土地权利(理论与方法)重点复习1.doc

第一部分 土地权利（理论与方法）第一章 土地权利概述一、财产权内容广泛，包括：物权、准物权、债权、继承权以及知识产权等。二、物权作为财产权的一种是指在法律规定的范围内对一定的物享有的直接支配并排除他人干涉的权利。三、物权和债权都是财产权，都是民法调整财产关系的结果。四、从法律关系的客体上看，二者的客体范围不同 债权的客体可以是物，也可以是行为等；而物权的客体只能是物，不包括行为。五、土地权利的内容：权利人对土地的直接支配，体现为土地权利的四项基本权能：占有、使用、收益和处分。六、土地权利的特征 1土地权利是对土地的支配权；2土地权利是排他性财产权；3土地权利是对世权；4土地权利必须由法律规定；5土地权利的变动一般采取登记的公示式。七、土地权利体系的设置 不同的国家和地区，其土地权利体系的设置往往是不同的；同一国家和地区，在不同的社会制度下，或在不同的社会经济发展阶段，其土地权利体系的设置也往往不同。八、土地的登记机关和权利类型 农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。第二章 土地所有权一、我国的土地所有权的特征：1主体的特定性；2交易的禁止性；3权属的稳定性；4权能的分离性。二、土地具有立体空间性，当事人只有通过设定建设用地使用权等用益物权的方式的取得对土地及上下空间的使用。物权法明确规定国有建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。土地所有权内容包括对土地的占有、使用、收益和处分四项权能。三、国家土地所有权的客体：1城市土地属于国家所有。城市内存在农村集体经济组织并且不符合下述（4）所述情形的，其土地属于集体所有；2农村和城市郊区中已经被国家依法没收、征收、征购为国有的土地属于国家所有。3、除依集体土地所有权证或者享有集体所有权的事实被依法确认的外，林地、草地、荒地、滩涂及其他土地属于国家所有。原属于农民集体所有，但是后来在事实上转归国有单位、城市集体所有制单位或者其他非农民经济组织的土地，按照1995年国家土地管理局确定土地所有权和使用权的若干规定的有关规定，确定为国家所有；4在城市建成区内或城市建成区边缘，存在农村集体经济组织，但该农民集体所拥有的土地全部变为建设用地的，国家可以依法将农村集体经济组织全部成员转为城镇居民，原属于其成员集体所有的土地依法征收为国有土地，用地者对该幅土地享有划拨国有土地使用权。5因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地，国家应当依法将国有土地与原集体土地进行置换，迁移的农村集体经济组织农民集体对置换后的土地享有集体土地所有权。四、国家土地所有权的主体及代表：在我国，国家土地所有权的代表是单一的。物权法规定国有财产由国务院代表国家行使所有权。我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。但国家所有权的代表是单一情况下，行驶国家土地所有权的主体可以是多级的。国务院可通过制订行政法规或者发布行政命令授权地方人民政府或其职能部门行使国家土地所有权。被授权的县级以上地方人民政府及其职能部门以本机关的名义行驶国家土地所有权，但是必须依法经有审批权的人民政府审批。所以，地方政府经中央政府授权，可以代表国家行使所有权。也就是说，我国采用的是“单一代表、分级行使”的制度，而地方政府的行使权不是以所有权代表的资格为基础，而是以所有权代表即中央政府的授权为基础。五、国家土地所有权的行使有以下特点：1国家土地所有权主体不能亲自行使有权，而只能由其授权的代表代为行使所有权；2国家土地所有权主体不能亲自行驶土地所有权的占有、使用权能；3国有土地所有者对土地保有最终的处分权。六、国有土地收益中的新增建设用地的土地有偿使用费，30%上缴国家中央财政，70%留给地方人民政府。七、民法通则第一百三十七条规定权利受侵害的诉讼保护期限最长为二十年的立法精神。八、集体土地所有者代表对土地行使处分权的限制：1受农民集体经济组织成员共同意志的限制；2受国家法律的限制。九、征收和征用的区别：共同之处在于，都是为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。不同之处在于，征收主要是所有权的改变，征用只是使用权的改变。十、征收土地的程序如下：1由市、县人民政府拟定土地征收方案，经市、市县人民政府审核后，逐级上报有批准权限的人民政府批准；2有权限的人民政府审核征地方案，对符合条件的方案予以批准；3经批准的征地方案由市县人民政府在被征地所在乡镇、村范围内予以公告；4市、县人民政府拟定征收土地补偿安置方案，并予以公告，听取被征地农村集体经济组织和农民的意见；5办理征收补偿登记；6向被征收土地的农村集体和农民支付土地补偿费和安置补助费；7被征地的农村集体经济组织将征收土地的补偿费用的收支情况向本集体经济组织的成员公布，接受监督。十一、土地征收的审批权限，国务院批准：1基本农田；2基本农田以外的耕地超过35公顷的；其他土地超过70公顷的。上述规定外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。十二、国发28号文件关于征收制度的创新在安置方式上做出了新的制度安排。允许“对有稳定收益的项目，农民可以经依法批准的建设用地使用权入股”。在征地程序上，主要增加了被征地农民事前告知和对土地现场调查结果的确认，并赋予要求听证的权利，要求“将被征地农民知情、确认的有关材料作为征地报批的必备材料”，并且要求“加快建立和完善征地补偿安置争议的协调和裁决机制，维护被征地农民和用地者的合法权益”。十三、征用的概念：因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。十四、土地征用的特点 1土地征用必须为了公共利益，一般适用于出现紧急情况，如地震、洪涝灾害等，平时不得采用。2土地征用应符合法定的程序和权限。3土地征用后应该将土地返还原权利人，并且给予补偿。第三章土地用益物权之一一、用益物权具有以下特征：1用益物权是所有权派生出来的物权；2用益物权是一项独立的物权；3用益物权是受限制的物权；4用益物权以使用、收益为其主要内容，并以对物的占有为前提；5用益物权一般以不动产为客体。二、建设用地使用权是指利用土地营造建筑物、构筑物和其他设施的权利。三、国有建设用地使用权的主要类型1通过有偿出让方式取得的建设用地使用权2通过行政划拨取得建设用地使用权3通过租赁、作价出资（入股）和授权经营等方式设立的国有土地建设用地使用权。四、国有建设用地使用权的特征：1设立方式多元化；2权利内容完整；3与地上物所有权一并处分；4使用期限届满的处置因用途不同而有所区别；5应当依法办理登记。五、划拨国有建设用地使用权，是指土地使用者经县级以上人民政府依法批准，无偿取得的或者缴纳补偿、安置等费用后取得的，没有使用期限限制的国有建设用地使用权。六、划拨国有建设用地使用权，具有以下特征:1划拨国有建设用地使用权通过行政划拨方式无偿取得；2划拨国有建设用地使用权没有期限的限制；3划拨国有建设用地使用权交易受到严格限制（鉴于以上两个特点，划拨国有建设用地使用权的交易受到严格限制。也就是说，划拨国有建设用地使用权本身一般不得单独用于有偿转让、出租、抵押、投资等交易。）七、设定划拨国有建设用地使用权的范围：关于促进节约集约用地通知，除军事、社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外，对国家机关办公和交通、水利等基础设施（产业）、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用，对其中的经营性用地先实行有偿使用。八、划拨国有建设用地使用权的出租、抵押划拨国有建设用地使用权单独出租的，不适用城市房地产管理法第56条的规定。此时应按照划拨国有土地使用权管理暂行办法第5条、第6条的规定，经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续。国土资源部关于划拨国有土地使用权抵押登记有关问题通知规定，以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政主管部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政主管部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。九、国有企业改革涉及的划拨国有建设用地使用权，有下列情形之一的，应当采取出让国有建设用地使用权的方式处置。1国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司、以及组建企业集团的；2国有企业改组为股份合作制企业的；3非国有企业兼并国有企业的；4原国有企业破产或出售的；5采用成熟技术进行产品更新和技术改造的国有企业，但承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业除外；6属于其他一般竞争性行业的企业。国有企业改革涉及的划拨国有建设用地使用权有下列情形之一的，可以采取租赁国有土地的方式依法处置：1符合上述应当出让的第1、2、3、6种情形规定的；2国有企业租赁经营的。十、社会保障性住房用地的划拨：社会保障性住房主要包括经济适用房、廉租房，以及房改前公民从单位分配或购买的公房。公民可以按照国家法律法规的有关规定处置其购买的政策优惠住房及其划拨国有建设用地使用权。政策优惠住房的划拨国有建设用地使用权转为出让国有建设用地使用权，应依国家有关规定确定使用年限。社会保证性住房，不进入市场的，可以保留为划拨国有建设用地使用权；进入市场的，应转为出让国有建设用地使用权。十一、划拨国有建设用地使用权的收回：1因公共利益需要使用土地的；2为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；3因单位撤消、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；4公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。十二、招标出让国有建设用地使用权：是指市、县人民政府国土资源主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权的行为。十三、挂牌时间不少于十日十四、协议出让国有建设用地使用权：是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。有基准地价的地区，协议出让最低出让地块所在级别基准地价的70%十五、出让合同：采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：1当事人的名称和住所；2土地界址、面积等；3建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；4土地用途；5使用期限；6出让金等费用及其支付方式；7解决争议的方法。十六、出让金的支付：土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内支付全部土地使用权出让金，领取土地使用权证。十七、出让国有建设用地使用权的权利限制：1居住用地70年；2工业用地50年；3教育、科学、文化、卫生、体育用地50年；4商业、旅游、娱乐用地40年；5综合或者其他用地50年。十八、出让国有建设用地使用权转让的法定条件：1按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；2按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。十九、权利义务同时转移原则：即认地不认人原则。是指土地使用权转让时，转让人与原土地使用权出让人签订的出让合同以及登记文件中所载明的权利、义务随之转移给受让人。二十、转让年限：出让国有建设用地使用权转让后，受让人土地使用权的期限，为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限的剩余年限。二十一、国有土地有偿使用方式包括：1国有土地使用权出让；2国有土地租赁；3国有土地使用权作价出资或者入股。二十二、国有土地租赁：租赁国有建设用地使用权与国有建设用地使用权租赁是两个不同的概念。租赁国有建设用地使用权发生在一级土地市场，国有建设用地使用权租赁发生在二级土地市场。在土地登记实务中，租赁国有建设用地使用权应作为土地使用权等记，国有建设用地使用权租赁应作为土地他项权利登记。但是，从租赁关系的内容看，两者的基本权利义务是一致的。不过，在国有建设用地使用权租赁的情况下，出租人必须遵守土地使用权出让合同的条款，租赁合同也不得违反土地使用权出让合同的规定。二十二、租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。二十三、空间权制度：建设用地使用权可以在土地的地表、地上和地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。建设用地使用权出让合同应当约定建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间。第四章土地用益物权之二一、2007年物权法首次明确将农村土地承包经营权规定为用益物权。将土地承包经营权确立为物权，更有利于保护土地承包经营权人的利益：1土地承包经营权中的各项权利为法定权利，不得随意变更。而合同权利是依双方当事人约定，难以避免因发包人违反合同等行为对土地承包经营权造成侵害；2土地承包经营权作为用益物权，期限较长，比较稳定。而合同的期限一般较短，且容易发生变化。3承包人依用益物权享有自主将土地承包经营权流转的权利基础，任何人不得强迫或者阻碍。而依据合同关系难以形成流转的基础，往往受对方限制。4在征地补偿时，承包人可以作为独立的权利主体，土地承包经营权可以作为独立的财产权获得相应的补偿，而不是仅作为合同一方当事人被忽视。二、作为用益物权，土地承包经营权具有以下特征：1主体限定性，主要是本集体经济组织的成员。不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包，主体可以是本集体经济组织以外的单位和个人；2土地承包经营权是根据发包人和承包人依法订立承包合同而产生，即土地承包经营权自合同生效时设立，当事人双方的权利和义务由承包合同确定。3客体限定性，承包经营的客体是土地。4承包经营权的内容以使用和收益为主，是以土地为基础从事农业生产经营活动并获取收益的权利。三、承包经营合同的内容：1发包方、承包方的名称，发包方负责人和承包方代表的姓名住所；2承包土地的名称、坐落、面积、质量等级；3承包期限和起止日期；4承包土地的用途；5发包方和承包方的权利和义务；6违约责任四、发包人的权利：1发包本集体所有的或者国家所有依法由本集体使用的农村土地；2监督承包方依照承包合同约定的用途合理利用和保护土地； 3制止承包方损害承包地和农业资源的行为；4法律、行政法规规定的其他权利。五、发包人的义务：1维护承包方的土地承包经营权，不得非法变更、解除承包合同； 2尊重承包方的生产经营自主权，不得干涉承包方依法进行正常的生产经营活动；3依照承包合同约定为承包方提供生产、技术、信息等服务； 4执行县、乡（镇）土地利用总体规划，组织本集体经济组织内的农业基础设施建设；5法律、行政法规规定的其他义务。六、承包人的权利：1依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利，有权自主组织生产经营和处置产品； 2承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿；3法律、行政法规规定的其他权利。七、承包人的义务：1维持土地的农业用途，不得用于非农建设； 2依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害；3法律、行政法规规定的其他义务。 4按照合同向发包人支付约定的承包费、提留款等。4按法律的要求缴纳有关税费。八、承包土地的调整：承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的，必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准。承包合同中约定不得调整的，按照其约定。需要注意的是：1调整指的是对个别农户之间承包的土地进行小范围适当调整，调整只限于个别农户。2允许调整的土地仅限于耕地和草地。3调整应当经过法定程序。九、土地承包经营权人行使权利应受的限制：1不得擅自改变权利取得时设定的土地用途（保护基本农田五不准，1、不准除法律规定的国家重点建设项目之外的非农建设占用基本农田。 2、不准以退耕还林为名，将耕件条件良好的基本农田纳入退耕范围，违反土地利用总体规划随意减少基本农田面积。3、不准占用基本农田进行植树造林、发展林果业。4不准以农业结构调整为名，在基本农田内挖塘养鱼和进行畜禽养殖，以及其他严重破坏耕作层的生产经营活动。5、不准占用基本农田进行绿色通道和绿化隔离带建设。2不得限制土地十、宅基地使用权是经依法审批由村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的没有使用期限限制的集体土地使用权。十一、宅基地使用权特征：1权利主体具有特殊性；2权利客体为农民集体所拥有的土地；3取得需要经过依法审批；4无偿取得；5没有使用期限限制；6宅基地使用权权能受到限制；7宅基地数量受到限制；8宅基地的面积受到限制；9权利类型为用益物权。十二、宅基地使用权的取得：农村村民申请住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，县级人民政府批准后，由农村集体经济组织向宅基地申请者无偿提供宅基地使用权。其中涉及占用农用地的，依法办理农用地转用审批手续。十三、乡、县两级政府在审批过程中，要注意掌握以下几点：1严格控制用地面积；2要遵守土地利用规划，严格控制使用耕地作宅基地；3宅基地审批要公开、公平和公正。3、规范农村宅基地申请报批程序 农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报乡镇审核后，报县市审批。经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。十四、国土资源部下发关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知：对新申请宅基地的，当事人在办理宅基地用地审批的同时申请土地登记，国土资源行政主管部门要做到即批即办在住宅建成并实地检查合格后，报人民政府核发土地权利证书。对已有的宅基地，要充分利用已有宅基地权属来源材料，加快办理登记发证；要求有条件的地区应将宅基地使用权的调查纳入到第二次全国土地调查工作中，查清宅基地的权属、界址和面积，为宅基地使用权登记发证提供地籍调查成果；要求在拆迁时，要依据宅基地使用权证书进行补偿；要求开展集体建设用地流转试点和集体建设用地整理工作，必须首先完成宅基地使用权登记发证工作：要求将宅基地使用权登记发证完成情况作为国土资源管理特别是地籍管理考核的一项重要依据等。十五、地役权是指为自己土地利用的需要，而对他人土地加以支配的权利。供役地是指他人提供给地役权人使用的土地；需役地是指地役权人为自己土地使用的便利而使用他人土地。地役权不得单独转让。十六、地役权与相邻权存在不同：1相邻权是要求他方在行使所有权时容忍自己的某种有益行为或者制止他方的某种有害行为的权利，不是一项独立的用益物权，其本质是对不动产所有人或者使用人行使权利的限制与扩张，应属所有权的范畴。地役权是为特定土地的利益而使用他人的权利，主要依当事人之间设定地役权合同发生，属用益物权范畴。2相邻权的适用范围不仅包括不动产之间的关系，而且包括相邻建筑物之间的关系，且以相毗邻土地所有权人和使用权人的存在为必要；而地役权只反映土地的相邻关系且不以需役地和供役地相互毗邻为限度，该两宗土地既可以是相邻的，也可以是不相邻的，只要有事实上利用的需要，都可以设定地役权。3相邻权是法律为规范并保护相邻的良好秩序而设，强加于相邻土地所有者的义务，属法定权利，在不给邻人造成损害的前提下，权利人可以对相邻不动产直接行使其权利。地役权则基于需役地的某种特殊要求，而与供役地协议取得。4相邻权是法律对相邻土地利用关系进行最低限度调节的结果，不存在有偿问题，而地役权是相邻权调节之外的一种更为宽泛的权利，可以有偿，也可无偿。通俗的讲，相邻关系是满足最低限度的需求，地役权是满足更高程度的要求。地役权解决的是吃好的问题，相邻关系解决的是吃饱的问题。十七、地役权取得的方式有：1依法律规定，包括民法和各种特别法规定，以及有关的司法解释；2依合同，即供役地所有权人或使用权人与需役地所有权人或使用权人之间就成立地役权而缔结的有偿合同或无偿合同；3依习惯，即根据约定俗成的规则或惯例。4依长期持续利用的事实。十八、地役权可以因需役地所有权使用权的转移而转移。十九、地役权自地役权合同生效时设立。二十、在土地上设定地役权后，当事人申请地役权登记的，供役地权利人和需役地权利人应向国土资源行政主管部门提交土地权利证书和地役权合同等相关证明材料。二十一、地役权人的权利和义务：地役权人的权利，可分为积极权利和消极权利。例如，在他人土地上建设并维持水渠，是占有状态的利用；在他人土地上通行，是非占有状态的利用。地役权人的消极权利，是指限制或禁止供役地所有权人、使用权人在该土地上实施一定行为的权利。禁止妨碍通风、禁止妨碍采光、禁止工程作业等，都是消极的权利。二十二、地役权的消灭：1需役地丧失对供役地的利用需要；2需役地对地役权利用不能；3权利期限届满；4地役权人放弃权利；5混同。物权法一百六十八条规定地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：1违反法律或者合同约定，滥用地役权；有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用的。二十三、物权法中确定地役权的意义：1有利于相邻不动产所有人或使用人行使权利，防止纠纷发生。2有利于法院合法公正的审理裁决案件，方便纠纷解决。3有利于充分利用土地资源；4有利于促进国内经济建设；有利于国际经济合作与交流。第五章 土地担保物权一、根据我国法律规定，担保方式主要有保证、抵押、质押、留置、定金等五种。二、担保物权分为三种，分别是抵押权，质权和留置权。三、债务人或者第三人可以以仓单、提单、债券、存款单、汇票、支票、本票、可以转让的基金份额、股权、可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权、应收账款等出质设立质权。四、担保物权的消灭：1主债权消灭；2担保物权实现；3债权人放弃担保物权；4法律规定担保物权消灭的其他情形。五、那些财产可以抵押：1建筑物和其他土地附着物；2建设用地使用权；3以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；4生产设备、原材料、半成品、产品；5正在建造的建筑物、船舶、航空器；6交通运输工具；7法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。六、划拨土地使用权和其地上建筑物，其他附着物所有权抵押满足下列条件：1经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准；2土地使用人为公司、企业、其他经济组织和个人；3领有国有土地使用证；4具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；5按照签订土地使用权出让合同，向当地市县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。七、根据上述规定，下列土地权利不得进行抵押：1土地所有权；2耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权；3学校、幼儿园、医院等以公益为目的的 事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施所占用的土地；4所有权、使用权不明或者有争议的土地；5依法被查封的土地。八、抵押合同应当包括以下内容1被担保的主债权种类、数额；2债务人履行债务的期限；3抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；4抵押担保的范围；5当事人认为需要约定的其他事项。九、抵押合同是主债权债务合同的从合同。十、同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：1抵押权已经登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；2抵押权已登记的先于未登记的受偿；3抵押权未登记的，按照债权比例清偿。十一、房地一致的原则：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。以土地使用权抵押的，其上建筑物、其他附着物所有权随之抵押。但建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。十二、土地使用权抵押与土地使用权出让合同、租赁合同的关系：租赁土地使用权上抵押权实现依法拍卖或变卖抵押物时，抵押权人应当继续履行原租赁土地使用权合同。出让国有建设用地使用权人仍是原土地使用权出让合同的当事人，仍受原出让合同的约束。土地使用权主体因抵押权实现二发生变更后，土地使用权出让合同仍然有效，新的土地使用权人必须受该合同条款的约束。抵押权实现时，租赁土地使用权合同随之转移。十三、土地抵押权实现之前，土地抵押权终止的情形具体：1土地使用权所担保的债务因清偿而消灭的；2抵押权免除土地使用权所担保的债务的；3经抵押权人同意，抵押人以替代担保取代该土地使用权抵押；4抵押合同或者被担保的主债权合同依法归于无效或者被撤销；5抵押的国有建设用地使用权因国家收回、期限届满或者土地灭失而终止的；6抵押的集体土地使用权因国家征收、集体土地所有者收回、期限届满或者土地灭失而终止的；7随同地上建筑物、其他附着物抵押的土地使用权因该建筑物、附着物的消灭而终止。十四、最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高额限度内，以抵押抵押物对一定期间内连续发生债权作担保。十五、最高额土地抵押是为将来发生的债权提供担保：最高额抵押权设定时，不以主债权的存在为前提，是典型的担保将来债权的抵押权。十六、具有下列情形之一、最高额土地抵押权所担保的债权确定：1约定的债权期间届满；2没有约定债权确定期间或者约定不明确，土地抵押权人或者土地抵押人最高额土地抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；3新的债权不可能发生；4土地抵押财产被查封、扣押；5债务人、土地抵押人被宣告破产或者被撤销；6法律规定债权确定其他情形。十七、最高额土地抵押所担保债权额的确定将产生以下法律效力：1最高额土地抵押权转变为一般土地抵押权。在债务人到期不履行债务或者出现当事人约定的实现土地抵押权的情形时，土地抵押权人可以依照一般土地抵押权的规定行使其土地抵押权。2确定被担保债权范围。被担保债权额确定时存在主债权，不论其是否已到清偿期或者是否附有条件，均属于最高额土地抵押权的担保范围。3最高额土地抵押权所担保的债权确定后，一旦债权到期或者出现当事人约定的可以实现土地抵押权的情形，土地抵押权可以就地抵押财产权优先受偿，但优先受偿的额度不得超过双方当事人约定的最高担保额。十八、最高额土地抵押权与一般土地抵押权的关系：1最高额土地抵押权具有一定的独立性；2最高额土地抵押权所担保的债权在设立时具有不确定性；3最高额土地抵押权中，当事人必须约定土地抵押权得以优先受偿的最高债权数额。第六章 土地确权法律政策概述一、土地确权的依据：1法律依据，土地确权的法律依据散见于法律、行政法规、司法解释、相关政策中。2事实依据，事人依法达成的协议，县级以上人民政府的批准文件、处理决定，县级以上国土资源行政主管部门的调解书，人民法院生效的判决、裁定和调解书，生效的遗嘱，法律法规规定的其他证据。第七章 土地权属争议调处制度一、管辖范围：土地权属争议案件的调查和调解由县级以上国土资源行政主管部门负责；对需要依法作出处理决定的，有其拟定处理意见，报同级人民政府作出处理决定。二、县级人民政府国土资源行政主管部门受理的土地权属争议案件：个人之间、个人与单位之间、单位与单位之间发生的争议案件，由争议土地所在地的县级国土资源行政主管部门调查处理。个人之间、个人与单位之间可以根据当事人的申请，由乡级人民政府处理。三、设区的市、自治州国土资源行政主管部门调查处理下列争议案件：1跨县级行政区域的；2同级人民政府、上级国土资源行政主管部门交办或有关部门转送的。四、省、自治区、直辖市国土资源行政主管部门调查处理下列争议案件：1跨设区的市、自治州行政区域的；2争议一方为中央国家机关直属单位，且涉及土地面积较大的；3争议一方为军队，且涉及土地面积较大的；4在本行政区域内有较大影响的；5同级人民政府、国土资源部交办或者有关部门转送的。五、国土资源部调查处理下列争议案件：1国务院交办的；2在全国范围内有重大影响的。六、申请土地权属争议调查处理的条件：1土地权属争议申请人应与争议的土地有直接的利害关系，有明确的请求处理对象、具体的处理请求和事实依据；2申请人申请处理土地权属争议，应当提交书面申请书和有关证据材料。即申请人负有举证责任。当事人可以委托代理人代为申请土地权属争议的调查处理。委托代理人申请的，应当提交授权委托书，授权委托书应当写明委托事项和权限。七、申请书应当载明的事项：1申请人和被申请人的姓名或者名称、地址、邮政编码、法定代表人姓名和职务；2请求的事项、事实和理由；3证人的姓名、工作单位、住址、邮政编码。八、受理的时限：国土资源行政主管部门在收到申请人提出的土地权属争议调查处理申请后，首先要根据土地权属争议调查处理办法第十条的规定对申请人资格进行审查，并在收到之日起7个工作日内提出是否受理的意见。九、受理：认为应当受理的，在决定受理之日起5个工作日内将申请书副本发送被申请人。被申请人应当在接到申请书副本之日起30日内提交答辩书和有关证据材料。逾期不提交答辩书的，不影响案件的处理。十、不受理：认为不应当受理的，应当及时拟定不予受理建议书，报同级人民政府作出不予受理决定。当事人对不予受理决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。同级人民政府、上级国土资源行政主管部门交办或者有关部门转办的争议案件，按照本条有关规定审查处理。不作为土地权属争议案件受理的案件包括：1土地侵权案件；2行政区域边界争议案件；3土地违法案件；4农村土地承包经营权争议案件；5其他不作为土地权属争议的案件十一、证据的类型：1人民政府颁发的确定土地权属的凭证；2人民政府或主管部门批准征用、划拨、出让土地或者以其他方式批准使用土地的文件；3争议双方当事人依法达成的书面协议；4人民政府或司法机关处理争议的文件或者附图；5其他有关证明文件。十二、调解书及其效力：1调解达成协议的，应当制作调解书。调解书应当载明：当事人的姓名或者名称、法定代表人姓名、职务、争议的主要事实；协议内容及其他有关事项。同时，双方当事人要签名或者盖章，由承办人署名并加盖国土资源行政主管部门的印章后生效。2生效的调解书具有法律效力，是土地登记的依据。国土资源行政主管部门应当在调解书生效之日起15日内，依照民事诉讼法的有关规定，将调解书送达当事人，并同时抄报上一级国土资源行政主管部门；3对经过调解不能达成协议的，或者调解书送达前一方或者双方反悔的，国土资源行政主管部门应当及时提出处理意见，报人民政府作出处理决定。十三、处理决定及其效力：处理的时限国土资源行政主管部门应当自受理土地权属争议之日起6个月内提出调查处理意见。十四、调查处理意见的主要内容：1当事人的姓名或者名称、地址、法定代表人的姓名、职务；2争议的事实、理由和要求；3认定的事实和适用的法律、法规等依据；4拟定的处理结论。十五、处理决定及其效力：国土资源行政主管部门提出调查处理意见后，应当在5个工作内报送同级人民政府，由人民政府下达处理决定。+-9*/第二部分 法律规范部分中华人民共和国物权法第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。本法所称物权，是指合法权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第四十二条为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。第四十四条因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。第四十八条森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。第五十八条集体所有的不动产和动产包括：（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；（二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；（三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；（四）集体所有的其他不动产和动产。第五十九条农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；（二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整；（三）土地补偿费等费用的使用、分配办法；（四）集体出资的企业的所有权变动等事项；（五）法律规定的其他事项。第六十条对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。第一百零三条共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。第一百一十七条用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。第一百三十九条设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。第一百四十条建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。第一百五十五条已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。第一百五十八条地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。第一百六十四条地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。第一百六十五条地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。第一百八十四条下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。第一百九十九条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。中华人民共和国土地管理法第二条 人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。 任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。 国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。 国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。 第三条十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。 第四条国家实行土地用途管制制度。 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。 第五条国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。 县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。第八条城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十一条农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。 单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。 确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照中华人民共和国森林法、中华人民共和国草原法和中华人民共和国渔业法的有关规定办理。 第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。第十四条农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。 在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。 第十五条国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。 农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。 第十六条土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。 单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。 当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起30日内，向人民法院起诉。 在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。 第十八条 下级土地利用总体规划应当依据上一级土地利用总体规划编制。 地方各级人民政府编制的土地利用总体规划中的建设用地总量不得超过上一级土地利用总体规划确定的控制指标，耕地保有量不得低于上一级土地利用总体规划确定的控制指标。 省、自治区、直辖市人民政府编制的土地利用总体规划，应当确保本行政区域内耕地总量不减少。第二十一条 土地利用总体规划实行分级审批。 省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，报国务院批准。 省、自治区人民政府所在地的市、人口在一百万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划，经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准。 本条第二款、第三款规定以外的土地利用总体规划，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府批准；其中，乡（镇）土地利用总体规划可以由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准。 土地利用总体规划一经批准，必须严格执行。第二十四条 各级人民政府应当加强土地利用计划管理，实行建设用地总量控制。 地利用年度计划，根据国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际状况编制。土地利用年度计划的编制审批程序与土地利用总体规划的编制审批程序相同，一经审批下达，必须严格执行。第二十七条 国家建立土地调查制度。 县级以上人民政府土地行政主管部门会同同级有关部门进行土地调查。土地所有者或者使用者应当配合调查，并提供有关资料。第二十九条 国家