太和县房地产市场调研.doc

太和县房地产市场调研1.太和简介（1）.概况：太和县位于安徽省西北部，地处黄淮平原腹地，位于阜阳、亳州两市之间隶属阜 阳市，是我国最大的中成药批发市场之一。太和县东临安徽省涡阳、利辛，南依阜阳，西接 界首市，北靠中国最大的中药种植和批发市场亳州市，西北与河南郸城接邻，东南经凤台、 淮北去合肥市200 公里，西北经河南淮阳去郑州307 公里，东去津埔路去蚌埠209 公里。距 离武汉市约350 公里。全县南北长52 公里，东西宽60 公里，面积1820 平方公里，人口约 150 万，其中城区常住人口约15 万。 （2）.历史：太和历史悠久。属古禹贡豫之域。春秋时为鹿上，战国时为新郪。自秦始为 县，其后县治几移，县名几易，先后为新阳、细阳、颖阳、万寿、泰和等。名胜古迹遍布境 内，倪邱孤堆，七处故城遗址，元代建造的文庙建筑群，都记载着太和古老的文明。 农业：太和农业种植呈粮、经、饲三元结构，粮食作物以小麦、大豆、玉米、高梁、红芋等 为主，经济作物以芝麻、油菜、棉花、烟叶、薄荷、中药材等见长，尤其是薄荷，年种植面 积稳定在25 万亩左右，薄荷油年产量占全国总产量三分之一以上。中药材主要品种有桔梗、 板兰根、白术、白芍、党参、牡丹、药菊等，其中桔梗更是远销韩国、日本和东南亚各国， 成为全国桔梗生产加工三大集散地之一。太和又是椿城樱乡，太和椿芽、樱桃清时即为贡品， 在国外也久负盛名。地下蕴藏的石油、煤炭、高碘矿泉水等矿产资源非常丰富，经地矿部、 卫生部鉴定，均具有较高的开采价值。（3）.工业：太和工业城乡并举，门类齐全。医药、化工、纺织、食品、塑料、建材、机械、 造纸、香料、木材加工等是全县工业中的支柱行业。以加工、出口薄荷油、木线条、撕膜绳、 中药材、筛网、人畜毛发等产品的一批乡镇企业正在蓬勃发展。太和商贸活跃，市场繁荣。 尼龙绳、木装饰条、薄荷油、中药材、红芋三粉、毛发、筛网等众多的专业市场日益壮大， 辐射全国。医药商业与新兴的医药工业相互促进，形成了发展势头强劲的医药经济，成为带 第 8 页 共 14 页 动个体私营经济和第三产业发展的“龙头”。（4）.交通：太和交通便利，基础设施完善。京九铁路、漯阜铁路穿境而过，境内建有7 个车 站；105 国道、308 省道和界蚌高速公路在县内纵横交织，颍河黄金大道经过太和40 多公里， 县城距阜阳4C 级机场和京九铁路阜阳编组站仅37 公里，形成了立体交通网络。城市建设日 新月异，城市功能不断完善，“六纵六横”的道路框架使城区面积扩展到12 平方公里。 （5）.县域经济情况：2003 年,太和县完成国民生产总值37 亿元（04 年42 亿元，阜阳网），规模以上工业完 成产值 13 亿元，利润 3325 万元，同比增长 12%和 46%，社会零售总额 21 亿元，同比增长 8%，个体私营经济发展较快，2003 年新增个体工商户 1950 户，注册资金 1300 万，新增私 营企业183 家，注册资金7175 万元，政府财政收入2 亿元，金融机构年末存款余额38 亿元， 比年初增加7 亿元，居民消费结构优化，住房、通讯、教育等消费支出有较大增加。经济发 展状况在阜阳市乃至安徽省县级城市中较为突出（数据资料：来源太和县政府信息网太和 县政府工作报告）。 太和县是传统的农业大县，贫富差距较大。但自上世纪八十年代以来，医药经济逐年发 展壮大，至1998 年成为全国最大的医药批发市场之一。1998 年2000 年，我国发生洪水 灾害，当地因出现假冒河南安阳生产的抗炎药品，被国家勒令整顿，发展劲头一度受挫。2000 年以后，该县政府部门通过整顿市场秩序，并与上海华源集团合作，将原有七大医药批发公 司及一家药厂并入上海华源集团（上海华源有中央高层背景，该县此举是为借力，实际经营 权仍为当地公司），企业经营得到了恢复和发展，2003 年销售额达到50 余亿元人民币，预 计2004 年达到60 亿元人民币。属下的7 个医药批发公司由500 家资产百万以上的大药商组 成。该公司是太和县经济的龙头、阜阳市的骨干、安徽省医药行业的排头兵，带动了太和二 产的发展、三产的繁荣，解决了大批人员的就业，酒店、商场、木条、筛网生产、中药种植 第 9 页 共 14 页 等行业发展较好。如太和温泉度假村投资近亿元，集桑拿、酒店、娱乐为一体；太和县朴人 商厦投资约6000 万；物流交通业发达，基本覆盖全国所有省份及大城市。太和县私人小汽 车拥有量（如 A6、别克、凌志、本田等名车在当地街头随处可见）银行存款居全国县级城 市首列。总体而言，该县整体上为农业大县，工业主要有药厂、化工、筛网、洗衣粉厂、造 船业为主；商业主要以医药经济为龙头；第三产业主要以依托医药经济生存的酒店、物流和 娱乐产业为主。 （6）.医药企业介绍：安徽华源医药股份有限公司是一家集约化经营、多元化发展的现代化大 型企业。属下有13 个子公司，分别是：安徽华源医药股份有限公司西药分公司、新特药分 公司、药品经营分公司、药材分公司、医药工业销售分公司、太和县器械有限责任公司、安 徽华源医药电子商务有限公司、安徽华源担保有限公司、安徽仁济药业有限公司、安徽太和 精细化工有限公司、太和县彩印厂、仁济饮料厂、太和大药房。企业职工3000 多人，固定 资产2 亿元。公司营业大厅4000 多平方米， 仓库达100000 平方米。购进、质管、仓储、 销售等各个环节安装了360 台电脑，实行联网管理，大厅实行联网销售。目前，公司联系企 业4000 多家，主要经营中成药、化学原料药等10 个大类15000 多个品种，销售范围覆盖全 国。2003 年，公司共完成销售收入52.67 亿元，实现利税2964 万元，上缴税金2020 万元， 分别比 2002 年增长了 64%、35%、16%。工业企业中，安徽仁济药业有限公司是安徽省医药 工业明星企业，现拥有总资产6300 万元，占地3 万平方米，职工500 多人。生产剂型有中、 西药片剂、冲剂、胶囊剂、水针剂、粉针剂、口服液、原料药等57 个品种，年产值达2 亿 元。总体而言，该县经济在中部省份的县级城市中属中上等，居民消费水平在三类城市中相对较高。 （7）.城市分布及发展特点 太和县地处平原，四季分明，城区面积较小，城南、城西紧邻颖河，因此呈南北走向的 第 10 页 共 14 页 块状城市版图，其商业发展同样呈现明显的南北纵向特点。城市规划呈“井”字型，以贯穿 市中心的人民路和连接人民中路的健康路商业最为繁华，城东的环城路为医药一条街，主要 是医药批发公司、仓库及相关物流服务行业，城西的国泰路和城北的环城路区域为居住新区。 因县城位于全县版图的最南端，所辖乡镇主要在县城北部，故整个城市发展趋向以往北为主。 整体建筑规划在全国县级城市中属于中等，但与大城市相比城市形象仍很落后。2.市场分析（1）、房地产市场发展概况 县域经济的局限性决定太和县房地产市场的整体面貌较为落后。该县在98 年以前基本 没有真正意义上的房地产市场概念，主要是政府主导改造城区、行政事业单位自建楼房解决 职工住房，由当地建筑公司承接工程。进入2000 年后，合肥市、阜阳市一些房地产开发企 业开始进入当地，房价上涨。城区住房2000 年2002 年价格约为400500 元/平方米，2002 年2004 年初约为600800 元/平方米，2004 年春季至08 年，房价开始攀升至9001500 元/平方米，目前，房地产开发公司开发的住宅主力房价在2000 元/平方米左右，但目前普 遍存在环境脏乱差的问题，尚无规划科学、环境整洁、舒适性较强的景观小区。（2）、房地产市场情况综述 土地和建筑费用较低。据调查，该县市中心繁华区域的居住区土地价格约为30 万/亩， 位置稍次的地段土地价格约为820 万/亩。另，该县多层住宅容积率很高，如环城南路商 业步行街建筑面积30000 平方米，占地面积仅20 亩，土地费用大大降低。（土地价格参考 资料：“太和县人民政府信息网”优惠政策规定：以出让方式取得土地使用权的，除去 给予农民的补偿，固定资产在1000 万元以上的工业或农产品项目，每亩3 万元，5000 万元 以上的2 万元，1 亿元以上的0.5 万元。）建筑费用约为400 元600 元/平方米。 第 11 页 共 14 页 大型开发商进驻少，营销手段落后。从调查中看，当地房地产主要是由当地开发，少数 由阜阳、合肥的开发商进驻开发，仅极少数楼盘由合肥或阜阳的策划代理公司做全程策划， 缺少现代房地产开发和营销经验。因当地居民很少有看报习惯，故楼盘销售主要依靠售楼部 发布售楼信息，基本无车载广告、电视广告以及各种促销活动等营销手段出现，营销水平极 为落后。 房价相对较高，楼盘品质低。从调查中看，该县主力房价在2000 元/平米左右，这在安 徽省乃至中部省份县级城市中均属偏高。但楼盘品质普遍不高，外立面不美观，户型结构不 合理，配套极其缺乏，环境卫生状况很差，无正规物业管理，即便是在城北仅有的“富人别 墅区”，同样存在以上问题。目前尚无外立面新颖现代、户型合理的高品质中价位的景观住 宅小区，各小区均无正规的物业管理。 存在居民自建住房出售现象。2000 年以前，当地富裕人群习惯于购买土地或利用自有土 地建房，少数资金雄厚的居民建房对外出售。随着地价上涨，此类现象逐年减少，当前虽有 一定市场但比例很小，买地建房自住现象也逐渐减少。（例：在城区稍偏僻地段自建 150 平方米住房，约需半亩土地，价格约5 万元，加上建筑费用，约需11 万13 万，与购买楼 房成本相当或稍高；如两户合作，则有利可图，但受产权问题制约，且自建住房需现金支付 资金压力很大，购买楼房则可以按揭贷款，资金压力小。） 总体销售情况一般。由太和县房地产开发公司开发、合肥汇智营销策划公司代理的“阳 光花园”位于城西郊，共300 余套，07 年4 月份开盘，价格在10001300 元/平方米，至 11 月份销售达80%，至08 年2 月份仅余10 套150170 平方米户型过大的住房。由阜阳市 房地产开发公司开发的“太阳商住城”位于城东医药一条街附近，于07 年底开盘，房价为 10601300 元/平方米，商铺价格为7000 元/平方米。由太和县经济适用房开发公司开发的 “环城南路商业步行街”位于城市中心靠北，房价为13801480 元/平方米，目前销售可能 第 12 页 共 14 页 接近尾声。另外，当地还有一定数量的私人利用自有土地自建楼房出售，价格约为1500 元/ 平米左右。以上楼盘均为多层，除“阳光花园”以外，均无专业策划公司参与全程策划和销 售。总体而言，该县房地产市场销售情况一般。3.太和县住宅个案调研（1）、和谐家园 项目地址：太和大道与建设路交汇处（原县农机二厂） 开发商：太和兴房房地产开发有限公司 营销企划：宏珠置业 大文化置业咨询 该项目一期占地2.9 万平米，建筑面积约5.8 万平米，区内住宅单体建筑13 栋，534 户。 该项目有3 栋多层是“回迁安置房”，同时面积段偏小，基本上以90 平米为主。 该项目原先规划有2 栋小高层建筑，受市场影响，该小高层建筑规划已经取消。 价格：多层13 层价格一致，即2349 元/平米，4 楼2249 元/平米，5 楼2000 元/平米 左右，6 楼带阁楼，可以单卖不送，阁楼单价1200 元/平米，地下室单价也是1200 元/平米。 销售情况：目前在售5 栋楼，目前只有4#208 可售，面积为90 平米，单价2349 元/平米， 后期房源推出时间未定。 售楼热线8518666 （2）、晶空城市广场 项目地址：太和县太中东门300 米处 开发商：安徽湖滨建设集团房地产开发有限公司太和分公司 该项目总建筑面积约12 万平米，住宅约8 万平米，配套商业约4 万平米。整体建筑由多 层、小高层并列排布组成。多层楼间距比例1：1.1。 第 13 页 共 14 页 面积：该项目以中小户型为主，其中90 平米、二房的户型居多，三房的户型很少，即使 有基本上分布在小高层。 销售情况：该项目多层住宅销售接近尾声，不过多层住宅中以“拆迁户回迁房”为主， 市场消化的不多。同时该项目的小高层销售不理想，通过销售人员手上的销售价格表体现出 小高层有很大的难度。 价格：小高层均价2700 元/平米，其中G4404 面积125.69 平米，单价2608 元/平米； G9704 面积125.69 平米，单价2728 元/平米。 付款方式：一次性优惠2%，分期付款优惠1%，按揭没有优惠。 该项目为期房，预计明年8 月份交房，小高层物业费用0.7 元/月/平米 售楼热线8516799 （3）、盛世华庭 项目地址：太和县城的西侧，国泰路以西。 开发商：太和县建德新都房地产开发有限公司 该项目坐落于太和县城的西侧，国泰路以西，团结路以南，占地129552 平米，建筑面积 180118.66 平米，绿地率30.5%，容积率1.39，规划户数1272 户。 该项目于09 年8 月12 日开盘，推出