FFF2011年公共租赁房可行性研究报告

FFF2011年公共租赁住房项目可行性研究报告 目 录第一章 总论 .1 第一节 项目简况 .1 第二节研究工作的依据及范围 .2 第三节 研究结论 .4 第四节 建议 .5 第二章 项目背景和建设的必要性 .8 第一节项目背景 .8 第二节项目建设的必要性 .11 第三节项目建设的可行性 .13 第三章 市场预测与建设规模 .15 第一节 FFF 社会经济发展的有利条件 .15 第二节社会经济发展的预测 .18 第三节 FFF 房地产发展预测 .18 第四节 FFF 公共租赁房建设发展需求 .20 第五节 项目建设规模与主要建设内容 .21 第四章 建设条件与场址 .22 第一节 建设条件 .22 第二节 选址 .24 第五章 工程技术方案 .26 第一节 项目组成 .26 第二节总平面布置及运输 .27 第三节 交通运输 .29 第四节 土建设计 .29 第 5 节给水工程 .33 第六节 排水工程 .35 第七节 供电工程 .35 第六章 地质、环境影响评价 .38 第一节 自然条件 .38 第二节 场地工程地质条件 .38 第三节 场地水文地质条件 .39 第四节 环境保护 .39 第五节 绿 化 .41 第六节 环境影响评价 .41 第七章 节约能源 .42 第一节 设计依据 .42 第二节 概述 .43 第三节 建筑节能 .43 第四节 节水 .44 第八章 劳动安全卫生防护与消防 .44 第一节设计原则及有关标准 .44 第二节 工程 .45 第三节 安全防护 .45 第四节 消防 和设 .48 第五节 劳动安全卫生与消防 设置及 .49 第 章 项目 计 .50 第 章、项目的组 和工程 标方案 .52 第一节项目的 .52 第二节 工程 标方案 .54 第 一章 与 .57 第一节 范围 .57 第二节 依据 .57 第三节 结 .58 第四节 .58 第五节 项目建设 .59 第 二章 项目社会 评价 .60 第一章 总论第一节 项目简况一、项目 公共租赁房项目二、项目建设 房和currency1建设“三、项目fifl 房和currency1建设“四、项目地 ”地 与景交面和 五、项目建设性质 建六、项目建设规模及内容 项目建设公共租赁房 共 总 地面 ”平方 ” 地面 ”平方 总建筑面 ” 平方 建筑面 有 平方 、 平方 、 平方 、” ”平方 结 、 一 四 ” 二 第 四 房的平方 一 公共租赁房项目 租房 公共租赁房 工 会项目 成影响 建设公共租赁房 内、场地平 、给排水、 绿化 公共设 1七、项目总 项目 总 ” 万 其 建筑工程 万其他 ”万 工程预备费 万 第二节研究工作的依据及范围一、研究工作的依据、有关法律、法规()、华民共和国currency1市规 法()、华民共和国土地 法()、华民共和国环境保护法、规范、规程及标准()、民 建筑设计通则G ；()、建筑设计防火规范G ；()、民 建筑热工设计规范G ；( )、建筑防雷设计规范G 版( )、建筑抗震设计规范G ；( )、公共建筑节能设计标准G ” ；()、全国统一建筑工程基础 额广壮族自治 价表广壮族自治 建设工程 价 总站主 ；(”)、广壮族自治 土建工程费 额 2( )、全国统一安装工程预 额广壮族自治 价表()、广壮族自治 安装工程费 额广壮族自治 建设工程 价 总站主 ；()、广壮族自治 工程建设其它费 额、有关规 、文件() 、 房和currency1建设“委托 该项目可行性研究报告委托书；() 、 项目可行性研究指试 版国家发展计 委 会国家办 号；() 、建设项目经济评价方法与参数第二版国家计 委 会、建设部发布国计 号；( ) 、关 国民经济和社会发展计 执行情况与国民经济和社会发展计 草案的报告；( ) 、 房建设规 和 关 解决低收入房困难家 规 ；( )、广地震 域图广地震办公室；( )、国家七部委关 加快发展公共租赁房的指导意见 ()、根据国家、 现行相关的各项建筑规 、规范、规 和建设提供的其他 料二、研究工作的范围报告的研究范围包括 项目建设的必要性和可行性、市 3场预测与建设规模、建设条件与场址、工程技术方案、环境保护、节约能源、劳动和安全与消防、项目 计 、项目的组 和工程 标方案、 与 、项目社会 评价 三、研究工作的概况我设计院接受委托后组成了该项目的可行性研究组并会有关部门的 到 进行了现场调研、收集 料、拟建场地进行现场踏勘 在与项目建设就项目规 方案 进行充交换意见后 完成可行性研究报告 第三节 研究结论一、 在册的低收入房困难家 解决他们房困难的问题必须建设公共租赁房 二、项目设计方案科学建设标准较高符合相关建筑规范要求 项目设计方案完全遵循相关公共租赁房建筑设计规范建设标准较高公共租赁房设计合 、节约土地、 布“合 项目具有前瞻性、放性和性化 三、项目 来源明确建设 地落 项目建设条件成熟 委、市民政府 重视公共租赁房的发展市民政府及行政主 部门已将该项目列入 “ 二五”规 并成 导组具 项目的前 工作 有关部门报项目 已有土地 项目的建设 政 项目的 4 准备了 的 有关部门 了 的前 工作目前项目可利 在地的给排水、供电 设 建设条件已经成熟 四、项目的建设内容和建设规模符合公共租赁房的有关标准可 根 房困难家 的 条件 进公共租赁房快 进入标准化、规范化和 化的 地 低收入 提供房 并 来 的社会 项目的建设完全符合全 民计民生 建和 社会的需要 五、 民族 地 通 currency1预 内 能在该市 政较困难的情况“完成项目的建设低收入困难家 的房有了进一的保有利 民族fi结和社会fl 现了 和国家民 的关符合 和国家的民族政和 政 述 公共租赁房的建设具有 的社会项目的建设必要的 可行的 第四节 建议科学、的组 项目 ”利 的根保 建设项目主 部门 民政府进一加 导和组 调工作 5及 、发现、解决项目建设程的问题项目建设 组到加和保 一、根据项目建设程 建议 房 办指导、调项目 标工作 和项目的 总 报项目建设报表 二、项目建设项目要执行“法 、 标 、工程 、合 ”明确 房和currency1建设“项目的法表工程质 总 房和currency1建设“作 项目主具 项目的 工的进保工程 工质 和安全 报工程进 统计报表主动接受计和 三、工程项目的 标必须执行华民共和国 标 标办法和广壮族自治 华民共和国 标 标法办法 有关规 建议 民政府项目 标进行指导和工作 四、建设项目的设计、 工和 的选 必须依法进行标 选 合 的低价 标 标 标 报价必须低 自治 发 委“的 计 数额 五、建议 房和currency1建设“国家 政部国有建设会计 会 号的规 建 会计 并国家 政部关 发基建设 规 的通 号的 标准和范围 各项费 的 6 、 项目 的其他工程 7第二章 项目背景和建设的必要性第一节项目背景、 自然地 、行政 域及 布 我国 部面 接 广 国通 及 的通 国与 一 相的 currency1市广防currency1市 国家一 国 院准的放currency1市 国 院 办准设 平方公 的 境经济合作 国 院准设 辖 、江平、马三 镇 地 境 公 公 总面 平方公 总万我国京族的 一 地 、 气候 东经”纬 热 季风 四季气候温和全无霜冻平均气温 C平均降雨 ”毫 日充足雨 充沛具有发展 热 色农的气候 、 社会经济 8目前 主要种植水稻、玉 、豆、红薯、花生木薯和蔬菜 作物经济林木主要有肉 、八角、橡胶、茶叶盛产龙眼、荔枝、柑橙、菠萝、菠萝蜜、黄皮 热 水 水产养殖主要有虾、青蟹、文蛤、珍珠 珍稀品种 的肉 和八角在国际 享有盛誉可 生产加工高 香料 创 石斑鱼、青蟹、虾远近闻 珍珠 粒均匀光亮圆滑著 4、 房地产发展概况 来 加基础设 建设 随着国 自 贸易 的建 地接 的“桥头堡”的抓国 博览会在广宁举办的契 进一完 环境 续动工建设 项目总 亿 项目总 亿 currency1将列 境合 革 试验 后 入了跨式发展的 基础设 的 建设 动currency1市房地产的发建设 目前全市均宅面 平方 高 广和全国均建筑面 目前正在抓紧 工防 高 公、一 公 扩建、二桥、 民互市码头 工程建设 成 境地的交通枢纽将 境地 与和钦防高 公、防铁、航空成交通 络通与接的 交 9通运输进一发挥 作 国通 的 通的作 快 增加 房地产的发展提 了的要求根据 currency1currency1市总 规 相关规 currency1镇规模 万 currency1currency1市规模万 地发展的 旧currency1 心 外围圈式发展 现 currency1市的发展 currency1 内 地高 集 质 较差 来 地限 及环境交通的变化 外扩 currency1 发展地自建的发模式 主 内部来 设较 影响 生 质； 外部来 建设的随意性影响了currency1市景 利 currency1市 的提 房地产市场目前 发展 房 到 化 的高 置房产主要 房需求 主 政府 进currency1市化建设进程加 工作房地产相关政环境 地产调 影响 地产市场 及 需求明 动 明 在房 革方面遵循国家关 房 革的规 在保社会fl 的前提“ 行房市场化、品化建 全房保 、房 目前各项工作进展正 currency1 房地产发 续 各 房地产发 加 随着currency1市化建设进程 续 10 、 解决房问题目前 有较低收入困难家 解决他们房困难问题就要 解决房问题 规范经济 房供currency1 “ 房现currency1 交易 其fi增加土地的有 供给 地价快 近 要“fl “地； 要 进 通房增 的有 供给 公共租赁房 房保 的 进 第二节项目建设的必要性1、国家关 加快发展公共租赁房的指导意见政的及后项目建设 落 currency1、国 院、currency1和房建设部及自治 建设 关 公共租赁房建设有关政和 的需要 近来随着 租房、经济 房建设和 的 加 currency1市低收入家 的房条件到较 有的地 房保政”范围 较部 currency1市 品房价较高、 快可供 租的 房供 足 原一 “收入房困难家 无 通市场租赁 房的问题 较 随着currency1镇化快 进 工的 性房 能 足日 现外来 工 11 条件 需 发展公共租赁房完 房供 房租赁市场足currency1市 “收入家 基房需求的重要举 导currency1镇 民合 房消费调节房地产市场供结 的必然要求 国家七部委及布关 加快发展公共租赁房的指导意见政 明确各地要 公共租赁房建设 地入 土地供计 重 保 面 经济 房currency1供的公共租赁房建设 地 行 供 其他方式 的公共租赁房建设 地可 、租赁 作价入 方式有 并将 建公共租赁房的租 水平、 结 、建设标准和设 条件 作 土地供的前置条件 建房能租赁 fi的指导意见fi提currency1市 “低收入 和外来 工 行房保” fi 政府面将 前无法享受 租房、经济 房 及 的currency1市“ 心”入房保计 我国房保 的完 房地产调 政府保民生的 提 将 进 化房保 加快成2、 公共租赁房的式来建设可 进一扩 房保的”面加快 进 公共租赁房进 现现行房政与市场 的政 接 近 公共租赁房 部 的空 3、项目建设提高 民生水平和合 能 的需要足社会发展的需要 12 、 建和 社会的需要 述 目前有能有 解决 “收入房困难家 的房问题 需要进行公共租赁房建设 解决 难题足社会需要 全 民计民生 建和 社会 “ 的基础项目的建设 必要的 第三节项目建设的可行性1、近来 发工作 国家 计 紧紧抓国家 部 发的有利契 在加快全市经济建设的集 2、项目建 公共租赁房 建筑面 有 平方 、 平方 、 平方 、” ”平方 符合相关的政要求 、 拟建场址地地 建房4、项目拟建场址 ”地 与景交面和 三通一平工条件已具备建设项目 地已 民政府 5、通调 民 该项目的建设 可 解决 “收入房困难家 的房问题 提供有 保 述可见项目建设可行的 13 14第三章 市场预测与建设规模第一节 FFF社会经济发展的有利条件经FFF民fi结 创经济 、民生 水平有 的提高农 困的温 问题基解决交通、能源、通 基础设 建设 了 发展 现在的FFF现政治fl 、经济发展、民族fi结、社会进的“面 根据广部经济 发展规 20062020进入 来我国 域调发展总 成与F 面 和平与 的合作 关 确 部经济 面的历史 遇和挑加快发展具有重 意义 部经济 地华经济圈、经济圈和F 经济圈的结合部我国部 发地 一的 域 我国与F 国家 有 通、又有 地接 的 域 明地 部经济 、土地、淡水、洋、农林、旅游 源丰富环境容 较 生态 统 承载 较高发密 较低发展潜 较 我国地 规 布“的现化 、产 和建设高质 currency1市的重要 域 革放 部 发 来部经济 经济社会发展 著成就进入了历史 的发展 15经济 明 增经济总 广全 重 断提高；基础设 建设 重 进展吞吐能 超5000万吨集疏运条件 完 通作 到发挥； 色产快 发展一国家重 项目已经建成 将工建设；放水平 断提高与国内其他地 的经济合作日 深化在面 F 放合作的地日 凸 ；民生 水平明 提高生态建设和环境保护到加 现今后三发展目标该市 深入展学习 践科学发展 契 解放 提高行政 能抢抓 遇 断化 和项目建设 工作全 围绕 “四 方面扎 抓各项工作 (一)继续保固 产 拉动作 项目 载 产 导 着重 2011、2012的项目 发展规 确保我市能保固 产 fl 、续增 现“ 一五”规 储备发展后劲 抓 环境鼓励企进行 、 加 争 国家 争 国家预 内 的 入 (二) 产结 的化 完成节能减排任 重 抓工发展加快运输产和旅游发展规 进一完产布“FF背靠 面 F 工经济市场 其广阔 FF根据自己地缘作 了 贸、旅游、加工 龙头的决 断完 基础设 进一 环境 16 来了FF工企的兴并已 成了 橡胶加工、产品加工、电器组装、医疗器械、农产品加工 产 主的工布“ 产、供销方面成了一条龙“电视 、医疗器械 产品热销F 各国 (三)深入 “工 市、项目兴市”发展 一狠抓项目工 和完 统 进重 项目工作 动 项目工保在建项目相 规模和项目建设的滚动续性 进 续较快增 二狠抓在建项目建设 明、后两要重 进市域内工的一产、交通、能源、水利项目建设加快一重 项目竣工 争完成项目 额 三狠抓前 工作 FFF 企营 、 的发展环境FFF委、市政府通 FFF关 加快民营经济发展的决 一 列决营 前 有的 的 环境 (四) 民生社会和 fl 全面落 粮食合直种 贴 各项 农惠农 助 的发放 农民受 进农民增收 断加就社会保 进一完 社会保 建设基 现“四保四救助”发放currency1低保和农 “五保”供养 保 基生 进社会和 发展 17第二节社会经济发展的预测根据FFF国民经济和社会发展“ 二五规 纲要“ 二五” FFF经济社会发展的主要目标 现经济总 迅 扩 和 快又 地发展 基础设 及 环境 断 currency1镇化进程加快 到2015currency1镇化率到43左右 社会事全面调发展和 社会 建初见成 “ 二五 currency1镇 民均可 收入均增11左右农民均收入均增9左右 平安、文明的FFF初建 和社会 建初见成 第三节 FFF房地产发展预测近来FFF房地产的快 发展、currency1镇均 面 的快提高 及宅 发的快 进FFF国民经济内需的 拉动到了 作 自2003 来随着房地产发 的增 品房销 价 增幅 超10 去底 来表现尤 了30 18 2005心currency1 的 品宅(毛坯房)价在601 /平方 左右currency1郊结合部和较僻的地 低 400 /平方 2005冬 后房价始 心currency1 的房价 700/平方 左右2006底心currency1 的房价到了1000 /平方 2008底心currency1 的房价到了1300 /平方 2009 的几 在2350 /平方 左右有产权房的价 到了1800 /平方 左右currency1郊结合部和僻地 的价与currency1 的差距始拉 继续保在900-1000 /平方 (具 情况见“表) 2010 的几 在3000 /平方 左右 FFF 房发建设的情况 房屋的建筑密 其他地方要高公共 设 基 有 谈 绿地和休闲设 房价 际 其他地方高了 少 20042010FFF 品房发 情况表 份 发面 平方 总 万房均价 /平方 房均价 /平方2004 10307 4030 514 16002005 26620 13310 601 30002006 18106 8320 1000 26002007 18980 12102 1200 22002008 24000 18860 1300 42002009 21300 17800 2350 51002010 38600 29000 3000 8200 19据统计2004-2010FFF共完成 品房发 103422万 竣工面 15.8万平方 销 面 15.8万平方 品房的空置率基 零7 品房销 额25700万据调测 目前FFF通 品房的建安 价已经到1400 /平方 加 土地费 200 /平方 和税费 后品房保价水平该在1600-1700 /平方 第四节 FFF公共租赁房建设发展需求近来随着 租房、经济 房建设和 的 加 currency1市低收入家 的房条件到较 有的地 房保政”范围 较部 currency1市 品房价较高、 快可供 租的 房供 足 原一 “收入房困难家 无 通市场租赁 房的问题 较 随着currency1镇化快 进 工的 性房 能 足日 现外来 工条件 需 发展公共租赁房完 房供 房租赁市场足currency1市 “收入家 基房需求的重要举 导currency1镇 民合 房消费调节房地产市场供结 的必然要求 国家七部委及布关 加快发展公共租赁房的指导意见政 明确各地要 公共租 20赁房建设 地入 土地供计 重 保 面 经济 房currency1供的公共租赁房建设 地 行 供 其他方式 的公共租赁房建设 地可 、租赁 作价入 方式有 并将 建公共租赁房的租 水平、 结 、建设标准和设 条件 作 土地供的前置条件 建房能租赁 fi的指导意见fi提currency1市 “低收入 和外来 工 行房保”,fi 政府面将 前无法享受 租房、经济 房 及 的currency1市“ 心”入房保计 我国房保 的完 , 房地产调 政府保民生 的 提 , 将 进FFF 化房保 加快成 随着FFF经济社会的快 发展民 房地产的需求随 增加目前FFF 有较 “收入房困难家 “收入困难有 日 的房地产房的能 了解决他们房困难的问题 有必要建设公共租赁房 第五节 项目建设规模与主要建设内容建设公共租赁房 共 总 地面 ”平方 ” 地面 ”平方 21 总建筑面 ” 平方 建筑面 有 平方 、 平方 、 平方 、” ”平方 结 、 一 四 ” 二 第 四 房的平方 一 公共租赁房项目一 四主要 两室一 一厨一卫和一室一 一厨一卫 建设公共租赁房 内、场地平 、给排水 、 、绿化、垃圾收集 、车篷 公共设 考虑公共租赁房建成后的物 着节约土地 源的原则建设项目的11# 和13# F靠 预留建铺 铺的建设费 地方 政解决项目 计 部 建设费 项目建设内容 11#、13# 一 六与8# 二第5四 房的200平方 一 2011公共租赁房项目 第四章 建设条件与场址第一节 建设条件项目 项目 FFFB08-3#地 ( 与景交面和 )F 22面 鉴声电视 厂二 工程依万生塑料 品厂靠B08-1#地 (一 工程) 项目交通利视野阔 的公共 设 统一规 和建设 一、供水该项目 水 市政给水 供给水 及水压均能足项目需要的 工、生 及消防 水 二、供电 项目供电利 FFFcurrency1 的供电 统供电可足项目 电 的要求三、交通条件FFF防currency1市5 国家 一 一 广部防currency1市与接 FF 国 入境第三 2010经FF 入境 405.6万fi 入境货物26.5万吨货值4.63亿美 交通利 项目 FFF和目前currency1市交通规 有公共汽车 四、建筑材料1、砂、石、 建筑专 的砂石料场石材丰富材质 可足工程建设需要 FFF有家 厂生产的 质 符合建筑要求 项目建设提供选 条件 2、水泥 23 市内有家经营各种品牌的水泥 家项目建设项目 需水泥来源充足供有保 3、钢材 市内有家钢材经营企钢材符合“GB1499-1998标准HLB 3 3 5”要求足项目建设需要 第二节 选址一、项目选址概述项目 FFFB08-3#地 (FFF 与景交面和 )建设场址交通利四 环境 项目选址符合FFFcurrency1市总 规 布“要求 建设场地 FFF和尾地总 坡 谷底平地 第流冲 物堆 成 原始地平坦 场地勘 深 内 布的 土较有 土、 土 及第四 近 的 土、 质 土、 质 性土、 性土 石、 、 砂、 石、 土、“ 基 泥 风化及风化的泥 、石 拟建场地内 布无地表水 水 受 气降水影响 及近地表水的 I入的影响 场地F和市政排水 降雨地表水 市政 排 据调场地无 24勘 深 范围 的地“水 有 水、 潜水 及 水 水 土受 气降水及 近地表水的 合水 、水质受 给水源的影响较 潜水 性土 石、 砂、 砂、 石初见水 深有差受砂、 石的 性较 的影响fl 水 深差 2.50 3.40m水 较丰富地“水水变幅一 1.002.00m “ 水与第四 潜水有密的水 二、自然条件1、地震 无 域性深 断 通地质 较简断 地震 动 域地相fl 地震 VI 地相较fl 2、基风压根据全国基风压 布图该地 基风压 W00.35KN/3、气currency1条件均气温 22.4高气温