件厂商天诺之后，又形成了成长企业版解决方案，成为其集团一体化解决方案之外的部门/项目级应用的产品线。用友基于一体化的产品系统既可整体实施应用，又可整体规划、分步应用，具有良好的灵活性和扩展性。(二) 典型提供商竞争优劣势分析1、明源明源成立于1997年，总部位于深圳，立足于作房地产行业专业的应用软件和解决方案提供商。2006年，推出“明源地产ERP整体解决方案”。主要提供售楼软件及成本管理软件。优势具有丰富的行业开发经验，在项目管理、售楼管理领域拥有成熟的产品和解决方案。在房地产部门/项目级应用方面拥有众多成功案例，客户数量超过4000家。劣势解决方案注重房地产行业业务，对集团房地产企业财务管控支持不足，整体解决方案理念不错但由于产品整合程度有限，还没有能力实现房地产企业全面信息一体化和集团型企业管控需求。2、嘉码嘉码成立于1999年，总部也一样位于深圳，房地产行业信息化一体化的建设理念最早就是嘉码提出的，其在2006年与ORACLE结成战略合作伙伴，推出了一体化RMIS产品。优势强大的研发实力，在房地产行业积累的丰富的行业研发经验，先进的产品理念。劣势作为房地产行业专业厂商，其在房地产业务系统方面具有不可比拟的优势，但实现财务系统与业务系统的一体化管理方面，其一体化理念落实不够。并由于企业规模的限制，其软件系统缺乏成熟技术平台支撑，实施能力也较薄弱。3、金蝶金蝶作为国内领军管理软件厂商之一，其通用财务软件、ERP软件产品体系成熟，研发实力雄厚，2008年与房地产行业专业厂商明源结为战略合作伙伴，共同开拓房地产行业市场。优势金蝶在管理软件领域具有很高的品牌影响力和知名度，客户接受度比较高，同时在财务管理、ERP等通用软件领域研发实力雄厚。劣势房地产行业服务经验不足，缺乏成熟的房地产行业专业产品。4、用友用友作为国内管理软件第一品牌，其在财务软件、ERP、CRM等通用软件领域均拥有成熟的产品和解决方案，从2002年进入房地产行业以来，一直致力于发挥其管理软件旗舰的优势，成为房地产行业一体化管理信息系统提供商，2008年初收购房地产行业专业应用软件提供商上海天诺与上海坛网完善其房地产行业解决方案产品体系。优势资金、研发实力雄厚，产品涉及房地产企业信息化各个环节，产品成熟度高，具备提供一体化解决方案的实力，拥有成熟集团型房地产企业一体化解决方案产品和成长企业版一体化解决方案产品体系两条产品线。房地产行业集团管控一体化、财务业务一体化、项目全生命周期管理一体化的需求均有较好满足并具有房地产行业管理咨询服务能力。大型房地产集团领域占有率领先优势。劣势并购后中小房地产企业领域的产品面临其他部门级软件厂商较强竞争。(三) 软件细分市场竞争格局赛迪顾问研究显示，房地产行业投资最为活跃的领域是软件，尤其是应用软件，2008年应用软件在整个软件投资中所占比例达到78.5%，投资规模达到8.21亿元。从应用软件投资结构来看，项目管理软件是投资主体，财务软件尤其是全面核算、资金管理等集团财务功能近几年增长迅速。图8 2008年房地产行业应用软件投资结构数据来源：赛迪顾问 2009，01从竞争结构来看，根据赛迪顾问过去十个月对房地产行业各个厂商营业状况的研究，2008年市场排名前五位的厂商所占份额接近30%，用友软件近几年在房地产行业的积累有所回报，其一体化解决方案得到高端客户的认可，而明源、嘉码等专业厂商由于其系统局限性，近年市场份额有所下降。表1 2008年中国房地产行业应用软件品牌市场结构品牌销售额(亿元)所占比例用友0.9111.1%明源0.485.8%嘉码0.364.4%金蝶0.313.8%邦永0.253.0%其它5.9071.9%合计8.21100%数据来源：赛迪顾问 2009，011、财务软件市场赛迪顾问研究显示，2008年房地产行业财务软件市场达到1.51亿元，市场竞争主体仍主要以提供通用产品的财务管理软件厂商为主，尤其是高端客户。大型集团型房地产企业多采用成熟的通用集团财务管理软件，运用全面预算、资金管理等功能实现对多业务领域、多区域、多商业模式财务系统的管理。房地产行业财务软件市场集中度比较高，用友软件市场份额21.2%高居首位，在房地产行业财务软件领域拥有中海地产、碧桂园、富力地产等众多业内知名客户。表2 2008年中国房地产行业财务软件品牌市场结构品牌销售额(亿元)所占比例用友0.32 21.2%金蝶0.25 16.6%浪潮0.20 13.2%东软0.15 9.9%其它0.59 39.1%合计1.51100%数据来源：赛迪顾问 2009，01图9 2008年房地产行业财务软件品牌结构数据来源：赛迪顾问 2009，012、项目管理软件市场2008年，房地产项目管理软件市场仍是房地产信息化建设的主要投资增长点，市场规模达到2.17亿元。由于项目管理软件是对房地产企业的核心业务进行管理，行业特性明显，在以项目本身为管理单元的市场中，明源凭借其在房地产行业多年的发展，拥有超过壹千家房地产企业客户，市场份额较高，在以集团管控为重点的项目管理系统市场，这几年来在房地产行业应用上迅速发展的用友软件具有较大的优势。表3 2008年中国房地产行业项目管理软件品牌市场结构品牌销售额(亿元)所占比例用友0.36 16.6%明源0.29 13.4%嘉码0.21 9.7%邦永0.18 8.3%其它1.13 52.0%合计2.17100%数据来源：赛迪顾问 2009，01图10 2008年房地产行业项目管理软件品牌结构数据来源：赛迪顾问 2009，013、售楼管理软件市场2008年售楼管理软件市场增长迅速，市场规模达到1.22亿元，同比增长达到26.5%，成为房地产行业应用软件中新的增长动力。随着房地产行业所涉及盈利模式越来越丰富，售楼管理软件不再仅仅是包含售楼模块，也在租赁服务、会员管理、客户服务等领域进行拓展，围绕客户生命周期，为房地产企业提供全生命周期的服务，在这一新的市场需求格局下，以销售模块为重点的明源软件市场占有率正逐步下降。表4 2008年中国房地产行业售楼管理软件品牌市场结构品牌销售额(亿元)所占比例明源0.18 14.8%用友0.17 13.9%嘉码0.13 10.7%科耐0.10 8.2%其它0.64 52.4%合计1.22100%数据来源：赛迪顾问 2009，01图11 2008年房地产行业售楼管理软件品牌结构数据来源：赛迪顾问 2009，014、物业管理软件市场随着客户对服务质量要求的不断提高，智能化小区建设的日益广泛，物业管理公司对信息化的需求也不断提高，2008年物业管理软件市场达到0.89亿元。房地产物业管理类型多样，不仅仅有普通住宅物业，还包括商业地产物业管理，专业要求高，目前市场上的物业管理软件有专业管理处级应用的物业管理软件开发厂商提供的软件，比如思源物业管理软件，其专业化程度高，满足物业管理基础应用较成熟，同时也有整体解决方案中的物业管理系统，在满足基础应用