房地产企业信用机制建立的博弈思考.doc

房地产企业信用机制建立的博弈思考近两年，我国的房地产企业可谓几家欢喜几家忧。由于规范化的房地产政策文件陆续出台，政府和银行开始重新制定房地产业的游戏规则，市场运作越来越规范，贷款门槛越来越高，这使得许多房地产企业经受洗礼，开始新一轮的生存思考。房地产企业越来越意识到在市场经济即信用经济的社会，企业品牌的重要性，信用和声誉几乎与企业生命息息相关。本文通过对房地产业信用机制的博弈分析，说明信用是品牌建立的前提和基础，企业重新应对势在必行。一、博弈模型的建立与分析在房地产交易过程中，房地产买卖双方处在一种信息非对称的状态下。买卖双方都拥有一定数量和质量的公共信息和私人信息，但他们在市场中所属地位的不同决定了他们之间的委托代理地位关系。代理方：处在卖方的房地产开发商(这里包括销售代理商)掌握着房地产产品的大量实质性信息，既有包括地理位置、地形、交通情况、户型等在内的公开信息；也有包括产品的成本、质量、盈利能力、增值潜力等在内的隐蔽信息还有包括物业管理等后续服务在内的不确定信息。这些信息可以基本确定该产品的综合品质以及它在市场上的状况，因而拥有这些信息的卖方处于代理人的地位上。委托方：而交易的买方消费者拥有的信息只包含一定量的公开信息，这些信息的价值在于让消费者明确自己的消费定位，确定目标产品范围，对产品本身的影响较小，因而消费者处于委托人的地位上。本文建立如下博弈模型进行分析：该博弈模型有两个局中人：委托人(消费者)和代理人(房地产商或销售代理商)。1.单个消费者与开发商的博弈首先考虑单个消费者与开发商的博弈。因为房屋的特殊性质，这里属一次性博弈。博弈有两个阶段，在博弈的第一阶段，如委托人选择不信任代理人，交易不进行，博弈结束；如委托人选择信任代理人，即准备购房，博弈进入第二阶段，代理人将选择诚实或欺骗。博弈过程用图1博弈树描述。图中第一个数字表示委托人的收入，第二个数字表示代理人的收入。假定交易只进行一次，我们可以用逆向推理法得到该博弈的唯一的纳什均衡。在给定委托人选择信任的情况下，代理人选择诚实，得到5单位的收入；如果代理人选择欺骗，得到10个单位收入，所以，理性的代理人的最优选择是欺骗。而作为委托人有理性预期，知道代理人会选择欺骗，委托人选择不信任得到0单位收入，选择信任损失5个单位的收入，所以委托人的最优选择是不信任。纳什均衡是(不信任，欺骗)。给定双方合作可以带来10个单位的剩余，合作比不合作好，增加社会效益。但由于代理人的机会主义行为，委托人不信任代理人，合作不出现，社会效益为0单位。2.鉴于开发商与消费者一次博弈出现纳什均衡，进入无限次重复博弈阶段。考虑委托人的如下“触发战略”：我首先选择信任你，如果你不滥用我对你的信任，我将继续信任你；但一旦滥用了我对你的信任，我将永远不信任你，并使我周围的消费者也不信任你。那么如果代理人不是一般的投机，他就会清醒的认识到：他若选择欺骗，只会得到本期收入10，以后每期的收入为0，所以总期望(贴现)收入为10个单位；若选择诚信，他得到的本期收入5个单位，有a的概率在下期得到5个单位的收入,5+5-52+53=5/（1-）因此，只要5/（1-）10，即0.5，诚实就是代理人的最优选择，合作关系就可以建立。在当今宏观经济形势下，房地产市场需求旺盛，只要开发商踏实、诚信做事，0.5的概率是不难达到的，换言之，企业可以保持长久生命力并获得可贵效益。首先考虑其他的解决房地产交易问题的办法。比如，双方事前签订一个合同或者加大监督力度。规定：如果代理人欺骗，将要赔偿委托人6个单位的收入。如果合同是完备的，并且代理人的欺骗行为能被有效证实，代理人选择诚实比选择欺骗多一个单位的收入，所以诚实比欺骗好。如果委托人预期合同能被执行，他将选择信任代理人，合作出现。但在现实中，这样的合同可能是不可行的。第一：因为开发商表面上是不会承认实施欺骗的，是不会签订这样的合同的；第二：由于房屋属于特殊商品，一旦入住以后，所发现的后续问题将更难解决，这无疑增加了交易费用中的监督成本。如果委托人预期合同得不到执行，其最优选择仍然是不信任，合作不会出现。可见，无论是签订合同，还是加大监督力度，都是舍本逐末。最有效的方法是正本清源，让企业在市场经济的竞争浪潮中领悟到欺骗带来的只是一次性的眼前诱惑，企业要长远发展和可持续发展，必须建立信誉机制，树立品牌信用。经济发展史表明，在本来不认识的人之间建立相互之间的信任关系是交易范围扩大和经济发展的关键，而制度作为博弈的规则，是建立维持人们之间信任关系的关键。如果制度安排使得当事人履行契约比步履行契约更有利可图，使得人们有积极性为了交易带来的长远利益而抵挡短期的机会主义行为的诱惑，人们之间的信任关系就可以建立起来。正是从这个意义上看，信任是一个制度问题。信誉机制不但可以节省消费者的信息成本、买卖双方的契约执行成本、监督成本和后期维修成本大大节省，而且良好的声誉和口碑还可以为开发商吸引大量客源，形成规模效应，进一步降低交易成本，促进良性循环，最终减少社会成本，增加社会效益，实现双赢。三、建立信誉机制的几点建议1.政府应建立相对稳定的政策环境。信用制度的建立需要相对稳定的政策环境，政策环境越不确定，人们就越追求短期利益。政府作为国家的管理者理应更加遵守信用规则，但现在一些地方政府的政策制定缺乏规范，有很大的随意性。而这些不确定性使人们对未来缺乏信心，缺乏稳定的预期，自然就容易追求眼前利益而不会为了不确知的长远利益去讲求信誉。因为不确定性的增加等价于博弈重复的可能性的降低，人们将更没有耐心建立信用；不确定性增加了观察欺骗行为的困难，因为违约者更容易把坏的结果归因于不可抗拒的外生因素。由此可见，政策的不确定性会大大降低企业追求信誉的积极性。建立规定政府行业管理职能的经济法制度，规范和约束政府行为，促进政策的公正、透明，减少不确定性，是完善的信用机制一个必不可少的重要环节。2.建立面向社会的房地产信息咨询及信用评级机构，增强信息的对称性。在我国，房地产中介机构目前大都以进行资产评估、前期策划和销售代理为主，这些机构基本上以面向开发商、为开发商服务为主。面向购房者的中介服务一般都集中在二手房市场中，而能够对市场和各个房地产项目做出完整和公正评价并且直接面向消费者的中介机构非常缺乏。我们应该学习和借鉴美国等诚信国家的先进经验依据超脱、公正、独立的原则，高起点、高标准地扶持、培育专业的社会信用评级机构，以约束欺骗行为的社会力量。一方面以其丰富的专业知识和完整、准确的资料为普通消费者提供咨询服务，利于社会公众咨询房地产企业的信息，消除信息不对称，降低信息成本；另一方面增加市场的透明度，为消费者监督房地产商行为，规范其操作，利于房地产业的正常发展，以避免卖方恶意增加自己的信息优势。3.完善有关制度和法规建设，加大执法力度。房地产交易中的欺骗行为仅仅依靠信息获取方面的软约束是远远不够的，严格执行的法律制度方面的硬约束也是不可缺少的。我们知道制度和法规是市场正常运行的保障。由于我国的房地产市场发展历史短而速度快，使得房地产市场的制度和法规建设始终跟不上市场的需要，这也是目前很多房地产交易信用缺失的原因之一。因此行政部门和立法机关应当加快这方面的步伐，为房地产市场交易人营造公平交易、诚实经营的市场环境。4.充分利用媒体舆论，完善监督机制。监督机制历来是房地产的薄弱环节。完善的监督机制可以保障制度和法规的实施和执行，也可以保障各种标准的正确使用以及保证市场运