当豪宅用地遇上拍卖(别墅经典资料大合集).doc

当豪宅用地遇上拍卖 作者：姜巽 周谆君日期：2004-3-26 1987年12月1日，中国土地拍卖第一槌在深圳敲响，引发了中国的“第二次土地革命”，从此深圳的土地交易市场化、透明化。特区内圈地竞争白热化经过十余年的发展，深圳市特区内可供出让的土地锐减，特区内土地的稀缺越来越明显，特别是住宅用地，2000年特区内住宅用地供应量占全市总供应量的69.8，2001年则减少到42.20，2002年仅为11.34，而2003年，市政府采取了特区内停止新批房地产用地、控制全年房地产用地供应、将存量土地纳入计划等措施控制房地产发展速度，住宅用地供应则全部来源于土地二级市场的转让交易。关外地价不断攀升因特区内住宅用地供应量锐减，住宅项目的开发向特区外转移，且随着龙岗中心区发展成熟、宝安新中心区的规划完善，特区外土地地价也不断攀升。如2003年中旬龙岗坂雪岗土地拍卖及2003年年尾宝安区西乡尖岗山用地拍卖，均以“天价”成交，交易的楼面地价分别达到2,216.28元/平方米和5,440.90元/平方米。这主要是因为：（1）用地容积率极低，分别为1.1和0.5，虽土地用途规定为住宅，但其超低的容积率达到了别墅用地的指标，因此给予了开发商较大的想象空间及提供了可进行多样产品组合、建造低密度别墅的可能；（2）特区内可供出让或转让的住宅用地已是少之又少，这种低密度豪宅用地则更加是几近绝版了；（3）受国务院已经明令禁止新批别墅用地的影响，未来豪宅土地市场供应量将锐减，也为坂雪岗及尖岗山用地的成功出让添了把火。由此可见，深圳的豪宅用地还是受到开发商的追捧，深圳的豪宅市场还是有较大的发展空间。人说“上帝关了这扇门，会在另一处开扇窗”。以前人称豪宅主要是指别墅物业，那么从2004年开始，豪宅将改名为“低密度住宅”或“独栋住宅”，于是我们不得不联想，这是禁止出让别墅用地后，政府为开发商开辟的取得豪宅用地“另一扇窗”。那么以现在深圳市的土地供应市场分析，我们还有多少“低密度住宅”用地可供开发呢？那么我们先来看看深圳的豪宅区土地储备还有多少吧。数家当房地产业内人士普遍公认深圳的豪宅主要集中在银湖、香蜜湖、华侨城、蛇口等特区内几处“有山、有水、有风景”区域：银湖片区景致幽雅的富人区：银湖片区拥有稀缺的自然资源和良好的人文环境，片区内有多个高档别墅物业，周边配套尽显尊贵，高尔夫、网球场、射击场等高尚休闲生活配套应有尽有，是深圳典型的山水豪宅片区，聚集了深圳大多数富有人士，已形成深圳最高尚的富有居住区形象。目前，该片区豪宅的置业群体多为深圳富有人士、国内政府高官、商界名流富贾，片区代表楼盘有银谷别墅、棕榈泉别墅、颐园别墅等。银湖背靠鸡公山凤凰岭，可开发用地早已“弹尽粮绝”，除非是占据了道路出入口位置的开发商再向山上挺进。香蜜湖片区享受繁华中的幽静香蜜湖片区为深圳市中心区二级辐射地带，不仅拥有43万平方米的植物园和香蜜湖，有“绿肺”之美誉，还可远观美丽的安托山山景和深圳湾。该片区的配套设施档次较高，且集都市时尚和郊区风情于一体，片区豪宅形象较早被认可。目前，该片区豪宅的置业群体多为既追求“离尘不离城”的生活模式，又向往空气清新的生活环境的金领人群。片区代表楼盘有熙园、水榭花都等。以前的香蜜湖被各种汽车市场、配件市场等“蹂躏”得不成样子，直到水榭花都在还没建成前就已被抢购一空，大家才认识到这又是可以开发的一片豪宅处女地，只可惜这里的土地早已名花有主了，晚到的开发商只好望湖兴叹了。华侨城片区充满人文风情的贵族社区华侨城拥有丰富的人造旅游资源（如世界之窗、民俗文化村、欢乐谷、锦绣中华）、高尚的人文社区及部分海景优势。该片区交通方便，生活便利，配套成熟，在一定程度上刺激了置业者的置业欲望。目前，该片区豪宅的置业群体多为较有文化品味和追求高质素生活的富裕家庭，片区代表楼盘有波托菲诺、碧海云天等。华侨城里住的并非华侨，但绝对是有钱人家购业的首选地段，她没有天然的资源优势，但却有良好的人造环境。西侧、南侧有多个世界知名的旅游景点，还有号称深圳顶级的星级酒店，而其内部小环境的营造小桥流水、绿意盎然、林荫小道，“小山、小水、小河流”的小资品味，无不让人感觉住在里面像是不食人间烟火，与深圳其他地方的喧嚣形成鲜明的对比，而这些全是这片土地的“地主”华侨城地产倾注近二十年的心血营造出来的，其他开发商要想进入真是比登天还难。豪宅用地何处寻数完现存的家当，我们才发现，其实特区内可供开发的豪宅用地或已完成开发，或是“钗在奁中求善价”，“地主们”观望地价走势，待价而沽。按照市场“物以稀为贵”的规律，现在的豪宅用地更是以矜贵，前面分析的豪宅区均是各开发商早期通过协议取得用地，因此地价水平普遍较低，但房地产经营用地一律通过拍卖出让或转让后，按目前的土地交易市场的发展情况分析，成熟区域的豪宅地价将有会很大的升幅。“9万3”的拍卖前景“9万3”这块绝版豪宅用地，已吸引了众多开发商的眼球：香蜜湖西南侧丰富的湖景资源独此一家；1.4的容积率给你一定的发挥空间；近中心区的地理位置优势、成熟的市政交通体系和商业生活配套成为其明