正常上海的二手房交易流程.doc

正常上海的二手房交易流程 1.签订定金协议（有时候也称为房地产买卖居间协议），确认房地产买卖的基本条件，如：房屋座落、建筑面积、价格、税费负担情况、未来的付款进度、买方如果要贷款的审批时间、如果卖方上手有贷款的话如何还贷、何时办理上手的贷款抵押注销、何时办理交税手续、何时办理产权过户转移手续、何时办理买方的贷款银行把房价款支付给房东方，何时办理房屋交接手续等 2.签订正式的房地产买卖合同并办理买卖合同的公证手续，当然这个环节可以买卖双方均可公证委托给亲人或朋友，但原则上我们不建议做公证委托，因为买卖合同上面将约定详细的房地产买卖交易条件及具体的相关违约责任，还有关系到后面房地产交易过程中的税费支付及收款问题 3.买方支付首期房价款，按行规一般来说是按总房价的30%，如果有特殊约定除外，如果买方是第二套房贷的话可能会要求首付款的比例提高到50%以，付首期房价款的时间通常是签订买卖合同后的57天，当然也可以要求买方提前，也常出现特殊约定付款时间延后的。 4.买方凭已签订并公证过的正式房地产买卖合同办理贷款资格审查及贷款套数查询手续，这个流程通常需要5个工作日左右 5.如果房东方有贷款的话需要与银行约定时间提前还贷，每个银行预约还贷的时间不一样，可能是730天 6.房东方还完贷款并从贷款银行取得他项权利证明、银行营业执照复印件、银行法人代表身份证复印件、注销抵押申请书、贷款结清证明等相关材料后，到房地产交易中心办理贷款抵押的注销手续，这个流程需要7天左右完全 7.如果房东方当初贷款的时候办理过住房按揭贷款的保险的话需要到保险公司办理退保手续 8.买方贷款前的房地产价值评估，由买方指定的贷款银行委托的评估公司办理，流程是37天 9.买方指定的贷款银行委托的评估公司出具了房地产评估报告后办理贷款审批，通常是评估报告出来后的7个工作日，遇到节假日或政策变动顺延，如遇大额的贷款审批或买方的资信不足或其他特殊原因可能会要3090天。如果遇到买方贷款审批不足部分，买方应于办理产权过户转移手续当日以现金形式支付给房东方 10.待买方贷款审批通过后双方约定时间办理税费申报手续，先是买方契税的申报及房地产的核价手续，后是房东方的营业税和个人所得税的申报手续，当天完成即可缴纳房东方的税费，这都需要买卖双方本人到场11.办理买方限购资格的审查手续，审查时间需要5个工作日 12.买方限购资格审查结束后凭相关材料办理买方的契税审核及房产税的申报手续，房产税的申报流程需要10个工作日，如果买方的房产税是按全额征收而无任何减免的话可能流程会更快一些 13.买方领取房产税认定书及契税缴纳通知书后办理契税缴纳手续14.上述手续完成后双方到房地产交易中心办理房地产权利转移过户手续，可以与买方缴纳契税同一天办理，这个环节必须买卖双方共同到场，如未到场可做公证委托15.办理房地产权利转移过户手续后的20个工作日后房地产交易中心出具以承买方为权利人的新的房地产权证及新的他项权利证明 16.把新的他项权利证明原件及新的房地产权证的复印件送交买方的贷款银行后的7个工作日内，买方的贷款银行把贷款放到房东方指定的境风银行账号 17.房东方收到买方的贷款银行支付的房价款后的37个工作日内双方办理交房手续，结清水、电、燃气、电话、宽带、有线电视、物业管理费等相关的公共事业费，并办理相关部门的过户手续，一般情况下为了保证交房时的室内状况良好及相关费用的正常相结清通常会在房地产买卖的定金协议及房地产买卖合同上约定留一定金额的尾款在办理交房手续当日支付给房东方，到此整个房地产买卖交易流程结束，通常在买方不贷款的情况下需要2个月左右完成，如果买方需要贷款的话整个流程要3个月左右完成。 上