土地增值税敏感性分析及对策.doc

土地增值税敏感性分析及对策（一）政策内容我们首先以国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（以下简称通知）为引导，结合中华人民共和国土地增值税暂行条例（以下简称条例）和中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（以下简称细则），来对土地增值税相关政策进行全面解读：政 策 内 容政 策 解 读增值税基计算（收入扣除项目）收入通知第三条：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。结合条例第五条和细则第五条，我们可以看到这里的收入不只仅限于来源于房地产销售的所得，但凡是通过房地产产权的转移所获得的相关经济收益都将被计入到收入当中，作为税基的一部分扣除项目条例第六条：(一)取得土地使用权所支付的金额；(二)开发土地的成本、费用；(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；(四)与转让房地产有关的税金；(五)财政部规定的其他扣除项目。细则第七条：根据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。综合来看，可扣除项目包括开发成本和开发费用两大部分，其中开发费用包括销售费用、管理费用、财务费用三大块，允许扣除数量最多为开发成本的10%，开发成本则包括土地成本、建安成本等。增值税额计算细则第十条：(一)增值额未超过扣除项目金额50%的土地增值税税额=增值额30%(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额40%-扣除项目金额5%(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额50%-扣除项目金额15%(四)增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额60%-扣除项目金额35%公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。采用四级超额累进的征收方式，增值额越高，则交纳的税款越多，这一方面反映出政府鼓励增值额较小的普通住宅开发的意图；另一方面，这样的税收征收方式也给税收筹划提供了方向（二）土地增值税敏感性分析从非普通住宅的敏感性分析来看土地增值税的影响，随着项目毛利润率的增加，项目毛利率达到36.5%临界点时，相应土地增值税地征收将使得项目净利润率产生超过17%以上的减少，项目毛利率超过64.5%时，将使得项目净利润率产生超过31%以上的减少。例：清算将对销售毛利润率较高的项目较大负面影响；而对于销售毛利润率较低的项目，则由于税收优惠政策的享受，反而会增加其销售毛利润率。（三）土地增值税税收筹划思路解析根据本报告第一部分对土地增值税相关政策的解析，我们可以发现要想进行有效的税收筹划，对税基的控制和对税率的选择都非常重要：营业收入-开发成本+10%开发成本+20%开发成本+税金开发成本+10%开发成本+20%开发成本+税金土地增值税的增值率= 由上面的计算公式我们可以进一步确定出土地增值税筹划应该从收入和扣除项目两个方面展开：1、收入分散进行税收筹划 在累进税制下，收入分散节税筹划显得更为重要。因为，在累进税制下，收入的增长，预示着相同条件下增值额的增长，从而使得高的增长率适用较高的税率，档次爬升现象会使得纳税人税负急剧上升，因而分散收入有着很强的现实意义，如何使得收入分散合理合法，是这个方法的关键。如果房地产开发企业进行房屋建造出售时，将合同分两次签订，同样可以节省不少土地增值税税款。具体做法是，当住房初步完工但没有安装设备以及装修、装饰时便和购买者签订房地产转移合同，接着再和购买者签订设备安装及装修、装饰合同，则纳税人只就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用计征土地增值税。这样就使得应纳税额有所减少，达到了节税的目的。2、增加扣除项目进行税收筹划其一，我们从开发成本角度进行税收筹划：如果加大开发成本，就会拉动整个“扣除项目金额”的增大，扣除项目金额的增大会带动增值率计算公式分子（增值额）的缩小和分母的增大，从而使得增值率的降低呈现乘数效应，进而减少所需缴纳的增值税。其二，还能够从开发费用角度入手进行税收筹划：按照土地增值税暂行条例实施细则规定，财务费用中的利息支出，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用则按取得土地使用权所支付的金额和房地产建造成本之和的5%扣除；如果房地产开发企业不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供贷款证明的，房地产开发费用应按取得土地使用权所支付的金额和房地产建造成本之和的10%扣除。两种规定都为我们税收筹划提供了思路。举例来说：如果建房过程中借用了大量资金，利息费用很多，房地产开发企业则应采取据实扣除的办法，此时应尽量提供金融机构的贷款证明；如果建房过程中借款很少，利息费用很低，则可不计算应分摊的利息支出，或不提供贷款证明，而按照10%的标准扣除，这样就能增加扣除费用，降低税负。3整体筹划思路简述综合上面的分析，我们认为增加装修房的开发建设将是土地增值税税收筹划的重要方向，举例阐述如下：假设我们对物业进行装修及设备配置，开发成本加开发费用共增加3000元/ m2，在销售时价格提高3000元/ m2，则按照增值额=营业收入-开发成本+10%开发成本（开发费用）+20%开发成本+营业税的计算公式，由于20%开发成本和营业税金这两个扣除项目数额的增加，则总增值额是减少的；同时再按照上文我们分析的开发成本筹划思路，增值率