中环快速干道立交桥、经济适用房、土地整治项目可行性研究报告

第1章 总 论1.1 项目背景1.1.1 目名项 称蔡家组团中环快速干道三溪口立交桥、H区经济适用房和N区土地整治建设项目。1.1.2 目的承 位项 办单重庆市蔡家组团建设开发有限公司。在中共北碚区委、区人大、区政府和区政协的共同努力下，2004年底成立了蔡家组团管理委员会，其性质为区委、区府下设的处级事业单位。重庆市蔡家组团建设开发有限公司为重庆市蔡家组团管理委员会的下属公司，其性质为国有独资公司，主要负责组团规划、建设等工作。1.1.3 目的主管部项 门重庆市北碚区人民政府。1.1.4 目 建地 和地点项 拟 区中环快速干道三溪口立交桥工程位于蔡家组团D标准分区，于中环线和渝合高速公路相交处，通过对老三溪口立交桥进行拓展、改建，连接中环线与渝合高速公路；H区经济适用房工程位于蔡家组团H标准分区，规划地块面积2 ，规划地块建设用地面积 200， H04 02 0 、H0 0 0 、H 0 02 0 和H 0 0 地块。在 中环线的 ， 环主干道，在 地块的 为规划建设的 公 ， 为行政办公区；N区土地整治项目位于蔡家组团N标准分区，规划区 北 蔡家 道线为 ， 接2 2国道和渝合高速公路， 蔡家 ， ， 高currency1和行政办公区， “家溪的家、fifl、 三 。1.1.5 承担可行性 究工作的 位和法人代表 单 行性工作的单位 大”公司， 人。 大，200 年 经准， 大、 业大合 组建的属重合性大，国家2 工程建设 。 位于重庆市北碚区国家级 区 ， 的 ， 有 年办 。 委 同， 同。 资力 ，有 市级重”、2 市级重 、 重”地、 重庆市重”地。 重庆国家大 质地 单位。资力 ，主持 9 、8 、国家自然”金、国家”金等各级各类”项目 400多项。 与美、英、加、 、德、日、澳、俄等 0 国家或地区的高 和”机构进行术交流和开展”合作，与国外20多所大及”机构建立了期友好合作关系。1.1.6 究工作依据重庆市蔡家组团分区规划 重庆市规划设计院200 2重庆市蔡家组团控制性详细规划土地利用规划图 ： 000三 家、fifl、 用地面积带指标图 ： 0004重庆市蔡家组团D标准分区控制性详细规划土地利用规划图 : 000三溪口立交设计平面图重庆市蔡家组团三溪口立交桥效果图经济适用房总设计平面图1.1.7 究工作 概况200 年 ，重庆市蔡家组团建设开发有限公司委托 大”公司编制蔡家组团三溪口立交、N区土地整治、H区经济适用房建设项目行性报告 ， 大”公司在接受委托后，立即组织了 组； 组在接受务后，按照 地踏勘、会议交流、查阅面上资料等方式全面了解和掌握项目情况， 际情况和国家 及重庆市政府的有关政策、 规为依据，编制本报告。行的主要内容 项目的背 和建设的必要性、需求预测和拟建规模、工程建设术方案、环境保护、机构组织和人力资源配置、 施进度、投资估算和资金筹措、会及经济效益评价等。1.2 可行性 究 结论蔡家组团城市建设总项目经过反复论证 报重庆市政府和国家有关委审、立项的重区域开发、建设工程，一 经完成了很多建设项目 有大 业主进入的在建工程，本报告所涉及的项目蔡家组团中环快速干道三溪口立交桥、H区经济适用房和N区土地整治建设项目 只总项目中的一分。于蔡家组团城市建设总项目中的各 子项目之间存在不分性，市currency1的供给、需求之间存在不分性，所 ，蔡家组团中环快速干道三溪口立交桥 、H区经济适用房和N区土地整治建设项目 ，对于整 蔡家组团按规划建设，对于重庆主城北扩战 的 施和主城 通工程 的 ，对于北碚和重庆市区域经济发展等 有 分重大的 。项目建设 合重庆市和国家有关政策的要求， 合蔡家组团建设总 规划的要求；项目的工程术方案、环境保护方案、组织和人力资源配置方案、 施进度方案设计合理。经投资估算、 务预测和会经济效益分 ，项目总投资90 9 ，总 入8 282 49 ， 金 04 84 ，利 8 2 9 ， 务内 益 2 2 ，投资 期0 98年，项目在会经济效益上 有行性；项目的 ， 市currency1干 力 。1.3 主要技 指 表（ 表术经济 标 1）主要术经济指标 指标 称 单位 指标地面积 1539.532 总投资 90 9 工程 22204 土地 用和整治 31233.96本预 92 8 管理、标、务 222 8务 用 8 总 入 8 282 499 总成本 0 2 0 利 8 2 89 年平投资利 2 2 投资 报 4 9 投资 期 年 0 984 务内 益 2 2 务 482 0 currency1“期 年 currency1“ 0 1.4 存在 及建 议项目建设、fifl和管理中存在三 。一、责不对称。中环快速干道三溪口立交桥子项目属于公共设施项目，重庆市蔡家组团建设开发有限公司作为业主单位存在责不对称的。业主 有关务，资 成之后， 交 的方式交给北碚区政府，在业主重庆市蔡家组团建设开发有限公司的”上有资有 益。 责不对称一 有 国的性的 ，解的关在于北碚区政府。建议北碚区政府在项目建设完工 交交通门管理 ，要分业的利益，给 适的， 责对称的市currency1 。、民 置方式。北碚区政府和下属蔡家组团管理委员会对民的 置 重 ，给 的标准 高，民 。 ， 金和经济适用房 置作为主要 置方式，不完整，需要加入会保 ， 很好解民， 三 民 的发。建议组团在 、房 置的上加入会保 置，其 在 置资金中成一 ，用于给 民 会保 ， 业保 、保 、 老保 等。三、 三 子项目 的 合理有。所涉及的三 子项目分属于三不同性质，其中，中环快速干道三溪口立交桥子项目属于公共设施项目，其建设投资 蔡家组团所有子项目分；H区经济适用房建设子项目会工程项目，其建设投资 组团的所有项目分。 在 其 为一 项目，其投资估算、 务预测和分 等 为依据， 在建设项目评估理论和 上 过，。第2章 项目背景和发展概况2.1 目提出的背景项2.1.1 蔡家 述组团一、区位、面积和人口。蔡家组团重庆市城市总 规划 所 的 市发 的 一 外 组团之一，在 外 组团中，蔡家组团距主城最 、区位优势最显著的组团。位于重庆市主城区北、北碚区 ，行政隶属于北碚区。北碚区的蔡家岗、“家溪、施家梁等三镇组成。 接北国际机currency1， 连北新区， 中梁 ，北望北碚，主城核 区渝北区、北区、北新区、沙坪fl区、北碚区经济联动和功 衔接的枢纽。2 2国道、渝合高速路从组团 过境。距北碚城区 2公里，距重庆市中 公里，机currency1 公里，火车站 8公里，寸滩港22公里。蔡家组团幅员 平方公里，规划2020年城市建设用地 平方公里，人口 0 人，远期20 0年规划建设面积48平方公里，人口规模 0 人。、地质、地貌和气候条件。组团位于 川盆地之 ，属川平等岭谷区。前 流域，有大 0公里的沿岸线； 中梁 脉，大 有20公里的 走廊；中地势平坦、开阔，海拔高度大多在200 00米之间。区内地貌为构造剥蚀残丘地貌，地质结构好， 重大滑坡等地质灾害发，施重庆市主城区相北拓展的最 用地空间。地质条件 好，上附 系松散堆积层，下伏为侏罗系中统沙溪庙组砂 、泥 。地质构造好， 重大滑坡等地质灾害发，地震本烈度为度，属一般地震地区。亚热带湿 季气候，冬暖、春早、夏热多伏旱、秋迟多绵雨，热 丰富，雨 沛，冰雪极 ，年气温 8 摄氏度，年降水 0 4毫米。 霜期 天。于受季 环流影响，降水年内分配不。 9份降水 全年的 0，暴雨多集中在 8份，最大降雨 9 mm。 年平 速 m s，最大 速2 m s。组团 、北 ，区内冲沟发，总 地 上有利于地 、地下水排泄。 为 区骨干水系，属过境河流。最大流 4 48 0 l s，最 流 0 2 0 l s，多年平流 2 4 0 l s。 系土层中 泉，地下水贫乏，仅在雨季局土层存在 上层 水。 系土层为 性土，属 水层， 主要为泥 ，属相对 水层，仅于沟谷地带及 层中 存 水。水地质条件 单。三、蔡家组团发展优势。优美的环境、独的 、丰富的 资源，为蔡家组团的开发建设 供了 好的 和立 。 ，其优势主要有： 区位优势。蔡家组团位于渝北区、北新区、沙坪fl区、北碚区 区 图交 的枢纽位置，距北国际机currency1、寸滩港口、 火车站 分 车程，市中 20分 车程。 环境优势。蔡家组团的中梁 脉， 接 国家级自然保护区， 的 环 过，面积在90 上，空气质 优 ，重庆市主城北重要的 。建设优势。土地性价高，目前处于规模建设currency1期，土地成本 ；重庆主城北扩中“的一块地，极适于项目规划和开发；工程地质条件， 地质灾害fi；土地资源丰fl， 成天然的地质 ， 有 开发价。交通优势。 条 金水道 北，蔡家 、84 、家背 等分区， 000级的” 港口；2条路fi动脉： 渝高速路、渝路 ，与重庆最大的 fi站重庆 站、 火车站 。 条快速干道：渝高速公路、中环快速干道、外环高速公路组团， 2 2国道， 线、线、 线。 空港，距重庆北国际机currency1 分 车程。 、功 位。在重庆市城市总 规划中，蔡家组团的功 为一 ”、环保、 市务业为主要发展方 ，规模适中 的新城区 ，在多组团中，蔡家组团的区位、用地条件、交通和环境 有 显优势，城区的最 拓展空间，重庆经济建设的最好的 料子 。接北新区、主城区、北碚城区的中 枢纽，主要 中 城市的人口散、分公共务功 和交通功 、整城市功 等。蔡家组团作为主城外 组团之一， 其优 的地理位置和最 的城市环境， 进了建设的快车道。 据组团的功 的总 位，重庆市蔡家组团总 规划 组团的 位，组团所在北区为重庆城市 期重拓展区域，主要接主城区散的人口、分公共务和交通功 ， 集 高新术、高 房、高规 事等为主 业，建设 好的城市人 环境， 造新重庆的城市 貌。其发展方 为三高 ，即高 质的 和 市区；高” 的机 、 、 、 子业区；高规 的国际 事、会展和金 区，之成为重庆市最高 务新城区和重庆北经济高地。 ，组团功 功 位 为主，预国家级或 级 事的发展用地，业上 高新术业、 市 业、会展会业、 流业、房地业等。 预 ，在不的 ，蔡家组团 建设城为一 环境优美、经济发 、会 、最适 人 、最 有 力和 力的 城市。、组团建设的 。重庆后，面 城市规模过 、人口过多的 一 的 ，为 高城市 水平，之与市作为城市会、经济的本质相协，重庆市政府 了主城外扩 扩、北扩、 扩战 ，通过主城外扩战 的 施，构造功 大的市发 经济 ， 市发 经济 为重 ，加快建设、 、 及 、 川、 、合川、 川等 星城市。在 一 思路和政策背 下，2002年，重庆市政府 在主城周建设 蔡家在内的 外 组团的战 构想。经过 年的建设，外 组团发展和建设成功的，分发挥了吸纳主城人口、转移主城业、完善主城城市整 功 的作用。蔡家组团的建设对北碚区会经济发展 深远。在重庆 郊区县中，北碚距主城 远的区之一，受地理位置、交通等区位和经济要 的制 ，北碚经济一 真正 入主城经济之中， 逐渐衍为 边缘 发展的趋势。蔡家组团的建设，重庆主城北扩、北碚主城 扩，彻底清除了北碚与主城之间的地理、地缘 碍，北碚经济与主城经济终于 为一 ，了互动、联动的会经济效 。200年，重庆市政府终于把北碚划入主城区，人事、组织、公共设施建设、标准、城市管理等 遵循主城 和模式。所 ，蔡家组团建设，为北碚会经济的持续、快速发展 供了“的机遇，不仅为北碚 供了正的外性，同 ， 本改变了北碚经济的本质规，北碚一般的外 经济 升为主城经济。2.1.2 本 究 目在蔡家 整体建 程中的地位 项 组团 设进本所涉及的项目三 子项目，即中环干道三溪口立交桥子项目、H区经济适用房建设子项目和N区土地整治子项目。三 项目分别对 三经济性质。 中环干道三溪口立交桥子项目。项目属于蔡家组团整 建设进程的核 工程之一，属于公共分资本项目。中环干道正在建设中， 经完成了主 工程，预计在2008年currency1竣工 投入fifl。 中环干道三溪口立交桥子项目连接中环路和渝合高速路的枢纽工程，若项目迟迟不开工不 如期建设完工 投入用，不仅影响蔡家组团的整 建设进程， 成建设瓶颈 ，同 ，制 中环干道作用的发挥，影响重庆市政府 的 主城 通工程 的 。 H区经济适用房建设子项目。 子项目在蔡家组团整 建设进程中的作用 关重要，因为项目与民搬 置、与后期项目的进入等相联系。蔡家组团建设共需搬 置 人， 子项目建成后 置 0800人 ”， 总置 的 ，伴随组团建设的 进，“需要建设2 相 规模的经济适用房。N区土地整治子项目。N区土地整治段 完成 置，属于暂 置土地，整治 段土地，一 为后期房地项目、设施项目的进入 供前期准备， 很好彻滚动开发的思路，为组团的整 开发 供 入 ，为项目 资 供 务保 。2.2 前期准 工作备项目 完成如下前期工作：中环干道三溪口立交桥子项目 经完成了 地、项目的设计和报及工程设计平面图的绘制；2H区经济适用房子项目 经完成 地、项目规划、报，标的制作和上报；N区土地整治子项目 完成 地、项目规划、 、标 的制作等。2.3 投 的必要性资本所涉及的三 子项目，蔡家组团总项目的有机组成分，其中，中环干道三溪口立交桥子项目公共设施项目，组团公共设施中的重要项目之一；H区经济适用房子项目整 置中的首期项目，关乎民关乎组团的整 建设进程；N区土地整治子项，一 于市currency1交易的项目，涉及后期项目的进入，与组团整 建设进程 及 入流 等。所 ，三 子项目之间、三 子项目与蔡家组团总项目之间在 间、空间上互和对接的，其中，何一 方面发展 后， 会影响整 的发展。3.2.1 三溪口立交成 中 干道的交通为 环 瓶颈中“快速干道三溪口立交 要成为中环干道的交通瓶颈，据预测，到20 年三溪口 蔡家岗、蔡家岗 三溪口、蔡家岗 “家 、“家 蔡家岗高 交通流 在2082 2 pcu h之间 2，20 年， 到 4440 pcu h之间。中“快速干道三溪口立交子项目若不尽快上马，一 交通阻塞的状况 很快发。2 三溪口立交高 交通流 预测 单位： pcu/h间 三溪口 蔡家岗蔡家岗 三溪口蔡家岗 “家 “家 蔡家岗2015 2689 2727 2529 26082025 3980 4036 3744 38603.2.2 H 适用房建 子 目区经济 设 项子项目 接影响蔡家组团的建设进程。若项目 迟上马，其他项目的进入就会相 迟，因为有 置，建设用地就滕不 ，何项目哪怕公共资本项目 进入，且会民怨，为组团建设和发展设置了不 的会氛 ， 民妥善 置组团建设进的保 。3.2.3 N 土地整治子 目区 项与前述2 子项目相，若土地不及 整治，业主就不会进入， 资就面 碍，同 ，地价 起不。重要的，土地不及 整治 挂牌交易，整 蔡家组团建设就有 入源，组团建设成为 源之水。土地 让 益组团经济发展的资金保证。第3章 需求预测和拟建规模3.1 市currency1查为”地 土地 让价 ， 们进行了广泛的会查，重 察了蔡家组团周边土地的价， 市currency1价 为依据 结合土地整治 用 整治土地 让价 。与蔡家组团一之 的北新区高新区土地 让的价为 00、经开 土地 让价为90 、渝北区土地 让价为20 、沙坪fl区土地 让价为80 作用。蔡家组团准价按照 级计算，业用地为94 平方米、宅用地为444 平方米、工业用地为220 平方米。蔡家组团今年拟 让土地的价 为 8 。3.2 市currency1预测蔡家组团正处于建设热潮之中，倍受到投资的青睐。目前，一系列的高端项目 经进入组团，如中 翡 湖、水天 、鼎高currency1等。随着组团土地整治、设施建设的完善 及中环干道、 线等市级、国家级设施项目的建成，蔡家组团 完全 入主城，土地需求 步上升，地价 只升不减。3.3 市 推 略currency1 销战为 保土地升，组团拟 据国家有关政策和 规的规，按照建设用地级市currency1的交易规，采取曲径通幽 的市currency1fl销战，其内容 ：fl造 好的投资环境，吸 更多的业主组团创业、 。组团 在北碚区委、政府的坚 领 下，通过不断的组织、制度创新，树立全新的管理理念，在 高办事效 、务精神、正的外性等方面狠下工，fl造 好的投资环境。2 造 牌。分挖掘和利用组团所在区域的、资源，在建设过程中进一步 高本区的、 价， 加 全面宣传、 ， 升组团所在区域的环境美价，从 保土地升。 ” 牌。通过重 进机 、 、 子、 、 等项目， 升开发区整 的” 水平， ” 业的发展吸 业主。3.4 建 方案和 模设 规3.4.1 中 干道三溪口立交 子 目环 桥 项中环快速干道 蔡家段 起三溪口道班 的渝合高速公路，中环线与渝合高速公路相交， 成 区互通式立交。立交主线全为0 km，整 立交 跨线桥、中环线上跨A匝道路线桥、中环线上跨同 B区 路跨线桥， 站一处及 0 km的主线道路；立交工程共 匝道 0条总为 9 km。排水工程管道总408m，22m箱涵9 494m， 拱涵 9 m。照 工程全段设 KVA的路 照 箱式变 站一 ，高 。3.4.2 H分 适用房建 子 目区经济 设 项项目区位于蔡家组团 标准区的H标准区，规划地块面积2 ，建设用地面积200 ， H04 02 0 、H0 0 0 、H 0 02 0 和H 0 0 地块，建 面积2 0000 ，最高容积 2 0，最 0 。3.4.3 N 土地整治子 目区 项项目位于规划的蔡家组团 标准区的N标准分区 整治面积9 其中 用地用地面积482 ， 0，道路用的48 ， 地面积和 用设施用地4 ， 4 。土fi方 2方 整治区内道路全 2米 标准路幅 2米 为城市 干道 级 车道。本标准区规划用地局结构， 公 为核，周边为 和 的局 式。项目区道路线 度分为主干道44米， 干道2 2米， 路为 22米。第4章 工程建设技术方案4.1 中 快速干道三溪口立交子 目环 项4.1.1 工程 要概重庆市中环快速干道 蔡家段 起三溪口道班 的渝合高速公路，中环线与渝合高速公路相交， 成本全互通式立交一 三溪口立交。立交主线全为 0 km，整 立交 跨线桥、中环线上跨A匝道路线桥、中环线上跨同 B区 路跨线桥， 站一处及 0 km的主线道路；立交工程共 匝道 0条总为9 km。排水工程管道总 408m，2 2m箱涵9 494m， 拱涵 9 m。照 工程全段设 KVA的路 照 箱式变 站一 ，高 。4.1.2 技 指 （术经济 标 ）设计依据：城市道路设计规 ；2公路线路设计规 。匝道标准断面 度：单 单车道匝道：总 8 0m， 0m。单 车道匝道：总 9 m， 8 m。中环快速干道三溪口立交子项目经济术 单位：项目 匝道度m 匝道度m 最 径m 最大坡最 曲线 径 m 桥梁度m 面积立交 地面积立交通行 力pcu A匝道 8 0 4 000B匝道 8 8 0 2 0匝道 8 22 00 2000D匝道 8 2 2 0 8 2000匝道 8 0 2 0 4 00匝道 8 22 00 4 2 00匝道 8 0 0 4 8 000H匝道 8 0 0 2 2002 000匝道 8 40 0 8 2 0匝道 8 82 0 4 00K匝道 8 0 00匝道 8 8 40 9 800A 0 2 90 400 000 B 0 00 000 8 000 204.1.3 交通流中环线与渝合高速公路交于三溪口，为城市快速路和高速路的交 ， 立交交通流 性分 如下：主要交通流： 家 北碚， 马 ；主要交通流： 北碚， ；其 为 要交通流。4.1.4 型桥 设计在渝合高速公路 建 条道， 老三溪口立交各匝道改成与渝合高速公路的A、B道相接，通过 新老立交有机地联系在一起， 成一 功 大的大组合式立交。设计采用8 立交。对于高速公路的 系统的改造， 除三溪口立交 有 站，在高速公路A、B道的进 口分别设置4 站。4.2 H分 适用房建 子 目区经济 设 项4.2.1 目 要项 概蔡家组团经济适用房工程位于蔡家组团H标准分区，规划地块面积 2 ，规划地块建设用地面积 200 ， H04 02 0 、H0 0 0 、H 0 02 0 和H 0 0 地块，最高容积 2 0，最 0 。4.2.2 管项目区内管 动力线路、水管道、排水管道、气管道、通线路。 据蔡家组团建设总 规划，动力线路、水管道、气管道、通线路全沿 干道设，全 00米； 据地 地貌，排水管道北 设，在 民 建集中水处理 ，经处理到 标后，经管道排入 ，管道 0米。4.2.3 技 方案术经济据建设的有关规， 人房面积规划为2 人， 区容积 为2， 面积大于 0 。 H分区经济适用房建设子项目的术经济方案分别用合术经济指标 期和2期、”面积 、区配 设施、 置人口等加 。