西安某酒店项目建设项目可行性研究报告

项目可行性研究同学 # 2010-04-23 21:21:18 阅读22 评论0 字号：大中小 订阅 第一部分项目背景 . 3 第一章 可行性报告编制依据及说明 . 3 编制依据 . 3 编制说明： . 3 第二章项目概况 . 4 基本情况 . 4 发展趋势预测 . 6 第三章：市场调查与分析 . 6 第一节：宏观市场分析 . 6 1 、经济综合实力增强 . 7 2 、经济实力的增强带动人们消费观念的深层变革 . 7 3 、成长中的消费力引发西安新一轮商业革命 . 8 4 、消费形态与观念变化分析： . 9 5 、西安酒店业发展趋势与前景分析 . 10 第二节 微观市场调研与分析 . 36 一、区域发展现状及区内人口构成 . 36 二、区域商业发展趋势呼唤 . 36 第二部分：项目总体战略规划 . 37 第四章项目建设方案 . 37 一、项目总体情况 . 37 二、项目管理情况： . 37 三、和平大厦规划 情况： . 38 四和平大厦设 说明 . 39 、和平大厦项目 展情况及 划 . 39 第 章项目 . 41 一、 依据 . 41 二、 略 . 41 项目 . 42 概念 ： . 42 第 章 略 . 44 和平大厦 项目 目 . 44 、 安 . 44 略 . 45 . 47 安 . 48 可 安 . 49 安 . 50 第 章 本 . 50 一、 合方 . 50 二、 currency1方 . 51 第章项目“ 略 . 52 一、fifl市场规 实现方 . 52 二、强 合构建行业“” . 53 三项目发 currency1体 . 54 第三部分经济评 与 分析 . 55 第章项目经济评 . 55 第一节建设 currency1方案和 . 55 第二节 项目 评 . 58 第章 项目 分析 . 63 1 . 63 2 市场 . 63 3 . 64 4 发 中的 . 65 第一章 论 . 65 第一部分项目背景第一章 可行性报告编制依据及说明编制依据一、 西安市 经济和 发展第 划 编 二、 实 西部大发西安市商 业发展规划 2000 2010 三、 西安市 市总体规划(1996 2010) 四、 西安市 建设 业发展 建设和平大厦项目建 的 、西安市人 的 编号xx字 xx 第xx号 、西安市 实 调查情况、2004 西经济 经济 、 业发展 编 的 业可行性研究 、 颁布的 建设项目 行可行性研究的试行管理办 1983 2月2日 、西省现行相 额 准。编制说明：为指导本项目实 的纲领性文件，本可行性报告以数理的形详细阐述了项目发、 、 中 可能遇到的各类问题。尤其对项目 本提 了项目方 本入的，涉及到自 currency1、 以及currency1融贷 方 ，在考虑到currency1融机构通常融 放贷可能需要考量的几类 设 了相对完善的 还贷 。由本报告编制的前提是项目前 划已经严谨的市场验并 相当充裕的市场数据明其可行性，因此，本次报告的提交可以为本项目市场的指导性方案，为后 划、推广 划的理论基础。第二章项目概况基本情况和平大厦 建设项目 西安核心商圈一级辐射区域内-和平中段。南接西安核心商业街东大街，北 和平门直达西安旅游重要 志大雁塔，扼守西安主力旅游、餐饮、娱乐黄currency1通道。南北长95米，东西纵深75米，现 准占 5648平方米 折合8.472亩,含代征1.25亩 。项目 性质为商住 70 。现状为三通一平。总 为5648方米 8.472亩 。项目总 为 万元(含 currency1)。市建设配套及其它规费为730万设 费：560万其他前 费 ：130项目总 12003.84亿元。项目总建筑 约32000平方米。划建设 2 。项目建设 由 业发展 负责。2、项目概况 和平是西安市商业、办、餐饮娱乐的主要大街之一。随 经济发展的战略导的 -西部大发，西安 成为西北 区 、经济、文化和对 交 的 。和平为西安市商业、currency1融形 口的 ，已展现在 人 前。在此 建 和平大厦 其商业 ，它的 级 、 店、商场、 、 、学 设 ，配之以 “的交通 件，项目建成入 和 商业文化中心交相 ，构成的商业，成为 一道currency1的景。发展趋势预测随 西安 市 战略的深 实 ， 市基础设 建设布“ 发fi 的变化，在此基础fl，随 市 布“的 完善，交通状况的善， 导人们 、消费观念的本性变革。内核心商圈 相当平的经济”力和消费引力，据西安市 市建设总体规划 ， 成为 后几 重商 区。据 业 后三 的战略规划， 以业化的商业 为主要发展目 ，占核心商圈 是 了西安 市建设的需要， 合业长发展目 ，论在战略fl还是在战fl，是 和要的。第三章：市场调查与分析第一节：宏观市场分析2004 ，西安人 在市 、市 的 领导 ， 以 小平理论和 三 代 重要 为指导，深入 的 大、 三中和四中 ，以学的发展观 领经济发展 “， 行中 的宏观调 ， 四化 理念， 经济在平 、的 道fl行，并 现 总量与构、 与 调发展的“ ，各项 业 发展，人 平 提 ， 市 能 一增强， 实现了 制的发展目 ，一 主要经济指 新 。1、经济综合实力增强据西安市 “ ，2004 西安市 总 GDP 109587亿元， 可 格 ， fl 增长135。经济总量突破千亿元大 ，增长 连续 在13以fl，经济发展迈fl了新台阶，并入一 新的增长 。其中第一 业增 6005亿元，fl 增长67；第二 业增 49567亿元，增长156；第三 业增 54015亿元，增长123。成为西北 区首 突破千亿元的 市。2、经济实力的增强带动人们消费观念的深层变革随 经济总量与经济发展平的提 ，刺激了人们的消费需求，同时也 人们的消费观念发了巨大的变化。在普通市 的消费构中，食品类消费首次 现负增长，据 ，2004 西安市 恩格尔 数为34.4，白领阶层的恩格尔 数低26， 装、电、通讯、交通、教育、娱乐 消费额均 fl 所增，说明市 的消费构发了重大的变化，已经从温饱型消费心理满足型消费 行了成 的 。西安老而 秘的文化、 深的 ，刺激 各 的旅游人士前。据 明：2004 西安旅游业 接待旅游、参观、访问及从 其他 动的海 游客65万人次， fl 增长93；接待 内旅游者2084万人次，首次突破两千万人次，增长291。旅游总收入1544亿元，其中 际旅游 收入33亿美元，分别 fl 增长451和13倍。 市拥 接待游客10万人以fl的景区20 ； 4A级景区9 ；为适新的经济形势的需要， 末 市 级 72，其中 级 4，四 级 13。3、成长中的消费力引发西安新一轮商业革命据 西安市 经济和 发展第 划纲要 的 ，西安市以旅游业为龙头的市化 现前所未 的 发展。在此基础fl，为适西安的 性 市布“，大 市市郊的 市化建设，大量的人口 迁， 环 商业布“密 大大提 ，从而带动西安 市旅游业的 发展。传 的商圈均设在人口密集、交通繁忙的 段，满足传 的消费模。但是，随 人们 平的提 ，尤其是人们对大宗消费观念的变，汽车已经成为越越人们的普通交通 。据交通部门的 ，西安市现 汽车22万辆，并且仍然以平均每 6万辆的 递增。范内， 汽车拥 量已经突破1500万辆。西 总 已突破1300， 居西部第二。随 交通的断完善， 内 ，省内省 ，區域、 域消費 在形成風尚。可以预见，在久的 ， 市间的人口 動將 層次發展。4、消费形态与观念变化分析：l 从消费构fl分析：消费者已从低层次 层次消费 变。随 收入平的逐提 ，数消费者已经满足了最基本的温饱型消费，对消费质量的要求在逐提 ，旅游消费 逐提升 ；l 从消费者区域的选择fl分析： 由去的传 消费区新 消费区 。在原住 已能满足消费者的在最低消费成本心态 的节奏、 率的消费需求， 而刺激了近两 方 未艾的省、区 自助游 的蓬勃发展。l 从消费形fl分析：消费者已经由单一型消费综合型消费 变。随 、 、学习节奏的，人们在注重 率的同时也注重 率的提 ，合休闲、娱乐，购与一体的一站消费形态已成为人们 “ 时间、丰富业余 方的fl佳选择。l 从消费层次fl分析：人们在追求 质享受的同时，追求 fl的享受。随 平的断提 ，消费者断调整自己对 质享受与 享受的 ，以追求 素质的提 ；l 从消费时性分析：随 收入的逐提 和 障体 的逐完善，之各类庭常 品已基本 满足。相当数量消费者， 别是当代 业者，已 节 为庭 划的 一，而是 划 时消费，在满足传 型消费的同时，需要满足时尚消费的需求。以fl深层次的消费观念的变化， 在逐 变成 范内广 的 消费的变迁。5、西安酒店业发展趋势与前景分析西安酒店业的发展现状 述西安酒店业尚 巨大 力西安市是 的 文化 和 际旅游 市， 丰富的旅游 。 的人文景观和 美的自然 ， 西安的旅游 在 前 。西安的旅游 密 大、 、级别 的 ，以 、入 、乐 为代 的 旅游品引了海内 大量游客前西安旅游观。据 ，西安每 自内 的游客总数达到近16001700万余人次，其中2001 西安接待 旅游者70万人次，接待 内旅游者1685万人次，旅游总收入113亿元，其中 收入2.9亿美元，巨大的旅游 为西安的旅游业带丰currency1“的同时，也为西安的酒店业、饮食业、娱乐业 行业带了巨大的机遇。酒店业和饮食业为旅游 业的相 业，是深受其“，强大的旅游 为西安酒店业的发展提“了越的 件和广的发展间，酒店业也因此 了丰currency1的“。对西安目前现 的酒店、 店的调查 ，目前西安 4 级酒店、6四 级酒店、15三 级酒店、20准三 级酒店和近100二 级及以 酒店。调查还 ，西安目前 级酒店客 总数为1700余套，四 级酒店客 总数为2600余套，三 级酒店客 总数为3500余套，准三 级酒店客 总数为3800余套，二 级酒店客 总数为11000余套，以fl所 酒店、 合 客 总数为22600余套。 调查数据 西安旅游“、西安黄fi、西安旅游 、西安各旅行 ，由以fl单 本fl对三 级及以 的酒店 时 在一 ，以fl数据尤其是三 级以 的酒店数量略 ， 率 15%；对酒店客 数的调查方与酒店的调查方相同，酒店客 数的调查数据 率可能略大， 20%。以fl所 调查数据准 率基本fl达到80%，调查数据 一的参考和研究 。 各酒店 店、 数和客 数 情况所 ： 从西安 级酒店 和西安酒店客 数 ，目前西安 级、四 级、三 级、准三级和二 级及以 酒店分配 分别为3%、4%、10%、14%和69%，其中二 级及以 的酒店所占 占到大数，而准三 级以fl的酒店数合 31%， 明目前西安酒店业还是以中低”次酒店为主。从各级酒店的分布和经 状况 ，目前主要 在以 几情况：、酒店的布“在各 区之间平， 现在 内、 南和 东三 区的酒店数几 占到西安市所 酒店数的75%80%；而 西、 北和西 新三 区酒店数合 到所 酒店数的20%25%，可见酒店在各 区之间的分布分平。 、酒店的入住率受旅游 节变动的 常明， 和 同一 酒店 现为， 现为 。、酒店所 的 对酒店的入住率 巨大， 的酒店论 能 相对的入住率，而 的酒店其入住率一直fl去。、准三 级以fl的酒店其经 状况整体fl要低”次的酒店，但在准三 级以fl的酒店之中仍然 在 所带的 。据西安旅游“调查数据 ，西安所 酒店的 平均入住率达到5665%，与本次 调查 的入住率 69.7% 基本 合，从 数据 明，西安酒店业整体经 状况 常的“平。调查中 部分酒店 近 酒店的客 入住率 ，经 “也逐 ， 低西安酒店业的平均“平，而市场 态势 越越激 ，整 酒店市场 他们 虑；但 一方 ，一 酒店 一直 的入住率 酒店 新区新 元 其入住率常 在90% ，并 的“， 明管西安酒店业的 越越激 ，但仍 酒店在 激 的 态势中从 “， 一在说明酒店业是 管理 能的行业，它经 的 但与酒店提“的 件 ，而且它提“的 件 为重要，在酒店的管理fl为客 ，提“的 细、 到、 合客心，可能 大的市场。相 ， 自 ，新的酒店，自然 了 市场所 的命。因此，整 西安酒店业的发展现状 ，市场尚未达到饱和，市场可发的间尚在，酒店业前景目前还 。西安目前酒店客 数以22600套 每入住率 为100% ， 365西安酒店所 客 可接待的 客数为820万余人次，而2001 西安 接待游客达到1685万人次，在 1685万人次中 去需要在当 酒店、 店、待所住 的游客 部分旅客 居在所在的学 和西安本市居 到西安及 旅游区游的人数，每 需要 西安酒店、店的人次 9001100万人次 约占所 游客的55%65%， 一 分 为守数据 ， 数字 去西安酒店所 客 可接待的 客数820万余人次后尚 80280万余人次需要住 西安的酒店，以每 酒店客 数300套 ，尚需725 酒店 待发。 以目前西安酒店的平均入住率60% ， 西安尚 1241 酒店的发间，由此 ，西安目前的酒店市场尚未达到饱和，可发间尚在，但对其业的经 背景为 重。实fl，在以fl 中 的每 需要 西安酒店、 店的人次为9001100万人次为守 ， ，在 8901100万人次中还 每 自 内 因 的群体，由此可见，西安的酒店业 实还 在 乐观的发 力。西安酒店业目前经 状况分析酒店入住率70%， 现尚可对本次 中的20酒店的调查 ，20酒店平均客 入住率达到70%，其中客 入住率为75%和65%的酒店数分别占31.6%和26.3%，两者合 占到58%；客 入住率最达到90%的酒店占15.6%，入住率最低为45%的酒店占10.5%。 明，西安酒店整体入住率平均平基本维 在70% ，同酒店之间 由 理 和经 方的 而 其入住率 现参齐的情况。酒店 准间 以20m2居1428m2均 分布本次调查 ，20酒店的主力客 均为 准间，其 平均为20m2 ，其中 从1428m2均 一 的分布。 为20m2的 准间居最占31.6%，15m2、18m2、19m2和22m2的 准间各占10.5%，14m2、24m2和28m2的 准间各占5.3%。 明，目前西安酒店的主力型为 准间，其 主要集中在20m2 。 ，西安酒店的 准间数量平均占酒店所 客 的 重为74%，而68.5%的酒店其 准间占所 客 数的 重70%， 明，目前西安的酒店大部分是以 准间为其主要客 。 客 以中”次居、中、低”次各 调查数据 ，在所 调查的酒店中 、中、低”次客 平均分配 为18%：66%：16%，其中以中”次客 最， ”次和低”次客 数量相当。 一分析发现，在所 调查的酒店中 一酒店其 ”客 占了40%，两 10% 酒店其 ”客 占总客 数的30%，其他的酒店其 ”客 均20%。从调查 的酒店经 状况 ， ”客所占 重大的酒店在 时尚可 的入住率，但一旦到了 ，其客 入住率相对 低。此项分析 明， ”客 重太大，其市场 相对大，相对而言， ”客 重 的酒店其市场 性似 略小一 。酒店客以散客为主、旅行团体居其次调查 明，西安酒店接待的客主要是以散客为主 占35% ，其次是旅行游客26% ，两者合 占61%， 明西安目前酒店的经 对 主要是针对散客和内 的旅行游客。以参 、商洽谈、培训为目的入住的客占16%，机 单 以西省其它 区为主 占13%，其它消费形占10%。 注的是，近 ，以参 、商洽谈、培训 为目的的消费 增长之势， 提醒酒店经 者，何为 准客提“的商 件从而在众的酒店中占 的客 是酒店“增长与否的一 重要 略。从对酒店的客 龄的调查 ，客的 龄重要以中、青 人为主，同时也乏 和长的人。消费者 业fl 常明 的区分，从业老板、 体老板、 官、经理、 业白领到学均 一 的 。而客的消费 征 主要是旅行消费、 消费、商消费和住 餐饮 ，其中又主要以旅游消费和商消费为主。旅游 现在3-5月和9-11月入住率最 的为中”客 调查 ，几 所 的酒店其经 峰 现在旅游 ， 客 入住率最 的月份通常在3月、4月、5月和9月、10月、11月， 基本fl 半 的 ；6月、7月、8月和12月、1月、2月为一 中的 ，在 间，数酒店的客 入住率低平均平， 部分酒店的入住率尚足30%40%，可见，酒店受 节 是常大的。西安酒店市场并未达到饱和酒店业尚 发“间调查 ， 80%的酒店经 者为目前西安酒店市场已经达到饱和，他们 观的原因是因为近 酒店的客 入住率 ，经 “也逐 ，整 西安酒店业的平均“在 ，而市场 态势 越越激 ， 整 西安酒店业 景气状态。 说 起道理，但要 每 内 到西安旅游的人次 1500-1800万人次 知道西安目前酒店之所以 景气 者“率 以前 低了 的原因其实是西安酒店自fl对 巨大的旅游 充分的发“ ，造成相当一部分旅客 的浪费。 者，一 酒店抱残守、并新识，以一 动的方去 对此巨大的旅客 ， 的酒店别说赚取“，亏损 错了。所以， 西安酒店业目前已经达到饱和状态的说是 的，西安的酒店尚 大的发间和商机。大部分酒店设 咖啡厅、茶 、餐店、棋室大型配套游泳池、 fl设 未能跟fl调查 ，所 酒店咖啡厅、茶 、餐店和棋室的配率分别为18%、24%、18%和16%，而对游泳池、 fl设 的配分别为3%和13%， 明西安酒店在相 配套 方明带 避重 的倾， 对易的、成本低廉 “可设 咖啡厅、茶项目 重视，而对入成本大、收 相对 小但对客说常需求的 项目大型 fl 、游泳池 设 明入够， 明西安酒店经 者在酒店的发和经 fl目还是 短视，乏长的考虑。所谓 人虑、 近 ， 对目前 日 激的酒店市场， 、 跟fl的酒店已经 力从心，深感 的残酷，而市 fl 、 件 平一 的酒店，其业绩 蒸蒸日fl， 说明，酒店的各 、 件 对一 酒店的发展起 常重要的 ，酒店经 者 充分识到 一， 努力提 方 的 准方能 酒店败之 。各酒店 格一，市场 一 准调查 ，西安目前各大酒店的门市报 一， 是同 段同级别的酒店其门市报 也各 同， 现 大的 。各大酒店 二 级以fl 的报 从100元以 最 2000元 报 ，而各大酒店的折扣 惠 也一 ， 的酒店为了占客， 相，最低折扣 低5折， 所谓的 格战 整 酒店业的“平缩的同时，又 整 酒店业的管理混乱，因此，针对同级别、同 段、同 节制 相的 格制 准和折扣 准 一 的 准已是刻缓，它 到西安整 酒店业的发展。西安酒店业目前 在的问题目前西安酒店业整体发展状况太景气 主要发在 的 ，酒店业平均“相 前两 所 ， 现 情况的原因是方 的，归纳起主要 在 以 一 问题：1、整 酒店行业管理太规范， 格制 一的 准。整 酒店行业 一 一的 格制 准，在 格的制 fl各 酒店据自己的经 状况制 自己的客 格，由整 市场 格的制 混乱， 酒店之间往往通 格 一因素做文章以引客， 可避 各酒店间因占客而展激 的格战，而 格战的 往往 整 酒店业的平均“ 缩。2、 跟fl客 在设 和装修布fl未能 体现人性化和 性化， 客 内部设 已经陈旧，设的配”次够，也够 。3、 跟fl酒店在客细入微的心理需求方 行细心的研究和发，所提“的 大众化， 的项目也单一， 考虑同客之间的 化 ，而整 酒店的管理 也 体现 酒店经 的 性化，相 ，酒店制 的一 倒客落入一 约束、自由的 。4、消费理念宣传够酒店经 者在经 方 维守， 新识， 抱残守、新 的经 之道 酒店在客深层次需求方 发够，而在酒店的宣传以及消费理念的引导方 做 ， 的 往往 它们逐 客所遗忘，经 “自然也 难 到。5、整 西安的酒店业 形成规模西安酒店 为止二 级以fl的酒店基本达到120，但论是二 级酒店、三 级酒店还是 级 的四 级、 级酒店，到目前为止尚未 一酒店客 数达到1000套以fl， 说哪酒店的客 数能达到2000套 者2000套以fl， 说明西安目前的酒店论级 何，尚未 一酒店 达到相当的经 规模，自然谈fl所谓的规模。实fl，以西安此巨大的旅游 同时西安又是西部发的头堡 市，商引 的 也引大量的商人士入驻西安， 西安的旅客 丰富 ，完 件依靠酒店的规模引旅客，以赚取丰currency1的“。6、酒店市场布“够合理调查发现，西安的酒店主要分布在 内、 南和 东， 三 区的酒店数占所 酒店数的75%，而 西、 北和西 新酒店数合 才25%。以西 新为 ， 西 新内的酒店两三， 新 元 三 级 、豪门新 大酒店和西航 ，而以西 新区内的自然、人文环和消费力状况，完 发酒店的市场 件，因此，从西安目前酒店的分布状况 实 在合理情况， 为目前一 白区域发的酒店类 业提“了发的间。从以fl对酒店业目前 在的一 问题分析 ，西安整 酒店业的管理fl 混乱，也乏大管理的概念，各酒店在 格的制 fl 一 一的 准，而各酒店在各 、 fl也 所缩，对客深层次需求的发以及酒店的宣传、消费理念的灌输 方 是做的 之又 ，自 、新的 他们在市场 分 动的 ，因此，整西安酒店业的发展 ，一方 但要在整 酒店行业方 制 相 的行规和 准， 一方 为酒店业的构成单元酒店自fl也要大胆新，断提 、 的规格，充分挖掘客内心深 所需要的东西，实 性化、人性化的管理 ，同时大酒店宣传和消费理念引导的 。西安酒店寓市场分析西安酒店寓发展现状 述西安目前酒店寓的发展 说尚 白市场，管最近两 相继 现了几以酒店寓命 的楼盘汤姆寓、中 商酒店寓、西部电子 F座的 酒店、新 元 和 发的 晶岛 ，但整 西安的酒店寓市场而言，酒店寓几 还 起 者说刚刚才起 。酒店寓 欧洲，后引入中 。在 ，酒店寓一直倍受市场青睐，在我 几 发达 市深圳、广州、fl海、北京相继 现了 酒店寓并成为新新一族的新宠，酒店寓落西安 是最近两 的 ，管市场对此 业也 炒，而酒店寓也 其它 业所 拟的 引 级酒店的 能和管理模，既可居住又可办， 格也普遍 一般酒店低，而且它还 常明的 能 ，但 为止西安的酒店寓尚未形成一 的规模。对目前已经 现的几 以酒店寓 者 酒店、酒店商寓 行分析发现，汤姆寓、 晶岛 和中 商酒店目前代 了三酒店类型，汤姆寓实际fl是 酒店， 晶岛 是 酒店寓，而中 商酒店 为酒店商寓。以 三类酒店 业 行对 分析：汤姆寓 属 酒店。 酒店，亦称 酒店寓，它 欧洲，70 代 传 美 。自美 二战 间盛行而 。在 内， 酒店首先 入深圳，其次而及fl海、北京、 市，近 在内 一 发达 市成、西安、重 也 现。 酒店实质是 时酒店 ， 在一 时 内 酒店住 娱乐设 的“，“可以fl市 ，也可 交 。由一般酒店通常 ，而 酒店可以购 在一 时 内的住 设 的“， “还 fl市 和交 的 能，因而它 居住 能的同时也可以为 之 ， 一，可说是与一般酒店的主要 之 。 酒店在发达旅游 市 区最为 行，它通常建一 市的旅游要道，以拥 充足的客和 的 率，因而， 酒店 说也是旅游的 。而汤姆寓可以说是是在西安 旅游 的背景 而的。 东 对 的 中 商酒店 ，是西安第一 酒店商寓。中 商酒店酒店、 字楼、居住 项 能，它与一般的酒店寓的主要区别在 酒店商寓在酒店寓的基础fl还 SOHO的 能，一般的酒店寓管也可以居住和办，但其办环及酒店商寓，而SOHO 然 的是办和居住的子，而且办环越，但 乏酒店商寓酒店的 级 ，因而从 能fl ，酒店商寓与酒店寓和SOHO 在常明的区别， 区别 酒店商寓相 酒店寓和SOHO而言，其 能、 、”次 。中 商酒店也 是基其的居住、办 件和细 到的 级酒店 而受到市场青睐，据调查，中 商酒店客 丰富，入住率 ，而且 大一部分为长 客，中 商酒店也因此 丰currency1“。由 新 拟建的 晶岛 为酒店寓， 时它 建成集办和居住一体的 业形，并 引 级酒店的 能和管理模， 其居住和办环 “和 适。由 晶岛 为酒店寓， 居住和办的 能，同时又享受酒店的 级，因而其 的客 主要是 级 业白领、单fl 族、 者、本市中小型、 商人士和一 知 办 。由 酒店寓 酒店、寓和居住的 能，而 currency1又 一般酒店要低，所以它依靠 品质的 、 大的市场 在 和内一 发达 市， 酒店寓分受 ，其平均 率达到60%以fl，因而它相当的 ，其的 能也 引大量 者的目。但由 晶岛 的是 后 方 业主购 业后又 发商并其代为经管，一 之后发商又 业的所 和 交还 业主 ， 方目前 成 的在西安为数 ， 的 和参考对 ，而 酒店寓在管理和经 fl又 相当 的 含量，因此， 晶岛 方带 相当大的性，发商 充分的考虑到 一。从以fl对酒店寓 晶岛 、 酒店汤姆寓和酒店商寓中 商酒店的分析发现，论是汤姆寓还是中 商酒店，其在市场的受 相当，市场对此也青睐 ；而 晶岛 由其座落的 段论是自然景观环、人文素质、交通状况 currency1的势，而西 新的发展势头为 酒店寓造了分的发 件和发展前景。管酒店寓 者 酒店、酒店商寓 目前在西安尚 白市场 基本 白市场 ， 大的发间，同时西安巨大的旅游 也为酒店寓的发和发展造了分越的环和 件，但是， 西安酒店业发展到现阶段 现了 问题一 ， 酒店寓在发之未能做长的、通盘的考虑和相对 准的市场 ，西安酒店寓也 遇到与当前酒店 的同 难题，因此，在酒店寓的发与经 中 分 醒的识，在发之 做长之 ，尤其对 准的 。西安酒店寓前景预测西安是 发达的旅游 市，巨大的旅游 为西安酒店寓市场的发提“了常广的发展间，同时，西安目前 酒店寓 酒店、酒店商寓 为数 ，基本fl 形成 市场 ， 为酒店寓的发和发展提“了相当 “的发间， 明，目前西安酒店寓大 所为，其市场前景分 。本次调查也 ，市 对酒店寓的市场前景普遍 为 ，其中 60%的 访者为 酒店寓发展前景错，1/3的 访者 酒店寓的发展前景一般，其最 的发展状态要 整 酒店寓市场的行业规范 和 态势以及酒店寓提“的 件和 件 的内和成 ，因此，目前的形势 ， 部分 访者对此 业 谨 态。而为酒店寓前景 的 访者人数所占 为7%， 明市 整体fl还是 酒店寓，当然，在为酒店寓 前景的同时，他们也 现 虑，是对酒店寓能否挖掘和 提“客内心深 所需求的 并 抱太大的心，由此可见，对酒店寓客相对 准的 和对他们心需求的挖掘和研究 是酒店寓发和经 成败的一 常重要的因素。酒店寓未发展的相 管巨大的旅游 西安还是西部大发的头堡 市 为西安酒店寓的发和发展提“了分越的 件和广的间，但由酒店寓 业在西安目前为数尚 还 形成一 的规模和大环，因此一 在的问题尚未 ，而 问题到后可能 到整 酒店寓市场的性发展，所以发商 未， 先长的、 盘的和相对 准的 划和 。从西安酒店市场目前 的问题 ，大的方 是整 酒店行业 一 可以 行的 格制 准，以酒店在制 门市 格、折扣和惠 方 各自为 ， 混乱，从而为占客 行残酷的 格战 ， 整 酒店行业“受损；而小的方 现在酒店本fl因fl守旧、新，在酒店业 日 激 的环 以一 动的经 方去 对市场， 但能为酒店带丰currency1的“， 而可能 市场所 ，因此，论是整 酒店业的大环还是酒店本fl经 的 略和方 在 问题，而 问题严重 到酒店业的长发展。 西安休闲、娱乐、 fl市场现状 述西安休闲、娱乐、 fl市场“间广对西安部分 fl、娱乐、休闲、餐饮场所经 状况的调查 明，目前西安餐饮市场 现 常的态势，从 行业的 体老板从中赚取了常丰currency1的“；而 fl、娱乐、休闲市场未达到饱和，尤其是融 fl、娱乐、休闲、餐饮 能一体的大型娱乐 fl 动中心为数 ，市场可发的间 乐观。时 休闲、娱乐、 fl 消费形 成为一消费时尚，而追求时尚和前的一族 是一 相当可观的群体，因此市场 相对 大的需求 力，消费形势。西安休闲、娱乐、 fl场所经 状况 分析fl中心调查分析规模：目前市场 fl中心的经 规模普遍在200 m2 4000 m2 ，可同时纳人数在200人 。经 时间：数 fl中心 业时间从 fl8：00 8：30 ，到fl的21：00 2：00束。经 峰 基本 现在fl10：00到12：00以后，一直续到 7：00到fl23：00 。消费者 龄和性别 征：消费者 龄和性别往往据所消费的项目同而 所 ，对力量、动型消费项目currency1、“机、训、力量训 主要为fi性， 龄以1840fl的居；而一般的动项目 fl车、 机、综合训机 fi性别的 客均 一 的 ，但仍以fi性居，而 龄 在1850fl之间。消费者fl份 征：以休闲、 美、美体、 为目的的消费者主要以性居，fl份主要为 业白领和学；而以动、力量、发 为目的的消费者以fi性居，fl份主要为 业白领、部门经理和 的业老板。消费的目的：fi性以动 fl、力量训、发 主要目的，也 部分是 放和 考虑。性 主要以 fl、 美、 体形、 和放为目的。消费类型：fi性主要以龄 、“机、力量训、综合训机类为主要消费类型，其中“机、综合训机最受 。性主要消费的类型 龄 、 美，也 部分 行“机 项目的消费。休闲、娱乐、 fl场所调查分析西安休闲、娱乐市场现状 述西安休闲、娱乐场所经 现状 分析西安休闲、娱乐、 fl场所经 状况综合分析项目收费：项目收费 两类型， 每次 费和月、 费。“机、 机、 fl车 消费项目平均收费为5元/小时，月、 收费情况为： 月 每300元； 每2580元； 每3800元。茶 、咖啡厅、餐厅、饮 厅、酒”经 状况调查规模：茶 、咖啡厅、餐厅、饮 厅、酒” 经 场所经 规模普遍在30 m2 400 m2 最可同时纳人数在100120人 。经 时间：数 业时间从 fl9：00 ，到fl的22：302：00束。经 峰 基本 现在fl11：3012：30，fl20：0022：30 。消费者 龄和性别 征：fi消费者基本 均态势，消费者 龄90%集中1840fl，其中1825fl、2530fl和3040fl 龄段人群 基本fl各占1/3。消费者fl份 征：大部分 约占60% 为 业白领和学，也 一部分业老板，自由 业者。消费的目的：80%90% 休闲的目的，50%60% 商谈业的需要，30%40% 品的目的，与交 的占到30%40%。经 型及收费：主要以 型、小型和豪型居。其中 型 20元/小时，20 m2 ；小型 20元/小时 20 m2 ；豪型 30元/小时 30 m2 。品：fl岛咖啡 20元 20-40人/ fl岛咖啡口错， 廉 美；大情品 18元 20-40人/ 子美观、口感、经济实惠；大情格调 18元 20-40人 口感、实惠、环；品 78元 10-20人/ 选咖啡、口 ；咖啡 25/20元 5-10人/ 西咖啡 20元/ 30元/ 、口感、适合大众口 堡 3.5元 100人 格合理、口感 3元 60人 格 、口感；茶 30-50元/ 20-30人 情 到、 归的感 ；酒 15元/小 3-4人 7元 60人 方 茶 25-40元/ 格合适fl 、游泳、 场所调查规模：经 规模普遍在1000 m2 3000 m2 。经 时间：从 fl9：00 到fl的21：00 24：00束。消费者 龄和性别 征：fl龙 的 客 龄主要为25fl以 和30-40fl， 主要为 庭消费和学消费。fi 均。消费者fl份 征：重要为学和 小 的庭。消费的目的：带小 、学游泳、 fl。消费场所：fl龙 放 最受 项目 造浪池 海 的感 、日消费人次： 造浪池 1000人 池 300人 环 300人 200人 池 50人 道 100人 道 200人 直道 200人 道 200人 龙道 200人 厅、 总 、KTV 乐广场经 调查规模：经 规模普遍在200 m2 400 m2 。可纳100人 。经 时间：fl19：00 到第二1：30 。消费者 龄和性别 征：厅、 总 主要为fi性；KTV 乐广场fi 均。 客 龄主要为25-40fl ， 主要为中、青 fi。消费者fl份 征：业老板、 业白领。消费的目的：娱乐、商谈业。消费类型： 厅 小型 50元 6 m2 中型 80元 9 m2 大型 100元 11 m2 KTV 小型 4080元 中型 50120元 大型 70160元 豪型 100200元西安休闲、娱乐、 fl场所经 状况综合分析以fl对西安休闲、娱乐、 fl场所的调查及相 西安旅游 、行业 、报 的分析 明，目前西安建fl、娱乐、餐饮、休闲行业整体经 态势，尤其是餐饮和厅、 总 、KTV 娱乐性场所，从调查数据和相 还 ，西安人对 fl消费为青睐，论是目前西安最大的 fl 龙 ，还是 维“ 场、温 堡场所 现 的经 状况。对西安的 fl乐部，目前主要 中体 乐部 几、整体规模大，提“的内部设 和环略 和单调，管此，还是 现 的经 状况。时 ，人们 fl、动为 的时尚，对 fl、娱乐、休闲的需要越越大，要求也越越 ，因此，针对广大市 主要对 为大学、 白领、商人士、美人士 的集各 能一体的大型乐部， 受到市场的 。西安市 提 的目前 一”大对 放，强化区域性商 中心 ，推 旅游 业现代化 的要求，合目前 内旅游市场发展状况， 后西安市总的旅游业发展趋势重发展连经 、 管理 现代化 方，而各类旅游新型业态，综合性旅游设，经济 型酒店 成为实现新型旅游方的主 。从商业 本构 ， 本 旅游业和”大业规模和 力 ， 内酒店巨头及 际酒店大 亦 紧时机 入西安市场，参与西安市酒店市场的 ，本 商一股 大的状况 发本 变。以2004 末 数据 ，各项增长指 变， 后每 新增约78万人次的旅游客 ， 一 在的数字还 大。但是，为大型省 市， 每 递增旅游客 总额，已 的酒店设 已满足人们的需求。因此，西安市酒店业 巨大的市场间和力，当 住机遇，率先滩。第二节 微观市场调研与分析一、区域发展现状及区内人口构成和平大厦 所在区域人文环， 单 经济环：项目 以 楼盘发亦为本项目建设实 起到了呼 ， 逐 形成西安市的休闲娱乐繁荣区。二、区域商业发展趋势呼唤本项目所在区域的商业设 目前以大中型餐饮、娱乐和中小 货店 为主，与 区域的人口密 和经济发展平相 合。由 划经济 件 的 ，西安市目前的大型旅游酒店设 集中中”fl平线fl，格以及学的经 模成为制约发展的主要因素之一。随 西安市 市化 的，旅游 业构的调整已经刻缓。 以fl，在旅游人群的消费需求呼唤 ，和平缘线以酒店住 、休闲餐饮、娱乐 体为主体的休闲消费街区呼之欲 。第二部分：项目总体战略规划第四章项目建设方案一、项目总体情况项目 西安市雁塔区和平门内， 和平南端 ，项目 8.472亩，总建筑 可达32000平方米， 总造 约1.22亿元。建设 分为两 。其中，基础 为3500平方米，一层 三层为商业 10500平方米，四 层为商办住 及 字间17500平方米。 和平大厦 总 为24米， 率为5.58， 停车场 133 车 。以fl项目均为业发展 代为建造。二、项目管理情况：1、 从项目酝酿阶段 已 近两 。因 项目属挂 ，拆迁 难 大。为此门成了 和平大厦项目部 由总经理及副总经理分别担任项目部 副项目经理，项目部 设拆迁部、 部、合同预部、发部，经 部、商部 力配合项目的实 。2、由 强 力的领导班子，之各部门紧密配合及业主的 ，本项目目前 、 、费 制均在 划之 。受到业主和质检站的 评 。 为 一和平大厦的 及管理奠 了 的基础。项目管理 架构：业发展 副总经理副总经理总经理三、和平大厦规划 情况：2002 经 部门对号办 舍 挂，我通 拍，2003 11月取 70 的 平方米，折合亩 。建设 规划许可号为 2001 187号。项目四 ：东邻和平，西与西抗震设 和 一分“建 管所衔接，南邻西 道巷，北邻西安市东羊市小学，南北长95米，东西纵深75米，现 准占 5648平方米 折合8.472亩,含代征1.25亩 。 项目的项 划、 、建设 规划许可、 合同、 续均已办妥，已 了实 动迁、建设的件。四和平大厦设 说明建筑 征：设 总建筑 约平方米； 一层， fl二层；建筑 形为长方体，建筑 级为二级，建筑 久 为 。构 征： 基 理方为大挖，然 基；基础 钢筋砼筏板基础；抗震 级为抗震设防 8 ；构为钢筋砼框架构。3装修 准：一最 驻商的实际要求为依据，合相 部门的 规 行。4设 配：设 主要设在 室；、电、暖、消防、调通、弱电 需求各层也 布，并对平 划分了防 分区；交通 设 观电梯、客货电梯部，各层设自动扶梯8部；“电为双 10KV线 线，量满足各需要。、和平大厦项目 展情况及 划和平大厦 已经 三通一平 报建 续 在完成，现 在准 办理 及 许可 。我为了实现 设 、菜单发，满足合伙商业经 的实际需求， 雅 、 美 ，以及fl海 莫泰168 ” 强势酒店经 集团对经 场所 的严格要求，对 行了要的调整。已完成 及 划 ：1、完成拆迁 ，已达到 三通一平 准；2、报建 续完成；3、 验线 完成；4、设 完成；5、 查；6、办理监理 、 ；7、办理 许可领取 续；8、 划2005 8月 ；9、2005 月份 0.000；10、2006 8月份主体 顶， 装修 件的 商单 可先行 行装修 ；11、2006 12月份内 装饰 基本完 ，设 安装调试 ；12、2007 2月份竣 并 交 商单 行装修及业准 。13、2007 7月 业。第 章项目 一、 依据宏观市场调研分析成 市场的呼唤 宏观调整 件 对 发业业化 的要求 时代业发展 商业 业 商景规划业区域化战略” 的 性西安 市化 脚缓 商圈的经 压力范内的酒店业市场巨大的消费 力亟待挖掘完善区域旅游 业构二、 略和平大厦 略项目 和平大厦 是建在发商、 人、经 者、currency1融机构、消费者同“ 主体“ 平基础fl的，实现方的“ 是 和平大厦 最为成 的发之一。目前西安市的酒店业以中 ”为龙头， 然各 所长，也拥 为先 的管理 ，但是，在布“fl受 件设 的制，能满足消费者经济型消费的需求，连 导经者和 人的 报 望受到酒店 能力的“，currency1融机构的“ 最 的障。概念 ：际化西安 市 口经济型酒店消费 要素一：人性化设 准，酒店规划先原 ，酒店设 的先 性；要素二：合理的客 型设 ，满足消费者对消费间的 适性要求。以实 型商间满足入住酒店后的各要求，达到消费者与经 者的互“互动；要素三：绿 酒店设 、障碍人性 怀。入项 currency1设 “残疾人 的 通道、 间 设 、入 费 游乐中心、小型 疗机构、大型享间 设 场 充分满足各消费者的 殊需求。要素四：四 一体，平核心“ 。通各型的化合，在满足旅客需求的同时 低酒店经 成本，从而能够 消费者大的 “间，同时由 性乃 连酒店业态的 入，但能 低消费者的消费成本，而且能够满足同消费者的需求，为消费者提“的惠间。旅游住 需求 报需求发“需求贷 收需求经深入研究和充分论， 和平大厦 项目整体 ：酒店业态 ：满足 际化酒店发展需要，建设 中 的集住 、娱乐、文化、 fl、餐饮、旅游 为一体的经济型酒店 中心。要求引 酒店机构目 为 雅 、美 经 实力的强势机构。目 市场 ：NO：以 的酒店和智能化、学化的酒店管理， 市场对新型酒店业的呼唤，引领西安时尚消费潮 ，带动、甘、宁乃 整 西部 区酒店格“的变革。成为 游客西安的一 观购 旅游景和 志性消费场所。第 章 略和平大厦 项目 目 本项目总建筑 ：32000建设 ：24 月：10 月 商：18000、 14000 合同总额：1.344亿元 20 、 安 为 造区域商圈、刺激 ， 化 ，据 内经济发达 市旅游 市场成熟的模，本项目当 取以 相为主的 略， 以发商为主 行建设发、整体 与 连实力的强势酒店经 机构，原因 ：据成本核 ，本项目建设总 达到12003.84万元 现 成本 附件 。本项目 部 且以 currency1为主要 渠道，总 12003.84万元的 收 在8 以fl， 严重违背 本 原 ，因此建本项目的 略以收 成本为原 和基本底线，在负债率为零的情况 留 的自 化，以 长 的收 。 商对 为 雅 美 、以及时代纳 线 强 和 连实力的强势酒店、娱乐机构，主要考虑其 续经 能力和的商业 誉，以 取 的长 currency1 报。同时 助其品号召力 带动商场其它部分的 ，并通它们的长 经 聚集人气，迅形成酒店，本项目其它经 者的“ 。从而实现 本链的性fl环。据以fl分析，以及主要商对 一 经 原 ，通对 额的预，建 低18000 含 车库 ， 约为14000。主力商经 能力调查数据详见附件 略市场 格背景 ，截 月份为止，西安市寓酒店和酒店是 字楼 实际成交均 已突破40元，本项目 40元 实现成交的可行性。然而，本项目的整体，紧紧绕 四 “ 的平， ： 者的“ 经 者的“ currency1融机构的“ 发商的“ 然本项目经前 成熟的 划与，各项 件基本 件均能 实际 中 本 区酒店 项目现行市场 格 行，但是，我们在 发商 “的同时还 到虚 的“ 带后 经 的 ，对 者的 报 待、经 者的成本 制和currency1融机构贷 currency1的 收 失去障。因此，为规避fl述 可能 现的 ，本案 取渗透 原 ，先以低 推 市场，发挥 格势引 ，项目知 ，然后随 需求的增而逐提 ，最 实现发商的“需求。 也 “项目升 形 的。阶段性 格递增 略： 实际可 18000， 递增5% 阶段每 为一 均 元/月 收 万元 第一 实际 均 ：元/月第1 25 540第2 26.25 567第3 27.56 595.35第4 28.94 625.12第5 30.39 656.38第6 31.9 689.2第7 33.50 723.66第8 35.18 759.84第9 36.94 797.84第10 38.79 837.73第一 合 总收 ： 6792.12 31.45据以fl安 ，第一 其实际成交均 当 制在32元以内， 20 合同 总额可以 制在1.344亿元以内。庄造势坡 滚石时 势战决我们从本项目的项 ，志要做最的酒店 项目，但是， 了的构还足以满足 的需要，我们还 的 品 市场的可，何才能 的项目迅成为 盛的市场命力？ 合 心理、规避市场抗性、迅收 currency1、实现滚动发展庄造势整合市场各方势 ，形成 “我的市场态势，为项目的 “ 造市场间。 键在以时间 取 。坡 滚石 助各类 动，引起 众尤其是经济型酒店经 者的 注，以强势酒店合形 提升项目 ，突破 心理屏障。时 势每 的夏之交，均为 的 ，在此 到之前，项目形 的力推导成为 的 键， 市场大势，适时入市 。战决 经 发的 键在 决时间与 currency1 的矛盾，其中的成本 制 成为项目“能力的 准，尤为重要的是时间成本的 制。本项目经前 划与论，明 强大的市场命力，但是， 拖 势造成时间成本的增大，“后 项目发的 currency1 ，因此，为 强势酒店合的 和平大厦 ，“ 格杠杆取时间尤为重要，也 带项目的大成 。模拟：本案坡 滚石时间一时间二35元低 入市安 据现 ，建安 在2005 5月 入市场 据 尤其是本项目 的 殊规 ，整盘 分为 阶段 行：内部商 三 月 2005 4月7月份 currency1融洽谈 三 月 2005 4月7月份 市场教化 月 2005 7月 2007 7月份 入住装修 月 2006 8月 2007 7月 业 划2007 7月 业；可 安 安 据以fl安 ，本项目可 实际 在四 月，实际 额达到9000万元，在需要银行贷 的前提 已经能够满足项目发 本的需要。第 章 本一、 合方本项目 划建设 为24 月，项目 总额约为12000万元，自 currency1实力已经可以满足项目的发。但是， 业发展 为业化的酒店 机构，为 西部大发的发展趋势，强 区酒店构调整、满足 市 战略整体部署的需要，市场化的 本”是业战略发展的前提。然 和平大厦 预留 部分已经满足了项目 的 currency1需要，但为业 本 战略考虑，提案部门依然建 的合，一方 可任何情况 的 ， 预留 的 ，同时，为业 一 项目的发奠 本和市场基础， 助 currency1链的行 。据以fl，合实际测 ，设 本项目发 的 currency1 渠道以及 ： 据以fl 安 currency1 ， 足够的项目 能力。二、 currency1方在项目的前 ，以部分自 currency1 currency1和前 设 、 、发 续办理及主体 部分的 费 ；当 完成主体 负零 后可 入 ， 收入fl 其他方到的 currency1，可 整 项目建设达到 完成。但是为了满足一 业的酒店 业 本”与规模”的双重需要，建银行贷 3000万元，以 后续项目发的连续性。据对currency1融机构“ 需求的调查了 ，要实现银行融 一目 ， 洽谈中的 强势酒店机构 时 驻本项目。第章项目“ 略为实现业和项目在 本的 中 的currency1融 ，从而实现业的品”与本”，完善的“ 略是其重要基础。一、fifl市场规 实现方酒店 业化是近 迅 起的一新型 发模，它最大的 是 发与酒店经 相合，通完善的酒店设 配套提升 区域消费的整体品质和 格，又带 的客 ， 酒店的繁荣。本项目的整体 fifl酒店 发的 一基本规 。酒店 的成 取决 发商、银行、酒店 者 酒店经 者四方“ 的 调， 达到的“ 。要 调 四方的“ 首先是酒店 者和酒店经 者能否在以后的酒店经 中 可观的、 的收 ，而强势酒店机构的介入是维 酒店经 并且长 “的强力的。因此，在项目建设 ， 考虑其整体酒店规划，寻求与 内 知 、强势的酒店机构 行合， 行酒店项目的 发，为它们 量体裁衣 建设适合其经 发展的平台。二、强 合构建行业“”在本项目中 从以 四方 展 。首先 决为建设的问题，经长 的市场考察，建首选 连经 和自 实力的 雅 、 美 ，以及fl海 莫泰168 ” 强势酒店机构，量体裁衣，筑巢引凤， 它们的要求建设适合其经 的酒店设 。为项目 低 currency1入 ，增强项目“能力，提案部门建 在完成同 雅 、 美 ，以及fl海 莫泰168 ”的经 合同后 行本项目的 建设。酒店 为 业的主要 品，因此要 酒店的 者预留一 的“增长间。目前西安市场大型酒店 业的 格在45元50元/ ，建以 格杠杆为主要 段之一，以 本项目的 者能够 “为主要心态。前文 的 格， 1.4万平方米 可收 部 ，并还 所 银行贷 ，同时预留1.8万平方米以低廉 currency1 雅 、 美 ，以及fl海 莫泰168 ” 强势酒店机构，在 助强势品带动区域休闲娱乐消费气的同时 长 的 收 ， 低currency1融机构 本项目的贷 。在满足了酒店经 者、 者和currency1融机构的“ 后，也了 在本项目 发fl的本“ 。三项目发 currency1体 项目注入 currency1总量：1.2亿元6432元1.4万9000万元。迅收 部成本，并偿还银行贷 。强大的还贷能力 银行 放贷。强势酒店机构带动商业气 跃， 者“ 障， “实现1.4万平米商业 酒店部分1.8万，前三 每 平均 currency1567.4万元，三 后略 提升，二 总 currency11.3亿元。实现长 收 目 ，增强项目抗 能力和银行融 心自 currency1：约3000万元，完成 成本入银行融 ：3000万元，完成项目前 动 从fl分析可知，通 1.4万平方米， 可收 部 ，偿还银行贷 。据提案部门了 到的 雅 、 美 ，以及fl海 莫泰168 ”的 习 ，其 范内的每 经 的 低15 ，据本项目可 ， 每 收入 可 560万元以fl的收 ，20 收 低13000万元。 短 本、长 “ ，基酒店 的 一基本原理， 可以在本项目的发建设与市场 中 可观的“ 报，能 强 的融 能力 丰富的 本” currency1融机构的 任与扶 。对一 以业化 酒店 为己任的发商而言， 是最为可 的市场富 第三部分经济评 与 分析第章项目经济评 第一节建设 currency1方案和 一、项目建设 currency1的方案为了 项目 足够的建设 currency1障,拟通三 方 建设 currency1。体 ： 自 currency13000万元，为项目的 动 currency1。目前，项目已经先 入3500万元。 商业银行 发项贷 3000万元。 其余足部分5643万元， 划通项目1.4方米商 的 currency1 行。预项目可 currency1总额为9005万元人 。 项目建设 currency1的方案： 划和 currency1 号 项 目 合 建 设 第1-6月 第7-12月 第13-18月 第19-24月一、 项目总 12157.4 3000 2352 3133 35711、 自 currency1 3000 3000 0 0 02、 银行贷 3000 0 2423 577 03、 currency1 入 564384 0 0 24646 31793二、 项目总 12157.4 3000 2352 3133 357171、 前 费 793.86 3000 0 0 02、 建筑安装 50274 0 3000 4000 48273、 费 360 0 60 100 2004、 贷 “ 540 0 180 180 180 二、项目 情况：和平大厦项目设 规划总建筑 为32，000平方米， 其中：酒店部分18000平方米，商业 含 车库 14000平方米，设 概总 划为11553.84亿元人 。 情况 ：和平大厦 项 目 单 指 合 万元1、拆迁安费 2990.352、 费 3503、建筑 费 3840框架商业 1200元/ m2 28000 m2 3360车库及人防 1200元/ m2 4000 m2 4804、设 安装 费 1187.4电梯的设 安装 45万元/部 4部 180设 安装 18元/ m2 28000 m2 50.4中 调 通 200元/ m2 10500 m2 210间拖调 100元/ m2 17500 m2 175 50元/ m2 28000 m2 140动力明及弱电 120元/ m2 32000 m2 384消防报 、 15元/ m2 32000 m2 485、 前 费 793.86查设 费 建安总造 1% 5027.4 50.27额编制管理费 建安总造 0.13% 5027.4 6.54质量监 费 建安总造 0.1% 5027.4 5.03建筑规划费 建安总造 0.3% 5027.4 15.08 管理费 建安总造 0.1% 5027.4 5.03 费 建安总造 3.55% 5027.4 178.47消防设 配套费 5元/ m2 32000 16抗震设 查费 0.2元/ m2 32000 0.64然气集 费 20元/ m2 32000 64自增费 8元/ m2 32000 25.6电增费 30元/ m2 32000 96费 6元/ m2 32000 19.2环费及 市建设占道费1.5元/ m2 32000 4.8市 设 配套费 90元/ m2 32000 288新型体 项费 6元/ m2 32000 19.26、室 费 120元/ m2 1500 187、建设监理费 建安总造 1% 5027.4 50278、建设单 管理费 前 项之和2% 9229.88 18469、预 费 92310、费 划 3000万元， “率6%， 3 54011、 费 收入4% 9000万 36012、 currency1及附 920.16项 目 单 指 合 万元业 收入5% 9000万 450市维 建设 业 7% 450 315教育费附 业 3% 450 13513、项目总 12157.4费 的依据：1、 对 建设项目的 文件规 。2、 西省 划 西省 建设其他费 额 1999 。3、 发展 划 建设部 察设 收费 准 2002 4、 建 行 西省建筑 综合概 额 1999 及配套的费 额。5、 安装 行 一安装 预 额西省 目 2001 及配套的费 额。6、 宗 7、 本项目 经济指 。8、 西安市建设项目 建费 一征收办 。第二节 项目 评 一、偿还贷 本currency1及“ 情况： 本项目 划贷 3000万元，贷 为3 ，归还贷 方为到 后一次性归还贷 本currency1，贷 “ 。详细情况见贷 还本 ： 贷 还本 单 ：万元 项目 称 建设 18 月 第1 第2 第3 第4 贷 currency1额 3000 “ 180 180 180 末还本 180 180 180 3180末贷 余额 3000 3000 3000 0说明： 贷 “率 人 银行规 准 行，1-3 的贷 “率6%的 取。二、 业收入情况预测分析：1、 部分：据市场 格，6432方米 ，可 14000平方米，在100% 率的情况 ，可 收 currency1约9千万元。2、 部分：据目前西安市的酒店 格环， 100%的 率和35元/平方米/月 格 ，1.8万平方米、二 的酒店 收入为1.512亿元。3、 折现率： 6.5% 。 三、项目“情况分析：“情况分析 单 万元 项 目 折现currency1额项目 业总收入 24120酒店 收入 9000商业 收入 15120项目 成本费 964.8项目 收 11962.6currency1及附 业收入的5.5% 1273.5项目“总额 10689.11、据客与 谈 ， 部分 20 的总收入 。2、已经考虑 经 的成本费 ，维修、管理费 评 指 ：1 . “率=“总额/总 额*100%=10689.1/12157.4=88%扣 33%的所 后， 后“为：后“=“总额 1-33% =10689.1万元 1-33% =7161.97( 2 ). “ 率=“ 总额/总 额100%= 3527.4+1273.5 /12157.4100%=39.5%四、项目 性分析：1、 亏平分析：又称为本分析， 分析“为零时项目的成本、 所 的状态。率的平 BEP =总成本/ 业总收入- 业 及附 =12157.4/ 24120-1273.5 100%=12157.4/22846.5100%=53.21%从 项目的情况分析，当 率为53.21%时，项目 低；当项目的 率低53.21%时， 一 。可以通 总成本和增 收入 避 。是说， 项目的 业收入占 业总收入 和 酒店、停车场收入为24120万元 的53.21%时， 业收入的 为12834.252万元。 此后，才能项目“。 项目 1.89万平方米的酒店后，才能可以 业收入达到12157.4万元，项目可以实现“。 2 、 感性分析：本项目的实际情况分析， 收入的变化对经济 分重要。所以，我们对 指行 感性分析：收入的变化情况：由 酒店的 收入的变化对项目 明，所以，我们 考虑。从酒店 格的变化对 收入的 ：收入的变化情况 号 收入 5% 格 时间成本变化 8% 第1 第2 1 24150 15 7445.84 37992元/平方米4103225元/平方米2 23100 10 7091.283 22050 5 6753.64 12157.4 0 64325 11548.66 -5 6110.46 10891.22 -10 5804.887 10433.67 -15 5514.64以fl分析 明： 越 ，相时间成本越 ； 之，战线拖的越长，对 格 越大。2、 收入的变化对内部收 率和 现 的 情况：格变化 -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15%内 部 收 率IRR % 45.23% 47.89% 50.55% 5321% 5587% 5853% 6119%现 10909 11551 12192.7 12834.25 13475.8 14117.44 14759经fl述分析可以 ，在项目 收入的 15%的情况 ， 项目的抗 能力 弱。所以，在 收入 15%时， 项目可以接受。在 收入时已经考虑了 项目 的市场和 格环。要规避以fl 的最佳方是 发 第章 项目 分析综合以fl分析，本项目的最大 是能否 强势酒店机构引 ，也是 雅 、 美 ，以及fl海 莫泰168 ” 强势酒店机构的入驻，直接 到本项目实 的可行性。能引 ，