2008湖北十堰武当山三丰广场开发建设企划方案及其可行性分析报告

武当山三丰广场开发建设企划方案及其可行性分析报告武当山三丰广场开发建设企划方案及其可行性分析报告十堰市明阳房地产开发有限公司二八年八月一、项目概况、项目名称武当山三丰旅游服务广场、项目类型定位多功能旅游服务基地、项目筹建单位湖北省十堰市明阳房地产开发有限公司、筹建单位法人代表湖北省十堰市明阳房地产开发有限公司董事长 顾国明二、项目决策背景作为世界人类文化遗产、国家级重点风景名胜区、国家首批4A级旅游景区的武当山，以其优美的自然风光，厚重神秘的道教文化，宏伟的古代建筑，饮誉海内外的武当武术而名扬天下。在旅游业被誉为朝阳产业，其综合效益日益凸显的今天，古老的武当山在特区两委的努力之下，重新散发 的光 。而今的武当， 建山 ， 世界 名景区 、 湖北 的 ， 名 日日 ，游，为湖北currency1地区旅游业的“。 武当湖北省十堰市明阳房地产开发有限公司 2武当山三丰广场开发建设企划方案及其可行性分析报告 fi日fl 。fl以， 湖 旅游产的开发” 北 人湖 的”武 的多 的 ， 武当的 光游 ， 有 人的 长。景下，公司 定 ， 力开发武当山三丰广场 旅游地产项目，在 扬道教 文化，特区旅游发的， 公司 的发 。三、开发目的以三丰广场为 ，多 、多位道教文化内，开发道教 饮、 、 功表演、 功传授 举措主题活 ，强化、突 武当山的 山非彼山 的道教特点，与景区人文景、自然景 、 景 互 ，借助上述主题活 ，吸引并滞延游 的 ， 武当 日游改变为两日游，三日游多日游，在服务 ， 游 获 精神与文化 的收获，企业获 相应的商业回报。四、开发思路充分利用项目所处区位，正对 口，紧邻景区山门，是每 位 景区游 的 经之地 天独厚的优越地理位置，以 延承道教文化精髓，对接都市文明 为宗旨，科学规划、精心组织， 个档次、多功能，具备相当规模的，汇集 各地名优 饮、风味小吃、风纪念、特色休闲娱乐、特色 假酒店集吃、购、娱、 于 的，湖北省十堰市明阳房地产开发有限公司 3武当山三丰广场开发建设企划方案及其可行性分析报告具有浓厚道教文化氛围的核心型旅游服务基地。五、客源市场分析、 源市场现状分析：依据近 政府部门发布的统计报告，武当山景区的游 数 每 均在以15%以上的比例递 。2007 的游 总 达 100余万人次，购票景区的游 达 52万人，但同其 山 型景区相比武当山 具有 下明显的特点：1、游 数 多，规模相对 小”2、游 以国内 源为主，国外游 ”、 游 多， 游 ”4、 光游 多，主题游 。状 ， 目 的武当山在接 游 规模 旅游收上，与国内其 名山相比，明显 。而 点，对 项目的 国的 商作，有 强的 。、 源市场的 景分析武当山作为世界级的旅游 源，发 景广 、 源市场 力 ，主 currency1 有：1、武当山是国 旅游区， 名海内外， 其是2007 在 被为世界十 名景区，武当山在国 上的 名 ， 在源总 。湖北省十堰市明阳房地产开发有限公司 4武当山三丰广场开发建设企划方案及其可行性分析报告2、作为省委、省政府发旅游产业 两山 的重 组部分，武当山被定位 湖北 名 。 两山 是国内名的旅游。 的 currency1， 对国内外游 产 的吸引力，而“ 各级政府多 、多位的力，fi 的多fl道 ，开发强 。、部道的建，为地处部 道的武当山 的发 。 的数”万、 游 ，两个 小的，fl以 达武当，为武当 个、充的 源市场。4、 北 ，的丰 武当的旅游内。 武当游 北 源地 人湖两自然景 点， fl以地吸引游 ，而“ 上游乐项目的开发，fl以有效的滞延游 的 。5、产业的 效应， 多企业家在特区旅游基 上数十 的 ， 特区的旅游基 ， 服务能力服务级。 武当山的旅游 ， 目 政府的单 为， 化为 商 政府的 同为， 力 强，“ 变的多化、具化。、旅游 旅游目的的改变。 国 旅游市场， 人 活 文化 的 ，人 的旅游为正 单 的游山 光， 重 与、重 、重精神 的收获。武当山的武当武术与道教文化正 合 旅游 的 。7、旅游 目的地的，重小， 的新景区，新产湖北省十堰市明阳房地产开发有限公司 5武当山三丰广场开发建设企划方案及其可行性分析报告是旅游 的首。而武当山 为 名 ，内丰，特 明而 有人 的名景区， 为下 游 旅游的点目的地。六、客源规模预测、 1、武当山 旅游人数的 ，以2007 购票山的人数为基， 购票景区的人数为52万人。2、武当山 旅游人数的 长， 2001 2007 的7 的均 长， 长为15%。、 项目200 开，2010 用，、 游 的比例定位在50%。、近、 游 结果：1、 近 游 规模：，游 基数为 .77万人， 均 长为15%，、 游为50%。武当山2010 2014 游 数 表 份 长（%）游 （万人次） 游 （万人次）2010 15 .77 4. 2011 15 79 9.52012 15 91 45.5201 15 104. 5 52. 22014 15 120. 4 0.172、 游 规模：湖北省十堰市明阳房地产开发有限公司 6武当山三丰广场开发建设企划方案及其可行性分析报告，游 基数为1 . 9万人， 长15%，、 游 为50%。武当山2015 2019 游 数 表二份 长（%）游 （万人次） 游 （万人次）2015 15 1 . 9 9.2201 15 159.14 79.572017 15 1 .02 91.51201 15 210.47 105.2 2019 15 240.05 121.02、 游 规模：，游 基数为240.05万人次， 长为7%，、 游 为总人数的50%。武当山2020 2024 游 数 表三份 长（%）游 （万人次） 游 （万人次）2020 259.25 129. 22021 279.99 1 9.992022 02. 9 151.19202 2 .5 1 .292024 52.71 17 . 5七、项目背景环境竞争能力分析武当山是国家级重点风景名胜区，国家首批4A景区，是世界文化遗产 国 旅游 。区域内旅游 源丰，特色 明。地理区位 优越。同其 同类景区相比， 具有道教圣地，武当武术的文化源优势，同具有天下 名山，州 湖的山、 齐备的自然源优势，旅游目的的发优势、发 景广 ，具有十分强的湖北省十堰市明阳房地产开发有限公司 7武当山三丰广场开发建设企划方案及其可行性分析报告综合竞争能力。八、项目服务市场定位项目组团建的服务对象，定位于、 户群。所以在市场培育 ， 须统筹兼顾，集管理。在经营项目的上，宁缺勿滥。所经营的商、项目 须同具备名、优、特的属，保证市场的 准、 格， 其 办伊始即具备旺盛的 命力。九、项目市场培育传统旅游市场的经营受 、季节的 ，在 同的 ，经营收益起伏 ， 在 定 上 置业 的信心。为减 利 ，市场的服务对象应定位在、 市场。在市场培育 ， 开拓 市场，同还 把相当的精力用于开拓 县市的、 源市场，力争 其为 县市、 收人群休闲、聚fi的首之地。于 同， 其重开发爱 庞的群市场。相关 料显示， 球爱 有12 人， 果用 力有效的措 ， 每 有万分之 的爱 组团 ，fl 广场 接 基 达 饱 ，真正 淡季 淡，旺季更旺， 发。十、项目市场盈利能力分析项目建， 其地理位置独特优越，而“在建 用的二三 内， 是特区区域内唯 的 家最规模、最 档次、最多功能的湖北省十堰市明阳房地产开发有限公司 8武当山三丰广场开发建设企划方案及其可行性分析报告核心型旅游服务基地。 其地理位置的独特，规模、功能上的唯 ，无担心 源，在刺 消费为上下功夫，即fl达 收。项目拟在2010 5月1日 建 用，根据 ，届的 游 总 于70万人次。假定70万在 市场经、逗留的游 ，有70%的游 产 消费为，在吃、购、娱三个环节，人均消费按250计算，则部分游 的消费总为（49万250）12250万。广场，四星级的 假酒店的日接 能力为 0人， 均为、 游 ，在吃、购、 、娱四个环节按人均消费400计算、 按 0%计算、则部分游 的消费总 （ 0人400 5天） 0%为44 万，两项合计 为1 万。分析fl以看 ，按最保守的估算，三丰广场建， 在 逗留 宿的游 产 的消费为，市场的 营业收fl达1 万”考虑 景区旅游服务业的整盈利 准 ， 均按45%的毛利考虑计算,三丰广场的 整毛利润 达 7509万。 以20%的净利润考虑计算，三丰广场 经营利润总 为 7万。十一、项目建设规划方案、项目址项目建用地位于武当山经济特区天门 ，武 公路武当山 口正 ”米处的219国道侧，武当景区山门侧， 长1 0米，北 长 100米。地 是 武当景区的 经之地。湖北省十堰市明阳房地产开发有限公司 9武当山三丰广场开发建设企划方案及其可行性分析报告、用地 项目用地 为1 995，襄渝铁路 其穿越。建， 以桥封闭铁路。项目以铁路心延9米为界，划分两个区域。界：商贸区，用地 000界北：广场区，用地 000、建案项目的建，利用地势的 差， 分为三个台 ”其：A区、广场地 标 为212M，同区 口公路 ，其上二五，其下二 。B区、广场地 标 为21 .5M，同区 口公路 ，其上二五 ，其下三 。C区、广场地 标 为221M，同区景区山门 口公路 。其上二三 ，其下四 。、建筑 组团总建筑 为40 5 ，其： 独立 商业铺 2 二 独立 商业铺 17 三 商业用房 2 0美食广场铺 151购物广场铺 149负 多功能演艺 1200负 休闲娱乐心 2 14湖北省十堰市明阳房地产开发有限公司 10武当山三丰广场开发建设企划方案及其可行性分析报告负 负二 内地下 场 940地 五 假酒店 95 负 广场综合服务区 4 十二、区域功能定位项目 区域上划分，分为两个区域：1、广场休闲区， 地 000功能：游 集散、象 传、 置：广场主景 为 三丰 ，回 有 、 、fl 、景 小、 功武术表演，借以营 氛，聚集人 。区有 0个 位。2、商贸区， 地 000，建筑 40 5 ， 用功能上，划分为 下 个区域： 假酒店， 95 广场地 五 ， fi 公用 。功能： 宿、fi ，为游 商务人 个 、 、 的宿环 。酒店标准：四星级 营模 ：有自营商业铺 ， 10 71广场 二 ，其 商业铺 2 ，二、三 商业铺 204 湖北省十堰市明阳房地产开发有限公司 11武当山三丰广场开发建设企划方案及其可行性分析报告功能：、 档旅游产购物 营模 ：分业 、 商助 美食广场A区地 ， 151功能：为游 地特色名优 饮。营模 ： 商、统 经营、 并、产 。购物广场A区地 ， 149功能： 档旅游纪念营区营模 ： 商、统 经营、 并、产 。currency1休闲娱乐广场A区负 ， 2 14功能：“心、游fi、 内球酒店fl 服务 。营模 ：有自营多功能演艺 A区负 ， 1200功能：、武当武术、名人 表演营模 ：有自营 内地下 场， 940功能： 服务、代 、代 营模 ：有自营广场综合服务区湖北省十堰市明阳房地产开发有限公司 12武当山三丰广场开发建设企划方案及其可行性分析报告A区负 ， 4 功能： 房、房、”宿营模 ：有自营十三、建筑结构及建筑风格组团的建筑结为 、 现，建筑风格为 明 古建筑。在建筑表现 上，力 古”在上， 内外 。 重回 景 小， 属 的建 置。 宏 ，而“ 重 节美，整 ， 组团项目自能为 道的风景。十四、建设进度安排项目定于200 10月20日开2010 4月20日，计划1 个月。十五、投资估算：经估算， 项目的 总 为11401万。其：1. 地 费用 21 40万 40万 2. 置费用 12户 0万 0万.计费用 1 0万4.报建费用 40 5 50 202万5.场 费用 120万湖北省十堰市明阳房地产开发有限公司 13武当山三丰广场开发建设企划方案及其可行性分析报告.铁路 费用 125 12万 1500万7. 建 费用 40 5 1200 4 42万. 消 费 40 5 00 1210万9.广场景 地 建费用 7000400 2 0万10.建 管理费用 （5 9）4.5% 5 万11 fl 费 （1 10）5% 49 万12. 务 均 （1 11）10% 10 万合计：11401万十六、资金筹措经估算，项目建 的总 为11401万， 源为：1、公司自有 为 200万，公司自有其 定 产 1500万，两项合计4700万，自有 总的40%。2、项目总 达 40%，以项目 ， 00万，项目 总的 0%十七、效益分析项目建，企业获 商业回报的 有三 ：、 产 次1、 项目的 算，计 地源 、 、消 的 ， 所有 的房产，均 、 、消 。湖北省十堰市明阳房地产开发有限公司 14武当山三丰广场开发建设企划方案及其可行性分析报告2、在计上述 ，商业铺 的 按武当 200 开 的70%考虑。产 酒店按武 、长 currency1地区省fi 市200 的0%考虑， 物业的 收 下表：三丰广场物业 格 收汇总 表四区域 物业名称 ）每 米 总万 A区 负二 地下 场 940 1500 1 41负 演艺广场 1200 000 0负 ”宿 4 000 254负 休闲广场 2 14 000 44正 商业门 01 10000 01正 美食广场 151 5000 1575正 购物广场 149 5000 1575B区 正 商铺 5021 10000 5021五 假酒店 95 500 54正二三 商业用房 5 2 4500 2 1C区 正 商铺 001 12000 01正二 商铺 14 4500 0合计 19447、利润：收19447 费（1944711%） 11401 590 万、统 商，集管理， 点， 。武当山旅游产业的发 景考虑， 其是 项目所处区位的独特， 项目所属物业， 特区旅游业的 发， 定有 的湖北省十堰市明阳房地产开发有限公司 15武当山三丰广场开发建设企划方案及其可行性分析报告 。为 利润最化，fl活市场， 物业 定 ， 。具的作 为：1、委相关的业 ，对广场的业 科学划分，合理规划，作 科学的 商案。2、根据 商案统 商。 市场 有 的商家 ，对 合 商的驻经营 ，根据区域的 同，每 米收 2000000的 信誉保证，即fl驻经营。、在经营 ， 市场统 办理商务事宜。集管理、统 收。市场按经营收的25% 房、 电、人员、费综合费用，市经营 付除自经营所以外的任何开。4、采用 的处在于：对商户而，在经营 风险上，几乎是零风险 ，无经营业绩，则无经营费用，在经营利润上，利润 。 按45%的经营毛利计算，其利润fl达20%”在市场准上，门槛 低。 以 0 米的商业 为经营单位， 在内，其 次经营 fi 于10万。对公司而，收 经营 的 ，fl 次收回 000万7000万左右的 ，缓解公司在项目 上的压力。5、 果按项目建 用的2010 的游 总 为70万人，市场各功能区域的营业收 下：三丰广场各功能区域 营业收 表五消费场所 营业 日接 能力日接 人均消费 营业万 米产 美食广场 151 2500人 1200人 40 1752 55 0湖北省十堰市明阳房地产开发有限公司 16武当山三丰广场开发建设企划方案及其可行性分析报告假酒店 95 0人 00人 150 1 42 171 购物商业区 1 20 000人 1 50人 250 12 20 914演艺 1200 400人 200人 0 4 50休闲广场 2 14 00人 140人 0 409 145 地下 场 940 00辆 1 0辆 20 1 1 14 1 92按上表计算，三丰广场各功能区域 营业收总为1 92万”按25% 各项综合费用，所费用 为417 万。在上述费用：1、 、电、人员营业 费用，按营业收总的 %计算为1 5万。2、开发 尚 回收的 000万， 按10%的 息计算 为 00万。、达 能经营活 的 内二次修fl置相关 费用 重新 2000万，笔 按5 摊 ， 均摊 为400万。4、房屋 定 产折旧，折旧 按25 计算， 定 产总按 总计算， 折旧费用 为4 0万。5、营业按5%计算， 54 万。减除上述各项 ， 项目的 综合收益 为 4 万。、采用 赁的 项目，除 场外， 商业 用 有 0000。 采用按赁 收 定数的 ，按月收 的 经营，其相关 下：湖北省十堰市明阳房地产开发有限公司 17武当山三丰广场开发建设企划方案及其可行性分析报告三丰广场各功能区域赁收 表 表六物业名称 月/ 总万 标准/ 总万 铺 2 70 724 2500 2155二三 商铺 204 5 1200 24 购物广场 149 50 1 9 1500 472美食广场 157 50 1 9 1500 472综合演艺广场 1200 0 4 1500 1 0假酒店 95 5 402 00 7 休闲广场 2 14 0 101 1500 422合 计 40 5 17 4 471 按 作：1、房屋 连同 收的 房，fl收回 5500万的 建。2、 场、 、物业管理的收益 并考虑，整个市场物业赁物业管理收 为1900万。、扣减 000万 收回的 00万、 定 产折旧4 0万、收270万、管理费用200万， 有 70万盈余。、收益 的比 1、采用 次的 。简单明 ，fl以在 内收回 部 并获利，但 物业 的 与 他人。2、采用集经营、 点的 。在市场的培育、发 ， 须 有 硬的管理团队，否则，易 市场 垮，具有 定的经营风险，但获利最丰。湖北省十堰市明阳房地产开发有限公司 18武当山三丰广场开发建设企划方案及其可行性分析报告、采用收 、赁经营的 。在 的两三 内， 效益 低，“易 市场陷无序状 ， 市场的 康发。比 之下，采用集经营、 点的 最为有利。currency1 是在物业内企业有 收益，同为物业留下 的 营 氛围的 ，当为首。十八、项目风险分析组团项目建，商用 近 0000。 果 部产，在保证 开发商 利润的 下，置业 的物业购买费用 达2 。上经营所 须的 0.5 的 ，项目 营总 2.5 。 按10%的净回报计算，每 置业 的净收 达 2500万。 fi标，市场 满足 下两个：1、 综合经营收 达 1.2 。2、经营环节的毛利 达 45%。数据上看，满足fl以 回报的存在 定的组织难 。 当，有fl能 有场无市或有市 继的局 ，存在 定的经营风险。十九、风险规避为 有效的避免 现项目建的有场无市或有市 继，凋零败 ,在项目启 ，应组织班，精心规划、科学组织，采用各 措 ，开拓市场、培育市场， 而切 有效的活市场，具措 是：湖北省十堰市明阳房地产开发有限公司 19武当山三丰广场开发建设企划方案及其可行性分析报告1、建立严格的 保障信誉保障 。严控产 格定 关，明码标 ，无二 。营 个买 放心、用 放心、童叟无欺的购物消费场所。 上，彻底消除游 普遍存在的 景区购物被人宰 的心理担忧，扩营业。2、所有商 须同兼备名、优、特的三重属。经营 ，掌握源，减 环节， 则降低经营 ，二则确保商真 。、为避免无序竞争，严格限 业 ， 商经营特许 。每 商，允许 户经营， 在市场内的独有。4、 牢记在旅游商旅游服务，有 的，才是世界的 道理，广辟源。 各地、各，凡具有 明地域风 、风 的商尽fl能的组织市经营。保证商各个 的多化，满足游 同 。 同爱的 同 ，在刺 消费的 ， 亮亮 。5、采用市场 。 同各旅的协fl合， 三丰广场 为团队旅游的首 地。、立旅。利用三丰广场 台，利用规模优势、 格优势、服务优势， 地接服务。7、在武 立营 。联 并组织党政 关、公司企业、各院校的fi 旅游，主题旅游、商务接 ，广辟 源，切 淡季 淡。、建立 业的团队。组织并 道家 功 、道家 功、艺表演，道家 功传授、道教文化主题论坛，强化、突 三丰广场的道教文化特点。湖北省十堰市明阳房地产开发有限公司 20武当山三丰广场开发建设企划方案及其可行性分析报告总之，上述举措，组织、吸引游 广场，并刺 其多环节、多 的产 消费为， 根 上归避经营风险。二十、项目销售的财务分析按 次 产的 计算， 项目的 收为19447万。1、开发 利润（）：项目的利润除以 总590 11401 =51. %2、开发 利：（项目的总利润