承接查验管理办法.doc

四川兴合兴物业管理有限公司物业承接查验管理办法一、目的：依据建设部物业承接查验办法规定及国家有关建筑质量验收规范标准，为明确业主及开发建设单位、物业服务企业各自的责任，实现权利和义务的转移，在法律上界定清各自的权利和义务，避免物业管理中因物业质量责任不清而导致的纠纷，确保物业具备正常的使用功能。规范公司对新接项目的承接查验工作，使承接查验工作程序化、标准化。二、适用范围： 适用于公司签订了前期物业服务合同的新接项目、分期交付项目的承接查验工作。三、作业规范与标准：（一）工作流程： （二）、工作内容: A、承接查验前三个月成立承接查验小组 1、在公司确定新建项目或分期建设项目交付使用时间前三个月，由公司组织成立承接查验领导小组及工作小组。 2、承接查验领导小组负责承接查验工作中的组织、沟通、协调工作；领导小组组长由总经理，领导小组副组长由项目经理担任，组员项目副经理。 3、承接查验领导小组下设工作小组由公司后勤部、护卫部、综合部组成，由后勤部负责人担任组长，护卫部、综合部负责人担任副组长，组员由各部门适当配置的相关业务人员组成。 B、制订承接查验计划与方案 1、承接查验领导小组确定承接查验的具体时间和承接查验的范围、内容、进度、步骤等，并在承接查验协议明确规定。 2、由公司签订承接查验协议后办理承接查验相关手续。 3、承接查验工作小组组长根据领导小组确定的物业交付时间计划安排，制定相应的承接查验计划及方案。 4、承接查验计划及方案经承接查验领导小组确定后报公司备案。C、承接查验准备工作 1、正式承接查验前三个月内，由后勤部工程人员参与机电设备安装调试工作，了解掌握设施设备安装质量，项目经理应予以协助，并与施工单位协调，方便公司对应业务人员参与。 2、工作小组人员对现场发现问题应及时要求施工单位整改，并对发现问题每周进行汇总，工作小组组长形成报告，报告项目经理/项目副经理；由项目经理上报公司总经理，工作小组人员应跟踪处理结果。 3、对承接查验工作小组人员进行培训，正式承接查验前三个月内，承接查验工作小组人员学习、熟悉承接查验规范，了解熟悉接管项目设施设备情况。 4、工具和资料、表单的准备：承接查验前1个月内，承接查验工作小组准备查验的测量设备和工具；准备查验的各种记录表单、文件。 5、承接查验工作小组应定期召开会议，会议内容应形成会议纪要，与会人员会签。D、承接查验的实施 1、资料的承接查验 （1）、承接查验工作小组组长事先准备好拟移交的工程资料，并做好资料移交清单明细。在现场承接查验前20天，由承接查验工作小组办理资料及承接查验工作的相关事宜； （2）、承接查验工作小组对资料进行查验验收，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。工作小组综合部人员应对接收的资料进行登记，记录在资料移交清单上。2、共用部位、共用设施设备的承接查验 （1）、物业交付使用前15天，承接查验工作小组办理共用部位、共用设施设备的承接查验工作的相关事宜。 （2）、承接查验工作小组对共用部位、共用设施设备进行验收查对。 （3）、根据国家物业相关法规及建筑各专业质量验收规范标准查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。作好查验工作的相关记录，现场查验的内容记录在共用部位、共用设施设备承接查验表上，可参考承接查验标准相关内容。 （4）、对查验中发现的数量和质量上存在的问题应予以详细记录，填入物业承接查验问题统计表并由承接查验工作小组、项目经理、施工单位人员签字确认。 3、其他移交的物品进行查验和清点 （1）、甲方项目部应要求施工单位将设备随机配备的专用工具、检测设备、润滑油、制冷剂、软件（光盘）、其它零部件、配件、备件等进行及时的收集保管并登记造册；承接查验工作小组人员对这些物品的移交应记录在专用工具及物品接收表上，并与甲方项目部及施工方进行签字确认。 （2）、甲方项目部应要求施工单位将各类设备机房及公共用房的钥匙逐一清点标识，集中收集；承接查验工作小组人员对钥匙进行现场数量及开锁核对，确认无误后填写钥匙移交清单，与甲方项目部及施工单位进行签字确认。 4、汇总及编制物业承接查验报告 承接查验工作小组在验收完成后，根据汇总的所有承接查验记录，在七个工作日内编制物业承接查验报告。物业承接查验报告应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式以及查验结果等内容。E、办理接管移交手续 1、承接查验工作小组根据承接查验协议与项目部办理共用部位、共用设施设备的移交工作。 2、移交和接管双方负责人在资料移交清单上签字，确认验收情况，并加盖项目客户服务中心公章和公司公章以示移交承接查验事项的确认。 3、移交和接管双方负责人在物业接管项目移交书上签字，确认验收情况，并加盖项目客户服务中心公章和物业公司公章以示承接查验事项的完成。F、资料档案的整理及保管 1、承接查验工作小组对移交的资料、承接查验各种记录进行整理分类汇总、按专业归档建立档案。并在承接查验工作结束后一周内移交项目物业客户服务中心综合部；同时将承接查验资料的总目录报备公司。 2、项目物业客户服务中心综合部负责资料的日常管理工作。G、对承接查验过程出现情况的处理 1、对资料验收中发现的资料不齐全、不合格等问题，承接查验工作小组应当将问题逐项记录在承接查验遗留问题登记表中，并交项目部相关人员签字确认；承接查验工作小组应列出未移交资料的详细清单并由甲方项目工程部书面承诺补交的具体时限。若仍缺少有关资料时，应开具工作联系单及时向甲方项目部索取。 2、对物业共用部位、共用设施承接查验现场中发现的问题，承接查验小组应当将问题逐项记录在物业承接查验遗留问题登记表中并请甲方项目部相关人员签字确认。 3、对共用部位、共用设施疑难或遗留问题的处理。 （1）、对于查验现场解决不了、又势必会影响今后物业使用或管理的事项，承接查验工作小组应该以工作联系单形式将问题汇总登记后报甲方项目部，并上报承接查验领导小组；进行沟通协调解决。 （2）、一般问题，要求甲方项目部在两周时间内解决。 （3）、重大问题如消防系统、电梯设备、安防系统等要求项目部在一个月时间内解决。 4、对一个月后仍无法处理的问题，领导小组协调解决；三个月后仍未得到有效处理的，领导小组上报公司进行协调解决。 5、对现场查验中发现的物业共用部位、共用设施设备的问题，经甲方项目部处理解决后，承接查验工作小组应及时进行复验直至查验合格并将复验结果进行记录。 6、对于房屋分期交付但设施设备共用的系统，虽然没有办理移交但已经使用、部分移交或全部移交的设施设备定期应按正常程序运行使用，对发现的问题按上述流程及时处理，同时做好相应的保护措施。四、使用表单记录序号记录名称编号保存期限1物业承接查验问题统计表长期2资料移交清单长