扬州地块分析.doc

扬州意向地块及区域楼盘分析A地块460号 开发西路与顺达路交叉口东北角B地块477号 司徒庙路与邗江北路交叉口的西南角一、扬州城市总体规划布局及发展方向扬州市目前的城市布局为“一主三副”。“一主”是指原来的老城区，规划以保护为主。“三副”分别为城西新区、广陵新区和城南瓜洲沿江副中心。扬州目前的城市发展方向主要是“主导向南，拓展东西”。目前，扬州房地产市场的供给主要集中在西区，如京华城、翡翠城、尚城、富川瑞园等，市场供给量大，多数项目销售状况良好；东区及北区供给居其次，而老城区供应量很少。随着西区开发的推进，广陵的投入建设，东区土地的逐渐入市。扬州目前的房地产市场已经形成以西区强势的价值标杆区，受政府政策引导，房产开发倾西发展集中特征逐渐显现。二、西区楼市发展轨迹以新港花园为代表，来鹤台区域由于距离市区较近，凭借区位优势及大润发配套引擎发展，随着城市整体重心将向西转移，行政中心也将向西迁徙城市标志就是300亩人工湖，以京华城为代表的西区中心区崛起，同时以汽车西站为中心第二商圈概念带动西南区域的集中开发，来鹤台是市区的延伸段，区位概念与市区紧密攸关，影响有限；而随着西中心区的开发深入，地理位置远离市区，未来的区位特征以新城概念自成一体新中心区将产生更多的概念组合，西南片区以第二城规划成为热点。中心西路润扬中路 文昌西路 汉阳西路邗江中路386来鹤台汽车西站天和国际和美地京华城三四期京华城一二期 宁通公路新港首府星联邦翡翠城西城三大区域 西北以来鹤台为中心 （区域级，开发逐渐饱和） 西中心区以京华城为核心 （市级） 西南以汽车西站为中心 （区域级）三大区域迎头并进既联动发展又相互竞争388西花苑锦苑金轮星城绿景城三、A地块SWOT分析S（优势） 西区属于政府重点发展板块 西区在扬州市民心目中已经有了非常高的认知度 周边知名学校云集，教育资源较好 本地块已经属于西区热点区域，周边的“保集半岛”已经为本区域树立良好的口碑。W（劣势） 项目有待拆迁，不可控制因素较多 本区域竞争项目众多，消费者可选余地较大 本项目周边生活配套不丰富 区域商业地产销售较为困难O（机会） 政府将继续对西区配套发展加大投入 周边项目直接接近尾声 周边市场存在着热销户型的空白 本区域持续热点，吸引了很多主城区消费人群购买T（威胁） 扬州购房刚性需求逐渐稀释，改善居住需求人群已经完成购房需求 区域市场供应量巨大，价格上涨抗性较大， 项目大盘品牌形象及气势没有完全树立，容易陷入同质化竞争区域京华城中城2000多亩用地，完善配套，持续开发将吸引众多购房者，大盘优势明显 新上市项目骏和，在当地影响较大四、竞争预判作为新兴板块，楼市进入新一轮的发展阶段，产品演变迅速，品质有很大上升空间，因此不但以板块内现阶段已开发项目为竞争对手，主要竞争来自周边即将开发项目及未知项目，且产品结构相近，同质化竞争不可避免。一、北区概括及特征综合扬州东西南北中五大片区看，只有北区房地产市场发展相对较慢，其他片区经过最近几年的发展，已稳定成熟。蜀冈西峰地块扬州天下，瘦西湖唐郡成为关注焦点，江阳工业园崛起，不仅直接拉动扬州北区板块经济的发展，同时也会带动人口“激增”，推动北区房地产业的发展。西北板块虽然属于城北板块，但由于紧邻城西板块，市场热度远远超越城北板块，紧邻瘦西湖风景区，蜀冈风景区，同时本区域也是扬州别墅市场的其中区域，本区域高档楼盘在局部范围内吸引很大部分政府公务员来购买。二、B地块SWOT分析S（优势） 区域自然资源较好，瘦西湖风景区，蜀冈风景区 区域别墅、高档楼盘会带动区域整体价格的攀升 区域楼盘和其他区域较少，竞争力较少 周边面临大量的拆迁户，潜力客户较多W（劣势） 项目存有少许的高压线，影响建筑物 项目地块较小，综合竞争力较弱 项目周边生活配套较差 区域商业地产销售较为困难O（机会） 政府将继续对北区配套发展加大投入 周边项目直接接近尾声 本区域持续热点，吸引了很多主城区消费