2013年房地产估价考试理论与方法考点分析.doc

同程教育（）专注于个性化人力资源开发与管理 今同程，为明天！2013年房地产估价考试理论与方法考点分析一、考试大纲了解证券的种类和一般特征。熟悉有价证券的基本含义和常见类型，股票、债券、投资基金证券各自的基本特征。掌握股票、债券、投资基金证券的概念以及它们的区别与联系。二、重要考点本章的重要考点内容包括：证券可分为商品证券、货币证券及资本证券三类。证券一般具有如下特点：证券是一种可以依法买卖的特殊商品，证券是一种虚拟资本。证券市场是证券发行和交易的网络和体系的总和，是证券发行和交易的场所。股票是一种主要的证券，由股份有限公司公开发行、用以证明投资者的股东身份和权益、并据以获得股息和红利的凭证。股票的基本分类，优先股股东的权利和义务，普通股票按投资主体的分类和特种股票。股票应载明的内容、基本特征。股票与相关概念的比较，股票与股份、股份制的联系和区别，股票与认股权证、股单的联系和区别，股票与公司债券联系和区别。债券的概念和特征，债券的分类方式，按发行主体分类，按期限长短分类，按利息支付方式分类，按发行方式分类，按有无抵押担保分类，按是否记名分类。投资基金与投资基金证券概念，投资基金证券与股票、债券的区别，投资基金类别、特点1、投资基金证券的持有人与发起人关系是什么关系?答：股票是股份公司发行的，持有人是股份公司的股东，有权参与公司管理，是一种股权关系。债券是分别由政府、银行和企业发行的，体现的是债权债务关系。投资基金证券是由基金发起人发行的，基金的创立以契约为基础，证券持有人与发起人之间是契约关系。2、“一个上市公司的社会公众股至少应占到公司股份总数的25%以上，其绝对数至少要达到1250万元面值。当公司股本总额超过4亿元时，其社会公众股的面额至少要达到6000万元以上”中的6000万元是否按以上数字算出来的?如何算?答：按照上市公司的有关规定，“股份有限公司申请其股票上市必须符合下列条件：股票经国务院证券管理部门批准已向社会公开发行;公司股本总额不少于人民币5 000万元，开业时间在3年以上;公司股份总额超过人民币4亿元的，其向社会公开发行股份的比例为15%以上”。5 000万元X25%=1250万元，4亿元X15%=6 000万元。3、为什么说“保证金比率越大，证券购买人从商业银行获得的贷款比率就越低。”答：首先要保证金比率的含义，可以说保证金是购买人取得商业银行贷款的第一步，是首要条件，它越大，证券购买人从商业银行获得的贷款比率就会越低。4、银行券与信用货币是同一回事吗? “我国法定货币是人民币属信用货币类型”和“银行券是由银行发行的票据，俗称钞票”，如何区分?答：银行券，是银行发行的一种信用货币。典型的银行券，持票人可以随时持券向发券银行兑取黄金。在流通中它以金币的代表地者出现，它是受金属货币流通规律制约的。在资本主义生产和交换日益发展的情况下，商业票据的信用能力受到了限制，客观上要求有一种信用能力更高的票据，于是便产生了银行券。它起源于银行前身的兑换业、金匠业等所发行的保管证。我国法定货币是人民币属信用货币类型，实质上是一种银行券。目前，在我国，只有中国人民银行才能发行银行券，也就是人民币。5、证券一般具有哪些特点?答：证券一般具有如下特点：票面上标有具体金额，代表一定的财产权利，能给持有者带来收益;可以依法转让，买卖时存在证券交易价格。这些基本特点表明，证券是一种商品，可以进行依法买卖;同时，证券又是一种资本，可以为持有者带来一定的收益。证券是一种可以依法买卖的特殊商品，证券是一种虚拟资本。股票与股份有哪些联系和区别?答：这两个概念既有联系，又有区别。股份有狭义和广义之分。狭义的股份概念，仅指股份制企业均分其资本的基本计量单位。广义的股份概念，则包含三层含义：一是股份制企业一定量资本额的代表;二是股东的出资份额及其股东权的体现;三是计算股份制企业资本的最小单位。股份的表现形式是股份证书。持有股票则意味着占有了股份有限公司的股份，取得了股东资格，可以行使股东权。由此可见，股票与股份是一种形式与内容的关系。7、股票与公司债券有哪些联系和区别?答：股票和公司债券都是有价证券，并且同属于资本证券。它们既有相同之处，又有质的区别。它们的相同之处主要表现在：两者都是投资手段，都是融资工具，体现着资本信用关系，它们既可以为投资者带来收益，又能使公司筹集到从事生产经营活动所需要的资金;两者都是流通证券，可以在证券市场上进行转让和买卖，并且，它们的市场价格都在不同程度上受到银行利率的影响。它们质的区别主要表现在以下几方面。(1)投资性质和各自所包含的权利不同。股票投资是一种长期投资，股票持有者享有的是一种综合性股东权，有权从公司经营利润中获得收益，有权参与公司的经营决策;公司债券持有者享有的是债权，其内容包括到期收取利息和本金的权利、债务人破产时优先分取财产的权利，以及在证券市场转让债权的权利。(2)收益和风险责任不同。股票持有者依法获取的是股息和红利，股息和红利完全依赖于股份有限公司的经营状况，数额事先难以确定。公司债券持有人依法获取的收益是公司债券利息，并且数额事先已经确定，不受公司经营状况的影响。在风险方面，股票持有者承担公司经营风险责任，而公司债券持有人则不承担公司经营风险责任。(3)投资风险程度不等。投资风险是很大的。相比之下，公司债券则是一种风险程度相对低得多的投资。8、债券有哪些特征?答：债券具有以下特征：偿还性。即必须规定债券的偿还期限，债务人必须如期向债权人支付利息，偿还本金。收益性。这表现在两方面：一是投资者根据固定利率，可取得稳定的、一般高于银行存款利率的利息收入;二是在证券市场上通过较低价买进、较高价卖出获得价差收入(交易性收入)。流动性。即变现力，指的是在偿还期届满前能在市场上转让变为货币，以满足投资者对货币的需求;或到银行等金融机构进行抵押，以取得相应数额的抵押贷款。安全性。债券与股票相比，投资风险较小。9、投资基金有哪些特点?答：(1)化零为整、凑小钱成大钱。可以迅速筹集巨额资本，进行大规模、多方面的投资。(2)投资基金的运用是通过专门的投资机构，聘请专业证券投资人员操作，拥有灵活和先进的信息获取与处理手段，运用雄厚资金实力进行不同证券的组合投资，从而可以降低和分散投资风险，提高投资效率。(3)对于一般中小额投资者来说，如果他们投资于共同基金，就等于请了专家，可以借助于基金的实力、管理者的专业知识和技术力量降低投资成本，减少投资风险，从而获得较稳定的投资收益。此外，基金作为一个投资公司，在税收上可以享受免征公司所得税的好处;在交易费用上，拥有讨价还价的条件。(4)利用国家基金方式吸引外资，可以更广泛地吸收国外小额资本，避免国外投资者直接控制国内企业股权。(一)股票与股份、股份制1.股票与股份这两个概念既有联系，又有区别。股份有狭义和广义之分。狭义的股份概念，仅指股份制企业均分其资本的基本计量单位。广义的股份概念，则包含三层含义：一是股份制企业定量资本额的代表;二是股东的出资份额及其股东权的体现;三是计算股份制企业资本的最小单位。股份的表现形式是股份证书。在不同的股份制企业类型中，股份证书的具体形式是有差别的。其中，股份有限公司用以表现公司股份的形式才是股票。股票根据股份所代表的资本额，将股东的出资份额和股东权予以记载，以供社会公众认购和交易转让。持有股票则意味着占有了股份有限公司的股份，取得了股东资格，可以行使股东权。由此可见，股票与股份是一种形式与内容的关系。2.股票与股份制股票是股份制经济的组成要素，对股份制的存在和发展具有重要作用。但是，股票不等于股份制。具体而言，股份制是指通过按股份筹集资本和确认投资者参与经营、享有分配权利的一种企业组织和财产组织形式，是社会化大生产和商品经济不断发展的产物。在西方资本主义国家，它有近400年的历史，从最初的无限责任制，逐步发展成为现在的有限责任制。股份制包括无限公司、有限公司、两合公司和股份有限公司等企业组织形式，但以股份有限责任制最为典型。典型试题：按房地价值进行分摊比按建筑面积分摊要复杂，但更符合实际情况，主要适用于()的建筑物。A.用途相同且价格差异不大B.建筑面积相同且价格差异不大C.规模相同且价格差异不大D.各部分的房地价值有差异且差异不大答案：D某期房尚有一年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3500元/m2，出租的年末收益为330元/m2。假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的2%，贷款年利率为5%，则该房地产期房价格为()元/m2。A.2949.44B.3124.44C.3194.44D.3500答案：B股票与认股权证、股单1.股票与认股权证股票和认股权证出现在股份有限公司的股票发行过程中。它们之间的联系和区别表现在，股票是确认股东地位和股东权的凭证，而认股权证则是购买股票的权利凭证。持有认股权证，意味着持有者享有在规定时间内，按一定价格购买一定数量某股份有限公司新发行的股票的权利。从期限上看，两者亦有差别。股票在股份有限公司的存续期间有效，故不存在预先确定的具体期限;而认股权证一般是有确定期限的，通常以1年一2年为限。当然，在实践中也有少数股份有限公司发行的认股权证是永久性的。2.股票与股单股票和股单都是在股份制企业中运用的概念。它们的作用都是用于证明股东的出资和股东的股份证书，同属于证据证券，但两者的区别是根本性的。(1)适用范围不同。股票是由股份有限公司公开发行，用以确认投资者的出资份额和股东地位的法律凭证;而股单则是有限责任公司发给股东的出资凭证和确立股东地位的凭证。它们的适用范围非常明确，不能混淆。(2)性质不同。股票属于证券，除了可以用以证明股东地位和股东权以外，法律允许它自由流通，并有它自身的市场价格。股票持有者不仅可以获得股息、红利等收益，还可通过在股票市场上转让其持有的股票而获得交易差价收益。而股单仅仅是一种证据证券，只是证明股东出资份额和股东权利，具有很强的人身依附性。股单本身没有价格，不是有价证券，所以不能在市场上自由流通，而只能依法定条件和手续转让出资。相应地，股单持有者只能根据其出资，从有限责任公司获取股息、红利，一般情况下，不能获取交易差价。(3)表现形式不同。在通常情况下，股票体现与金额相等的股份，股东依据股票享有平等的股东权。同时，股票还有普通股与优先股、记名股与不记名股、有面额股与无面额股、有表决权股和无表决权股之分。股单则不一样。每份股单所代表的金额可以不相等，每名股东通常只持