（工商管理专业论文）房地产开发项目投资决策理论分析及实践研究.pdf

中文摘要 本文较为系统地介绍了房地产投资决策的相关理论和流程 分析研究目前国 内房地产投资决策方面存在的主要问题 并根据作者从事房地产投资决策的实践 经验 从简便可操作的角度对房地产投资决策流程进行总结完善 最后以实际案例 进行决策分析 从投资方实力背景和项目基本情况入手 就影响项目开发的市场 环境因素宏观及微观环境进行了详细的阐述分析 通过对竞争对手的分析和s w o t 分析模型的利用 研究发现项目开发所面临的优势 劣势 机会和威胁 确定项 目的定位和业态功能划分 分析项目投资成本 各项财务指标 通过项目开发的 经济评价和预期的财务收益 系统分析项目投资决策过程 得出本文的结论并对 项目实施 风险控制提出建议和办法 形成一套完善的分析房地产项目投资决策 的理论框架和实践基础 为房地产企业进行地产项目投资决策提供一个系统的分 析框架 图1 7 幅 表1 5 个 参考文献3 2 篇 关键词 房地产投资 决策 应用 a bs t r a c t a b s t r a c t t h i sa r t i c l ei n t r o d u c e d s y s t e m a t i c a l l yt h et h e o r i e sa n dt h e p r o c e d u r e sr e g a r dt ot h er e a le s t a t ei n v e s t m e n t a n de m p h a t i c a l l ya n a l y z e dt h em a i n q u e s t i o nw h i c ht h ed o m e s t i cr e a le s t a t ei n v e s t m e n td e c i s i o n m a k i n ga s p e c te x i s ta t p r e s e n t t h i ss t u d yi se n g a g e di ni m p r o v i n ga n ds u m m a r i z i n gt h er e a le s t a t ei n v e s t m e n t d e c i s i o n m a k i n ge x p e r i e n c e a c c o r d i n gt om yp r a c t i c ef r o mt h ep o i n to f v i e ww h i c h m a yo p e r a t es i m p l yt ot h er e a le s t a t ei n v e s t m e n td e c i s i o n m a k i n gp r o c e d u r e i tp e r f o r m s t h ed e c i s i o na n a l y s i sb yt h ea c t u a lc a s e s a n de x p a t i a t e a n a l y z ei nd e t a i lf r o mt h r o w s t h ec a p i t a ls t r e n g t hb a c k g r o u n da n dp r o j e c tb a s i cs i t u a t i o no b t a i n i n g t h ei n f l u e n c e p r o j e c td e v e l o p m e n tm a r k e te n v i r o n m e n t a lf a c t o ro fm a c r o s c o p i ca n dt h em i c r o s c o p i c e n v i r o n m e n t t h r o u g ht h ec o m p e t i t o ra n a l y s i sa n dt h es w o ta n a l y s i sm o d e lu s e t h e r e s e a r c hr e v e a l e dt h i sp r o j e c td e v e l o p m e n ti sf a c e dw i t ht h es u p e r i o r i t y t h ei n f e r i o r i t y t h eo p p o r t u n i t ya n dt h ec h a l l e n g e a n dd e t e r m i n et h i sp r o j e c tt h el o c a l i z a t i o na n d i n d u s t r yc o n d i t i o nt h ef u n c t i o nd i v i s i o n t h es t u d yh a sa n a l y z e dt h ep r o j e c ti n v e s t m e n t c o s ta n de a c hf i n a n c i a ln o r m p e n e t r a t e dt h i sp r o j e c td e v e l o p m e n tt h ef i n a n c i a la p p r a i s a l a n dt h ea n t i c i p a t e df i n a n c i a li n c o m e s y s t e m a t i c a l l ya n a l y z e dt h er e a le s t a t ei n v e s t m e n t d e c i s i o n m a k i n gp r o c e d u r e a tl a s t w ed r a wac o n c l u s i o nf r o mt h i ss t u d y m e a n w h i l e t h ep r o p o s a lo ft h ep r o j e c ti m p l e m e n t a t i o n t h er i s kc o n t r o la n dm e a n sw e r ep u tf o r w a r d t h u sas e to fp e r f e c ta n a l y s i sc o m m e r c i a lr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tt h e o r yf r a m ea n d p r a c t i c ef o u n d a t i o nw e r ef o r m e d i ti sh e l p f u lt op r o v i d et h es y s t e ma n a l y s i sf r a m ef o r t h er e a le s t a t ee n t e r p r i s et ot h er e a le s t a t ep r o j e c ti n v e s t m e n td e c i s i o n m a k i n g f i g u r e17 t a b l e15 r e f e r e n c e3 2 k e y w o r d s r e a le s t a t ei n v e s t m e n t d e c i s i o n m a k i n g u s e 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解北京交通大学有关保留 使用学位论文的规定 特 授权北京交通大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索 并采用影印 缩印或扫描等复制手段保存 汇编以供查阅和借阅 同意学校向国 家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘 保密的学位论文在解密后适用本授权说明 学位论文作者签名 签字日期 硎年 导师签 签字日期日 荔 笔日 移 叮 r i 幻 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的研 究成果 除了文中特别加以标注和致谢之处外 论文中不包含其他人已经发表或 撰写过的研究成果 也不包含为获得北京交通大学或其他教育机构的学位或证书 而使用过的材料 与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作 了明确的说明并表示了谢意 学位做储躲7 害够冀签字吼硝6 月歹日 致谢 本论文的工作是在我的导师裴劲松教授的悉心指导下完成的 裴劲松教授严 谨的治学态度和科学的工作方法给了我极大的帮助和影响 在此衷心感谢二年来 裴劲松老师对我的关心和指导 林玳玳 彭兆琪 史振磊老师对于我的论文提出了许多宝贵意见 在此表示 衷心的感谢 在撰写论文期间 张亚丽等同学对我论文中的部分理论研究工作给予了热情 帮助 在此向他们表达我的感激之情 另外也感谢家人 他们的理解和支持使我能够在学校专心完成我的学业 1 导2 7 论 1 1 选题背景 目的和意义 1 1 1选题背景 从2 0 世纪9 0 年代起 中国国民经济高速发展 人均收入水平稳步提高 人 们改善居住条件所形成的房地产需求容量日益扩大 顺应这种趋势 政府相关部 门不失时机地推进了住房 土地 金融制度改革 使得房地产业的市场化运作向 纵深发展 时至今日 中国的房地产业地位发生了根本性变化 成为国民经济中 带有支柱性质的重要产业 在整个社会经济中发挥着举足轻重的作用 很多投资者只看到房地产市场带来高额投资回报 却忽视了蕴藏在这种繁荣背 后的风险 对一些中小企业来说 投资决策稍有不慎 就有可能会被市场淘汰 资本的逐利本性 使得近年来不断有大大小小的公司纷纷加入到房地产开发大军 争分市场杯羹 这种一轰而上的局面已经造成中国房地产市场局部投资过热 至 2 0 0 7 年底 国内房地产市场已经出现局部房价过高 超出居民承受能力的状况 直接影响到国民经济的均衡发展 2 0 0 5 年从六部委出台 国八条 开始 国家又 拉开房地产调控序幕 从 国八条 到 国六条 限制外资政策 增加个人 所得税 增a n 手房交易营业税 发行国债 调低利息税 多次加息以及提高存 款准备金率 多部门开始联手严查 加强住房保障 到2 0 0 7 年9 月2 7 日央行和 银监会又联合出台房贷新政 国土资源部的3 9 号令 2 3 6 号文 频频出台的有 关地根 银根 税收等方面的宏观调控政策 使得房地产市场不断规范 暴利时 代一去不返 1 1 2 研究目的和意义 在上述背景下 房地产开发企业面临的形势越来越严峻 以前的操作模式重 开发 轻理论 造成了国内房地产投资决策研究方面的不足 没有形成一个系统 性决策理论框架体系 房地产项目投资要想取得成功 投资者必须有清醒的商业 经济头脑和战略眼光 对拟投资项目有准确的判断 对项目的前期市场需求 产 品定位和市场定价分析到位 控制好投资的关键环节 回避可能的投资风险 房地产投资决策分析是以经济理论为基石 以财务分析为内核 以技术经济 学原理为手段 在偏重实证分析的同时 辅之以理论规范论证 中国正全面向中 等发达国家水平迈进 面对这一历史机遇 房地产业作为基础性和先导性产业 具有巨大的发展前景 房地产投资决策分析不仅对房地产企业投资有着重要的指 导意义 而且对政府部门 例如计划 规划部门制订城市发展战略 土地部门制 定土地招拍挂政策都有积极的指导意义 1 2 国内外研究综述 国外对投资决策分析方法的研究始于2 0 世纪6 0 年代末 到目前 己经形成 了多种广为采用的评价方法 主要有 1 9 6 8 年美国伊西 利特法克和彼得 班廷 两位学者提出的冷热因素法 1 9 6 9 年美国学者罗伯特 斯托伯提出的等级尺度法 美国道氏化学公司提出的道氏评估法 随着改革开放的深入和房地产业的发展 国内房地产投资决策理论体系不断 发展和完善 明显的标志就是由单目标决策向多目标决策 单人决策向多人决策 单阶段决策向多阶段决策的发展 同时越来越多的其它领域的先进方法如系统论 模糊理论 优化理论 实物期权法等先后被运用到房地产投资决策理论的研究分 析中 使房地产投资决策理论与方法的研究成为房地产业研究的热点 并在近年 的研究中取得了许多研究成果 提高了房地产业的整体决策水平 1 实物期权的概念最初是由麻省理工学院的教授在1 9 9 7 年提出来的 当期权应 用于现实资产时称之为实物期权 实物期权与企业投资决策分析问题有着密切的 联系 是指公司进行长期资本投资决策时拥有的能根据决策时尚不确定的因素改 变行为的权利 是与金融期权相对的概念 属于广义的期权范畴 实物期权定价 理论是由芝加哥大学教授f is c h e rb l a c k 与斯坦福大学教授m y r o ns c h o l e s 共同提 出的 应用实物期权方法对房地产投资进行决策分析是一种新的思维模式 与传 统的静态投资评价方法相比 期权定价理论包含了决策主体趋利避险 以及在风 险条件下采用动态投资策略的主观能动性所带来的收益 体现了风险环境中决策 主体根据环境变化而进行动态决策的能力 因而更加符合实际情况 实物期权方 法为准确评价项目提供了新的思路 2 0 0 2 年张铁男在 多级模糊综合评价方法的应用研究 中对模糊综合评价方 法进行了分析 该方法综合应用层次分析法和模糊评价法 目的在于取长补短 模糊评价法弥补了层次分析法的各方案对各评价因素优劣性评分的困难 而层次 分析法则为模糊综合评价提供了较为科学的评价指标体系和各因素的权重 1 徐殉 房地产开发企业投资决策分析东南大学l 卜4 1 2 模糊综合评价方法及可以用于房地产投资的多项目比较 以确定多项目的优 劣性排序 也可以分析房地产投资决策中风险率的高低 该方法克服了传统决策 方法只能衡量房地产投资中某单一风险的弊病 将房地产投资作为一个系统来衡 量其整体风险程度 此方法不仅可以得出对项目评价的优劣性定位 而且可以得 出各因素对项目实施效果影响程度的大小 层次分析法 6 衄 法是一种有效的定性分析与定量分析相结合的多目标决 策方法 对于房地产投资项目而言 其评价决策也是一个多目标 多层次 结构 复杂和因素众多的大系统 层次分析法a h p a n a l y t i c a lh i e r a r c h y p r o c e s s 是美国匹兹堡大学教授s a a t yt l 于2 0 世纪7 0 年代提出的一种用于解决多目标复杂问题的定性与定量相结合的 决策分析方法 a h p 法自2 0 世纪8 0 年代引入我国以来 不论在理论研究 还是 在实际操作中都得到了广泛的应用和发展 其基本思想是决策者通过将复杂问题 分解为若干层次和若干要素 在各要素间简单地进行比较 判断和计算 以获得不 同要素和不同待选方案的权重 从而为选择最优方案提供决策依据 我国也有许多学者研究应用层次分析法进行房地产投资决策 2 0 0 4 年王军武 等在 基于层次分析法的房地产投资决策研究 一文中提出了房地产投资决策中 的层次分析模型 2 0 0 7 年施金亮等在 基于多层次分析法的房地产投资决策风险 系统的实证分析评价 一文中也对应用多层次分析法进行房地产投资决策模型进 行了论述 1 3 研究思路与方法 1 3 1 研究思路 本文从房地产投资决策理论基础出发 通过对影响房地产投资决策的现状分 析 在结合笔者实践的基础上 提出对房地产开发项目投资决策程序优化的建议 本文的研究对象是房地产投资决策 而房地产投资决策是一个复杂的系统问 题 应该以系统的观点来研究和认识房地产投资决策 在系统理论指导下 可以 把影响房地产投资决策的因素分为宏观环境因素和微观经济因素两大系统 在讨 论宏观环境因素时从济南市g d p 人均g d p 增长情况 产业结构发展情况 人口情 况 支配性收入与消费性支出情况 城市发展规划 房地产市场综合分析等方面 进行了分析 讨论微观经济因素时从单个企业层面进行了分析 1 3 2 结构框架及内容 图1 1 论文框架 f i g u r e1 1t h ef r a m ew o r ko fp a p e r 本文的基本结构框架具体来说 分为以下四个部分 第一部分 第1 章 主要说明课题研究的背景及意义 分析国内外研究现状 说明文章所用分析方法 指出文章创新点与不足 第二部分 第2 章 本章主要介绍房地产决策的相关理论基础 房地产投资 决策的涵义 基本要素 决策方法和步骤 分析房地产投资风险的分类及如何加强 风险控制 第三部分 第3 章 这是本文的核心部分 主要分析房地产决策分析的现 状及存在的问题 为解决上述问题 提出可以从决策流程进行优化 重点介绍房 4 地产项目投资决策流程的优化 在进行项目的投资决策时 我们还需对企业所拥 有的开发资源进行综合分析 这些资源一般包括企业的开发能力 管理能力 融 资能力等因素 第四部分 第4 章 通过济南市公开挂牌项目 按优化程序进行决策分析 就影响项目开发的市场宏观环境因素及微观环境进行详细的分析 找出项目开发 所面临的优势 劣势 机会和威胁 详细核算项目投资成本 对投资的各项财务 指标进行综合分析 透过项目开发的财务评价和预期的财务收益 系统论证项目 投资决策过程 并得出决策结论 1 3 3 研究方法 本文采取以下研究方法 1 定量研究与定性研究相结合 在房地产投资决策分析中 既有对房地产投资决策的定性分析 也有以数量 表示的定量分析 2 跨学科的研究方法 房地产投资决策是一个糅合自然地理 社会 经济 文化等要素的复杂问题 这一特点决定了对房地产投资决策问题的研究必然是多学科的 本研究应用管理 学 经济学 社会学 建筑学等多种理论 对房地产投资决策进行了研究 具有 很强的跨学科的特点 1 4 创新点与不足 本研究的创新之处在于 1 利用宏观环境和微观因素双因素分析法对影响房地产投资决策的因素进 行深入实证分析 2 基于房地产投资决策现状及存在问题分析 基于实践可操作基础上对决 策流程进行优化 并以实例进行决策分析 力求房地产项目投资决策的科学性 准确性 3 结合决策分析过程 为保证项目投资决策的准确实施 提出项目运作关 键点风险及项目产品建议 不足处 偏重于房地产投资项目决策的实践 对决策的相关理论及决策方法 没有深入研究 案例部分对侧重于流程及项目运作 经济分析过程比较简略 1 5 本章小结 房地产市场竞争越来越激烈 国家调控不断加强 市场不断规范 暴利时代 一去不返 以前的操作模式重开发 轻理论 造成了国内房地产投资决策研究方 面的不足 没有形成一个系统性决策理论框架体系 指出本文写作的目的和意义 是为房地产投资项目投资决策提供依据 6 2 房地产投资决策理论基础 2 1房地产投资决策的内容及含义 2 1 1 房地产投资决策内容 一是经营分析 二是做出决策 经营分析是从房地产公司经营的观点出发 运用科 学方法对经营活动的各项目标 社会资源条件 外界环境及内部能力等进行分析与预测 检验经营方针和技术经济效果 做出决策就是根据分析结果 制定几个可行的行动讨论 方案 再结合其他非定量化的条件和人的因素进行判断 从中选择一个最适宜的方案2 2 1 2房地产投资决策涵义 在现代决策理论中 决策是指人们在行动之前对行动目标与手段的探索 判断与抉 择的过程 决策理论一般可分为两类 传统的规范性决策理论和现代的描述性决策理论 前者属于决策方法的科学化范畴 其理论基础是决策方法学 系统工程学 运筹学和经 济分析理论 主要是对决策问题进行理性分析 研究科学的决策方法与程序 后者属于 决策行为的科学化范畴 其理论基础是心理学 社会学 组织论 认识论等 主要以西 蒙 h s i m n o 所开创的现代决策理论为开端 重点研究决策个人 群体和组织的决策行 为 揭示其内在机制 提出改进决策行为的途径 投资决策是一个动态的 不断修正和调整的过程 投资决策的概念有以下几个要点 第一 它是人的主观能动性的反映 是在投资实践活动之前的一种主观认识活动 第二 投资决策是为实现一定的投资目标而面对投资方案进行规划 评价直至做出最后抉择的 全部活动 第三 投资决策是一种不断滚动完善的动态过程 房地产开发投资决策 是指房地产开发企业按照国家规定的建设程序 根据宏观投 资的规模 方向 结构 布局及有关方针政策 在对房地产供求市场和价格研究的基础 上 确定开发投资目标 选定投资项目 拟定开发方案 运用科学的方法 进行综合评 价 选择能实现预期目标的最满意方案 做出决策的过程 若在上述过程中考虑开发中 的风险因素及其影响 便称为房地产开发的风险决策 2 徐殉 房地产开发企业投资决策分析东南大学11 4 1 2 1 3房地产开发投资决策的基本要素 房地产投资决策系统包含五个基本要素 即决策者 决策对象 决策信息 决策理 论与方法和决策结果 决策者指房地产开发投资主体 是决策系统主观能力的体现者 其素质直接影响着 决策结果 房地产的决策机构可以是个人 也可以是国家和企业 按古典经济理论 决 策者的行为是理性的 合乎逻辑的 其目标是做出具有最高价值的选择 实现投资利益 最大化 决策对象是房地产开发投资项目 它还可细分为投资规模 投资机会 投资开发地 段 筹资 管理和经营等 决策信息包括房地产项目有关的各种经济技术情报 市场动态 开发投资环境状况 投资资金来源等各方面的信息 如过去类似开发项目的有关资料 当前的市场分析与统 计资料以及对未来不确定因素的预测信息等 决策结果是采用的投资方案和单位建筑面积投资额 投资利润率 投资回收期等技 术经济指标 3 2 2 投资决策研究的主要问题 房地产投资项目周期可划分为三个时期 投资前时期 投资时期和营销时期 每个 时期的研究内容各不相同 投资前时期主要是选择投资机会 立项评估 并对项目进行 规划和研究 做出最后的投资决策 这一时期的工作包括五项内容 即机会研究 初步 可行性研究 辅助研究 可行性研究和项目评估 进行可行性研究是这一时期最主要的 工作 投资实施时期主要是谈判及签订合同 工程项目设计 施工安装 职工培训和试 营销 这个时期的工作重点是控制建设周期和投资费用 营销时期是项目正式建成获取 经济和社会效益的时期 在房地产开发中 项目选择的工作最为重要也最为复杂 若项 目选择正确 可以说投资已有六成至七成的把握 所以 从广义上说 房地产投资项目 选择就是房地产投资决策 故房地产投资前期要研究的问题便构成投资决策的主要问 题 2 2 1房地产投资决策目标分析 房地产投资的目标很多 获取高额利润 无形收益 社会效益 环境效益等都是投 3 何苗苗 房地产开发项目的投资决策研究 天津大学管理学院 8 一1 2 8 资者所追求的目标 对于任何自主经营 自负盈亏 自我积累 自我发展的房地产投资 者而言 都是在获得高额利润的前提下 追求社会效益和环境效益 因此 在投资利润 这个总目标的前提下 还应考虑 1 投资本金的安全性 2 变现性 3 远期与近期收 入 4 对通货膨胀的防护等 2 2 2 房地产投资决策的要素分析 房地产投资涉及面广 决策影响因素众多 既有宏观 可控 主观等方面的因素 也有微观 不可控 客观等方面的因素 大致包括如下几个方面 1 投资者自身影响因素 具体包括资金实力雄厚与否 投资经验多寡 经营者管 理水平高低 决策能力高低 市场预测准确与否 投资时机的把握等因素 2 投资对象自身影响因素 具体包括地理位置 地质条件 地块形状和规划条件 房屋结构类型和用途 房屋施工质量 房屋装修水平和设备水平 房屋的造型与装饰及 房屋周围的景观和绿地等因素 3 投资环境影响因素 具体包括政治形势变化 法律法规和制度的变化 经济景 气程度 市场供需状况 地区经济环境与自然环境 融资难易程度 项目周边环境和设 施配套条件 人口变化状况及物价消费水平和工资水平等因素 房地产投资者在长期决策实践中 汲取各种案例的经验和教训 总结出房地产投资 决策的三要素 投资时机 投资地段和质量 房地产投资中之所以强调三要素 这是因 为影响房地产投资决策的因素很多 应选择重点因素分析 能纲举目张 便于及时系统 地进行决策 起到事半功倍的效果 投资时机 投资时机是指房地产投资的最佳时间和房地产出售的最佳机会 房地产投资时机并 不总是存在 可能维持在一定时间中 也可能稍纵即逝 投资者应及时发现并把握住它 投资地段 投资地段是指房地产投资对象所在的具体位置 包括房地产投资对象的地理位置和 社会位置 前者主要是指地段的繁华程度 基础设施完善程度 自然环境及地质条件等 后者主要是指居住区人群素质 教育水准 服务业水平 交通通讯 生活设施完善情况 等 房地产投资者应根据所选地段的不同建造不同的房屋或投资不同类型的房地产 房 地产地段的选择 对房地产投资的成败至关重要 房地产的增值潜力与地段有着密切的 关系 投资质量 投资质量含义较广 既可指房地产投资对象质量的优劣程度 也可指投资决策和管 理的水平 房屋质量是一个困扰建筑业 房地产业的 老问题 近来对商品房质量不 9 佳的投诉呈上升趋势 高明的投资者会着眼于当前利益和远期利益 根据不同类型房地 产的要求 采用不同的质量战略 当然 房地产投资决策水平的高低也将直接影响投资质量 它是衡量投资质量的关 键因素 精明的投资商会抓住最佳投资时机 获得最有利的投资地段 并发挥该地段的 最大效益 4 2 2 3 房地产投资决策对象分析和类型 房地产按项目的类型可分为住宅 商业店铺 写字楼 宾馆 别墅等投资类型 各 种投资类型的特性是不一样的 房地产企业应根据所在地段的具体情况选择合适的投资 对象和类型 2 2 4 房地产投资决策方法概述 按照解决决策问题的性质不同 房地产投资决策方法可分为 1 确定型决策方法 确定型决策方法适用于解决决策系统中状态变量清楚确定的确定型决策问题 一般 可分为单纯选择决策法和模型选择决策法 2 风险型决策方法 风险型决策方法适用于解决风险性问题 风险性决策问题是指在决策系统中 决策 变量有两种以上的自然状态 而状态变量出现的概率可以实现估计 并且各个备选方案 在各种概率下的结果是可预测的 风险型决策方法主要有期望损益分析法 概率分析法 决策树分析法 解析法和蒙特卡洛模拟法 5 3 不定型决策方法 不定型决策方法适用于解决决策系统中决策变量处于两种以上的自然状态 而状态 变量出现概率无法预测的非确定性问题 不定性决策方法主要有乐观决策法 悲观决策 法 后悔值决策法 加权平均决策法 4 竞争型决策方法 竞争型决策方法适用于解决具有竞争对手的决策问题 竞争型决策方法主要是运用 运筹学中的对策论方法 5 多目标决策方法 在研究解决复杂的系统问题时 需要同时考察和评价多个目标 而多个目标之间又 4 巫世峰 房地产可行性研究的评价指标体系研究 国外建材科技 2 0 0 6 5 8 3 8 5 5 郭灿章 关于房地产开发项目可行性研究的若干问题 经济经纬 2 0 0 0 2 4 5 4 7 l o 存在着不可公度性和矛盾性 因此 现代决策研究者提出了各种多目标决策方法来解决 这类问题 如主要目标法 加权法 理想点法 t o p s i s 折衷法 层次分析法 a h p 协调规划法 模糊综合评判法f c e 等 2 2 5 房地产投资决策步骤 房地产投资决策步骤是房地产投资者在决策过程中各工作环节应遵循的符合自身 运动规律的先后顺序 科学的投资决策 必须建立在科学的决策程序基础之上 这样可 避免决策的主观性和盲目性 按照现代决策理论的思想 房地产投资决策包括了房地产 投资目标和策略的确定 投资估算与预测 方案经济评价与比较 风险分析和投资决策 具体可分为以下几个步骤 1 确定投资目标和投资策略 房地产投资决策的起点就是发现问题 进一步确定投资的总目标和各分目标 针对 不同的投资目标 制定不同的投资战略 这个阶段一般要进行房地产投资时机 房地产 类型的决策和投资区域环境的考察 2 拟定方案 进行投资预测与估算 在确定投资目标和策略之后 公司有关人员在收集 掌握大量信息的基础上 集思 广益 科学论证 精心设计 拟定各种备选方案 一要注意方案整体的详尽性 互斥性 二是要选择合适的估算预测方法 以保证有关数据的准确可靠性 3 方案评价与比较 方案的分析评价就是在进行选择之前 利用合理的评价指标体系和有效的方法对各 个备选方案的优劣进行比较和排序 4 对方案进行风险分析 方案的风险分析是指对已选定的一个或两个方案 对方案投资风险进行定性和定量 分析 定性分析给出各种风险因素 定量分析可找出对投资效益影响最大的几个因素及 对风险状况进行模拟 6 根据方案风险程度的水平 对方案进行取舍 5 投资决策 投资决策就是在前面几个步骤的基础 选择最有利的方案 6 实施跟踪 反馈控制 决策者在实施决策后 要重视信息的反馈 及时总结经验教训 根据客观情况对方 案进行必要的调整和修改 7 6 陆谏谆严炯伟 房地产投资决策分析要点 上海建设科技2 0 0 1 7 4 6 4 7 7 何苗苗 房地产开发项目的投资决策研究 天津大学管理学院 8 1 2 2 3 房地产投资风险 2 3 1 房地产投资风险分类 众所周知 开发经营房地产业能为投资者带来的丰厚收益 像磁石一样强烈地吸引 着广大投资者 但是房地产投资是一项极为复杂而又充满风险的经济活动 在能为投资 者带来较高经济收益的同时 也有可能使投资者遭受风险而导致损失甚至破产 实践证 明 任何一个投资项目在其投资过程中 收益总是与风险结伴而行的 风险越大则收益 越大 风险越小则收益越小 这就证实了投资学中的一条重要原则 即风险报酬原则 房地产投资风险分析也叫不确定性分析 由于房地产开发经营过程一般要经过获 得土地 建造房屋和经营房屋三个阶段性工作 每一阶段工作中均存在着不确定性因素 再者 对投资项目经济评价所依据的基础数据都是来自于对未来情况的预测或估算 这 都带有一定程度的不确定因素 从而造成计算出的评价指标也在一定程度上存在着不确 定性 这些不确定性就可能给房地产投资项目带来风险 房地产投资风险分析的内容和 目的就是研究 分析 计算和预测这种风险 为投资项目决策提供依据 2 3 2 房地产风险控制 由房地产投资风险的特征可知 房地产投资者在投资过程中必须面对各种风险因 素 精明的房地产投资者不回避这些风险 他们会及早地发现或预测到这些风险并能及 时地采取有效的措施 化解 缓和 减轻和控制这些风险 由此可见 房地产投资者应 该是风险管理的专家 实践也告诉人们 投资的成功与否在很大程度上依赖于房地产投 资者对风险的认识和管理 8 房地产投资者可以通过以下一些方法来控制风险 1 投资风险较小的房地产项目 房地产投资项目种类很多 它们的风险度大小不同 有的风险度很大 有的风险度 相对较小 选择风险度较小的投资项目 也就是投资收益可以预先较为明确地加以确定 的房地产项目 便可以将投资收益的不确定性降低到最低限度 从而降低风险 选择风险较低的项目进行投资的不足之处是放弃了有巨额利润潜力的投资机会 在 市场条件下 期望收益水平与潜在风险的大小成正比关系 潜存的风险越大 期望的收 益水平就越高 若投资机会期望的利润高而伴随的风险小 则投资者会迅速地进入市场 这样就会使期望利润水平下降至与该投资机会具有同等风险水平的其它投资机会所期 宋春红 苏敬勤 论房地产开发项目可行性研究 基建优化 2 0 0 6 2 5 7 5 9 1 2 望的利润水平 2 通过投资组合降低风险 在相同的经济环境变化下 不同投资项目的收益会有不同的反映 所以如果将投资 项目之间相关性不强的多项目投资组合在一起便可以获得比所有投资都集中在一个项 目更加稳定的收益 这里需要注意的是 各投资项目之间的相关性不能太强 否则仍然 起不到投资组合降低风险的作用 投资者注意的是 投资组合所做出的减少风险的方法并不能使投资组合变得毫无风 险 从理论上说 风险是由系统风险 指影响市场内所有房地产投资项目 投资者无法 控制的风险 例如宏观经济因素 国家金融状况等 和非系统风险 指仅对市场内个别房 地产项目产生影响 可由投资者控制的风险 例如建筑物类型 档次和地点等 所组成 通过投资组合理论的原则虽可以将非系统风险因素减少 但系统性风险仍然存在 3 通过市场调查来降低风险 风险指的是在投资经营过程中存在的种种不确定性因素 从而使实际收益偏离预期 收益的可能性 减少这种 偏离 的最好办法 就是通过市场调查 获得尽可能多的信 息 投资者获得的有关投资环境和投资项目的市场信息越多 做出的预测就越精确 从 而越能进行正确的科学决策 包括投资项目的选择 区位的选择 时机的选择 融资的 选择和租售的选择等等 9 这样就能把不确定性降低到最低限度 较好地控制房地产投资 过程中的风险 4 加强管理来控制风险 一个投资项目能否达到预期的效果 良好的项目管理是重要的保证 从开发投资来 看 项目全过程的投资 进度和质量是重点 对缺乏开发项目经验的投资者来说 委托 富有项目管理经验的监理单位来从事项目管理是十分必要的 对于盈利性物业的置业投 资来说 聘请专业化的物业管理人员或机构来进行有效的物业管理 凭借专业化的物业 管理人员 丰富的市场信息以及物业管理的经验都可以极大地降低实际收益值与期望收 益之间的偏差 可以更有效地使用物业 减少经营费用 降低空置率 提高收益水平 进而降低并控制风险 5 转嫁风险 对于租赁物业来说 在物业租赁合约中规定由承租人负担所有的经营费用 维修费 用 房地产税和保险费等 就可以将经营费用上涨的风险转嫁给承租人 对于长期租赁 合约 投资者可以采用根据物价指数来调整租金的办法将购买力风险转移给承租人 当 然对于自然风险 投资者可以对风险所发生的可能性进行评估后 购买相应的保险来将 可能的风险转嫁给保险公司 旧 9 李顺 新形势下房地产企业如何实现可持续发展 中国房地产信息 2 0 0 6 1 2 5 0 5 1 1 0 徐殉 房地产开发企业投资决策分析东南大学l l 一4 1 2 4 本章小结 房地产决策是一个综合性的系统工程 决策涉及到很多因素 投资的机会 地段 风险的控制关键点都是决策需要考虑的问题 本章介绍房地产开发项目决策的涵义 因 素 步骤 为下一章决策流程优化奠定基础 1 4 3 房地产项目投资决策存在问题及流程优化 3 1 房地产投资决策分析现状 中国房地产业经过十多年的发展 在取得许多经验的同时 也有很多的经验 教训 在实践运作中 很多项目并没有进行系统的房地产项目投资决策分析 而 是凭借企业领导人的个人才智 有一定的碰运气成分 这不是长久之计 特别是 随着市场竞争的日益加剧和规范化企业的不断加入 运气 会越来越少 房地产项目投资决策分析的根本目的是实现项目决策的科学化 民主化 减 少或避免投资决策的失误 提高项目开发建设的经济 社会和环境效益 房地产 项目的投资决策分析与其他领域的投资决策并没有本质上的区别 作为投资 都 是为了获取最大投资收益 由于房地产业在国内发展的局限性 市场存在诸多不 确定因素 投资周期长 不确定性和风险程度高 市场供给缺乏弹性 市场需求 的广泛性和多样性 市场消费的层次性和发展性等等 我们在进行房地产项目的 投资决策分析时 需要根据房地产项目的实际情况 通过投资环境分析 市场分 析 风险等方面的分析 做到项目投资决策的可行性 可操作性 3 2 房地产投资决策中存在的问题 3 2 1 项目投资决策前缺乏深入的可行性分析 在传统劳动分工的影响下 作业流程被分割成各种简单的任务 并根据任务 组成各个职能管理部门 经理们将精力集中于本部门个别任务效率的提高上 而 忽视了企业整体目标 即以最快的速度满足顾客不断变化的需求 由于房地产项 目投资金额巨大 一旦错了第一步 那就满盘皆输 因此说 就房地产项目投资 开发整个流程来看 这第一步投资决策环节无疑是重中之重 而这一环节恰恰是 目前大多中国房地产企业经营运作中的薄弱环节 许多房地产开发项目并不完全 是因为一些偶然的原因才滞销和亏本的 而是从一开始就是没有市场的 是注定 要失败的 很多企业在做投资决策分析时凭直观的市场感觉或几个人的意见为依 据进行投资选择 具有极大的市场盲目性 1 1 于立君 谈房地产投资项目的可行性研究长春工程学院学报 社会科学版 2 0 0 4 5 4 4 4 6 1 5 3 2 2 对项目市场及价格的预测深度不够 对于一个具体建设项目来讲 售价 租金价格 出租率 销售率等就是项目 存在的关键 在可研财务评价的各个环节都要应用到市场和价格的预测结果 因 此 市场和价格的预测在经济评价中起着举足轻重的作用 但是 在当前的很多可研报告中 市场和价格的预测都是一些当时资料的堆 砌 或者列举了一系列周边相关产品的价格 看似资料充足 实质上缺乏针对性 房地产项目上述这些情况其实反映了房地产企业的项目投资决策分析流程出现了 问题 是一个独立性很强的行业 即使近在咫尺 也会因产品特性如容积率 绿 化率 间距 层高 朝向 位置等因素在价格上有很大的差距 在可研工作中 借鉴周边房地产项目的价格不等于完全照搬 应该找出它们之间内在的联系和相 关性 运用科学合理的方法如房地产估价中的市场比较法原理 合理修正两者之 间的差别 做到原始信息可靠 分析严密 推导合理 态度谨慎 最终预测出开 发产品合理的市场价格 3 2 3 风险分析深度不够 尽管可研报告中作了敏感性分析 并显示项目效益对一种或几种不确定因素 相当敏感 对这些研究报告强调的重点内容 决策者认识不够 依据方案内部收 益率和还款期的大小进行决策 显得过分简单 容易导致失误 造成无可挽回的 损失 尤其在城市房地产项目中 受到外界影响的因素非常多 比如国家宏观调 控 建材价格波动 建筑技术风险 建筑场地不可预见的风险等 投资项目的建 设要耗费大量资金 物资和人力等宝贵资源 且一旦建成 难于更改 因此投资 项目的风险防范和控制更显重要 为了有效地防范和控制风险 在前期决策分析中 就应重视对项目潜在风险 因素的挖掘 评估风险发生的频率 风险发生可能造成的损失 风险的防范措施 等 3 2 4 通货膨胀及其影响考虑不够 我国正处在一个经济高速增长的阶段 通货膨胀不可避免 许多建设项目财 务评价报告失实 这与过于简化评价影响因素是分不开的 通货膨胀就是其中很 重要的基础数据之一 无论是物价上涨因素 还是通货膨胀因素 既然存在 并 且可能对财务评价结果产生重要影响 就应该予以考虑 1 6 房地产销售价格和一般市场商品价格类似 主要受两方面因素影响 一是供 求关系因素 二是通货膨胀因素 1 2 目前我国市场经济尚在健全和完善之中 市场 经济规律性尚不显著 这也会给通货膨胀和供求关系发展趋势等数据预测带来一 定的困难 但随着加入w t o 中国经济毕竟要与世界接轨 项目的经济评价方法 同样存在与世界接轨的问题 3 3 房地产投资决策过程优化 房地产投资具有资金量大 风险大 可塑性小的特点 造成上述现状的原因 是多方面的 如信息不对称 知识结构 市场环境 政府行为等等 因此必须用 科学系统的决策方法 把一定逻辑推理 定性和定量的分析有机结合起来 房地 产投资项目的选择既要满足未来市场的需求 又要有利于发挥本公司的开发优势 在房地产项目开发过程中 营销管理费用比例较小 建安成本波动不大 销 售价格和土地成本是项目投资利润的主要决定因素 从保守的立场来看 土地价 格以及与土地相关的费用决定着项目的利润空间 开发可行性论证与土地价格不 仅是利润的主要决定因素 同时由于房地产项目的特殊性 土地位置也显著影响 项目市场定位 产品设计 营销策略和销售价格 因此 土地购买的内容 条件 价格底限是房地产项目开发过程中最重要的决策环节 笔者认为可以从优化房地产投资项目决策流程方面来解决决策分析中存在的 上述问题 3 3 1 企业资金运作能力分析 企业资金运作能力分析指其投资能力或内部运作环境的现状分析 通过对房 地产开发企业未来若干年内运作的现金流预测与分析 评价企业有无参与新的开 发项目的投资能力 需要详细分析未来若干年内企业内部全部开发项目运作情况 包括在建项目 预售项目 已售项目和储备项目情况 特别是上述各个项目的运 作现金流情况 同时 在广泛深入评估企业能够利用的各种融资模式的可能性及其 融资能力的基础上 对企业的资本运作能力进行整体评估 1 3 根据企业资金运作能力的评估情况 通过企业内部运作环境分析 在对企业 运作现状基础现金流进行分析基础上 初步判断开发企业评价期内是否具有新项 1 2 张培鸣 论新形势下的投资项目可行性研究工作要点 建筑经济2 0 0 7 4 8 9 7 1 李彪 可行性研究在房地产项目建设中的作用 福建建设科 技 2 0 0 7 0 7 4 7 5 1 7 目的储备开发能力和实力 如果确实有 则进行拟竞拍项目的预可行性研究 否 则 暂时放弃新项目的竞拍与储备 3 3 2 项目跟踪与项目投资机会 首先对决策现金流进行分析论证 优选项目 初步判断企业未来的资金运作 能力能否承载该拟竞拍的开发项目 根据企业的项目开发战略 区域发展布局和 拟开发项目土地使用权的招标拍卖挂牌出让时间 以及相关竞争对手情况 在企 业跟踪的众多开发项目中确定近期拟参加竞拍的项目 其次 土地的投资机会分析 分析特定土地能否购买 价格上限 何时购买 的问题 项目土地使用权招标 拍卖 挂牌出让 使得项目土地使用权投标竞价 方案的确定成为企业成功运作房地产开发项目 进行项目投资决策的最主要依据 3 3 3 分析房地产投资的宏观因素 1 社会宏观经济因素 社会宏观经济因素主要有国家和区域的国民生产总值及经济增长速度 通货 膨胀情况 各行业的投资收益情况 居民收入情况等 了解和研究国家和区域的 国民生产总值及经济增长速度 预测经济发展趋势 判断社会当前所处的经济周 期及现有经济状况较好的区域 分析通货膨胀情况 采取适当措施 降低通货膨 胀风险 如根据投资收益目标 确定适当的投资收益率 以保证投资的实际收益 率 了解各行业的投资收益情况 预测未来投资的热点领域 减少房地产投资的 机会成本 了解居民过去和现在收入情况 结合社会经济发展现状及趋势 预测 居民未来的收入情况 分析房地产投资的有效需求范围 从而减少市场供求风险 1 4 2 政策法规因素 政策法规因素主要有城市发展战略及城市规划 税收政策 金融政策 相关 法律法规等 由于城市发展战略确定了城市的总体定位和城市发展目标 产业布 局及结构界定了城市各区域的功能定位 确定了城市各区域未来发展的重点 城 市空间未来的扩充方向往往是房地产投资潜在的热点区域 不同的功能定位和规 模决定了各区域房地产投资的潜力不同 因此 城市发展战略及城市规划对房地 产投资区域的选择具有深远的意义 选择适当的房地产投资区域可以在很大程度 李峰 企业决策阶段风险分析 山东机械 2 0 0 4 3 5 3 5 4 上减少房地产投资的持有期风险 1 5 税收政策 房地产金融政策及相关法律法规 对房地产投资产生的风险属于 政策性风险 对不同类型的房地产投资