城乡土地价格的探究.doc

城乡结合部土地价格的探究以石家庄为例摘要受城市与农村的双重影响, 城乡结合部是城市发展与变化的聚焦地带。对城乡结合部地价进行调查和研究，不仅可以了解城市化过程的地价水平，也可以透过土地市场和价格的研究对城市化的发展和演变过程进行探索，为城市的发展和建设提供导向和政策建议。在实际调查的基础上，通过对石家庄市城乡结合部土地价格情况进行调查并分析，了解其存在的问题，并提出一些合理化的建议。关键词 城乡结合部 土地价格 一、引言近年来我国城市化发展迅速,城市扩张必然需要大量的建设用地。由于城市内部的建设用地已满负荷使用 ,城市建设用地圈不断向城郊延伸。为了避免开发城市内部土地带来的高成本,在建用地扩张和经济利益的共同驱动下,位于城市和乡村之间的土地城乡结合部成为城市发展的主要区域。由于城乡结合部所处地理区位的特殊性和通行的地价政策,因此城郊地价具有复杂性和动态性。城乡结合部地价的影响因素既不同于纯粹的农地地价影响因素也不同于城市建成区地价影响因素,具有其特殊性。二、城乡结合部的概述（一）城乡结合部的含义。城乡结合部的界定有很多种说法，早在 20 世纪 20 年代, 西方发达国家的城市就已经出现了郊区化现象, 形成了城市与乡村之间的过渡带, 被西方学者称为城乡边缘地带。当前我国关于城乡过渡地带有多种说法:一是“ 郊区” ; 二是 20 世纪 80 年代中期从国外引进的“ 城市边缘带” ; 三是 20 世纪 80 年代中期规划界与土地管理部门提出的“ 城乡结合部” , 另外学术界还有“ 城乡交错带” 、 “ 城乡过渡带” 、 “ 城市阴影区” 、 “ 城市增长边缘” 等概念。其中, “ 城乡结合部” 比较准确地表达了这一地带的含义。由于城乡结合部处在城市周围, 在政治、 自然、 人口、 经济、 社会、 土地利用等方面与城区关系密不可分, 同时因行政隶属和经济联系, 这一区域在统计上有时又涉及城市政府管辖的郊区或郊县1。本文中所研究的城乡结合部是指城市周边，也就是城市与乡村的过渡地带，兼有城市和乡村土地利用性质的地区。城乡结合部并不是一个具有具体范围的地带，它具有一定的动态性。城乡结合部是城市向外扩展的最佳区位, 也是农村人口向城市集聚的过渡地带, 是直接为城市服务的农副产品生产基地, 又是乡镇企业和第三产业迅速崛起的地区, 因而它是城市化过程中一个最具潜力和活力的“ 黄金地带” , 具有突出的、 独特的区位优势, 城乡结合部始终处于农村社区城市新郊区城市老郊区城区这样一个动态的、连续的和不间断的梯次演进过程2。 1 傅云新, 杨长明. 广州市城乡结合部及其管理模式比较研究 J . 探求, 2002( 4) : 43- 46. 2 迟兴臣. 关于中国城市化道路选择的几点思考 J . 中国海洋大学学报(社会科学版), 2003( 1) : 82- 85.（二）城乡结合部土地价格特点土地的价格可以分解为两大部分：一是由城市边缘农地地价决定的价格；二是由土地所在区位决定的区位地价， 可由土地交通费用的节省来确定， 反映土地的开发建设投入带来的地价的变化。参见下图2. 土地价格受土地供求影响显著，土地供给和需求是影响地价的两个关键因素,其他一切非劳动因素通过影响土地供给或土地需求来影响土地价格。城乡结合部由于其特殊的土地供求关系,对价格有重要影响。从供给情况看, 城乡结合部人均用地数量少,土地利用率高, 土地供给紧张, 易使地价升高;而土地利用结构不合理,土地利用集约性低,有利于缓解土地供给的紧张程度。从城乡结合部土地需求状况看,由于人口密度高, 城市发展使集体土地的国有化和外用化速度加快,大型建设项目用地需求量大等原因,使城乡结合部承受巨大的用地压力 82.1 土地供给状况 从城乡结合部土地的供给情况来看，一方面，城乡结合部人均用地数量少，土地利用率非常高，土地供给紧张，易使地价升高；另一方面，城乡结合部土地利用结构却不很合理，土地利用集约性亦低，往往形成可以进行调整的空间，并有利于缓解土地供给的紧张程度。 人均用地情况从人均资源占用的角度反映了土地发展潜力的客观现实性，可以直观地反映一个地区用地的紧张程度，进而成为影响价格的一种潜在作用力。 北京市城乡结合部绝大部分乡、村调查样点中，人均居住用地集中在00.1 亩/人的水平；人均商业用地也集中在00.1 亩/人的水平；人均工业用地也是如此，主要集中在00.1 亩/人的水平；而人均农用地在00.2 亩/人的水平。结果表明，从总体上来讲北京市城乡结合部的人均用地已经相当紧张，尽管人均农业用地高于其他类型的人均用地，但人均农用地主要集中在00.2 亩/人的水平显示这里的土地供应潜力已经有限。另外，北京城乡结合部人均居住、商业和工业用地都较为均衡，没有特别突出的人均产业用地变迁趋向，这种状况将便于土地结构调整，也更有利于城市化的发展。 一般而言，土地市场越发达的地方土地价格越高、土地利用率越高；同时，土地利用越充分，土地利用的集约性越强，也会使地价水平提高，并影响土地的供给。北京城乡结合部有相当部分地区的土地利用率达已经到了 100%，绝大部分地区在 80%以上，土地利用率最低的地区也在 60%以上。一些土地利用充分程度较低的城乡结合部调查样点也都有自己土地利用率现状形成的特殊原因，而不是因为没有利用的需求与动力。如或是涉及国家重点工程预留地；或是由于大量的房屋因为缺乏资金拆迁工作中途停滞，目前无法得到利用；或是由于规划工作不力，政府无计划征地，征而不用，严重影响了土地利用。所以从总体来讲，整个北京城乡结合部的土地利用还是相当充分的。可以预计北京城乡结合部在城市化过程中随着城市化程度的不断提高，人口、产业对土地需求的不断增加，土地价格会进一步上涨。 城乡结合部自身的发展状况直接影响该区域的土地利用状况和利用结构，同时土地利用结构又进一步影响该区域土地的供给和地价的形成与变化。对北京城乡结合部土地利用结构的调查显示北京市城乡结合部商业用地的比例主要集中在10%以下的水平，居住用地的比例大部分集中在10%30%的水平，工业用地比例主要集中在10%30%的水平，而农用地比例主要集中在10%40%的水平。这表明，北京市城乡结合部总体商业发展水平还不是很高。这其中，除了有城乡结合部自身的发展因素以外，主要是受到北京市区商业中心的辐射作用影响的结果，即城区商业中心对城乡结合部的巨大影响，使城乡结合部在商业发展上对其形成强大的依赖，在一定程度上影响了城乡结合部商业的发展，并进一步影响了商业用地的比例。而北京市城乡结合部居住用地和工业用地的比例大致相当且相对适中的结果，则说明北京市城乡结合部具有加快城市化进程的强大物质经济基础和生活保障的条件。分析结果也显示，北京市城乡结合部农业用地比例还占有相当的比重，反映了城乡结合部土地利用的特点，也揭示了未来北京城市化快速发展的用地潜力。 比较北京城乡结合部的不同地区，尽管在各个方位上都有用地结构比较相似的区域，但是不同地区也存在较大的差异。如，产业结构级别较高的城乡结合部发展地区相对较少，而农用地居住用地工业用地商业用地的低层次用地结构的城乡结合部发展地区相对较多。说明城乡结合部的产业构成受北京市区的影响较大，对其依赖较强，要加快这些地区的城市化进程，必须对北京市城乡结合部重新进行功能定位和产业升级。随着土地利用中市场调整机制的建立，土地的商业等非农用利用价值会不断得到认识和充分体现，商业等赢利性用地价土地利用的集约性可以用单位土地面积上收获的资金量价值来表示。它是以市场的标准对一个区域土地市场的发达程度和土地利用的市场化程度的衡量，反映了单位土地的利用价值，影响土地的供给量，也能够揭示地价的发展水平和变化趋势。由于目前房屋土地的出租是城乡结合部土地流转利用的主要形式，所以这里以单格也会出现一定的涨幅。 位非农集体土地面积出租收入指标来对土地利用的集约性加以衡量。调查结果显示：北京市城乡结合部有 50%的农业集体单位非农用地面积出租收入值较高，而另外的一些农业集体的单位非农土地面积出租收入值较低，形成对比鲜明的两大发展极。其结果是：城乡结合部的一半土地利用集约性很强，城乡结合部的另一半土地利用相对低效，即土地利用相对高效的城乡结合部或者是处于经济发展已经相对比较发达的地区，如海淀发展冲击扇和机场高速路沿线；或者是处于经济正在走向飞速发展、外来人口聚集较多的地带，如京津塘高速路沿线。而这些地方有一个共同点，那就是经济较为发达，产业状况级别较高，一般是商业用地工业用地居住用地农用地的总体用地结构，产业发展水平较高。而土地利用相对低效的地区，区域发展则相对较慢。 在土地利用集约性相同的发展级内部，区位条件不同，距离城区距离不同，土地利用集约性也存在一定的差异，并且和产业状况有很大的关联性。以土地利用集约性较高的机场高速沿线城乡结合部调查样点为例，在机场延伸方向上，单位非农土地上的出租收入沿着机场高速的伸展方向呈现下降的趋势，即距离城区较近的地区，都是以物流行业为主导产业，对土地利用属于集约型，对交通状况、人口流量有较大的依赖性；而沿线向外伸展，交通状况和人口流量都呈现递减趋势，出租情况和出租行情不看好，单位非农面积的总体出租收入水平下降，土地利用开始趋向于粗放型，转向大面积的旅游、观光农业项目。由此可见，区位不同使产业形成层级化，并进一步促使地价层级化的形成。 2.2 土地需求状况 由于人口密度高,特别是外来人口密度高，城市发展使集体土地的国有化和外用化转化速度快，大型建设项目用地需求量大等原因使城乡结合部承受巨大的用地压力。 城乡结合部往往由于特殊的优势，如地价适中、距离市区近、物价较低等特点而聚集大量的外来人口。作为全国的首都，全国最大的经济中心之一，北京城乡结合部吸引和聚集了相当比重的外来人口，使本来已经稠密的户籍人口密度更加稠密，也进一步导致了这里土地供需的紧张程度。从比较结果来看，总人口密度与外来人口密度两者高度拟合，即本地户籍人口密度大的地方，一般外来人口密度也较大。这种状况的形成往往与地区的聚集效应密切相关，即户籍人口多的地方消费群体大，经济发展水平相对较高，对外来人口的发展机会也较多。因此，在一些地方，外来人口已经接近或超过了当地人口的数量。表 2 是北京外来人口和常住人口比重表，从城乡结合部所在的几个近郊区来看，外来人口已占到常住人口的 40%以上。如此巨大的外来人口数量，使土地使用的紧张程度增加了一倍甚至数倍之多，这些外来人口在居住、工作场所方面都与本地人口争夺着土地资源，必然导致土地的供需矛盾更加紧张，使土地价格水平普遍较高。 表 2 北京外来人口比重比较表 城乡结合部 地 域 北京市 城 区 朝 阳 丰 台 海 淀 常住人口（万人） 1122.3 239.4 155.2 83.6 166.9 外来人口（万人） 328.1 40.5 65.0 42.0 75.0 外来人口/常住人口 292% 169% 419% 506% 449% 资料来源： 北京统计年鉴2002 。( 2) 土地价格有明显的梯度变化性。城乡结合部的土地性质较为复杂, 存在着城市土地和农村集体土地。城乡结合部的土地作为城市土地使用, 存在着一个土地非农化的过程。因此, 城乡结合部的地价往往介于城区地价与农村地价之间, 这就造成了农用地、 城乡结合部土地和城市土地三者之间的价格梯度 8, 9 8 吕萍, 姜东升. 城乡结合部土地价格及变动机制探析 J . 中国土地科学, 2003, 17( 1) : 34- 39. 9 郭爱请, 葛京凤,梁彦庆. 城乡结合部土地价格探讨 J . 资源科学, 2004, 26( 1) : 9- 13.(3)土地价格呈攀升趋势城市用地不断向外扩张,越来越多的郊区土地成为城市用地 ,在城市化即将发生的地区!城乡结合部,农用土地向非农用地转变,使得农用土地的使用价值逐渐增大,农用土地价格会明显上升。同时,城乡结合部拥有比较清洁的自然环境,道路通达性较好,加之基础设施、公用设施比较完备,又是城市各种物质流和信息流辐射区域,既可以充分利用城市的信息、技术、人才、资金,又可以充分利用农村的人力、物力条件。是房地产经营者的新兴投资区域之一 ,土地或者是被开发商与投机商所购买,或者是原土地所有者直接转为投机者,土地价格必然保持一种攀升的势头。（找一个数据图表显示）城乡结合部土地价格影响因素体系从城乡结合部土地价格特点的分析中可以看出,土地价格与自然、经济、社会各方面因素密切相关。因此以土地价格为核心,以实现耕地的可持续发展为目标,综合考虑工业、农业、服务业、人口增长、土地利用变化、城市规划和环境承载力等各因素及其内在联系,建立城乡结合部土地价格影响因素体系。土地供给和需求是影响地价的两个关键性的因素。其他一切非劳动因素,要么通过影响土地供给,要么通过影响土地需求来影响地价。从城乡结合部土地的供给情况来看。一方面,城乡结合部人均用地数量少,土地利用率非常高,土地供给紧张,易使地价升高。另一方面,城乡结合部土地利用结构却很不合理,土地利用集约化程度低,往往形成可以进行调整的空间,并有利于缓解土地供给的紧张程度。城乡结合部毗邻大中城市,大多数是肥沃的农田,地形平坦连片,土层深厚,具有土地利用的多种适宜性立地条件,适合各类用地对土质等方面的要求。同时城乡结合部交通便捷,通讯发达,信息灵通 ,级差收人明显 ,消化城市辐射能力强,具有优越的社会经济基础设施和技术条件优势。因此,结合部便于凭借廉价的土地和较好的环境条件,以市区为依托,利用城区先进的技术和农村的广阔市场,发展集约经营型商品性农业和其它工副优势产业。由于结合部耕地利用的竞争性加剧,协同作用点丰富,土地资源的多种要素、用途之间会发生剧烈替代关系,资源逆向演替迅猛,土地自然景观易从自然生态、农田向以人的栖息、各种非农经济活动高度聚集的集镇、住宅、商场、工矿企业等方向发展。因此城乡结合部土地的需求很大。在分析了城乡结合部土地供求关系的情况下,构建城乡结合部土地价格影响因素概念模型。3 结论与建议 3.1 结论 从以上分析可得，虽然城乡结合部土地市场表现活跃，价格形式多样复杂，但由于许多土地交易是地下或非公开性的，使土地价格或租金的市场实现受到限制。其结果是，一方面土地市场价格不能充分表现，影响了整个市场环境，另一方面则是土地交易者的利益受到损失，特别是集体土地所有者的利益不能得到保障。有序地放开城乡结合部的土地市场，并逐渐建立城乡统一的市场体系，才能从根本上解决问题。 北京市城乡结合部土地利用十分充分，人均用地数量少，但是城乡结合部非农用地比例较低，且土地利用集约性亦低，因此进行土地利用调整的空间颇大。在未来的发展中，北京市城乡结合部应该注重进行功能定位和产业升级与调整，优化土地利用结构，增加地价的升值空间。 北京城乡结合部人口密度大，特别是外来人口密度大，同时对集体土地国有化的要求亦高，使北京城乡结合部形成巨大的用地压力。缓解用地矛盾，不能盲目和无限的使城市向外蔓延和扩大，而应该着力于进行城乡结合部产业结构的调整和用地结构的调整，提高土地的利用效率。 北京城乡结合部房地产租金对经济增长的贡献具有双刃性。对于一个经济发达的区域，如果房屋土地出租收入对经济总量的贡献较大，则说明该地区的房地产市场较为发达，发达的市场会促进该区域经济的进一步繁荣；而对于一个经济相对落后的区域，如果房屋土地出租收入对经济总量的贡献较大，则说明该地区的经济对出租具有较大的依赖性，区域的产业结构不合理，经济的可持续发展受到影响。在进行产业结构和用地结构调整时，要根据实际情况区别对待。 北京市重点建设工程和项目的建设，为城乡结合部的发展增加了亮点，也带来了发展的机遇。但在借势大力发展的同时，要注重协调局部和整体的关系，关注政策与实际执行的情况，积极促进发展，且不遗留太多问题。 3.2 建议 城乡结合部是一个动态变化的地带，也是城市发展最为活跃的地带。随着时间的推移，夕日的农地将成为城乡结合部，而现实的城乡结合部将成为城市的重要组成部分。地价是反映土地利用状况、土地供需状况以及土地市场运行情况的重要标志，地价也是调控土地市场、引导城市发展的重要手段。 研究地价水平和变动规律，确定合理的土地价格尺度，建立包括农地地价、农地转非农用地价以及建设用地的价格标准和调控机制，以地价引导土地交易，以地价判断实际土地交易的价格水平，将使实际多样的、混乱的土地交易和价格逐渐趋于合理化。 研究地价的水平和变动规律，建立合理的土地价格机制，利用价格杠杆引导和调整土地的开发和利用，也将有利于城市的发展趋于合理化。 虽然城乡结合部土地市场表现活跃, 价格形式多样复杂, 但由于许多土地交易是地下或非公开性的, 使土地价格或租金的市场实现受到限制。其结果是, 一方面土地市场价格不能充分表现, 影响了整个市场环境, 另一方面则是土地交易者的利益受到损失, 特别是集体土地所有者的利益不能得到保障。 有序地放开城乡结合部的土地市场, 并逐渐建立城乡统一的市场体系, 才能从根本上解决问题。中央政府首先应对地方政府的征地权进行必要和适当的控制, 使政府征地权的行使建立在为“ 公共目的” 的基础之上, 而对非“ 公共目的” 使用集体土地则应通过市场机制来实现;其次, 无论“ 公共目的” 用地抑或非“ 公共目的” 用地, 均以农地非农化市场价格定价, 而且, 对于符合规划的农地向非农地转移, 应赋予集体土地所有者通过获取农地非农化土地收益以实现其对土地的所有权的权利; 第三, 要建立公开竞争的土地有形市场, 完善市场价格形成机制, 通过市场机制决定土地价格, 以纠正价格扭曲和降低市场运行的效率损失。市场机制决定土地价格, 以纠正价格扭曲和降低市场运行的效率损失7。创新土地使用制度, 规范城乡结合部市场, 不仅会促进保护耕地、 资源合理利用和保障社会公平等战略目标的实现, 而且有利于尽快解决城乡结合部的诸多矛盾问题。1、应全面和系统地分析城市土地价格的特征和本质。城市土地价格表示处于最佳用途下的土地产权价格，它具有垄断性、空间扩散性、外部吸收性、长期递增性、内涵复杂性和形态多样性。城市土地价格应是土地产品开发的劳动价值的反映，是土地资产使用的未来收益的反映，是土地商品购买的投机机会成本的反映，是土地市场竞争过程中土地供求双方达成的共识。2、城市土地市场与土地价格的关系二者密不可分。城市土地需求表现为一种引致需求，一般表现为地租的函数，并与房地产需求十分密切。土地需求弹性较一般商品的需求大一些，且土地需求大于土地供给的矛盾将日益突出，这是由于土地稀缺特性决定的。城市土地供应的自然供给弹性为零，经济供给弹性也很小，供应函数一般是地价的函数。城市土地价格是土地供需平衡的产物。在局部的土地市场，可以存在局部完全竞争的供求均衡。但从土地市场整体来看，由于先天缺陷，使得土地市场实际上是一个供求非均衡的市场，这也是为什么我国土地市场中存在着土地过度需求与土地闲置并存的诸多不正常现象的内在原因。3、要掌握城市土地价格的空间分异规律。城市土地价格的空间扩散符合非均质空间随机扩散规律，这种扩散使得在一定区域范围内的不同城市之间的土地价格客观存在着一种均衡关系，打破这种均衡关系将导致区域经济发展的不协调和不平衡。一定区域内不同城市之间的地价梯度和城市内部的土地价格的空间分异一样，也应该是城市地价空间扩散规律的反映，是城市土地级差地