综合式小型单人住宿多人办公室.doc

目 录一、 概要第1页 1、背景第1页 2、前景第1页二、 公司概述第2页1、 公司名称 第2页2、 商标 第2页3、 公司简介 第2页4、 公司的机构 第3页三、营销策略第3页方式 第4页四、风险评估与防范第4页1、公司持有的风险第5页（1）经营风险第5页（2）财务风险第5页（3）影响财务风险的主要因素第5页3、公司持有风险的防范方法第5页五、融资计划表第6页六、公司运作计划第7页1、前期第7页带租约销售，统一管理 第8页2、后期第9页租转售 第9页七、公司项目规划建设思路第10页八、公司项目设计概述第11页1、基础设施建设内容第11页（1）硬件设施 第11页（2）装饰装修 第11页2、自助餐厅与图书馆第12页（1）自助餐厅第12页（2）图书馆第12页九、工程实施进度方案第14页1、项目工程进度管理体系第14页2、三级计划进度管理体系的工作流程第14页3、项目工程进度计划类容概述第14页十、竞争分析第15页1、甲乙丙级大型写字楼第15页2、二手民房和地下室第15页十一、市场分析第16页1、区域分析项目 第16页2、SWOT分析第16页3、客群定位 第16页综合式小型单人可住多人办公室概要背景 随着社会经济的发展和社会意识形态的变革，技术的革新和创意的价值在当今的社会中日益展现，然而原始的资本积累是血腥的，这就意味着不少的创业者将要面临启动资金短缺的窘境。我们的团队在对常德市部分创业型和上升型公司或企业的调查中发现，有大概百分之七十的公司无法负担起租用商业写字楼的费用，相比价格高昂的高额写字楼，大多数的创业者被迫将公司搬迁到了信息相对闭塞，环境相当简陋的二手民房或地下室，这对于创业者来说是不利于公司的营运和公司起步阶段的发展的。而这对于我们来说是一个很大的市场。就我们创业的基本理念来看，它是“服务型商务办公室”在可住性方面的又一个提升，首先“服务型商务办公室”它本身起源于20世纪70年代末期的美国，是办公室出租的最高级形式，是以服务性为主的全新办公出租方式。“服务型办公室”在欧美国家又称“商务办公室”，也可以称作快捷办公室，或者直接被称为商务中心。是指每间已装修完毕，配有办公家具，可供出租的办公室。而我们的公司考虑到创业者起步阶段的艰辛状况，任何一个创业者都不会拒绝一个价格合理且信息交换快捷的综合式小型办公室的。因此对学生、公司员工实行我们的计划是有根据且完全可行的。前景 我们的公司为创业者提供一个自助餐厅，图书馆，和住宿型小型办公室，自助餐厅采用类似学校食堂的管理和承办模式，让租用公司的创业者和员工能够享用5到6元的自点餐，这样既免去了创业者和员工们去卫生条件相对较差，且做菜耗时较大的小餐馆的繁琐，又为创业者和员工们节约了用餐的费用。 我们为所有的创业者和员工们提供公共的图书馆，以公共福利为目的为消费者提供书籍的借阅，一方面将专业书籍的使用率最大化，一方面也为创业者们节约下了购买大量专业书籍的费用。 我们公司为创业者提供的一室一厅一卫综合式小型单人住宿多人办公室在白天工作时间，相对公司化，严肃而又紧凑，在晚上员工们下班后，它又更显家庭化，满足创业者所有基本的生活需求，让创业者有公司如家的感觉，也为创业者省下了住宿的费用。我们的公司为创业者节省了资金和时间，也不影响其工作与生活的质量，相信会有许多的创业者会与我们合作。公司概述公司名称 “起航创业”有限公司商标公司简介 我们“起航创业”是有限责任公司，由五个股东共同出资成立。1. 经营范围：向创业者和起步型公司或企业提供综合式小型单人住宿多人办公室2. 公司注册资本：1500万3. 股东姓名：王环、杨林、胡中浩、王德龙、杜玲4.股东出资方式：实际资金额5.股东转让出资条件：由三分之二股东同意则可转让6.议事规则：定期召开董事会、股东大会，由董事会先得出初步议事决定，再交股东大会审核决定。7.公司法定代表人：董事长8.公司的解散事由：股东大会决议解散因公司合并或者分立需要解散的违反法律行政法规被依法责令关闭9.清算：成立清算组，制定清算方案，最终清算终结，办理注销登记公司的机构董事会：设董事长一名监事会：设监事长一名市场营销部：总经理一名，营销副总两名，每位销售经理旗下设销售总监，销售主管，及销售代表若干人事部：经理三名(其中一名经理兼任监事)财务部：会计三名、出纳六名营销策略侧重于项目的规模、定位、档次、知名度和影响力。方式：启动期在公园、广场、公交车站牌等人员较为集中的区域安装带有公司标志的夜光灯牌在人流密集的地方租用大型广告位，悬挂喷绘通过出各种海报，以供阅览用复印传单到人流旺盛区传发给社会各界人士开通热线供大家咨询。建立公司网站，供消费者在我们的网站上查询开盘期报纸、广播、电台加频宣传销售处全面包装、装饰布置到位与中介和有较高影响力的代售公司合作强售期报纸、广播、电台大频率、集中放量宣传现场活动造势（企业进驻签约仪式）持销期报纸、广播、电台减频宣传。软文、新闻稿渲染户外更换画面。围档开始拆除，告之即将竣工收尾期报纸、广播、电台广告投放量和频率减少户外、围档全撤。售楼处仅留少量人员侧重于售后、客服风险评估与防范 我们这个计划在这里进行风险的评估。由于我们的计划利润随着办公室租用量的多少而有所变化，所以具有一定的风险。我们是采用报表分析法对计划做评估的，这种方法比较直观，客观和准确。主要是针对以下几个方面进行评估：公司的盈利能力如何，是否稳定;公司的偿债能力如何公司的资本结构是否合理，资金是否充足资金的周转是否畅通 当地市场需求的是否饱和，是否会存在因应收帐款过大而造成资金沉淀于结算领域，甚至形成坏章损失;营售能力如何，是否会有场地长期空置等公司持有的风险经营风险市场对公司提供的服务的需求越稳定，经营风险就越小。我们的这个计划是适合大多数创业者，小型的公司或企业，和一部分的个人经营项目。同时我们的公司在不同的地方市场需求量差别较大，所以前期越为详细的市场调查越有利于我公司规避风险。财务风险政府对楼盘开发的政策调整对我公司在银行贷款方面有不小影响，现在银行普遍银根紧缩，不利于我们公司的发展，所以融资方式的多样化是我们面对财务风险所不可或缺的要素。 影响财务风险的主要因素公司的负债率水平投资回报水平现金的流量和资产的流动性。公司持有风险的防范方法首先要及时足额筹集企业发展所需要的资金。其次是合理调动货币资金，严格执行防范财务风险的有关规定。然后我们要保持资产的流动性。公司偿债能力的大小直接取决于其债务资金总额和资产的流动性。公司可以通过提高其资产总额中流动资产的比重，流动资产中速动资产的比重等保持资产的流动性。当然我们还需选择最佳资本结构和确定合理的债务规模。以及建立风险基金和偿债基金。这样有利于我公司转移和减小风险，从而让我公司得到更好的发展。融资计划表融资计划表序号模式模式细分涉及公司方法融资额融资费用利弊1银行贷款信用贷款担保抵押贷款银行、开发企业四证取得后用土地使用权证做为抵押向银行进行开发贷土地评估价值的70%2民间借贷/开发企业、民间个人靠开发企业及个人的信用，很少有用实物做担保抵押3地产抵押融资按揭与抵押贷款开发企业、个人、银行个人以期房为抵押、开发企业为其承担连带担保责任，个人取得银行按揭贷款在建工程抵押贷款开发企业、银行在建工程连同土地共同贷款预售房屋抵押4发行债券融资开发企业、债券认购者、债券承销商不得超过真个项目所需资金的20%，累计债券总额不得超过公司净资产的40%比定期储蓄存款利率高40%以上5商业信用融资预售货款融资6产业基金融资公司型基金开发企业、基金持有人、基金管理人契约型基金7产权交易融资8增资扩股融资售出公司股份售出公司股份总和不得超过49%公司运作计划前期 带租约销售，统一管理前期公司资金相对较少，带租约销售有利于公司快速回笼资本。运作方式向投资者出售全部楼盘产权，我公司下设楼盘经营分公司。楼盘经营分公司通过招商和合，引进公司入驻，获得稳定的租金回报。这样产权属于投资者、经营权属于我公司、使用权属于经营者，三权分开。利弊分析：优点： 有利于统一管理、统一规划，更有主导性，使办公楼日后的经营和发展更科学化、更易成功 可获得返回给投资者的回报和租金差价，扩大利润来源 通过带租约销售的形式，使他们的投资有一定的回收保障，可激发投资者的投资兴趣，让我公司资金能快速回笼缺点： 对招商工作的要求很高 公司投入精力较大 投资者、经营者和使用者的关系协调问题。由于存在部分投资者想购买写字楼自己经营的情况可操作性及对策：1 带租约销售是一个重要手段，从操作角度上看是可行的。2 加强办公楼经营分公司的经营运作能力，要让办公楼经营分公司成为一个相对独立的载体，能承担经营风险。我公司尽可能完成招商、经营和管理方面工作的嫁接。3 统一返租，就要统一招商和管理，部分打算自己投资经营的，可通过协调，让其购买写字楼产权。后期租转售 后期公司资金较为充足，租转售的模式有利于我们实施公司的运营理念，打造自己的品牌，同时方便入驻公司在完成有发展阶段向成熟阶段的转型后购买自己公司楼层。运作方式先将物业租赁，租期（一般为3到5年）满后进行销售。如果承租方愿意购买，享受优惠。利弊分析：优点 对于一些有意愿购买物业但却资金实力有限的企业来说，这样的方式比较容易接受 在享受物业增值的过程中，通过租赁维持现金流缺点 这种模式比较新颖，具有一定吸引力，可为营销推广制造噱头 公司资金回笼较慢 前期客源和销售风险需我公司承担，也会对后期的开发产生影响公司项目规划建设思路*具体规划建设类属商业机密以下仅简要说明城市周边区域经济环境 我公司根据预拍地段周边交通便利程度，路况良好程度，商业气氛浓烈度来综合评定其商业产出价值，依此决定是否投入和投入量及投入规模。城市土地和房地产市场供需情况城市市土地出让情况写字楼市场供需量 竞争分析 竞争项目分析 项目销售产出量预测商业业态分析 城市商业现状分析 消费者消费特征分析 写字楼及安置房商品房价格分析 政府政策及国家地产宏观政策国家宏观经济形势对地产行业的影响 楼盘建设规划 开发模式及开发区选择 开发区域可能出现的问题及各类可能出现的突发状况分析 楼盘总体规划的布局与定位 楼层入驻商圈分布良性的商圈分布有利于形成集群效应，有利于我公司楼盘的热度提升，也有利与我公司或下设的楼盘经营管理公司统一的租凭管理规划设计主题原则 建筑风格和色彩计划 建筑及景观概念规划 智能化配套 开发区地块设计要求公司项目设计概述基础设施建设内容硬件设施我们的产品硬件方面分以下几个方面，主要是体现科技与创新。建筑类型：框架或钢结构，抗震在8级地震以上；办公空间：能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间；标准层高：室内净高2.6m以上；标准承重：楼板承重在2.5KN/m2以上；供电系统：双路供电，办公面的供电容量在80W/m2以上；空调系统：板块化中央空调系统，用户能根据自我要求调节室内温度与湿度，空调系统具有分区域控制能力。电 梯：安全系数高的知名品牌，每部电梯服务面积小于3900平方米/吨台,候梯时间不超过30秒。停 车 位：每6090平方米出租面积提供1个机动车位，并实现智能化高效管理。车库地下停车建筑面积约为35-40平米个，地上停车位的面积约25-30平米个。 供水系统：24冷热水供应。 办公（OA）：预留OA电力负荷50VA/m2以上，办公室OA布线采用网络地板或地面线槽；通信（CA）：计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供其他国际国内长途语音及数据通信条件；千兆入户，百兆到桌。楼宇（BA）：主要的机电设计由计算机管理，并监控其运行状况，实现管路的自动控制；消防（FA）：防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置；保安（SA）：保安重点部位（门厅、电梯等）设电视监控计算机，自动巡更；装饰装修外 立 面：铝板、玻璃幕墙，局部为高档石材等材料。让我们的产品价格实惠又不失时尚。大堂：大堂地面为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面用大理石、花岗岩和高级墙纸等材料，有吊顶，柱包大理石、不锈钢等材料。电 梯 厅：采用高档装饰材料，地面采用石材；有不锈钢、大理石和木门套；走 廊：带胶垫毯或用石材地面，吸音材料吊顶；卫 生 间：洗面台设长面镜、洗手液盒、 电动干手机、手纸。防水防潮吊顶、洗面台、面镜部位提高照度。地面用瓷砖，墙面粉白，局部用石材墙，前室空间能有余度满足使用者理容要求；卫生间数量指标根据规范，男厕每40人设置一个大便器，每30人设置一个小便器；女厕每20人设置一个大便器；每40人设置一个洗手盆。 办 公 间：墙面用耐擦洗壁纸与乳胶漆，采用吸音材料吊顶，地面用块状胶垫地毯；生态空间：大厅及每层电梯口摆放景观树。自助餐厅与图书馆自助餐厅与图书馆，面积占总办公面积的1.3-5.2%之间。自助餐厅厨房与餐厅的面积比1：3。餐厅的指标控制在1-1.5平米人。配餐搭配： 配置套餐分别设立5元、10元。15元档。配餐样式多样化（包子、水饺、面条）套餐可以依个人喜好自由组合点餐配送，由餐厅服务生送餐到入驻公司办公室。 价格：自由组合价格814元之间 素菜：2元3.5元荤菜：2.5元6元米饭：1元/2两 汤类：25元 甜点/冰淇淋：13元果鲜：13元 （纸袋包装，包装使用本公司的名字。）一次性餐具成本：1.5元，环保型餐具免费。图书馆图书馆由借阅室、阅览室、和员工休闲室三个模块组成。借阅室：根据入驻公司存放相关专业书籍，凭员工借书卡打卡借书，可续借一次，一次续借续时一个月。遗失书籍按标价的3倍赔偿。 阅览室：放置时讯杂志以及各项研究报告，不可带出，仅限在阅览室内使用。员工休闲室：供员工休息，阅览书籍，可自带书籍。*员工借书卡由楼盘营运分公司或我公司直接统一发行工程实施进度方案项目工程进度管理体系 我公司项目产品大体上采用三级计划进度管理体系 三级计划进度管理体系的工作流程 一级计划总控制进度计划 二级计划阶段性工期计划或分部工程计划 三级计划月、周计划项目工程进度计划类容概述 第一阶段开发预案及市场前景评估第二阶段开发区土地勘探与测量，前期工程设计第三阶段组建或聘请施工队伍第四阶段项目开工销售部开始整楼产权预售第五阶段招商引资扩充后备资金，整楼预售失败时开始预售给楼层产权。第六阶段项目附属市场开发成立楼盘经营管理分公司，楼层产权销售失败时开始将产权打散零售 第七阶段楼盘封顶，售出楼盘物业权，产权打散零售失败时调整公司运作计划，实行组转售竞争分析我们的竞争对手大致上可分为两类，第一类是城市中心甲乙丙级大型的写字楼，第二类就是价格低廉的二手民房和地下室。甲乙丙级大型写字楼城市中心甲乙丙级大型的写字楼一般出租费用较大，在我们的调查中发现，类似与常德这样的二线大城市，60平米左右的需要七千到一万二左右。且大型写字楼下设的餐厅普遍消费价格较高，并不符合创业者和员工们对用餐简捷、划算、高效的要求，对此我们公司的优势在于创业者对成本的控制和员工们对用餐简捷、划算、高效的要求。二手民房和地下室我们的第二类竞争者就是价格低廉的二手民房和地下室。对于这一类竞争对手