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房地产融资渠道研究文献综述摘要本文以企业融资理论为基础，在阅读了大量的文献后对房地产融资渠道做了综合分析与评价。本文分析了房地产业各融资渠道的研究的意义，房地产行业的特征，目前房地产行业的融资渠道，并对它们的优劣势进行对比分析。在此基础上文章对我国完善和拓宽房地产融资渠道提出了一些关于政策方面和企业方面的对策及建议，这些包含我国房地产企业、政府部门以及金融机构都应采取相应措施。本文旨在对房地产融资渠道形成一个综合预览。关键词：房地产；融资渠道；行业1、房地产融资渠道研究的意义对于房地产融资渠道研究的意义大部分的学者都是从房地产对一个国家的重要性以及房地产本身的特点出发。例如张莹认为房地产业作为国民经济的一个重要产业，它的健康发展对促进我国经济的发展有着非常重要的作用。同时,房地产业是一个典型的资金密集型产业，资金如同企业的血液。房地产融资渠道是否畅通关系到房地产业能否持续健康的发展、关系到我国经济能否健康稳定的发展、关系到我国居民日益增长的住房需求能否得到满足。庄云认为房地产开发是一个与资金筹集和运作密切相关的过程，房地产项目开发过程中，对资金的需求大量、集中，企业融资成功与否关系到房地产项目能否顺利进行甚至整个房地产企业的生存发展。王国银认为房地产业作为资金高度密集型行业，开发经营一个项目需要投人大量的资金，与此同时，房地产投资周期长、流动性差、受社会经济发展影响大和易受国家宏观经济调控的影响等特征，使得融资对房地产企业尤为重要。西安荣华集团有限公司的白建平认为房地产企业由于工程项目开发的需要耗费的时间较长，加之资金占有和使用量巨大，除非其经济实力十分雄厚，否则很难不依靠融资来进行项目开发，可见房地产企业进行融资活动是十分必要的。因此，对于融资渠道的把握对于企业整体的生产经营和发展就显得尤为重要。从上述观点可以看出：房地产行业对一个国家占有十分重要的位置，房地产对资金的需求量很大且其对整个国民经济的连带作用导致如何进行融资安排对于房地产企业甚至是国家来说都是至关重要的。因此对这个行业的融资渠道的研究显得十分重要。2、房地产行业特征对于房地产行业特征的研究，主要分为两种角度，一种是就整个房地产行业的分析不分地域，另一种是主要针对我国的实际状况。对于房地产行业的一般性特征可以概括为：对资金的需求高，投资周期长，高风险，高收益，对金融行业有很强的依赖性。针对我国具体的情况是，企业数目多，但是规模普遍偏小，房地产上市公司较少，企业的实力较弱，竞争比较激烈。下面就一些学者的意见运用表格进行对比：作者年份观点布谷尔德2004资金密集型，高投入，高产出，高风险黄正2007资金需求量庞大，对外源融资的依赖性很高，土地、房产的抵押是房地产开发融资的重要条件，房地产开发企业的风险主要体现为经济风险与财务风险姜楠2007资金需求大，期限长，后期一次性回收，风险大柳琳琳2007投资金额高，回收期长，高风险高收益，开发模式具有整体性，操作难度大，开发仅仅是基础，运营才是关键陈松灿2008发企业数量多而且大部分规模小，典型的垄断竞争市场，行业内企业间竞争比较激烈，买方的谈判力量较弱鞠海龙2008资金密集型，人才密集型，很强的地域性，企业规模偏小，实力弱张莹2009开发资金需求量大，资金回收期长，面临多重风险表1：房地产特征表3、房地产的融资渠道当前房地产融资市场的主要特征是一是以银行信贷为主导的单一融资格局：二是其他融资渠道虽然总量不大，但是却代表了房地产融资市场的发展方向。对目前房地产的融资渠道的研究主要包括传统的融资渠道和创新的融资渠道。传统的融资渠道主要包括银行贷款，预售贷款，发行股票，发行债券。创兴的融资渠道有利用外资、房地产信托、房地产基金，上市融资，夹层融资，典当融资等下表中就一些学者的观点进行了对比和总结作者时间观点耿翠萍2007内部融资,主要是自有资金,包括一些票据、债券、可抵押贴现、立即出售的楼宇,以及在近期内可以回收的各种应收账款等，外部融资又可以分为间接融资和直接融资。间接融资主要是从金融机构获取贷款。直接融资主要是包括股票、债券融资,房地产证券化和房地产投资基金等多种融资方式。高聚辉2006一是注册资本金、资本公积金及其他自有资金;二是银行贷款，包括企业信用贷款和项目贷款；三是上市发行股票募集资金;四是发行企业债券;五是房地产投资信托，包括资金信托和资产信托等形式;六是房地产基金;七是商业信用;八是海外资金，包括外商直接投资以及其他形式投资。刘莉，宋伟2004做市商制度为核心的柜台市场交易，上市融资，房地产信托，.房地产基金，外资王珊2009自筹资金、银行贷款、定金及预收款、利用外资等吴静2007银行信贷为主，其他金融方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资王恩国2006主要包括自有资金、银行贷款、建筑企业垫资和预售款，新型的包括：海外资本，上市融资，发行债券，房地产信托，产业基金，项目融资袁晓辉2007银行贷款，上市融资，房地产投资基金，海外房产基金，债券杨凌志2007私人资本、保险资金、企业资本、社会保障基金、政府资金和外国资本刘杨梅徐邓耀2006外部融资包括主权性融资和债务性融资现金、其他速动资产、近期可以回收的各种应收款。表2：融资渠道表从上表中可以看出，虽然一些分类角度有所不同，大体内容还是比较一致的，传统的融资渠道还是占主导地位，现在房地产投资基金以及房地产信托是房地产投资中比较热点的投资渠道。在未来的房地产融资渠道中将会变得越来越重要。在本人阅读的文献中本人认为，张莹的融资渠道图非常的全面和清晰，如下：图1：房地产行业的融资渠道结构图4、融资渠道的比较在这一部分，行内人士和学者们针对了房地产信托做了大量的分析和研究，并且对目前比较盛行的融资渠道做了浅析。下面就一些房地产的融资渠道的进行比较分析。（1） 银行贷款，银行贷款是房地产开发企业直接向银行及非银行金融机构借入的用于房地产开发与经营的各种国内贷款。包括银行直接向房地产开发企业发放的房地产开发贷款和流动资金贷款。从中国房地产市场运行过程及其资金链条来看，房地产开发资金来源主要是以银行信贷为主。下面的这张表能够说明这个现象表3：银行贷款占全部资金比率银行贷款的优势在于：银行系统具备成熟的开发贷款体系，各种调查和审查手续相对固定，融资程序简单，融资速度较快；银行贷款的成本主要是利息支出，相对上市融资和债券融资来说，节省了大笔的发行费用。因此通过银行贷款融资是一种成本较低的外源性融资渠道；银行贷款具有财务杠杆作用，贷款利息在税前支付，因此具有抵税作用。银行贷款的劣势在于：受国家宏观调控政策影响较大；对开发商信用和实力有较高要求；开发贷款的期限较短，多为1至3年，而且一般要以不动产作为抵押。（2） 上市融资，上市融资是房地产企业进行融资的一个较好渠。道。不仅可以化解企业财务风险，而且可以降低融资成本。但是，鉴于金融安全的考虑，国家对房地产企业上市有着严格的审批。上市融资的优势在于：形成稳定而长期占用的资本，有利于增强公司的实力，为债务融资提供基础；资金使用风险较小，股本不存在固定到期日，也不存在固定股利支付义务和支付风险；通过上市融资所获得的资金数额较大。上市融资的劣势在于： 上市融资对公司财务、法律、未来发展等方面的要求较高，融资的难度较大；新股发行会稀释原有股权结构，从而直接影响或削弱原有股东对公司的控制权；上市融资所需成本较高。股票发行过量会直接导致每股收益下降，从而不利于股价上扬股权融资， （3）债券融资，近年来，发行房地产债券的企业屈指可数，发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。债券融资的优劣势债券融资的优势在于：债券融资具有财务杠杆作用，只要企业息税前利润高于债券利息率，负债率保持在一定水平，企业就可以通过发行债券获得财务杠杆带来的好处；债权人无权参与企业日常的经营管理，因此债券融资不会稀释股东的控制权；企业所需支付的债券利息可以作为费用在税前支付，具有抵税作用；当企业破产时，债权人具有优先受偿权，因此债权人比股权人所承担的风险小，相应的融资成本也比股票低；债券融资的劣势在于：我国对发行债券的房地产企业要求较严格，拟发行债券的房地产企业先要向证券主管部门申请，在符合评级标准以后，还要求用其财产作抵押。对于负债过多，无力提供抵押品的公司一般不准许发行债券；通过债券融资的数量有限，通常公司发行债券不能超过公司总资产的一定比例；债券到期后，公司必须按照约定还本付息，因此债券到期时对企业的资金流动性要求较高，企业面临的支付风险比较大（4） 利用外资，利用外资是指用于房地产开发与经营的境外资金。在上世纪90年代中期，由于国内资金相对短缺，外资成为我国房地产开发企业资金的重要来源，由于我国尚不允许外资直接投资国内房地产业，目前中国没有产业基金法，使得房地产基金介入商业房地产开发领域很难采取国际通行的股权注入、收购资产、投资于抵押贷款资产等方式。此外，由于房地产流动性相对较差，外资进入之前必须先明确相应的退出方式，这就要求具备一定的金融工具(如基金、债券等)，以方便外资的进入和退出。除了进行本地化性质的并购外，使用合适的金融工具投资房地产将是外资更重要的选择。（5） 房地产信托，根据央行发布的信托投资公司管理办法中的规定，我国房地产信托包括资金信托和财产信托两类。这是目前讨论最热烈的房地产融资渠道。房地产信托的优势在于：其业务种类繁多，样式灵活，专业性强，能够更好的满足房地产经济对金融业提出的特殊要求，以及专业化技术的需求；房地产信托具有风险隔离的作用。信托的风险隔离功能源于信托财产的独立性特征。这种风险隔离功能表现在两个方面:一是受托人的责任有限度；二是受益人的权益有保障。信托的风险隔离功能对信托产品的风险因素具有非常独特的消减作用；房地产信托的劣势在于：信托产品的融资成本相对银行贷款利息要高出几个百分点，加上信托费用、担保费用等，会比银行贷款的成本高；由于信托计划存在发行失败的风险，对信托公司的经营造成不利影响，因此对于信托公司而言，往往会严格审查融资企业的背景、经营状况以及项目情况；信托融资的成功与否，更多的与发行方的团队、股东背景以及市场反馈信息有关，因此存在一定的不确定性。每种融资渠道都有各自的优势和劣势，房地产企业应该按照特定的用途来采取相应的融资渠道。5、拓宽房地产融资渠道的对策这一部分的文献比较多，都是针对于目前房地产市场融资渠道比较单一的情况而提出的一些意见和对策，主要可以归纳为两个层面：国家制度层面和单个企业层面下面的表格将各学者观点进行了比较翟青云2009完善相关法律法规,规范房地产融资渠道，吸收社保基金,拓宽房地产融资渠道，完善风险控制机制,保障资金安全张莹2006发展房地产投资基金，发展房地产抵押贷款证券化，完善房地产信托，提高房地产企业核心竞争力，加强房地产金融风险的监管高聚辉2006大力发展房地产投资信托基金，促进中小型地产企业的发展，加强对外资金融机构以及境外基金的引导，加快金融创新步伐，实现融资产品的证券化、标准化和公众化白建平2010完善房地产融资相关法律法规，灵活运用多种金融工具进行融资，住房抵押贷款证券化，在房地产行业引入瑞茨模式袁晓辉2007要完善房地产金融风险的预警和防范机制，加强融资监管，规范融资行为李杰2009建立多层次的资本市场体系,提高直接融资比例，发展房地产投资信托投资基金(REITs)，3)加快房地产抵押贷款证券化,完善中国房地产金融市场，完善房地产投资信托基金，完善企业债券市场，大力推行融资租赁彭建2008创造良好的房地产证券化的制度环境，建立房地产金融体系特别是抵押贷款及其担保体系，培育多元化的投资主体，创造适宜的房地产资产证券化需要的环境，构建房地产信托投资资金表4：对策和建议表综合上述观点主要有以下对策：政策方面：（1）加强法律法规的建设和监管力度，（2）为房地产融资提供良好的市场环境，（3）加强对各种融资渠道的引导企业方面：（1）积极引进各种创新融资渠道，（2）加强企业自身的风险管理，（3）使企业融资渠道趋于多元化6、结论与思考房地产业是我国的支柱产业，也是与人民生活息息相关的产业，房地产业的健康发展有着重大意义。对房地产的融资渠道的研究具有十分重要的意义。本文对目前在房地产融资渠道方面的理论做了个总结，分析和比较了各个不同学者的研究角度和研究的结论，对于这个研究领域有一些思考和个人认为的不足之处：（1）对于各种融资渠道的优劣势或者说是对于企业成本或是收益的影响缺乏实证性的分析，一般都是按照经验分析，在学术上不够严谨；（2）在这个领域的研究趋向于热点问题，对于传统的融资渠道关注度比较低，而对于房地产信托基金关注度最高参考文献1 高聚辉. 房地产融资渠道现状与未来发展趋势. 城市开发, 2006.2 唐梨标. 当前房地产融资渠道及发展趋势.上海房地,2008, (50).3 刘莉,宋伟. 当前信贷政策下的房地产开发多元化融资渠道. 成都教育学院学报,2004,(18).4 王珊. 当前形势下积极拓宽房地产融资渠道的必要性分析. 财政金融, 2009, (2).5 吴静. 发展房地产产业投资基金拓宽房地产融资梁道.企业研究,2007.6 珈宝. 发展房地产信托投资基金拓宽房地产融资渠道.中国房地产金融,2006,(2).7 王恩国.房地产企业融资渠道分析.合作经济与科技，2006.8 秦军. 房地产企业融资渠道选择.房地产金融，2006，（48）.9 白建平. 房地产企业融资渠道研究.财经界,2010.10杨辉. 房地产企业信托融资问题研究, 2005.11袁晓辉. 房地产融资多元化研究, 四川大学2007.12杨凌志. 房地产融资渠道的发展. 山西建筑,2007,(33).13刘杨梅,徐邓耀. 房地产融资渠道多元化探析.生态经济，2006.14梅霖，陆惠民.房地产融资渠道分析. 建筑管理现代化,2004,(5).15庄云. 房地产融资渠道研究, 重