典型房屋市场价格评估技术要点.doc

陕西华地房地产估价咨询有限公司 电话：（029）88213726 传真 ：（029）88230416地址：西安市经济技术开发区凤城七路中段68号 邮政编码：710020“典型房屋”市场价格评估技术参数报告房地产价格咨询报告（北关地区标牌市场及周边棚户区改造范围）咨询项目名称：北关地区标牌市场及周边棚户区改造范围内北关地区标牌市场及周边棚户区改造范围内被征收住宅和办公类“典型房屋”及该项目用于安置的住宅和办公期房市场市场价格及咨询评估技术 参数评估咨询委托人： 西安土门地区综合改造管理委员会*地区综合改造管理委员会征收安置办公室西安土门地区综合改造管理委员会征收安置办公室咨询估价机构：陕西华地房地产估价咨询有限公司*房地产估价咨询有限公司作业日期：2013年52013年6月1326日2013年72013年9月2616日咨询报告编号：陕华地房*估字2013 号初稿前 言根据西安市国有土地上房屋征收与补偿办法*市国有土地上房屋征收与补偿办法（2012年3月13日市政府第3次常务会议通过）和西安*市国有土地上房屋征收评估办法(2012年3月13日市政府第3次常务会议通过)，区域范围内的国有土地上各类被征收房屋宜采用“典型房屋市场价格修正法”评估。“典型房屋市场价格修正法”是指在同一征收范围内，对同一用途且建筑类型、建造年代、建筑结构、功能完整性等基本相同的成片房屋，确定其典型房屋的市场价格，并根据不同房地产的微观区域因素、实物状况、权益状况等差异，对该价格进行调整、修正，确定征收范围内类似房地产的评估价格。典型房屋市场价格修正法的使用，一般要三个步骤：一、确定典型房屋。二、测算典型房屋的市场价格。三、编制修正体系。经与委托方等充分沟通，此次北关标牌市场及周边棚户区改造范围内涉及到的住宅小区内房屋采用“典型房屋市场价格修正法”进行评估。评估过程中涉及到的技术参数及操作细节，以技术报告的形式汇总。一、典型房屋的确定致 函西安土门地区综合改造管理委员会征收安置办公室：受贵方委托，我公司对北关地区标牌市场及周边棚户区改造范围内被征收住宅和办公类“典型房屋”及该项目用于安置的住宅和办公期房市场价格进行了专业分析、测算和判断，现已完成工作，特此函告如下：咨询目的：为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋“典型房屋”及该项目安置期房的市场价值提供参考；咨询对象：北关地区标牌市场及周边棚户区改造范围内被征收住宅和办公类“典型房屋”及该项目用于安置的住宅和办公期房；价值时点：2013年5月22日；咨询结果：本次采用收益法、比较法对咨询对象进行了价值测算，最终确定咨询对象在价值时点的咨询结果汇总见下表。咨询结果汇总表住宅房屋办公房屋被征收房（元/平方米）安置期房（元/平方米）被征收房（元/平方米）安置期房（元/平方米）4632 620040547900说明：本咨询结果受报告正文中第四项：咨询对象的设定、第十一项：咨询结果成立的假设和限制条件及其他有关章节约定之条件的限制陕西华地房地产估价咨询有限公司 二O一三年七月二十六日咨询报告一、委托人名称：西安土门地区综合改造管理委员会征收安置办公室住所：/联系人：丁国良联系电话、咨询机构机构名称：陕西华地房地产估价咨询有限公司住所：西安市经济技术开发区凤城七路中段68号法定代表人：巩荣生估价资质等级：贰级资质证书编号：陕房地评2003074号联系人：丁海清联系电话：88224960三、咨询目的为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋 “典型房屋”及该项目用于安置的住宅和办公期房的市场价值。第一段， 四、咨询对象的设定第二段， （一）列入征收范围内的房屋概况第三段， 北关标牌市场及周边棚户区改造范围内，经了解主要为多层砖混结构，建成于2000年前，分为有证房和无证房。有证房也分完全产权和部分产权房，类别较多。列入本次改造范围内的原有住宅房屋主要分布在：第四段， 1、中移动家属院第五段， 中移动家属院，位于中移动仓库大院北侧。2、邮区中心局家属院（1）3号住宅楼图2：2号住宅楼图1：3号住宅楼振华路中心局80号院3号住宅楼，位于中心局通道西侧，为一幢砖混结构5层楼，南北走向，分三个单元。房屋外墙水刷石，铝合金窗，阳台封闭，天然气、暖气、水、电、讯、供水、排水等齐备。成新率七成。房屋状况具体见右侧图1。（2）2号住宅楼振华路中心局80号院2号住宅楼，位于中心局通道西侧，3号住宅楼以北，北临振华东路。为一幢砖混结构5层楼，总体呈“L”型，房屋南北走向三个单元，东西向一个单元。房屋外墙水刷石，铝合金窗，阳台封闭，天然气、暖气、水、电、讯、供水、排水等齐备。成新率七成。房屋状况具体见右侧图2。（3）1号单身楼图3：1号单身楼振华路中心局80号院1号单身楼，位于中心局通道东侧小院，为单面南北走向，北侧为公共走廊通道，为一幢砖混结构4层楼，房屋外墙清水墙，木门窗，水、电、讯、供水、排水等齐备。成新率0.55。房屋状况具体见右侧图3。图4：单身楼（西半部分）第六段， （4）单身楼（北院）第七段， 振华路中心局5号院单身楼，位于振华东路北侧，为南北走向筒子楼，砖混结构4层楼，房屋外墙清水墙，木门窗，水、电、讯、供水、排水等齐备。成新率0.55。住宅部分位于第二层及以上。房屋状况具体见右侧图4。第八段， 3、摩托车厂家属院（1）集资住宅楼（南楼）图5：集资住宅楼振华路摩托车厂48号院集资住宅楼（南楼），位于摩托车厂家属院南侧，为一幢砖混结构4层楼，南北走向，分三个单元。房屋外墙水刷石，铝合金窗，阳台封闭，天然气、暖气、水、电、讯、供水、排水等齐备。成新率七成。房屋状况具体见右侧图5。（2）单身楼（北楼）振华路摩托车厂48号院单身楼（北楼），位于摩托车厂家属院北侧。为一幢砖混结构5层楼，南北走向，分三个单元。振华路摩托车厂48号院单身楼（北楼）房屋外墙清水墙，木门窗，阳台封闭，天然气、暖气、水、电、讯、供水、排水等齐备。成新率0.55。房屋状况具体见左下图6。（3）单身楼振华路摩托车厂48号院单身楼，位于摩托车厂家属院西侧，为一幢砖混结构4层楼，南北走向，房屋外墙清水墙，木门窗，水、电、讯、供水、排水等齐备。成新率0.55。房屋状况具体见右下图7。图7：单身楼图6：单身楼（北楼）综上，列入本次估价范围的原有住宅房屋主要是指总高五层，砖混结构成套单元住宅楼房，房屋建成于2000年左右，南北走向，独立成套，套型结构在90平方米左右，二室一厅，天然气、暖气、水、电、讯等设施齐备，使用状况良好的房屋。第九段， （二）典型房屋的分类第十段， 为配合征收方工作，经多次沟通，我们对估价对象房屋进行了标准化处理，本次评估仅针对完全产权、有证房屋进行，其他类型待征收双方协商一致后报西安*棚改管理部门确认和审批后再进行。（三）典型房屋描述结合本次估价对象范围内的房屋特点，设定典型房屋的特征如下：位置“典型房屋”位置设定在本次征收范围内，振华东路南侧，摩托车厂家属院南院南楼中单元一层中户（纯南向二房）。权益状况设定房屋已取得房屋所有权证。实物状况实物特征描述如下：外墙：水刷石套型：二室一厅建筑面积85平方米门窗：铝合金窗内墙：乳胶漆刷白，暗配电顶棚：乳胶漆刷白厨房：白瓷片墙裙到顶卫生间：白瓷片墙裙到顶配套：无电梯，水、电、通讯、暖气、天然气等齐备新旧程度：80%单元楼房，公共楼梯水泥踏步。屋顶防水处理，建筑物周围2米范围内做散水等，居住条件良好。综上，设定典型房屋为：已取得房屋所有权证、户型合理、位置一般、位于一层、南向房、七成新，正常使用，无其他不利影响。二、典型房屋市场价格测算（一）方法的选择对于典型房屋的市场价格可以采用房地产价格评估的基本方法进行。房地产价格评估的主要方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法以及其他估价方法等，各估价方法都有一定的适用范围，我们根据估价对象具体情况、收集和掌握资料的情况以及客观条件等对可选用的估价方法进行了如下筛选：表4： 估价方法选用表估价方法适用范围是否适用是否选用比较法同类房地产有较多交易的房地产适用。理由：估价对象位于振华路，附近的北关区域已经形成了成熟的居住社区，对于同类房地产项目市场上有很多的交易案例，信息资料也较易获得.典型房屋市场价格宜采用市场比较法评估确定选用。理由：估价对象为国有土地上住宅房屋，区域多成熟社区，同类房地产有较多的交易案例，对于住宅房屋可以选用收益法收益性房地产适用。理由：估价对象所处区域房地产市场活跃，租售案例较多不选用。理由：对于原有住宅用途房屋，由于所在宗地法定使用年限不明确，收益期限难确定，租金收益也不确定，故不采用成本法假设可独立进行重新开发建设的房地产适用。理由：作为住宅类单元房屋，估价对象可以假定为重新构建或在建不选用。理由：虽然可以模拟重新开发建设过程，细分各项系数，从而得出估价对象征收价值，但征收范围内的房屋多为历史久远的旧房，各项成本系数、折旧等经济减损因素较难把握，作为批量评估，大家更关注房屋的当前市场价格水平，即现状价值，故不选用 假设开发法具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用除成本法以外的方法评估的房地产适用。理由：估价对象具备开发或再开发潜力不选用。理由：对于估价对象房屋征收方式、未来开发方式等技术指标的选用在此项评估工作中比较敏感，具有很大的不确定性。考虑到双方谈判前期的适用性和针对性，大家更关注房屋的当前市场价格水平，即现状价值，假设开发法会引起不必要的争议和矛盾，故不选用经过以上估价方法适用性分析，本次评估最终选用的估价方法为比较法。所谓比较法，即选取一定数量的发生过交易且符合一定条件的类似土地，将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当处理来求取估价对象价值的方法。比较法的出发点是基于房地产的“替代原理”，其基本公式为：评估对象房地产价值PABCDE 其中：P可比实例成交价格； A交易情况修正系数； B交易时间调整指数； C区位状况调整指数； D实物状况调整指数； E权益状况调整指数。（二）测算过程选取可比实例估价人员对与估价对象在同一供求范围内的类似房地产市场进行了调查，针对估价对象的特点，收集了有关的资料，进行分析比较，从中选择了可比性较强的三个案例。案例名称楼层物业详情交易价格(元/平方米)交易时间B向红三村小区1号楼2单元4层中户41998年房，总高7层，二室，58.5平，南北向，精修56422013.6C石油家属院南楼1单元3层东户32004年房，总高4层，二室，89平，南北向，中修49442013.6D北关十字家属院5号楼3单元东户12000年房，总高7层，三室，109平，南北向，中修51382013.6建立价格可比基础考虑估价对象用途，结合比较实例的具体情况，选择比较因素如下：a、交易日期：根据西安*市住宅房产价格变动规律，分别确定估价对象与比较实例交易期日修正指数，将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格。b、交易情况：判断交易实例是否为正常、客观、公正的交易，对有特殊交易情况的进行修正，排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。c、开发程度：对于住宅楼房，存在开发程度的差异。判断交易实例与估价对象开发程度的差异，并进行差异修正；d、用途：判断交易实例与估价对象用途是否相同或相近，分析不同交易实例与估价对象用途的差异性，并进行差异修正；e、区域因素:将比较实例在其外部区域环境状况下的价格调整为估价对象外部区域环境状况下的价格。主要选择距公园广场距离、商服繁华程度、商服便捷程度、道路通达度、公交便捷度、地铁便捷度、对外交通便捷度、区域环境等因素；采用特尔斐法，分别将各选定的区域因素对房价的影响程度由多位专家分别进行打分，然后进行汇总及统计分析，得各因素对房价的权重值及在不同区域上调或下调的幅度，将房价影响修正幅度划分成不同档次，建立区域因素与房价的相关关系。f、个别因素：将比较实例在其个别状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。主要指估价对象和交易实例的临道路级别、临街宽深比、建筑物规模档次、工程质量、独立使用性、装修档次、权利限制等。采用特尔斐法，分别将各选定的个别因素对房价的影响程度由多位专家分别进行打分，然后进行汇总及统计分析，得各因素对房价的权重值及在不同区域上调或下调的幅度，将房价影响修正幅度划分成不同档次，建立个别因素与房价的相关关系。列表汇总如下：因素条件选择表影响因素区优较优一般较劣劣等级差异指数(%)区域因素距公园广场距离（m）0-200200-500500-800800以外2距知名中小学距离（m）0-500500-10001000-20002000以外2商服完善繁华程度繁华较繁华一般较不繁华不繁华2商服便捷程度便捷较便捷一般较不便捷不便捷2道路通达度通达较通达一般较不通达不通达2公交便捷度便捷较便捷一般较不便捷不便捷2地铁便捷度便捷较便捷一般较不便捷不便捷2区域环境好较好一般较差差2个别因素房屋总层数23.4567/所在层数32415/小区规模大较大一般较小小2小区景观优较优一般较劣劣2建筑密度适宜较适宜一般较不适宜不适宜2工程质量好较好一般较差差2水电气暖完善程度完善较完善一般较不完善不完善2装修档次精装修普通装修毛墙毛地2建筑面积60-9060以下90以上1新旧程度新房较新一般差较差2户型合理较合理一般较差差1朝向南东西北1进行因素条件说明估价对象与可比实例基本状况见因素条件说明表：因素条件说明表序号实例B实例C实例D待估宗地项目位置向红三村小区石油家属院北关十字家属院交易价格（元/m2）564249445138待定交易日期2013年6月2013年6月2013年6月2013年6月26日交易情况正常正常正常正常开发程度二手房二手房二手房二手房房屋用途住宅住宅住宅住宅区域因素距公园广场距离（m）200-500500-800500-800500-800距知名中小学距离（m）500-10001000-20001000-20001000-2000商服完善繁华程度较繁华较繁华较繁华较不繁华商服便捷程度较便捷较便捷一般较不便捷道路通达度较通达较通达较通达较通达公交便捷度便捷便捷较便捷较便捷地铁便捷度较便捷便捷较便捷较便捷区域环境较好一般一般一般个别因素房屋总层数7475所在层数4311小区规模一般一般一般一般小区景观一般较优一般一般建筑密度较适宜较适宜较适宜较适宜工程质量好好好好水电气暖的完善程度完善完善完善完善装修档次精装修精装修精装修普通装修建筑面积60-9060-9090以上60-90新旧程度一般一般较新一般户型合理合理合理合理朝向南向南向南向南向编制比较因素指数表以估价对象的状况为基准，其条件指数确定为100，然后把各比较实例与其逐项比较。当比较实例因素优于估价对象因素时，指数大于100；当比较实例因素劣于估价对象因素时，指数小于100。分项确定指数如下：A交易日期修正指数的确定根据西安*市住宅房产价格变动规律，分别确定估价对象与比较实例交易期日修正指数，将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格。可比案例交易日期和价值时点接近，故不做交易日期修正，则交易日期修正系数均为100。B交易情况修正指数的确定估价对象和可比案例均为正常交易，不存在交易情况修正，则交易情况修正系数均为100。C开发程度修正指数的确定估价对象和可比案例均为二手房，目前可使用，不存在开发程度差异，则开发程度修正系数均为100。D用途修正指数的确定估价对象和可比案例均为住宅房，不存在用途差异，则用途修正系数均为100。E距公园广场距离修正指数的确定根据区域现状，随着距离公园广场的距离远近呈明显递增递进趋势，将距公园广场距离分为0-800米、800-1500米、1500-2500米、2500米以外五个等级。通过市场调查分析，估价对象距公园广场距离对房价水平的影响较大，我们以估价对象指数为100，每上升或下降一级，因素修正指数增加或者减少2%。F距知名中小学距离根据区域现状，房地产价格随着距离知名中小学的距离远近呈明显递增递进趋势，将距离知名中小学的距离分为0-500米、500-1000米、1000-2000米、2000米以外五个等级。通过市场调查分析，估价对象距距离知名中小学的距离对房价水平的影响较大，我们以估价对象指数为100，每上升或下降一级，因素修正指数增加或者减少2%。G商服繁华程度修正指数的确定西安*市分布有1个市级商服中心、2个区级商服中心及数十个小区级商中心，其均以环状形态向外围辐射。根据这一特点，我们将估价对象所处区域的商服繁华度分为繁华、较繁华、较不繁华、不繁华五个等级。通过市场调查分析，估价对象所处区域商服繁华度对房价水平的影响较大，我们以估价对象商服繁华度指数为100，可比案例与之相比每上升或下降一个等级，修正幅度增加或减少2%。H商服便捷程度修正指数的确定影响商业物业价值实现的较大影响因素之一是可及性，可及性强，商服便捷程度就高，人流量就大，潜在客源就多。商服便捷程度主要受临街道路级别、铺面与道路间隔绿化带、慢行道使用的方便性等影响。我们将估价对象所处区域的商服便捷程度分为便捷、较便捷、一般、较不便捷、不便捷五个等级。我们以估价对象商服便捷程度指数为100，可比案例与之相比每上升或下降一个等级，修正幅度增加或减少2%。I道路通达度修正指数的确定能否顺利通达直接决定人们对其的需求满意度，也直接影响着商业物业的价格。通过对道路通达度分析，我们将其分为通达、较通达、一般、较不通达、不通达五个等级。我们将估价对象道路通达度指数定为100，可比案例与之相比每上升或下降一级，因素修正指数增加或者减少2%。J公交便捷度通过对区域道路平面公交交通情况的调查分析，我们将其分为便捷、较便捷、一般、较不便捷、不便捷五个等级。我们将估价对象公交便捷度指数定为100，可比案例与之相比每上升或下降一级，因素修正指数增加或者减少2%。K地铁便捷度2005年西安*市政府批准开建地铁线路，根据西安*市城市快速轨道交通建设规划（20122018），西安*市拟在“十二五”期间新开工建设地铁四、五、六号线3条线路，加之一、二、三号线，将从根本上缓解西安*主城区的交通拥堵问题。远期，西安*共将拟建15条地铁线路，总长约600公里。西安*已进行地铁时代，地铁2号线在估价对象区域通行并设有站点。地铁便捷度成为了影响商业物业价格的一个重要的因素。通过对地铁便捷度情况的调查分析，我们将其分为便捷、较便捷、一般、较不便捷、不便捷五个等级。以估价对象地铁便捷度指数为100，可比案例与之相比每上升或下降一级，因素修正指数增加或者减少2%。L区域环境通过市场调查分析，区域大环境可分为好、较好、一般、较差、差五个等级，区域环境对房地产价格的影响较大可以估价对象所处区域环境因素指数为100，可比案例与之相比每上升或下降一级，因素修正指数增加或者减少2%。M对外交通便捷度通过区域对外交通便捷度的调查分析，我们将其分为便捷、较便捷、一般、较不便捷、不便捷五个等级。我们将估价对象对外交通便捷度指数定为100，可比案例与之相比每上升或下降一级，因素修正指数增加或者减少2%。N房屋层数修正楼层对住宅房屋价格影响较大，根据市场调查，对于多层住宅楼房，修正系数见后表。N小区规模通过市场调查分析，建筑物小区规模档次分为：高、较高、一般、较低、低五个等级，以估价对象建筑物规模档次指数为100，可比案例与之相比每上升或下降一级，因素修正指数增加或者减少2%。O小区景观通过市场调查分析，建筑物小区景观及绿化档次分为：高、较高、一般、较低、低五个等级，以估价对象建筑物档次为100，可比案例与之相比每上升或下降一级，因素修正指数增加或者减少2%。P建筑密度建筑密度决定着房地产使用的舒适度，建筑物建筑密度高，舒适度就降低，通过市场调查分析，根据建筑物建筑密度情况可分为：适宜、较适宜、一般、较不适宜、不适宜五个等级，以估价对象建筑密度指数为100，可比案例与之相比每上升或下降一级，因素修正指数增加或者减少2%。Q工程质量房屋工程质量优劣对房价的影响很大，通过市场调查分析，工程质量档次可分为：高、较高、一般、较低、低五个等级，以估价对象工程质量指数为100，可比案例与之相比每上升或下降一级，因素修正指数增加或者减少2%。R水电气暖的完善程度房屋水电气暖的完善程度优劣对房价的影响很大，通过市场调查分析，水电气暖的完善程度可分为：完善、较完善、一般、较不完善、不完善五个等级，以估价对象水电气暖的完善程度指数为100，可比案例与之相比每上升或下降一级，因素修正指数增加或者减少2%。S装修档次房屋装修程度对房价的影响很大，通过市场调查分析，房屋装修标准可分为：精装修、普通装修、毛墙毛地三个等级，以估价对象装修标准指数为100，可比案例与之相比每上升或下降一级，因素修正指数增加或者减少2%。T建筑面积住宅房屋主要分60平方米以下一室；60-90平方米二室；90-120平方米三室等合理户型。也有90平方米以下三室；60平方米以下二室等较合理户型；以及90平方米以上大户型二室等不合理情形。户型差异修正可分合理、较合理、不合理三个等级，每下降一级，因素修正指数减少2%。U新旧程度房屋新旧程度对房价的影响很大，通过市场调查分析，房屋新旧程度基本可分为新房、较新、一般、差、较差五个等级，以估价对象新旧程度指数为100，可比案例与之相比每上升或下降一级，因素修正指数增加或者减少2%。根据上述标准，编制比较因素条件指数表。比较因素条件指数表序号实例B实例C实例D待估宗地交易价格（元/m2）564249445138待定交易日期100100100100交易情况100100100100开发程度100100100100土地用途100100100100距公园广场距离（m）102100100100距知名中小学距离（m）102100100100商服完善繁华程度104104104100商服便捷程度104104102100道路通达度100100100100公交便捷度102102100100地铁便捷度100102100100区域环境102100100100个别因素房屋总层数100100100100所在层数102106100100小区规模100100100100小区景观100102100100建筑密度100100100100工程质量100100100100水电气暖的完善程度100100100100装修档次102102102100建筑面积100100100100新旧程度100100102100户型100100100100朝向100100100100编制比较因素修正系数表并进行测算根据上表，编制比较因素修正系数表，并采用修正系数连乘的方法计算可比实例比较价格。计算公式如下：交易情况 交易时间 区位状况 实物状况权益状况 修正 修正 修正 修正 修正 100 ( ) （ ） 100 100 比较价格实际成交价 ( ) ( ) ( ) ( ) ( )比较因素指数计算表序号实例B实例C实例D项目位置向红三村小区石油家属院北关十字家属院交易日期100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100开发程度100/100100/100100/100土地用途100/100100/100100/100区域因素距公园广场距离（m）100/102100/100100/100距知名中小学距离（m）100/102100/100100/100商服完善繁华程度100/104100/104100/104商服便捷程度100/104100/104100/102道路通达度100/100100/100100/100地铁便捷度100/102100/102100/100区域环境100/100100/102100/100公交便捷度100/102100/100100/100房屋总层数100/100100/100100/100个别因素所在层数100/102100/106100/100小区规模100/100100/100100/100小区景观100/100100/102100/100建筑密度100/100100/100100/100工程质量100/100100/100100/100水电气暖的完善程度100/100100/100100/100装修档次100/102100/102100/102建筑面积100/100100/100100/100新旧程度100/100100/100100/102户型100/100100/100100/100朝向100/100100/100100/100比准价格(元/m2）459739814648算术平均值4409（三）估价结果成立的假设和限制条件（1）咨询结果成立的前提和假设条件1、有关房屋征收的运作方式、程序符合国家地方的有关法律、法规的规定。2、上述咨询结果对应的被征收房屋应拥有合法产权，取得有房屋所有权证，房屋占用范围内的国有建设用地使用权性质为划拨，用途与房屋所有权证证载一致。被征收房屋“典型房屋”的工程质量应达到或超过合格标准，并经过竣工验收且能够正常使用。3、基准日房地产市场为公正、公开、公平、均衡的市场。（2）咨询结果和咨询报告使用的限制条件1、我公司工作人员已对本咨询报告中拟征收的咨询对象进行了实地查勘，该查勘仅限于勘察对象外观和使用状况，并通过现场查勘结果，总结确定了拟征收咨询对象典型房屋的特征，而安置期房的房屋状况根据委托方提供资料确定。2、本报告仅为本次目的服务，该测算结果为估价人员通过其专业知识对咨询对象的市场价值进行的专业判断，该测算结果仅作为委托方经济决策时的参考依据，是一种专业意见，不作为咨询对象在市场上可实现价格的保证，亦不能作为与第三方交易的依据。 3、本报告在测算过程中对咨询对象做了合理的设定和相应的处理，但未考虑是否能达到设定条件之不确定性风险对其价值的影响。4、本咨询报告和测算结果的使用权归委托方所有，估价机构拥有最终解释权。5、本咨询报告不得向除相关政府管理部门之外其他任何第三方公开、转载和披露。6、本咨询报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，估价机构不承担责任。7、被征收房屋存在土地用途与房屋用途不一致，或与设定条件不同时，不得采用本咨询结果。三、修正系数的确定对被征收房屋与典型房屋微观区位状况、实物状况、权益状况等方面的差异进行修正，进而确定每套被征收房屋的评估价格。采用公式：各套被征收房屋的评估单价=典型房屋单价户型差异调价系数位置差异调价系数层次差异调价系数朝向差异调价系数新旧差异调价系数其他差异调价系数技术参数选取如下：1、户型差异修正：住宅房屋主要分60平方米以下一室；60-90平方米二室；90-120平方米三室等合理户型。也有90平方米以下三室；60平方米以下二室等较合理户型；以及90平方米以上大户型二室等不合理情形。户型差异修正可分合理、较合理、不合理三个等级，每下降一级，因素修正指数减少2%。户型合理较合理不合理类型60平方米以下一室；60-90平方米二室；90-120平方米三室90平方米以下三室；60平方米以下二室90平方米以上大户型二室修正系数0-2%-4%2、位置差异修正：在同一征收片区内，楼宇所处位置不同，价格会有不同。主要体现在临路近，出行方便；临小区内景观点，居住氛围好等等，位置差异修正分好、较好、一般、较差、差五个等级，每上升或下降一级，因素修正指数减少1%。位置好较好一般较差差特征在小区内属最好位置，临路近，出行方便，居住氛围好在小区内属最较好位置，临路近，出行方便，居住氛围好位置一般，不临路，出行不太方便位置较差，不临路，不临景观，出行不方便位置差，不临路，不临景观，出行不方便修正系数+2%+1%0-1%-2%3、层次差异修正：经走访调查，多层楼房的层次价格差异原因主要有以下几项：（1）采光、通风因素。城市聚集度的提高，压抑感增强，使得人们对房屋的通风、采光权利诉求加强，越高的楼层当然采光、通风就会好点。（2）由于垂直高度变化使得人们通行能力受到影响。越高越不方便，故垂直高度的变化影响也较大。（3）温湿状况由于砖混多层材料使用及施工工艺的局限，当前普遍现象是中间楼层“冬暖夏凉”，舒适度高。（4）排水状况城市管网使用现状，使得当前普遍存在一层、二层排水不畅通，如果出现堵塞时，底层住户往往首当其冲受到伤害。（5）安静状况住在一楼的住户，普遍存在安静状况的不足，特别是小区内停车、小孩玩耍及其他声音的影响。（6）顶层顶层房屋，往往存在顶层漏水的现象，所以顶层房屋应特别提及。针对这六项差异，我们进行了分类，1、2、3项为主要因素，4、5、6项为次要因素。主要因素里，温湿状况是多层房屋价格差异里最敏感因素，以总高7层为准，差异体系设置为：中间层最好，级差为3%；垂直上行差异体系设置为：逐层向上递减，级差为2%；通风采光差异体系设置为：逐层向上递增，级差为1%。次要因素，参照主要因素设置。汇总见下表：楼层差异系数分项表（7层）序号项目级差一层二层三层四层五层六层七层12345671通风采光1%01%2%3%4%5%6%2垂直上行2%0-2%-4%-6%-8%-10%-12%3温湿状况3%03%6%3%0%-3%-6%4排水状况00%1%1%1%1%1%5安静状况1%1%1%1%1%1%6顶层-5%一楼系数0%3%6%2%-2%-6%-15%均价系数2%5%8%4%0%-4%-14%依此，分别测算后汇总如下：楼层差异修正指数表（以1层为基准）层次差异调价系数一二三四五六七10%0%0%0%0%0%0%2-2%3%3%3%3%3%31%6%6%6%6%4-3%2%2%2%5-7%-2%-2%6-11%-6%7-15%4、朝向差异修正：朝向系数东-2.9%南0.0%西-3.9%北-4.9%东南以东为主-1.5%以南为主0.5%西南以西为主-1.9%以南为主0.5%东北以东为主-3.5%以北为主-3.9%西北以西为主-4.1%以北为主-4.4%南北通透2.4%东西通透1.5%5、新旧差异修正：在同一征收片区内，楼宇建成时间不同，价格会有不同。比如我们选取典型房屋为2000年房，状况为基准，每增加或减少一年按0.5%调节。6、其他修正系数其他修正指除去上述修正因素之外的因素。临近污染源、临近噪音源等，视具体情况再定。本咨询报告体现北关地区标牌市场及周边棚户区改造范围内被征收住宅和办公类“典型房屋”及该项目用于安置的住宅和办公期房的市场价值。咨询对象的设定分类如下：1、被征收住宅“典型房屋”位置状况根据调查，征收范围内的原有住宅房屋主要集中在通讯设备厂家属院、福泰公司家属院、汽车修理厂家属院等。本次测算“典型房屋”位置设定在本次征收范围内。权益状况房屋取得有房屋所有权证。房屋所占用范围内的宗地取得有国有土地使用证，但可能存在登记内容不一致。本次测算所占用范围内的宗地国有土地使用证设定证载用途与房屋所有权证一致为住宅，性质为划拨。咨询对象产权证上未记载抵押权、担保权、地役权、租赁权等他项权利设定记录。考虑到可操作性原则，本次测算不考虑抵押权、担保权、地役权、租赁权等他项权利对征收补偿价值的影响。实物状况经估价师现场调查，建筑物现状照片如下：中移动公司家属院外观图福泰公司家属院外观图中移动公司家属院近景图福泰公司家属院内部图经调查比对，可以总结做出被征收住宅类（现有住宅房屋）“典型房屋”的特征。特征描述如下：独立家属院，小区规模3-8幢楼，房屋建成于九十年代晚期或二十一世纪初，砖混结构多层楼，总层数6-7层，南北向，一梯二户或三户，无电梯。房屋外墙水刷石以上标准，铝合金窗，室内独立成套，暗配电，水、电、暖、气、通讯等达到七通标准，使用正常。室内墙、顶乳胶漆涂料刷白，木门窗，公共楼梯水泥踏步。屋顶防水处理，建筑物周围2米范围内做散水、绿化等，居住条件良好。综上，本次测算设定的住宅“典型房屋”为位于本次征收范围内，权属清晰，取得有房屋所有权证且与所在宗地国有土地使用证登记用途一致为住宅，土地性质为划拨，房屋状况如上述标准，居住生活条件良好的成套单元房屋。2、被征收办公“典型房屋”位置状况根据调查，征收范围内的原有办公房屋主要集中在摩托车厂、汽车修配厂、通讯设备厂等。本次测算“典型房屋”位置设定在本次征收范围内。权益状况房屋取得有房屋所有权证。房屋所占用范围内的宗地取得有国有土地使用证，但可能存在登记内容不一致。本次测算所占用范围内的宗地国有土地使用证设定证载用途与房屋所有权证一致为办公，性质为划拨。咨询对象产权证上未记载抵押权、担保权、地役权、租赁权等他项权利设定记录。考虑到可操作性原则，本次测算不考虑抵押权、担保权、地役权、租赁权等他项权利对征收补偿价值的影响。实物状况经估价师现场调查，建筑物现状照片如下：中移动公司办公楼外观图物业公司办公楼外观图中移动办公楼内部图工商所办公楼外观图经调查比对，可以总结做出原有办公“典型房屋”的特征。特征描述如下：单位自建房，层数2-4层，砖混结构，无电梯。房屋外墙水刷石以上标准，铝合金窗，室内暗配电，水、电、暖、通讯等达到六通标准，使用正常。室内墙、顶乳胶漆涂料刷白，木门窗，公共楼梯水泥踏步。屋顶防水处理，建筑物周围2米范围内做散水、绿化等，使用条件良好。综上，本次测算设定的办公“典型房屋”为位于本次征收范围内，权属清晰，取得有房屋所有权证且与所在宗地国有土地使用证登记用途一致为办公，土地性质为划拨，房屋状况如上述标准，工作使用条件良好的办公房屋。3、住宅类安置期房位置状况位置：项目范围内就地安置权益状况安置期房应为完全产权，手续齐全，在符合国家相关管理规定后能够取得房屋所有权证。安置房屋占用范围内的国有建设用地使用权性质为出让，用途与房屋所有权证证载应一致。规划设计根据委托方提供资料，确定住宅安置楼房屋交付标准： 层高3米，二梯（电梯）六户或三梯（电梯）八户。 室内墙面、屋顶、地面水泥抹平 门：入户防盗门 窗：铝合金窗 水：给排水管道、表安装到位 电：灯泡、开关、插座、电表安装到位 电话、有线电视、网络：预留接口 暖：地暖管道到位 气：天然气管道入户 消防：按照规范要求安装到位 水、电、气、分户计量表安装到位公共部位统一装修 计划2016年底交付使用综上，本次测算设定的住宅安置期房为就地安置，权属清晰，能够取得房屋所有权证且与所在宗地国有土地使用证登记用途一致为住宅，土地性质为出让，房屋状况如上述标准，居住生活条件良好的成套单元房屋。4、办公类安置期房位置状况位置：沿北关正街振华路十字或沿北关正街规划红庙坡路十字 权益状况安置期房应为完全产权，手续齐全，在符合国家相关管理规定后能够取得房屋所有权证。安置房屋占用范围内的国有建设用地使用权性质为出让，用途与房屋所有权证证载应一致。规划设计根据委托方提供资料，确定办公安置楼房屋交付标准： 层高3.15米，结构为钢筋混凝土。 外墙：一至四层（商业部分）干挂石材，五至三十层（办公部分）干挂铝板或石材 内墙：砂浆抹平 地面：砂浆找平 门：一层采用玻璃地弹簧门，公共部分根据消防需要安装防火门 窗：铝合金窗 主体消防设施安装到位 上下水设施安装到位 强弱电设施安装到位 地暖到位电梯按标准写字楼配置（品牌西子奥的斯），配置4-5台电梯。公共部位精装修标准 计划2016年底交付使用综上，本次测算设定的办公安置期房为沿北关正街振华路十字或沿北关正街规划红庙坡路十字位置，权属清晰，能够取得房屋所有权证且与所在宗地国有土地使用证登记用途一致为办公，土地性质为出让，房屋状况如上述标准，工作使用条件良好的房屋。五、咨询基准日咨询基准日确定为2013年5月22日，即第一次现场查勘日。六、价值类型本报告提供的咨询结果中被征收房屋价值类型为不考虑可能存在的房屋租赁、抵押、查封等因素影响的被征收房屋的市场价格。被征收房屋市场价格是指被征收房屋及其占用范围内的建设用地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在估价时点自愿进行交易的金额。本报告提供的咨询结果中安置期房价值类型为能达到委托方所设定标准并于约定时间