房屋买卖过户及知识汇总.docx

私产.一次性付款流程(一)过户前的准备工作：1.提前还贷：如交易所涉及的房屋存在贷款未还清，须办理提前还贷手续，由客户自行办理;2.各交易中心销控岗统一与评估公司联系，出具评估报告;1)销控岗收到资料当天与评估公司联系，评估公司24小时出具评估报告;2)如在下午4点以后签收资料，则第二天早上与评估公司联系，评估公司24小时出具评估报告;3)权证如在周六、周日签收资料，则周一早上与评估评估公司联系，评估公司24小时出具评估报告。3.评估报告出具后，通知权证岗领取过户资料，预约客户办理过户手续;4.评估报告须由公司统一出具，连锁店不得自行办理。外派必须办理外派手续;如未经审批自行出具评估报告，不论是否使用公司出具的评估报告，公司仍将从成单人个人收入和成单店店长店收入中扣除相应评估费。(二)办理产权证及土地证过户手续说明：部分房地局实行“产权证”与“土地证”两证合一同时过户的程序;1.办理产权证过户手续(产权证进件);领取新的产权证(产权证出件);1)办理产权证过户手续，需买卖双方同时到房产局办理，如卖方产权人已婚，其夫妻双方需共同到场;2)权证岗协买卖双方将过户资料交由房产局过户窗口工作人员审核，审核无误后收取相关资料;3)买卖双方按房产局规定的缴税时间缴纳相关税费(各区缴纳税费的时间略有不同);过户具体费用的计算依据为评估价和成交价取高值;4)权证岗凭客户税费缴纳票据，领取交易收件单，收件单由权证岗负责保管;5)房产证进件后，遵照各区房产局规定的时间节点，由过户人员预约买方携带身份证原件、交易收件单到房产局领取房屋所有权证;2.办理土地证过户(土地证进件);领取土地证(土地证出件)1)权证岗在协同买方领取房产证的当日，可协助买方到土地局办理土地过户手续;2)由土地局过户窗口工作人员审核过户资料无误后，由客户缴纳相关费用后，权证岗凭相关票据收件单领取土地证收件单，贷款的客户，收件单必须由权证人员负责保管;3)土地证过户的资料如下：a)土地证原件b)过户后的新房产证复印件c)契税及土地收益金发票复印件d)XX市存量房合同原件1份e)土地登记申请表一份f)买方身份证复印份一份g)土地证过户的资料4)土地证过户的费用：33元(三)结件手续土地证收件单出件后，连锁店可通知买卖双方办理物业交割及结件手续。三、私产.商业贷款过户流程(一)基本流程1、首期款齐、资料齐后，由销控岗为客户办理房屋评估;2、评估出件后，由各交易中心销控岗协同买方及配偶(行需卖方同时到场)到银行进行贷款面签手续，三个工作日后，可得知面签审核结果;3、银行面签通过后，由权证岗预约买、卖双方(配偶)，到房产局办理产权证及土地证过户手续;说明：部分房地局实行“产权证”与“土地证”两证合一同时过户的程序;4、办理完产权证过户后，领取产权证收件单，收件单收必须由权证人员保管;5、根据各区房产局规定的过户时间，由权证岗协同买方到房地局领取房屋所有权证;产权证必须由权证人员保管;6、领取产权证当天，权证岗即可协同买方进行土地证过户，领取土地证收件单;收件单必须由权证人员保管;7、根据各区土地避规定的过户时间，由权证岗协同买方到土地局领取国有土地使用权证书，土地证收必须由权证人员保管;8、抵押资料齐备、抵押评估报告出件后，由权证岗协同买方及配偶到房地局办理抵押登记手续;9、根据各区规定的时间，抵押出件后，他项权证返银行，两证返店后，由连锁店向买方客户交付两证。备注：除需过户前需要办理贷款面签、两证出件后需要办理抵押登记手续外，其它流程与一次性过户基本相同。(二)商业贷款资格1.18-60周岁的具有完全民事行为能力人;2.城镇居民常住户口或合法有效的居留身份证明;3.男性不超过60岁，女性不超过55岁;4.交齐首期购房款;5.有稳定合法收入，有还款付息能力;6.借款人月收入必须超过月供的2倍以上;7.借款人同意以所购房屋及其权益作为抵押物;8.所购二手房的产权明晰，符合武汉市政府规定的可进入房地产市场流通的条件;9.借款人、共同还款人和担保人不得在其他银行有贷款逾期记录。(三)商业贷款受理的房产类型1.房屋结构：混合结构以上，厅室结构;2.房龄：不超过20年;3.抵押房产面积必须大于50平方米;或在房产局备案的精装小户精装小户也可;4.已购公有住房、经济适用房并符合上市条件或履合了合法批准程序;5.未被政府列入拆迁公告或城市改造规划范围。(四)贷款成数和期限贷款总额以成交价和评估价的低值作为标准值，贷款成数不超过标准值的70%;贷款金额在5万以下不能办理贷款;(五)还款方式1.贷款期不到一年的，采用一次还本付息方式;2.贷款期一年以上的，可采用“等额本息”和“等额本金”两种方式。(六)“等额本息还款”与“等额本金还款”方式的比较比较两种还款方式：从总还款金额这一结果指标上来看：相同的贷款额度和贷款年限，“等额本金”比“等额本息”更节省利息。从客户还款压力及使用资金的这一过程指标来看，“等额本金”对借款人现阶段的财力要求较高，且前期还款压力较大。所以不同的还款方式，只是为满足不同收入、不同年龄、不同消费观念人们的不同需要或者消费偏好而设计。其实质，无非是贷款本金的先还后还，造成贷