项目商业饱和度分析(权威、实用).doc

项目商业饱和度分析1.静态分析商业物业开发运作前期，利用商圈市场饱和度理论进行分析将准确预测大型商业项目未来发展、经营状况，通过经济收益等重要数据的计算，论证商业物业发展可行性并为开发企业进行决策提供支持和依据。商圈市场饱和度理论主要通过标志相应区域内商业物业市场供应不足或商业物业市场供应过多的经济技术指标-商业市场饱和系数（IRS）进行论证。商业市场饱和系数（IRS）将运用如下公式进行测定： 式中，IRS=商业区域零售商业市场饱和系数；H1=商业区域住户数；RE1=商业区域每户用于零售行业购买金额；RF1=商业区域特定的零售行业零售商业设施营业面积。当商圈市场饱和系数（IRS）呈现高值时，证明该区域商业市场尚未饱和，商业物业发展将存在较大发展空间；当IRS呈现低值时，证明该区域商业市场已经趋于饱和，商业物业开发将面临较大市场风险。实践表明，当年IRS值小于10000元/平方米时，商业经营场所经营状况较差，一般均将发生亏损；当年IRS值接近15000元/平方米时，商业经营场所一般将处于保本状态；当年IRS值大于20000元/平方米时，商业经营场所将实现较大盈利，IRS值越高则利润水平越高。2.“商圈反推法”规模可行性论证 基本原理阐述区域潜在消费水平、有效消费能力是决定商业物业项目成功与否的最重要元素，最终决定商业项目发展规模和市场生命力，而通过商圈分析将充分认识区域市场环境并使得潜在消费水平、有效消费能力得到科学表现并为项目规模确定提供充分支持和依据。因此，我司将运用“商圈反推法”根据本项目周边成熟消费人群及消费特点进行研究，发掘本项目商业物业之消费力支撑，以此得出本项目商业物业合理发展规模。总体论证思路一般而言，商业物业规模越大，它所能覆盖的商圈范围就会越大，其经营效益将会有效放大和提升；但规模也并非越大越好，超出商圈购买力的商业物业规模，势必造成区域市场内的重复经营，降低物业单位面积经营效益，从而影响整体经营效益。故，商圈内人口数量及相应消费水平是决定商业物业规模的先决条件，因此物业规模的确定将以此要素为核心展开研究与分析。就本案，首先根据商圈划分所圈定的区域面积及该区域的人口密度，得出商圈范围内的人口数量，以此确定研究基数；其次商圈内人群的消费水平往往与其收入水平和消费习惯等因素有关，由于这些因素的存在与差异，加之本项目商业物业对各商圈内人口的吸引程度不同，导致商圈内有效消费人群也不尽相同，从而以此确定决定消费力之各项影响条件；最后根据商圈理论，结合本项目所在区域内物业特征，商圈内人群选择性消费的机率可以通过科学的评测而确定。至此，有效消费人群的确定就使得本项目商业物业的规模有了定案。我司将采用上述划分商圈、细分人群的方法推算本项目物业规模。根据计算，以项目为中心的商圈，新建商业体量宜控制在4.93万以内，但是考虑项目周边已经存在一定体量的商业，所以此规模应扣除周边现有商业。则商业体量为4.93-1.74=3.19万平方米；3.动态分析业态面积极限理论规模与效益不是正比关系。一定规模产生一定效益，适度规模产生适度效益，最佳规模产生最佳效益，过度规模就会产生零效益或负效益。体现零售商业企业的规模的主要指标之一是商店的营业面积，影响商业营业面积确定的因素很多，而其中顾客的生理和心理承受能力是最为直接的因素。单店营业面积与每平米商业面积的销售额呈现下图所示关系：人保持某种状态的时间是有限的，时间过长必然产生疲劳，从而就会放弃某种活动。顾客在商店游览购物，同样存在着疲劳度，超过这个度，不仅使一部分设施空置，导致部分购物区无人光顾，而且会直接影响购物情绪，甚至产生“恐惧感”。根据安好置业实际操作项目的测算，一般情况下儿童疲劳时间的极限为4060分钟，成人为90150分钟。按此推算：1、顾客在商场（店）的时间一般不会超过两个半小时，超过这个时间就处于疲劳状态，终止购物。2、普通人休闲步速为3040米分，顾客在店内浏览购物步行距离一般不会超出8000米。3、每平方米营业面积的顾客通过距离为0.350.4米，4、顾客对商场营业面积的生理承受量为：150分钟40米分钟0.35米平方米17143平方米。超过这一体量的单业态商业对休闲空间的要求便会增加。经调研统计，顾客对商场营业面积的心理承受极限一般在2.2万平方米，超过这一限度，顾客就会因“