团泊洼高尔夫项目.doc

团泊洼旅游休闲地产项目前期策划提案团泊洼18洞高尔夫球场前期策划提案 前 言 球 场 规 划 盈 利 模 式 运 营 模 式意向单位：大港油田集团公司团泊洼开发公司策划机构：天津市顺时网络咨询有限公司地 址：电 话：策划时间：2011年2月28日第一章 前 言高尔夫GOLF是英文Green，Oxygen、Light和Friendship缩写G字代表Green，绿色（大自自然，绿地，草原，树林）。O字代表Oxygen氧气（空气新鲜）。L字代表Ligh，是光源（阳光）。F字代表Friendship友谊（以球会友）。换言之，高尔夫就是在远离尘嚣，在绿意油然的草地，亲近大自然新鲜空气，阳光普照，且充满人际关系交流的绅士运动，起源于苏格兰，世界盛行，发达国家无论总统、皇室、达官贵族，和平民都深爱这项运动！我国自1984年第一家球场开业至今，高尔夫已发展成为初具规模的朝阳产业。我公司下属两家分公司，重点发展天津市旅游景点一级代理，与各大旅行社保持着良好的合作关系，于2009年通过旅行社推广、媒介广告，成功的将团泊湖温泉、松江高尔夫球场塑造成天津、北京两大直辖市的高端旅游休闲品牌。尤其在推广团泊湖松江36洞高尔夫球场时，发现高尔夫项目客源广泛，休闲度假、商务会谈、高层会晤都会选择高尔夫球场作为交流平台，且上升趋势迅猛，2010年出现数次预约不上情况，并且完成年销售8000万元。综上所述，本公司有意与团泊洼开发公司共同开发以18洞高尔夫球场，为核心的大型休闲产业群，前期由开发公司提供场地，我公司提供启动资金、客源、运营模式、市场运作、广告策划，项目初期建成及盈利模式确立后，拟定双方股比配置，投入运营18洞高尔夫球场、温泉公寓改造项目，并启动高尔夫地产开发。高尔夫球场选址红太阳训练基地以北旷地，红太阳训练基地作为高尔夫会馆，重新装修并配套真人CS、野外拓展、网球、壁球、5人足球等体育休闲项目。以我公司代理松江高尔夫及华纳高尔夫球场2年经验，红太阳会所高尔夫年收入将达到5000万（参照塘沽华纳18洞高尔夫收入），会所内其他配套项目年收入800万，温泉公寓投入运营将达到年收入6000万（参照团泊湖温泉年接待人次5万，年收入7000万）。第二章 球场规划一、 选址1、要求：开阔的缓坡地带，占地 300亩。地形须保留一些缓坡和水面等自然特征；高尔夫球场的球道和果岭都需种植高质量的草皮，所以砂质土壤是最理想的；交通便利一般选在高速公路附近；大面积草坪养护需要大量的水，所以水源供应要充足。2、规格：会馆、标准球场、练习场及一些附属设施配套项目，球场为18 洞，划分为 18 个大小不一、形状各异的场地，每块场地均由发球台 ( 开球台 ) 、球道、果岭和球洞组成。球场的总长为 6000米左右 ，宽度视具体地理位置定，球场四周有界线，关键地段设界桩。综上所述选址适于红太阳训练基地以北旷地，而红太阳基地将装修改造成为高尔夫会馆。二、设计1、发球台。设计为正方形、面积为 70 平方米，较周围高 0.6 米，表面为修剪过的短草。2、球道。南北方向，球道长为 90-550 米，宽 30-55 米不等，平均宽约 41 米。 3、果岭。果岭是关键区域。草坪高度5.0-6.4 厘米；排水从 至少2 个方向排出，坡度不应超过 3% ；设计2个练习果岭位于会馆和第一个发球台附近；4、障碍区。由沙坑、水池，树丛组成。 5、标志树。距发球台 50 、 100 、 150 、 200 码 (1 码 =0.9144 米 ) 的位置上栽植。 除上述涉及的方面以外，还包括练习场、会馆、配套体育休闲项目等等。第三章 盈利模式高尔夫衍生综合资源，形成高端的盈利模式，具体表现为高档物业，两者开发经营共同体现宜居、休闲的生活方式。 一、 景观资源高尔夫球场绿草如茵，开阔的生态景观资源具有一定的稀缺性，对周边地产升值具有强劲的拉动作用，据统计高尔夫地产比一般楼盘高出17%。突出案例为深圳观澜湖高尔夫球场推动观澜湖土地价值从2001年的800元/平方米的基准地价上升到2010年的12600元/平方米，并吸引了包括中航地产、城建地产、和黄地产在内的多家知名发展商参与该区域的房地产开发，带动了观澜湖区域的整体发展。 二、商务资源目前在中国，高尔夫运动仍是一项“贵族运动”，高尔夫球会的会员分布地域广泛，多为高端商务人士，而这类人群正是休闲度假、宜居养老及别墅楼盘的潜在消费者，符合团泊洼休闲度假、宜居养老的远景规划经营项目。 三、商业资源以高尔夫为核心的休闲产业带动其他配套项目的盈利，包括高尔夫会馆、会议室、高尔夫练习场、SPA、康体中心等等。销售会员证回收球场投资；球场日常经营对会员服务收取年费、打球嘉宾果岭费、球童费、球车费、更衣柜租赁费、球具租赁费、餐饮服务费、练习场服务费来满足员工工资发放、球场护理费用及采购成本。第四章 运营模式一、开放式公司18洞球场设计每2米左右一个开球点，可以让更多的爱好者同时挥杆，费用低廉，耗时短，周转快，而高档球场打一次球需要3-5小时。第一，目标市场顾客大众化。开放式经营对目标顾客消费层次要求不高,只要付出活动费用,在同一时间同一地点便可享受与会员同等的权利；第二，灵活开放的消费机制。会员只需象征性地缴纳一定活动费用即可,突破了原来大额会费的限制,具有极大灵活性。二、多元化可持续发展模式1、服务产品多元化与天津市酒店建立联盟，发展休闲、客房、餐饮、会议项目，改变高尔夫俱乐部单一的运作和服务模式，形成球、房、餐、会四轮趋动的经营格局，使高尔夫俱乐部的经营和发展步入一个良性循环的发展轨迹。2、业务范围多元化高尔夫与房地产联姻，应该是在原有球场投资的基础上利用原有的土地资源开发新的投资项目。三、高尔夫会员制1、会员制加快资金回笼通过终身会员等一次缴纳足额会费方式可以很快地回笼资金，进入二轮投资，有效避免了周转资金不足的风险。 2、会员制带来的附带消费创造更大的经济效益会员卡免费项目有限，如球童费、更衣室费等额外收费。打球每人每天花费1000元左右。把会员打球带来的常规必要花费加上餐饮等享受方面的消费统称为附带消费。这些附带消费和会费构成了球场的的主营收入。会员制形成稳定的客流，随会员消费次数的增加，所获经济效益就越大。 3、会员制有助于提升球场的品牌价值高尔夫本质是 “绅士运动”，对许多会员来说，更重要是扩大交际圈，谋求更多商机，最后俱乐部集中了大量的成功人士。因此高尔夫在商圈里已经是“贵族”阶层的身份象征。而一个GOLF球会的会员数量也象征了它的品牌价值。