德国住房模式借鉴.doc

德国住房模式借鉴 时间:2010-04-07 10:46来源:融资中国 2010年04月06日 作者:舒琛 点击: 330次 在全球房地产价格突飞猛涨的映衬下，德国房地产市场格外醒目：十年来，扣除物价上涨因素，房价以每年1的速度缩水。德国房地产专业人士向本刊记者描绘了一幅当地地产市场的真实图景：8200万人口对应约4000万套住房，供需基本平衡；房价稳定，没有上涨空间；大多数人安然选择长期租房居住；炒房行为鲜见。而实际上，除俄罗斯联邦外，德国是欧洲人口最多的国家，二战后、两德统一初期也曾出现过严重的住房荒。经验背后有一点值得关注，德国政府一直在用行动强化房屋的消费品角色、弱化其资本属性，强化房地产行业的福利性质、弱化其盈利性。而在中国现时的房地产市场，房屋已成为居民首要的财富储值选择，房地产行业也已成为中国经济的支柱型产业，不仅绑架了GDP，也同时绑架了地方财政。现时，各类矛盾也揭示出中国房地产行业的症结所在：城市化进程带来的供需矛盾，中央与地方财税体制的矛盾，房屋闲置与无房可住的群体分配矛盾?有关专家就此对本刊记者建议：现时中国可以推广和完善土地税和交易利得税，即将土地的一次性转让收入进行分摊变为长期稳定的土地税，对买卖房地产所获取的差价利润征收利得税；以政府提供廉租房为主要形式大力发展租房市场，减少谋取出租收益的投资性购房需求；银行应对房贷申请人的未来收入来源进行严格调查，将一大批投资性购房者挡在银行门外的同时，也使低收入购房者免受房地产泡沫的风险。德国模式特征一：高税制遏制炒房近几年，外资也曾一度涌入德国房地产市场。德国某地产银行专业人士对本刊记者说，当时一部分政府经营的租赁房转让给私人企业改造，市场普遍预期房价会上涨，于是有不少国外资金进入，但不久后这些资金便被迫撤走，这与德国政府高税制遏制炒房不无关系。该人士介绍，从事地产买卖经营者涉及缴纳的税种包括土地税、土地购买税及资本利得税，重重高税负挤压了经营者的利润空间，也打击了整个房地产市场的交易活跃度。首先，在土地税上，政府对于自用式房屋购买者和其他土地买卖经营者进行严格区分，不同对待。该税名为土地税，实际上是政府向德国境内的地产（包括土地、地面建筑物）征税，税金的多少则按照登记的地产状态和价值确定。其征税基础为每年初按照税收评估法（根据成交土地的价格得出同类土地的纳税价值）所确定的课税标准价值，一年一缴。根据联邦统一的税率，建筑用土地的税率为3.5，独户住宅土地税率分两类，价值在75000马克以内的税率为2.6，75000马克以上的税率为3.5，双户住宅税率为3.1。为了鼓励购买住宅自住，政府对居民自用的第一套住宅不征地面建筑物部分税收。也就是购置住宅的普通居民，每年只需缴纳房基地部分（该房基地价值单独评估，并在房产证书中备注）的土地税。其次，政府对地产买卖获利者征收高额的土地购买税和资本利得税。土地购买税亦可称土地交易税，凡国内登记过的土地被出售就要按规定缴纳土地购买税，此处征税基础同样指土地和地面建筑物两者的价值总和，税率为3.5%。对于买卖获利部分，政府还将对出售房征收资本利得税，十年内出售即参照公司税标准征收资本收益的25%。土地购买税和资本利得税的适用范围还包括买卖房地产公司的股票。特征二：繁荣租赁市场在德国，居民大多没有自有房，而选择租房住。公开数据显示，德国自有住房率为42%，租赁住房率为58%，3800万户家庭中超过2000万的家庭居住在租住的房屋中，其中77%的年轻人都是租房居住。租房市场的繁荣，很大一点在于德国法律对于房客一边倒的利益保障。上述德国地产银行人士说，有非常完善的租房法，从居住者的利益角度来讲，租房和买房的差别不是很大，这样有效保证了市场的租房需求。制度对房客的利益保护一方面体现在租价上。由于房屋具体情况各异，租价由租赁双方自行协定，仍属市场化行为。但出于对租户的利益保护，法律对房租做了上限限制：如果房东所定的房租超出合理租价的20%，就构成了违法行为。房客可以向法庭起诉，且结果不仅是房租应立即降20%，房东也将受到最高10万马克的罚款。如果房东所定的房租超出合理房租的50%，就构成了犯罪，房东将受到更高额度的罚款，甚至被判三年徒刑。而对于其中谈及的合理租价，政府方面提供了充分的指导价参考。各地区的市政建设部门会与房客协会、房屋租赁和买卖中介机构，定期根据当地通常情况下的房租价格统计来制定一张租房价格表。该表详细列示不同类型、不同地理位置房屋的合理租价建议，并公开发表。这份表格有着公认的权威性，基本作为法庭审理案件时房租合理与否的依据。另一方面，房东也不可以随意涨价。法律规定，三年内房租涨价如果超出20%，就作为违法处理。在这个限额内，先前的合同没有做详细规定的情况下，如果房东租价的上涨价格比率超过市场物价指数的上涨比率，房客有权利拒绝房租上调。如果房东对房屋进行了返修装修之类，他可以要求10%到25%的涨幅。一般来说，租房合同签订后，房客的利益就会得到充分的保障。上述人士说。除价格之外，法律在其他方面也充分保障了房客的利益。比如法律规定，房东将房子租给房客，必须保持完好无缺，如果房子或房内的设施有损，则由房东承担修理和费用。如果有损坏，而房东不予修理，则在房租上作相应降低。据本刊记者了解，根据先前法庭判例中曾出现过的情况，如果房屋内唯一的厕所无法使用，房客可提出将房租降低80%，如果雨水严重漏入房间顶墙，房客可提出将房租降低50%，如果淋浴设备有损无法使用，房客可提出将房租降低16%。再比如，房屋租出后，尽管房产依旧属于房东，但房子的使用权仅属于房客。包括房东在内的任何人在没有得到房客许可的情况下无权进入该房子，更不能要求房客搬出。特征三：特殊住房金融体系在德国，政府为了针对不同地域的发展情况，满足不同阶层的居民需要，建立了一个多模式构成的住房金融体系。从金融机构来讲，有抵押贷款银行、储蓄银行、建房互助储蓄信贷社等，与此对应的住房贷款模式也多样化，其中以合同储蓄贷款和商业住房贷款为主。购房者往往会采用组合贷款的方式，从各家银行分别取得一定额度的贷款，而贷款过程中只需与其中一家银行签订合同即可，这给中低收入阶层的购房者提供了很大便利。合同储蓄贷款是一个特色。简单讲，就是购房者和银行签订购房储蓄合同，每月往银行存钱，存到需要贷款额的一定比例时，就可以获得低于市场利率的购房贷款。银行贷款给你的前提条件是，先前这些存款的利息是非常低的，甚至没有。所以这是一个互利的模式，你往银行存钱时，放弃了你的一些权利，银行在合同到期时，也放弃它的一些权利。至于利率有多低，因人而异，根据信誉度、收入、财产情况、犯罪记录等来确定。上述德国地产银行人士说。据公开数据显示，合同储蓄贷款一般约占购房总款项的50%，其余款项购房者则根据家庭储蓄情况来决定需申请的商业贷款额度。合同储蓄贷款也好，商业贷款也好，基本都是固定利率。所以在市场利率比较低的时候借钱买房子是个非常好的时机。该人士说。这种封闭运行机制的一个好处在于，将住房金融体系运行产生的大部分风险限制在了地产市场和住宅金融机构。为了控制风险，银行会进行非常严格的信贷审核，审核你的信用情况、收入情况、过去几年的交税额、财产情况、家庭支出情况，而且贷款合同时间一般不会超过15年。为了鼓励这种住房储蓄模式，政府还对首次参加住房储蓄的购房者，给予储蓄额的10作为奖金存入家庭存款帐户内，但每年最多不超过200马克。特征四：第三方房价评估体系德国房价十年未涨，至为关键的是一套独立的房地产价格评估机制。评估机制中两个角色发挥了重要作用：房地产评估师和房地产评估委员会。据记者了解，房地产评估师为独立执业者，需要通过工商联合会的考试以获得资格证书，宣誓后即受法律认可。评估师资格实行年审制，不合格者将被立即取消资格。同时评估师对于自己的评估报告负有法律责任，若评估结果有误，将面临被当事人起诉的风险。被法院判定评估确实有误后，评估师有赔付当事人损失的义务，若相关保险合同赔偿金不够赔付，评估师还需用个人财产补偿。一般评估报告的担保期至少为2年：按照德国民法为5年，按照建筑合同法规为2至4年。除评估师外，各地区还有一个名为房地产评估委员会的机构。这是一个政府鼓励下的非政府组织，以第三方的角色负责该地区地产价格的评估。上述德国地产银行人士说，委员会委员一般由有多年地产评估经验的评估师组成，都是公开招聘或推选的，但需要通过严格的考试和政府对他们专业资格的审批及信誉度的审批。他们都有自己的工作，通过为公司或者私人做房地产评估获取报酬，不会从委员会或政府方面拿工资。德国人非常重视信誉和社会的认可，能成为公共委员会的一员本身就是他们的荣誉。这一点也很好地保证了评估工作的独立性。房地产评估委员会最为重要的工作之一便是制定基准地价图。基准地价为地产交易的买卖方、市政规划建设部门、抵押贷款银行、税务部门、保险公司、纠纷裁决的法院等各种市场主体提供了重要的决策参考。在德国，每一笔房屋买卖合同都会去公证，公证后公证员会把合同内容做一个总结，或者把合同复印一份交给当地的房地产评估委员会作为备案。委员会会积攒这个区域所有的房地产交易数据，根据房屋类型、地理位置、房屋质量、房主信誉度等做一个综合评定，给出每个地区甚至每个街区房地产价格参考。然后，委员会总结过去一年或者过去几个月中的数据，进行再调整和评估，出具一张地价图。图里会详细标明不同位置的地价和双户住宅、独户住宅、公寓等房屋不同的参考价。该人士说。基准地价图的权威性还体现在，其也基本作为法庭审理案件时房屋买卖价格合理与否的依据。类似于房租约束，据德国法律规定，如果出售者制定的房价超出合理房价的20%，就构成了违法，购房者可以向法院起诉，如果房价不立即降到合理范围内，出售者将会面临最高10万马克的罚款；如果出售者制定的房价超出合理房价的50%，就构成了犯罪，房东将受到更高额度的罚款，甚至被判三年徒刑。特征五：被弱化的开发商在德国，开发商在地产市场充当的角色相对被弱化。一方面是开发商建房占比不具有垄断地位，合作建房的高比例拓展了多种住房获取渠道，另一方面开发商项目建设所受的约束和监督要严格得多。上述德国地产银行人士说。该人士介绍，德国开发商可分为两类，一类是欧洲传统意义上的开发商，负责房地产项目的开发、设计、管理，房屋建成也即完工；另一类建完房子后还负责销售，被称为建筑承担人，既是开发商也是投资人，类似于中国的开发商。但这两类开发商在德国房产开发项目总量中，占比仅约60%，而另一房产开发模式-合作建房，占比35%。合作建房最主要的表现形态为住宅合作社，为非盈利的私人自愿组织。合作建房在德国有150年的历史了。19世纪的工业革命使得大量劳动力从农村涌入城市，为解决这部分人的住房问题，企业就开始自建住宅，相当于中国以前的盖公房，这是合作建房的原始形态。该人士说，到现在，很多人一起融资建房，按每个人住房占整个楼房的比例成立一个合作社型的公司，由所有业主来选举成立管理委员会。每个地区政府可能会给合作建房一些税收上的优势，因为不少合作建房组织是由当地政府引导成立的。除此之外，政府在贷款、土地资源等方面也会提供一定的优惠政策。同时，德国相关法律和制度对开发商行为义务的强制规定和监督机制，也弱化了开发商的市场主导作用。以城市规划来说。德国在这方面有着非常成熟的体系，按每年人口增长、经济结构等对各地区土地规划制定了严格的用途规定，比如这儿只能建住宅、那儿只能建商业楼，开发商必须严格执行。在中国也有城市规划，但很多开发商拿到地就按自己的意愿来，项目不符合城市规划了，可以报到上面去批。这种更改在德国几乎不可能。该人士说。在项目建设过程中，开发商除了要严格遵照政府提供的建筑图，还必须严格执行曾给予购房者的各项承诺。比如，开发商销售房屋时提供的宣传资料售房计划书，便是一份需要提交政府建筑局备案、有法律约束力的文件，如果开发商涉嫌虚假宣传，购房者可以起诉。而且这份计划书涵盖了从居住面积、户型分割到室内设备标准等各项细节，细微到浴室浴盆的长宽、质材、安装位置。德国的法律还对开发商购房资金的使用、国家建筑建设标准等有严格约束，政府会委托专业的检验机构进行检查监督，开发商每年也必须向房地产管理部门提交工作报告。值得注意的是，法律中还规定开发商应该为社会不同阶层提供住房，在面积大小、房屋设施和租金或购买能力等方面，满足不同阶层需求。其中涉及政府既定的社会福利住房专门用地，开发商以低于成本的价格在市场租出或售出后，政府会通过补贴的方式弥补开发商的损失差价。借鉴对症下药，无不瘳之理。城市化进程所带来的供需矛盾、中央与地方财税体制的矛盾、房屋闲置与无房可住的群体分配矛盾。这些都是我国房地产市场问题的症结所在。中银国际控股有限公司首席经济学家曹远征对本刊记者表示：房价的问题最终还是由供需关系决定的。中国的城市化还在进程中，刚性需求还是基础的。要解决这个刚性需求，保证居民的住房，关键还是政府要以一个最重要供应商的角色，提供廉租房和经济适用房，加大供应量，这样很多刚性需求就分流出去了。加大房地产投资转手买卖的交易成本，能挤压市场投资性泡沫，但还不够，因为这种行为对地产市场来说是火上浇油，油要停止浇，火也要扑灭。中国房地产问题背后根本的还是体制原因，是中央和地方利益关系协调问题。中国社会科学院中国经济评价中心主任刘煜辉对本刊记者提及，比如物业税问题，在技术上是没有任何障碍的。之所以迟迟没推出，是因为未来物业税开征后中央和地方两者间的利益划分没有谈妥。要解决地方财政问题，肯定要从税制改革上入手。现在土地收入占到整个地方财政收入的一半左右。如果房价上不去的话，地价也上不去，每年的出让金就会下来一块，而且另一方面地方政府需要拿出更高比例的出让金来成立廉租房建设基金。国务院发展研究中心金融研究所范建军对本刊记者说，所以分税制要彻底改革，整个思路要逐渐向地方政府倾斜，比如地产税由地方政府来征，增值税的比例向地方政府倾斜点，从而增加地方税收。今年中央政府承诺要加大转移支付的力度，这并不能解决根本问题，只能说是权宜之策。每年需要中央的施舍，金融机构会买你的债券么？税制改革的同时允许地方政府有比较正常的融资渠道。我们首先要挤压掉现在楼市中闲置的泡沫，使得现实中合理的需求和供应得到有效反映。中国政法大学法与经济研究中心教授刘纪鹏对本刊记者说，就今天的地产市场来说，有一个非常不合理的现象，中产阶级普遍都有两套、三套、甚至更多的房子闲置，另一部分人却无房可住。中国的房地产是不是过剩，有待放货的检验。由于开发商、房屋持有者并不需要付出过多的时间成本，出现了捂房捂楼盘现象。要给这些投资性地产持有者一个即将征税的预期，一段时间后即征土地税和交易利得税。在这个宽限期内，让这些人把手里的房子卖出来，增加市场供应，使得房价中枢往下走，这样一部分人就能买得起房。挤压掉楼市闲置的泡沫，是很重要的一环。在这个基础上，我们或可借鉴德国模式，用市场和法律的手段让市场中需求和供应情况得到反映，从公民普遍要居有其所的角度，对建房制定一个合理的计划和预算。政策不从需求上走是不可能的。我们的目的不是抑制需求，而是抑制不合理的需求。现在有些人把购买房子作为储值，甚至有些行政部门的人不断通过权力低成本地侵占房屋资源，这进一步强化了房地产的资本属性。因此要打击房地产投资投机的便利性，增加它的持有成本和难度，不利于它的交易。让现有的这些多余的作为储值的房子释放出来，房价自然会下来，房屋的分配结构也可以从现在的极不均衡逐步走向均衡。具体可以从三方面着手，一是通过税收增加地产的持有成本，二是取消期房预售，三是严格把控房地产贷款。刘煜辉说。从开发商的角度讲，要立法规制房价与地价间的匹配关系。土地价格是国家垄断，国家索取，现在地价5个亿也无可厚非，但是地产商为了盈利，就要卖10个亿。5对5到底是一个什么比例关系，没有立法没有规矩，导致开发商不断涨价不断叫嚣。所以在房价和地价之间必须要有个匹配。中国人民大学教授顾雷对本刊记者表示。借鉴一：土地税和利得税德国模式中有两个重要的税收是我们今天应该加以推广和完善的。刘纪鹏对本刊记者说，从目前来看，房地产问题的解决首先还是要靠税收。这种税收应该是作为国家对于房地产行业的长期的制度性规划，税收制定的出发点，是以人民普遍有房居住为前提，以住房消费、而不是住房投资为前提。一个是土地税，将土地的一次性转让收入分摊变为长期稳定的税收收入。现在房价居高不下的一个重要原因就在土地的一次转让收入上，面粉卖出了比面包还要高的价格。这主要因为地方政府的卖地收入已经成为财政收入的重要组成。现在如果能把目前一次性转让收入变为地方政府今后几十年的一项税收构成，地方财政收入便有了一个长期稳定的收入来源。刘纪鹏说，这样做的好处是，一，高额的土地成本可以分年摊销到房地产的成本里去，这样把由土地带动的房地产价格泡沫挤到了最低。比如2万元一平米的房子，1万是土地成本，如果1万元分到未来50年中去（和一些商业用地的使用权时间对应起来），就只有200块钱，如果加上资金成本，每年每平米收300块钱，也能使房地产的价格压下来。二，地方政府执政者给后任留下了一个稳定的税收来源，地方政府的利益从长远看也得到了保护。人大在考核执政者业绩时应把这个指标作为一个标准，这样也使得地方政府从变相反对降低地产价格转换去支持地产降价。明确土地税这个税种，从概念上讲是很有意义的。与西方国家不同，我国土地地产的基本制度有自身特点：房产和土地在所有权属性上是分开的，土地都由国家或集体所有，购置的房屋不含土地的所有权。通过这个土地税，就能够统一起来。很多人把类似的税收叫做物业税，是物业所有、物业经营还是物业管理？很容易混淆。而且我们国家的物业是不是含有土地也不明确，所以应明确规范提法。刘纪鹏说。另一个是房地产交易的利得税，对买卖房地产所获取的差价利润征税。我们国家房地产的一项基本政策就是不鼓励投机投资性买房，而鼓励消费性买房，鼓励大部分公民都有其住所。现在一方面大量人员住不上房，另一方面很多人有很多房子闲置，对后者应该打击。因此征收房地产交易中的利得税，不是根据年限征，不是说买房屋持有三年以上就可以不交税，而是放开时间，紧抓利得，只要买房和卖房之间获得一个正的差价，就必须交税。我想如果对大量买卖房屋的行为的利润所得征收利得税，房价会得到根本的好转。刘纪鹏说。刘煜辉则对本刊记者表示：用利得税来遏制投资性购房的确可以借鉴。但在时点上需要商榷，现阶段收取利得税可能不是很好的时机。因为现在有大量拥有多套住房的人，你需要给它一个市场的通道，让它释放出来，便利它的交易。在这个时候增加交易成本的话，可能有损市场效率。从整体上来说，是有损买卖双方福利的。当整个房市走向低迷，稳定以后，不妨通过这种方式来弱化房屋在中国的资本品属性。借鉴二：发展租房市场范建军对本刊记者谈及了德国发达租房市场的可鉴性。德国模式很典型的是，主张大城市居民租房住，而且人口的流动性在城市间企业间非常普遍。提倡城市居民租房住，能很好地缓解我国现在房地产市场关键的需求压力。现在不少人会去比照美国模式，这没有参考价值。美国的私人家庭拥有很多资产性财富，中产阶级的比重在80%以上，所以都能买得起房，居者均有其屋，屋由市场提供。中国的收入分配结构完全不一样，资产性财富主要还是国有的，所以老百姓会买不起房，以后这种趋势会越来越明显。而现在需求压力最明显的，是农村进城转移过来的劳动力，像大学毕业生、进城农民工。范建军说。在德国，提供租赁房屋的主要是两者：一部分是政府，这在早期比较突出，由政府来建廉租房；另外一部分是专门经营租赁房的公司，与REITS的发展有关。在我国REITS这种形式还没有发展起来，所以一开始应该由政府提供廉租房。这样有个好处，商品房的需求会减少很多。像城市租房的主要需求者大学毕业生、农民工，肯定会租政府提供的房子，而不是租投资者提供的房子，这样整个市场的预期会改变，为出租的投资性购房需求减少，整个房价就会下来，长期来看会达到一个均衡。今年中央在廉租房这要投330亿，政府决心也是比较大的。同时大力发展REITS这种模式，通过税收政策，让这些公司建了房子不卖只租，然后确定一些特殊的分红政策。范建军说。除了多借