基本制度与政策 关联实务.doc

基本制度与政策中的部分内容可能考在物业管理实务中一. 开发建设单位在物业管理活动中的义务1）选聘前期物业管理企业，如果为住宅，则需要组织招投标来选聘2）在物业销售前制定业主临时公约，并向业主明示并予以说明3）不得擅自处分物业共用部位和公用设施设备4）提供必要的物业管理用房，且该用房为业主所有5）组织新建物业的承接查验，并向物业企业移交物业资料6）提交召开首次业主大会的相关资料，协助组织召开首次业主大会7）在保修期限和保养范围内承担物业的保修责任等8）在房屋交付给业主之前，缴纳相应的物业管理费二、物业服务合同内和合同外的服务(一) 物业管理服务（物业服务合同内的服务）(1)房屋共用部位的维修、养护与管理；(2)房屋共用设施设备的维修、养护与管理；(3)物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理；(4)物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务；(5)物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务；(6)物业装饰装修管理服务；(7)物业档案资料的管理；(8)专项维修资金的代管服务。(二)物业服务合同约定以外的服务 （注意与物业管理服务的内容的区别） 条例第四十四条规定：物业管理企业可以根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务报酬由双方约定。理解这条规定，需注意以下几点： (1)提供物业服务合同约定以外的服务，并不是物业管理企业的法定义务。 (2)合同以外的服务事项需由特定的业主和物业管理企业另行约定。 (3)物业服务合同约定以外的服务是一种有偿服务。三、包干制和酬金制实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务酬金的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。实行物业服务费用酬金制的物业管理企业，应当履行以下义务： (1) 物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况； (2)业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复； (3)物业管理企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。三、维护物业管理区域秩序的主要方式 为维护物业管理活动的正常秩序，条例规定对物业管理区域内违反有关治安环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业管理企业应履行如下义务： (1) 履行告知义务。 (2) 履行制止义务。值得注意的是，条例只是为物业管理企业设定了一项制止义务，并没有赋予物业管理企业行政执法权。 (3) 履行报告义务注意：教材中所涉及的报告的内容：对侵占公共场地，私搭乱建，损害居住环境的行为，应当向规划管理部门报告；对违规装修房屋，擅自拆改房屋结构和设备设施的，应当向房屋管理部门报告；对大量存放易燃、易爆、有毒物品的，应当向公安管理部门报告；对私自拆改煤气燃气的，应当向市政管理部门报告并通知燃气管理单位-出现考题的可能，报告什么，向哪个部门报告。四、物业管理企业在安全事故中的义务 (1) 及时向有关行政管理部门报告事故。火灾向消防部门报告；燃气爆炸向市政部门报告；刑事案件向公安部门报告；工程事故向建设部门报告；物业管理方面的事故向物业主管部门报告等。 (2) 发生安全事故时要立即采取应急措施，避免扩大损失。例如发生火灾，应当及时拉断电源并采取灭火措施；发生犯罪案件在发生安全事故时，物业管理企业应当积极配合公安机关抓捕罪犯。 (3) 协助做好救助工作。协助抢救受害人员和财产，协助作好各方面的善后工作。五、物业的使用与维护1. 公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变 对确需改变公共建筑和共用设施用途的情况，应当经过业主大会讨论通过（双2/3），然后由业主委员会向提交规划部门审批。2. 物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘 业主要占用、挖掘道路场地，必须在征得业主委员会和物业管理企业同意的情况下才可实施。物业管理企业要占用、挖掘道路、场地的，也必须征得业主委员会的同意。无论业主或物业管理企业临时占用、挖掘道路、场地，均应当在约定期限内恢复原状。六、业主的权利1按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务2提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议3提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议4参加业主大会会议，行使投票权5选举业主委员会委员，并享有被选举权6监督业主委员会的工作7监督物业管理企业履行物业服务合同8对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权9监督专项维修资金的管理和使用10法律、法规规定的其他权利七、业主大会业主大会会议分为定期会议与临时会议。定期会议与临时会议都由业主委员会组织召开。定期会议的期间由业主大会在业主大会议事规则中确定。当出现下列情况时，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议： (1)20以上业主提议召开业主大会临时会议的； (2)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的； (3)业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。 业主大会的职责（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业；（5）筹集和使用专项维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。八、业主公约的内容 (1) 有关物业的使用、维护、管理。 (2) 业主的共同利益。 (3)业主应当履行的义务。 (4)违反公约应当承担的责任。业主不履行业主公约义务要承担民事责任，其以支付违约金和赔偿损失为主要的承担责任方式。 (三) 业主公约的法律效力（重点） (1) 业主公约对物业使用人也发生法律效力。 (2) 业主公约对物业的继受人(即业主)自动产生效力。 (3) 业主公约经过业主大会通过即对全体业主产生约束力，并不需要业主签字。但是，临时管理规约需要经过业主书面承诺才能生效。九、物业服务企业承接资质的要求 物业管理企业经主管部门审查评定资质等级后，按照以下规定承接物业管理项目： (1)一级资质可以承接各种物业管理项目。 (2)二级资质物业管理企业可以承接30万m2以下的住宅项目和8万m2以下的非住宅项目的物业管理业务。 (3)三级资质物业管理企业可以承接20万m2以下住宅项目和5万m2以下的非住宅项目的物业管理业务。十、承接查验的内容 (一)物业管理资料移交（重点） (1)竣工验收资料。包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等资料。 (2)技术资料。包括设备设施的安装、使用和维护保养等资料。 (3)物业质量保修文件和物业使用说明文件。 (4)物业管理所必需的其他资料。如物业的规划、建设的有关资料；有关房屋产权权属的资料；工程验收的各种签证、记录、证明等。十一、保修经过和有关专家的商量，在考物业管理实务的时候，尤其是案例分析题的时候，具体的保修期按照如下计算：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为年；（三）供热与供冷系统，为个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为年。当然，考试的时候，如果很明确问：“自房屋交付之日起，建设单位应该向业主保修多长时间”？则应该按照住宅质量保证书上的规定（即屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年等）回答。十二、专项维修资金1. 住宅专项维修资金的定义住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。2. 住宅专项维修资金的交存主体住宅专项维修资金的交存主体主要包括以下三类：1）住宅的业主，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。2）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主。3）涉及公有住房出售的，售房单位应当按照规定交存住宅专项维修资金。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。3. 住宅专项维修资金的交存金额1）商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。每平方米建筑面积交存的首期住宅专项维修资金的数额，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门根据本地区情况确定并公布。2）出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。3） 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。4. 分摊规则1）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。2）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊5.住宅专项维修资金划转业主大会管理前的使用程序（1）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；（2）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；（3）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；（4）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；（5）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；（6）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位6.住宅专项维修资金划转业主大会管理后的使用程序（1）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；（2）业主大会依法通过使用方案；（3）物业服务企业组织实施使用方案；（4）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；（5）业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；（6）业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；（7）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。7. 专项维修资金1）房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人需要持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。2）房屋灭失的，房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主。十三、建筑物区分所有权制度业主的建筑物区分所有权由以下三部分构成：第一、业主对专有部分的所有权。即业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分。第二、业主对建筑区划内的共有部分的共有权。即业主对专有部分以外的共有部分如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有共有的权利。第三，业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权。即业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。4、业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。1、业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务。2、建筑区划内的道路、绿地、物业管理用房以及其他公共场所、公用设施的所有权归属。物权法第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。3、建筑区划内车位、车库的所有权归属在对我国房地产市场的实际作法和存在问题进行调查研究的基础上，借鉴国外的通常做法，从易于操作，减少纠纷和保护业主利益的角度出发,物权法第七十四条对建筑区域内的车位、车库的所有权归属作了如下规定：（1）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。（2）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。（3）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。十四、物业服务成本1、人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。2、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区