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中国地产策划网: 资料免费下,资深高手与您交流!总群:60941268 总群:73671384 总群73675361 总群66360029 征集各地分群加盟第一大道投资分析手册SOHO中国有限公司目录第一部分:第一大道投资收益分析第二部分:第一大道投资风险分析第三部分:第一大道良好的退出机制第一部分:第一大道投资收益分析1. 买房作为投资手段与其它几种投资手段的比较:投资手段回报率风险优点缺点银行存款1-2%无保本,流动性好低回报国债3-4%很小一般和银行区别不大股票5%(假定按20倍市盈率购入,即便100%盈利用来派息)股价可能大幅波动,公司可能倒闭,使股票一钱不值股价有上涨空间,流通性好风险大,对公司和股票真实价值很难判断房地产10%(假定不作按揭),如按揭则更高房价可能波动,有时可能租不出去回报率高,银行按揭支持,价格风险比股票小流通性不如股票结论:在高回报、高风险的投资选择中,房地产的优越性是显而易见的。2. 标准情况下第一大道写字楼投资收益测算 表一项目计算单价¥16000面积300平米总价¥4800000按揭比例60%贷款总额¥2880000年利率5.58 月息:0.47贷款期(月) 120CBD甲级办公楼租金(不含物业管理费)$26月租金¥215年租金¥2580假设空置及其他费用(0%)/净租金¥2580扣税(营业及附加税5.5)¥142税后租金¥2438租金回报率15.2%投资回报分析1:假设不作按揭, 四年后卖出,房价上升幅度0年份20022003200420052006现金流 (收入为正,支出为负)房款¥-4800000租金/¥731498¥731498¥731498卖房收入/¥4800000净现金流¥-4800000/¥731498¥731498¥5531498内部收益率 (IRR)10.8%总现金回报 (不考虑时间成本)¥6994494回报率19.9%回报率211.4%投资回报分析2:假设作按揭,四年后卖出,房价上升幅度0年份20022003200420052006现金流 (收入为正,支出为负)房款¥-4800000按揭款¥2880000首付款¥1920000租金/¥731498¥731498¥731498还按揭款/¥376438¥376438¥376438¥376438卖房收入¥4800000按揭还本¥1915675净现金流¥1920000¥376438¥355060¥355060¥3239384内部收益率IRR16.5%总现金回报(不考虑时间成本) ¥3573066报率116.8%回报率221.5% 4年还按揭总额:¥1505752 = 4 * ¥376438,其中本金= ¥964,325利息=¥541427 卖房时按揭还本=总按揭款-4年还按揭的本金=¥2880000-¥964,325=¥1915675 一般来说如果按揭还款3-5年,总的按揭款中,约有65%是本金,35%是利息。3. 标准情况下某写字楼投资收益测算某单价按20000元/月/建筑平米,假设租金也等比增加按32美金/月/建筑平米,(属CBD甲级办公楼较高租金水平,参见附表)交房时间比第一大道晚14个月,其余测算条件同第一大道。表二项目计算单价¥20000面积300平米总价¥6000000按揭比例60%贷款总额¥3600000年利率5.58%贷款期(月)120CBD甲级办公楼租金(不含物业管理费)$32月租金 ¥265 年租金 ¥3176 假设空置及其他费用(0%) ¥-净租金 ¥3176 扣税(营业及附加税5.5) ¥175 税后租金 ¥3001租金回报率15.0%投资回报分析:假设作按揭,四年后卖出,房价上升幅度0年份20022003200420052006现金流 (收入为正,支出为负)房款¥ -6000000按揭款¥3600000 首付款¥-2400000 租金/¥900,305 ¥900,305还按揭款¥-470548 ¥-470548 ¥-470548 ¥-470548 卖房收入¥6000000 按揭还本¥-2394594 净现金流¥-2400000 ¥-470548 ¥-470548 ¥ 429757 ¥4035163 内部收益率IRR86%总现金回报(不考虑时间成本) ¥3523825回报率1101%回报率2117%测算方法:租金回报率 =(月租金 12)/ 单价1/4回报率1=(总现金回报/首付款) -1回报率2 =(总现金回报/首付款-1)/ 4内部收益率IRR的计算方法是对每年的净现金流的综合测算所得结论 按揭对投资收益具有显著的放大作用(参见图1)假设不作按揭, 四年后卖出,内部收益率是10.8。如果作按揭,四年后卖出,内部收益率高达16.5。 IRR考虑了投资的时间成本和其他累计收益与投入,是最科学的分析投资收益的方法,而租金回报率有很大的局限性。(参见图2)通过第一大道与某写字楼的对比,在租金回报率接近的情况下,而实际的投资收益有显著的区别。第一大道IRR =16.5% 财富中心IRR=8.6%主要原因是某写字楼的期房时间比第一大道晚一年通过IRR分析,我们可以进一步得到如下结论:(测试案例的正常回收时间为13年) 晚出租一年,回收投资的时间(即现金流为零的时间)将延长三年。 房价增加10%,回收投资的时间将延长四年。 房价、租金、成功出租所须的时间是与投资收益相关性最高的因素。4. 附图(1) 第一大道采用一次性付款与按揭付款投资收益的对比 图1(2) 采用按揭, 第一大道与财富中心投资收益的对比图2第二部分:第一大道投资风险分析1. 投资第一大道可能出现的风险 受市场供需等状况的影响,写字楼租金可能走低; 受市场供需等状况的影响,写字楼售价可能走低; 变现困难,流动性较差;2. 考虑风险因素后的投资收益分析假设 将原租金26 US$/月/平米下调到20 US$/月/平米; 将原来的不考虑空置及其他费用,调整为考虑空置及其他费用且占租金的10; 将原来的5.5营业及附加税调整为17房产税加营业税; 将原来的不考虑房价变化,调整为房价下降103. 考虑风险因素后第一大道写字楼投资收益测算项目计算单价¥16,000面积300平米总价¥4800,000按揭比例60%贷款总额¥2,880,000年利率5.58 月息:0.47贷款期(月)120CBD甲级办公楼租金20 US$/月/平米月租金¥165/月/平米年租金¥1985假设空置及其他费用(10)¥199净租金¥1786扣税(房产税及营业税17)¥304税后租金¥1482租金回报率9.3%投资回报分析1:假设不作按揭, 四年后卖出,房价下降幅度10年份20022003200420052006现金流 (收入为正,支出为负)房款¥-4800000租金/¥444600¥444600¥444600卖房收入/¥4320000净现金流-4800000/¥731498¥731498¥5531498内部收益率 (IRR)6.5%¥6994494回报率16.1%回报率26.7%投资回报分析2:假设作按揭, 四年后卖出,房价下降幅度10年份20022003200420052006现金流 (收入为正,支出为负)房款-4800000按揭款¥2880000首付款1920000租金/¥444600¥444600¥444600¥444600还按揭款/376438¥376438376438¥376438卖房收入/¥4320000按揭还本/1915675净现金流1920000¥68162¥68162¥68162¥2472487内部收益率IRR13.4%总现金回报(不考虑时间成本)¥3109746回报率112.8%回报率215.5%4相关理论 黄金地段理论(参下图)黄金地段的楼盘具有高涨幅、低跌幅的抗跌性,如同股票市场的绩优股。CBD是黄金地段 高风险 高回报理论拥有高回报率的产品一般有比较高的风险,在房地产行业回报率由高到低依次是商铺,写字楼,住宅。CBD、中关村、金融街写字楼租金对比第三部分:第一大道良好的退出机制1. 我们的理念:打造租务品牌理念:一个物业的真正价值不是通过销售环节来体现的,而是要看其在租凭市场的表现。终极服务理念:开发商的服务不仅限于“微笑服务”的范畴,而应该打造产品品牌,通过辅助客户出租、出售使客户得到较高的投资回报,这才是最高层次的服务。2. 我们的措施与业绩率先成立租务部:统一出租服务,避免业主间的恶性竞争;投入大量广告,提高租务市场的知名度紧密与京城各大中介公司合作,充分利用社会资源;出租:截止2001年12月,租务部共成交713套次,平均租金回报率达911%, 公寓平均租金$1012/平米。(租客情况参见附图1)转售:协助客户转售房屋78套,平均售价涨幅16.7%。3地产市场中有利于流通的政策及发展趋势(1)转按揭政策的推出A转按揭的概念:“转按揭”往往特指是变更借款人的贷款也就是说,借款人在未将住房贷款还清之前,就可以通过此项业务将房屋出售,而由新的买家将卖家已经支付的购房首付款、税费、已经偿还的贷款本息等补偿给卖家,买家再继续支付卖家剩余的贷款本息。B目前北京只有工行有政策,相信其它银行会陆续跟上;C“转按揭”投资者的擦过球:l 解决贷款买的房卖不出去的瓶颈依据按揭政策要求,卖房者必须一次性付清所有剩余贷款,才能进行房屋买卖,而“转按揭”就不必。l 转让房产要交的营业税、契税可能被“合理”避掉l 使投资者收益增加贷款利息不再由卖房者承担,而转移给买房者。(2)二手房市场将大有发展北京与上海二手房市场对比成交量:北京:截止2001年底,成交仅3600多套,不足30万平米上海:截止2001年底,成交面积共1442.4万平米,占商品房总销售的64.1%市场成熟度:北京:尚处于“导入期”上海:已进入“成熟期”综述:上海通过采用降低税费、简化手续、政府提供担保、增加金融支持等措失,使二手房成交量由1996年的256万平米,增到2001年的1442.4万平米。如北京调整政策,相信二手房市场也将大有发展。附图一: 资料来源:公司租务部,截止日期:2001年12月18日附图二:CBD区域中、高档写字楼租金对比 资料来源:公司市场部单位:美金/建筑平米/月 含物业管理费 日期:2002年8月附件一:投资小常识-调整投资心态 目前一些投资客户的投资心态不够成熟,主要表现在: 重一时的小利,在租金上不退让,合同条款不灵活,造成出租时间长期的拖延。 不注重与租客的沟通,往往因窗帘的配置等小问题与租客闹矛盾,到头来重新出租,多交中介费。 认为租金收益是小钱,不愿意花心思。正确的态度是: 积极的与物业公司(或发展商)合作,提升整个物业的形象。 主动的与租客沟通,了解他们的想法,建立良好的关系。 投入更多的时间、经历,掌握投资技巧。附件二:关于房屋出租的税务政策根据中国法律、法规的相关规定,现将房屋出租人应缴纳的税款简要列明如下:一、 营业税。税率为租金收入的5%,纳税期限分别为5日、10日、15日或1个月。纳税人的具体纳税期限,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定;不能按照固定期限纳税的,可以依次纳税。二、 营业税的附加税:1)城市建设维护税(北京市朝阳区)。征收标准为营业税的7%(郊区县为5%);2)教育费附加。征收标准为营业税的3%。三、 所得税。税率为租金收入总额的20%,征收标准为:1)租金收入不超过4000元的,租金收入减去800元作为应纳税所得;2) 租金收入在4000元以上的,租金收入减去20%的费用后的收入作为应纳税所得。四、 印花税。房屋租赁合同,立合同人(租赁双方)应按0.1%贴花。应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花。五、 房产税。征收标
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