关于房地产企业财务风险分析及防范措施的研究.doc

关于房地产企业财务风险分析及防范措施的研究 目前，国家加大了对房地产行业的宏观调控，使房地产企业发展面临较为严峻的政策形势。同时，房地产行业资金密集性的特点极易使房地产企业产生财务风险。如何有效规避和控制财务风险，是房地产企业在发展过程中亟待解决的现实问题。笔者认为，房地产企业的财务风险为：房地产企业在经营活动中，由于外部环境和内部条件发生各种难以预料或控制的变化，从而导致房地产企业财务状况的恶化和经营成果的降低。一、房地产企业财务风险的构成根据房地产企业财务风险的定义，按照来源不同可以将财务风险划分为：投资风险、筹资风险、利率风险及营运风险等。1投资风险房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，其结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。房地产企业在追求投资回报的时候，因信息收集不完整、项目前期论证不充分、决策过程考虑不够周全、对项目所在地政策把握不准等原因，存在投资回报损失甚至投资本金损失的风险。2筹资风险指房地产企业无法筹集足够的资金以保证项目顺利推进或无法偿还到期债务本息，造成财务状况恶化，致使房地产企业面临着预期投资回报下降的可能性。3利率风险利率的变化对房地产企业主要有两方面的影响：一是对房地产实际价值的影响，如果采用高利率折现会影响房地产的净现值收益；二是对房地产债务资金成本的影响，如果贷款利率上升，会直接增加房地产企业的资金成本，加重其债务负担，进而对投资回报产生较大的影响。4营运风险一是房地产项目公司管控风险。随着房地产企业项目的逐渐增多和市场区域跨度的增大，如果对各项目公司监管制度不完善、重大事项决策制度不健全，都可能会给项目运营带来风险和损失。二是销售风险。受国家政策调控和宏观经济运行变化的影响，国内楼市变化复杂，如果项目产品定位不准确或者对市场行情把握不准确，就会造成产品成交量下降、销售缓慢、投资回收期变长等问题。三是成本控制风险。如果在房地产项目开发的过程中，缺乏对成本的有效控制或者缺乏降低成本的方法，将可能导致开发成本超过同行业平均水平或者超过企业自身的概预算水平，使得企业在市场竞争过程缺乏竞争优势。二、房地产企业财务风险的成因从现实情况来看，房地产企业的财务风险成因分为外部因素和内部因素。（一）外部因素企业财务活动所处的环境包括自然环境、政治环境、经济环境等，它们存在于企业之外，但会对企业的财务活动产生重大影响。就国内房地产企业而言，自然环境和政治环境相对稳定，而经济环境的变化对房地产企业的影响较大。国内经济环境的变化主要包括产业结构、国民生产总值增长情况、经济周期的波动、国际收支与汇率、货币政策、通货膨胀与就业、工资水平等诸多方面。这些因素的变动会导致房地产企业外部环境的不确定性，势必会对房地产企业经营和财务状况产生重大影响，从而带来财务风险。（二）内部因素房地产企业在行业特征、经营模式、资本结构、组织结构方面的特点，决定了房地产企业在财务风险管理方面的独特性。1行业和经营特征方面房地产业作为资金密集型行业，其开发投入具有产品开发周期长、资产周转慢、资产风险高的特征。房地产开发要从规划设计开始，经过可行性研究、征地、拆迁、安置补偿、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程、产品上市等多个阶段，经过相当长的时期才能全部完成。周期越长，不确定因素越大，风险也就越大。2资本结构方面房地产企业的资金一般是由自有资金、金融机构借款、销售回款、经营性欠款等四部分组成。目前，房地产企业自有资金的占比不高，债务资本往往占企业全部资金来源的70%以上，有的甚至更高。房地产企业一般是用自有资金购买土地，再将土地作为抵押品向银行贷款用于房地产的开发，债务资本占资本结构的比例越高，财务杠杆发挥作用产生的利益就会越大，伴随其产生的财务风险也会越大，一旦销售受阻，开发周期延长，企业将面临资金链收紧甚至断裂的危险。3组织架构方面大多数房地产企业都按照房地产开发项目设立相应的项目公司。项目公司的设立给企业管理带来一定的好处，通过集权与分权、目标与绩效考核等方式最大限度的调动了项目公司的主观能动性。但是同时，也增加了房地产企业管理的风险。三、房地产企业财务风险的防范措施（一）通过建立与优化财务战略防范财务风险财务战略服从于企业战略，又制约着企业战略，企业战略必须有相应的财务战略来配合，根据企业战略总体规划制定出与之适应的财务战略和措施，通过战略规划引导企业，只有这样才能促进企业的健康持续发展。房地产企业应在对国内房地产宏观环境、行业环境和企业的发展现状进行重点分析的基础上，根据企业战略、企业现有资源、面临的内外部环境，结合财务战略理论以及企业未来几年的经营预测，合理科学地制定财务战略。（二）通过建立预警系统防范财务风险建立房地产企业的财务预警系统，就是通过设置并研究一些敏感性财务指标的变化，对企业的偿债能力、盈利能力、营运能力、成长能力等有代表性指标进行重点分析，利用财务、金融、企业管理、市场营销等方面的理论，采用比例分析、数学模型等定性与定量的方法，发现企业存在的风险，向管理者示警，从而能对企业可能或将要面临的财务风险进行预测或预报，采取相应的措施规避和控制财务风险。（三）通过加强投资管理防范财务风险房地产项目投资大、周期长，投资回报容易受内外部因素的影响而产生波动，从而使房地产投资成为高风险的经济活动。因此，房地产企业必须加强项目投资管理，加强投资风险的控制，确保目标整体投资回报的实现。房地产企业要从投资立项、投资审批、营运管理、过程监控、投资后评价、档案管理等环节建立投资管理业务流程，加强投资全过程的管理工作，努力降低投资风险。（四）通过强化资金管理防范财务风险1创新融资模式，实现多元化融资房地产企业应充分挖掘自身潜力，拓宽融资渠道，实施多元化融资策略，同时，利用好自有资金、销售回款、经营性欠款等，从过度依赖银行借款的单一融资模式中走出来。积极拓展房地产信托、基金机构资金、合作企业资金以及企业债券等融资渠道，拓展融资平台。2优化资本结构，降低筹资风险负债经营能给企业带来财务杠杆效益，能增加股东的收益，但随着负债比例的上升，筹资风险也相应变大。企业应当尽量避免不合理的资本结构，要根据自身的融资能力，确定最优的资本结构，寻求最佳组合，以此降低筹资风险。3强化资金集中管理，提高资金使用效率房地产企业应进一步推进资金集中管理的举措，有效调控存量资金，合理调配资金，提高资金使用效率，控制融资规模总量和增量，保证资金的良性循环和融资规模适度。4缩短预售时间，销售资金回笼速度通过加快项目的实施，确保项目的工期节点，尽量提前实现项目预售，加快资金回流。面对限购、个人贷款利率上升、购房人预期降低等不利因素影响，要创新营销模式，加大项目营销力度，制定有效的销售回款措施，编制可行的销售回款时间节点，保证销售回款能够足额、按时回笼。（五）通过提升项目的营运能力防范财务风险1做好全面预算管理工作全面预算作为一种管理机制，目的是建立有效的预算系统。通过该系统，将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失。不断通过实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。同时，全面预算体系还可以初步揭示企业下一步的预计经营情况。2做好项目的前期策划定位房地产企业应该做好项目的前期策划定位，努力打造一流产品。对任何一个房地产项目而言，产品策划定位准确与否，产品是否能为市场所接受，都直接决定了房地产项目的成败。因此，房地产企业必须从前期策划定位入手，合理规划、优化设计，确保项目的顺利实施，从而规避财务风险。3提高项目管控能力房地产企业要抓好项目公司的基础管理工作，注重项目公司各部门管理职责的分解落实，注重各部门之间的沟通与团结协作。发挥项目公司主观能动性，保证项目报建取证、工程建设、营销等各节点计划目标的完成。优化项目公司管理流程，完善房地产开发各环节的标准化流程和管理办法，依托计算机网络技术和现代化管理软件，实现信息和流程自动化管理。强化项目公司监督考核，通过对项目公司的经济指标和运营指标进行考核，总结经验，改正不足，不断提高项目经济效益。4加强成本管理工作房地产企业要通过各种管理手段提高项目成本费用控制水平。结合概预算科学设置各阶段的成本控制目标，加强开发过程的投资控制，合理审核控制施工图预算，合理结算建安工程价款。在土地和项目获取、产品定位、规划设计、前期报建、物资设备采购、施工建设、销售等各环节切实降低成本，提高产品的价格竞争优势。5重视财务分